Le droit a un logement decent : bilan et perspectives mach ct: cndhl








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LE DROIT A UN LOGEMENT DECENT : BILAN ET PERSPECTIVES Mach CT: CNDHL

La Constitution du Cameroun garantit à chaque citoyen les droits élémentaires tels que le droit au logement dans des conditions juridiques d’occupation satisfaisantes. Mais la nature précise et l'étendue d'un tel droit reste néanmoins sujet à interprétation et variation. En particulier, se pose concrètement la question de, qui (tout le monde ? seulement les plus nécessiteux ?) peut réclamer quoi (un permis de construire ? un logement, mais de quelle nature ?).

Le droit à un logement convenable, sans être une réalité au Cameroun, est un idéal, une construction dont les piliers sont contenus dans une politique publique ciblée sur la promotion de l’auto-construction (I) et la promotion immobilière (II).

  1. La promotion de l’auto-construction

L’auto-construction est l'action, pour un particulier, de réaliser une construction, par exemple, sa propre maison, avec ou sans l'aide d'un architecte, et sans ou presque l'aide de professionnels de la construction.

Avant que les autorités camerounaises ne soient interpellées en 2009, par le conseil des droits de l’homme1, ces dernières avaient déjà pris la mesure de la situation et ont pris le taureau par les cornes par deux réformes : la réforme du permis de construire et la réforme du certificat d’urbanisme.

  1. La réforme du permis de construire

En 2008, le premier Ministre a pris le décret du 23 avril 2008 fixant les règles d’utilisation du sol et de la construction. Dans ce décret, la procédure d’obtention du permis de construire est considérablement allégée, simplifiée et facilitée. Le délai d’instruction de la demande de permis de construire est fixé désormais à 45 jours à compter de la date de dépôt du dossier. Le permis de construire est réputé acquis à l’issue de ce délai (45 jours), si aucune décision de rejet n’a été notifiée au demandeur. Ce décret met un terme à l’archaïsme juridique qui prévalait dans la délivrance du permis de bâtir dont le cadre légal était le décret de 1968 sur la construction et qui faisait croire que le permis de bâtir relevait du pouvoir discrétionnaire de l’Administration.

Les démarches, délais et coûts relatifs à l’obtention du permis de construire sont considérablement atténués, pour encourager la construction de logements. Mais en raison d’une faible communication, ces dispositions sont ignorées par la population, ce qui en rajoute à la prise en main par la population, d’un droit qui lui est naturel, le droit au logement.

  1. La réforme du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document d’information sur un terrain, notamment ses servitudes administratives, l’état des équipements publics existants ou prévus, son affectation ou non à la construction, son utilité ou non quant à la réalisation d’une opération déterminée.

Le certificat d’urbanisme est nécessaire dans toutes les transactions immobilières privées puisqu’il est une pièce du dossier que doit présenter tout vendeur et tout acquéreur d’un terrain, à vendre,  à céder gracieusement ou à échanger (art. 5 du décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relative aux transactions immobilières privées).

Le certificat d’urbanisme est aussi obligatoire pour les lotissements sur un terrain d’au moins 5 000 m2. Il est également exigé pour l’établissement du permis de construire, du permis d’implanter, le morcellement, le retrait d’indivision , l’ouverture d’un hôtel, le crédit bancaire, l’agrément pour structures religieuses, marchés, stations services, antennes de téléphonie mobile, écoles, centres de santé, etc.

Véritable carte d’identité pour tout terrain urbain, le certificat d’urbanisme est un document qui est très utile pour les populations. Mais bien que la loi de 2004 sur l’urbanisme ait transféré la délivrance de cette pièce essentielle aux maires, 80 % de magistrats municipaux ne connaissent pas les tenants et les aboutissants de ce document.

Qu’observe-t-on ? Le recul des acquisitions de logements et le durcissement des conditions d’emprunts des ménages. Au point où les ménages disposant des revenus modestes sont presque écartés du droit au logement. La part de logements inconfortables chez les ménages à revenus modestes est très élevée. Conséquence de ce moindre confort, la mobilité résidentielle des ménages à revenus modestes est très forte.

A coté de ce dispositif, je pense que les pouvoirs publics doivent développer d’autres lignes de réflexion. Pour stimuler la demande dans le cadre de l’autoconstruction, dans un contexte sectoriel marqué par la pénurie de produits financiers adaptés aux ménages à revenus intermédiaires, les pouvoirs publics peuvent négocier des accords financiers avec les banques commerciales de la place, pour développer durablement une offre de crédit à l’habitat à destination de familles modestes. Ces financements auraient pour but de rendre éligibles au crédit à l’habitat, les ménages modestes qui en sont jusque là exclus.  

II-La promotion immobilière

La promotion immobilière est le fait pour une personne physique ou morale de réaliser ou de faire réaliser des opérations de lotissements, d’aménagement de terrains, de construction ou de rénovation d’immeubles en vue de la vente ou de la location aux particuliers. Cette partie traitera de la promotion immobilière proprement dite(A) et de la densification du cadre juridique relatif à la sécurité légale d’occupation(B)

A-La promotion immobilière proprement dite

La promotion immobilière est publique ou privée. La première connait un renouveau d’essor en ce moment, la seconde, est en pleine expansion

1- La résurgence de la promotion immobilière publique

Pendant plus de deux décennies, l’habitat était un monopole de l’Etat camerounais. Par ce qu’il fallait trouver des solutions à des problèmes tels que le logement, la « bidonvilisation » des quartiers naissants, la spéculation foncière, conséquences de la création des unités urbaines devant abriter les administrations naissantes, les industries et les agro-industries, l’Etat a dû intervenir dans la promotion immobilière .La Société immobilière du Cameroun(SIC) créée par l’administration française en 1952 participait de ce souci. Cet effort de doter le pays d’un parc immobilier de qualité et en quantité s’est poursuivi plus tard avec la création de la Mission d’aménagement des terrains urbains et ruraux(MAETUR), le crédit Foncier du Cameroun(CFC) par l’administration nationale. La grave crise économique qu’a traversé le pays depuis les années 1985 a donné un coup d’arrêt à la production institutionnelle et en masse de logements.

Le 23 décembre 2009, le Premier Ministre, Chef du Gouvernement a procédé à la pose de la première pierre de la phase pilote du programme de construction de 10 000 logements et de 50 000 parcelles aménagées à l’horizon 2013. La phase pilote est constituée de la construction de 1 200 logements à OLEMBE, à l’entrée ouest de la ville de YAOUNDE. Cette opération s’effectue sous la synergie opérationnelle de la MAETUR, du Crédit Foncier du Cameroun et de la Société Immobilière du Cameroun (SIC).

L’enjeu du projet est non seulement de réaliser les logements ainsi que les infrastructures d’accompagnement mais aussi de donner un signal fort sur l’effectivité de la reprise en main par l’Etat du dossier du logement social au Cameroun. Ainsi, la MAETUR mettra-t-elle à disposition 10 hectares de terrain aménagé et alimenté en eau et en électricité. La SIC va s’investir dans la conception, la réalisation et la commercialisation des logements. Le financement de toutes les activités du projet est assuré par le crédit foncier du Cameroun.

  1. La promotion immobilière privée :une activité en pleine expansion

Dans le domaine de la promotion immobilière privée, les décrets d’application des lois n°97/003 du 10 Janvier 1997 relative à la promotion immobilière privée et 2001/ 20 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier ont été publiés par le Premier Ministre respectivement le 03 Septembre et le 02 Novembre 2007. De nombreux organismes se bousculent pour obtenir l’agrément du Ministère en charge de l’habitat, en application de ces textes réglementaires.

 B– La densification du cadre juridique relatif à la sécurité légale d’occupation

  Pour accompagner la prolifération des initiatives de promotion immobilières, le cadre juridique sur la sécurité légale d’occupation a été enrichi, le 10 juillet 2009, par l’adoption de deux textes portant respectivement sur la vente d’immeuble à construire (A) et sur la location- accession (B).

1-L’encadrement de la vente d’immeuble à construire

La vente d’immeuble à construire est régie par la loi n° 2009/009 du 10 juillet 2009 qui a fait l’objet du décret d’application n° 2009/1726/PM du 04 septembre 2009. Il résulte de l’article 2 du décret que "le contrat de vente d’immeuble à construire est un accord entre le vendeur et le futur acquéreur sur le transfert de la propriété d’un immeuble à construire, moyennant paiement par le futur acquéreur d’un acompte au titre de garantie".

La vente d’immeuble à construire permet la vente de logements avant qu’ils ne soient construits. Les acquéreurs intéressés par un immeuble en construction ou à construire, payent une avance ou l’intégralité de la somme qui leur permet de faire une réservation, en leur nom et d’entrer en pleine propriété de l’immeuble ou d’une partie, dès que les travaux sont achevés.

2-L’encadrement de la location-accession à la propriété immobilière.

La location-accession à propriété immobilière portant sur les immeubles à usage d’habitation à fait l’objet de la loi n° 2009/010 du 10 juillet 2009 suivie du décret d’application n° 1727/PM du 04 septembre 2009. Cette modalité d’accession à la propriété foncière est ainsi définie comme le contrat par lequel, un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, suite à la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec accusé de réception et après une période de jouissance, à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble à compter de la date de la levée d’option, moyennant le reversement d’une redevance.

Par le mécanisme de la location-accession, un acquéreur qui n’a pas encore les ressources pour pouvoir acheter un immeuble, entre comme locataire et le propriétaire défalque le prix de l’immeuble au fur et à mesure et par la suite le locataire devient propriétaire.

Le mouvement d’encadrement législatif de la promotion immobilière se poursuit avec la révision annoncée de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis.

Si le dispositif légal de la promotion immobilière est assez consistant, il reste qu’il apparait en filigrane comme essentiellement élitiste. L’on observe en effet la pénurie de produits financiers adaptés aux ménages aux revenus modestes.


1 Le Conseil des droits de l'homme est un organe intergouvernemental du système des Nations Unies, dont la responsabilité est d’aider au renforcement, à la promotion et la protection des droits de l'homme autour du globe. Le Conseil a été créé par l’Assemblée générale de l'ONU, en 2006, avec le but principal d'aborder des situations de violations de droits de l'homme et d'émettre des recommandations à leur encontre. Le conseil est " chargé de promouvoir le respect universel et la défense de tous les droits de l'homme et de toutes les libertés fondamentales, pour tous, sans aucune sorte de distinction et en toute justice et équité".

Basé à Genève, il tient au minimum trois sessions par an. Au cours de ses sessions, le conseil évalue les situations de droits de l'homme dans chacun des 192 Etats membres de l'ONU.L’Etat destinataire de la recommandation l’accepte et prend l’engagement de la mettre en œuvre ou la refuse.

Après son élection au Conseil des droits de l’homme en 2006, le Cameroun s’est présenté à la 4e session de l’Examen périodique universel (février 2009). Sa délégation était alors dirigée par S.E. M. Joseph DION NGUTE, Ministre Délégué auprès du Ministre des Relations Extérieures en charge du Commonwealth.

Entre autres engagements pris par notre pays, il y’avait celui de s’efforcer d’offrir un logement convenable aux familles.


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