1 imposition des plus-values immobilieres
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 LA SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE Patrick Michaud, avocat La tribune sur les sociétés civiles immobilières Plus value immobilière réalisée par un non résident La société civile à but commercial ??? L’acquisition d’une maison, d’un appartement, d’un vignoble ou d’une usine peut être réalisée au travers de différents schémas juridiques, fiscaux, comptables et financiers. Chaque solution d’investissements immobiliers possède ses avantages et ses inconvénients propres selon les choix de l’investisseur. Un des schémas fréquemment utilisés est celui d’une société, française ou étrangère, ayant une forme commerciale, civile ou celle d’un organisme de droit étranger tel que le trust, la fondation ou la fiducie. La loi fiscale française a défini différentes règles et obligations fiscales tant en matière de cession des actions de ces sociétés, d’imposition des plus-values en cas de cession, de droit de succession en cas de décès des actionnaires, d’imposition de la valeur des immeubles en France par un impôt sur la fortune ou d’une taxe annuelle de 3%, etc. Ces dispositions doivent aussi être analysées dans le cadre des traités fiscaux signés par la France. Les professionnels doivent avoir leur attention attirée par le fait qu’il n’existe pas de définition unique et commune de la Société à Prépondérance Immobilière. ATTENTION : Chaque type d’impôt possède « sa » définition de la SPI. Par ailleurs, les participations dans des SPI n’ouvrent pas droit au régime des plus values à long terme 1) IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES 2 2) VENTE DES TITRES D'UNE SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE ("S.P.I.") 2 3) SUCCESSION DES TITRES D'UNE SPI 3 4) IMPOSITION DE LA VALEUR DES IMMEUBLES 3 A L’IMPOT SUR LA FORTUNE 3 B LA TAXE DE 3% 4 1) IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERESart 244 BIS et suivants CGI LA TRIBUNE EFI En principe, la vente par un propriétaire de son immeuble situé en France peut dégager une plus-value. Cette plus-value est, en principe, imposable - sauf exonération - en France soit en cas de vente de l’immeuble soit en cas de vente des actions de la société propriétaire de l’immeuble. Il existe de nombreuses exonérations. L’article 244 bis du Code Général de Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. Définition de la SPI en matière de plus value de cession des parts 2) VENTE DES TITRES D'UNE SOCIETE A PREPONDERANCE IMMOBILIERE ("S.P.I.")La SPI étrangère l’enregistrement des cessions de parts ? Article 726 CGI Depuis le 1er janvier 1999, la vente des titres d’une société à prépondérance immobilière, française ou étrangère, est soumise à un droit d’enregistrement de 5% sur le prix des actions. Cette taxe doit en principe être payée au trésor public français par l’acquéreur des titres. A défaut, le fisc français peut réclamer le paiement de la taxe pendant 6 ans. L’article 726 du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, -dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et -dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et elles-mêmes à prépondérance immobilière. 3) SUCCESSION DES TITRES D'UNE SPI(article. 750 ter CGI) La tribune sur les traités fiscaux en matière de droits de succession Territorialité de l'impôt. Conventions internationales DB 7 G 214 La loi française prévoit que les héritiers, français ou étrangers, d’une personne décédée et domiciliée à l’étranger sont imposables en France aux droits de succession français sur les immeubles situés en France ou possédés directement ou indirectement, au travers d’une ou plusieurs SPI étrangères. Les taux des droits de succession peuvent être très élevés (jusqu’à 40% en parents et enfants) Les traités fiscaux sur les droits de succession peuvent modifier, dans un sens favorable aux héritiers, la loi interne française. L’article 750 ter du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. « Sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit : 2° Les biens meubles et immeubles, que ces derniers soient possédés directement ou indirectement, situés en France Sont également considérées comme françaises les actions et parts de sociétés ou personnes morales non cotées en bourse dont le siège est situé hors de France et dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français, et ce à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l'actif total de la société. » 4) IMPOSITION DE LA VALEUR DES IMMEUBLESEn France, il existe deux impositions annuelles sur la valeur des immeubles. A L’IMPOT SUR LA FORTUNE Les règles de territorialité en matière d’ISF Documentation de Base : DB7S23 ( art 885 L CGI) Il s’agit d’une taxe annuelle payable par toute personne physique qui possède en France une fortune nette (après déduction des dettes) supérieure à 850 000 €uros.et dont le taux maximum est de 1,8% Les personnes physiques qui n'ont pas en France leur domicile fiscal ne sont pas imposables sur leurs placements financiers mais uniquement sur les immeubles détenus directement ou indirectement même si l’immeuble est leur propriété indirecte au travers d’une SPI française ou étrangère. L’article 885 L du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. « Ne sont pas considérées comme placements financiers les actions ou parts détenues par ces personnes dans une société ou personne morale dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français, et ce à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l'actif total de la société. Il en est de même pour les actions, parts ou droits détenus par ces personnes dans les personnes morales ou organismes mentionnés au deuxième alinéa du 2° de l'article 750 ter. « B LA TAXE DE 3% (Article 990D CGI) LES TRIBUNES SUR LA TAXE DE 3% La loi prévoit que les sociétés françaises ou étrangères possédant des immeubles en France sont assujetties à une taxe annuelle de 3% sur la valeur des immeubles. Pour éviter le paiement de cette taxe, plusieurs situations sont prévues par la loi. Notamment lorsque le siège de la société est situé dans un pays ayant signé un traité fiscal d’assistance administrative avec la France et que la société révèle ou s’engage à révéler l’identité de ses actionnaires, la taxe de 3% n’est pas due. Dans le cadre de cette imposition, le délai de rappel de l’administration est de 6 ans L’article 990 D du Code Général des Impôts français définit avec précision la SPI mais uniquement pour cette imposition. « Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Aux fins d'application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu'une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l'article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d'une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s'applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. » @Patrick Michaud avocat novembre 2010 Société a prépondérance immobilière @pmichaud a nov. 10 / |
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