Droit de l'immobilier
Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l'ensemble des textes juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.
Il s'agit d'une partie du droit des biens, et concerne aussi bien le droit des immeubles privés que le droit du patrimoine des personnes publiques.
Son champ est donc très large puisqu'il concerne notamment :
- le droit de la construction,
- le droit de l'urbanisme,
- le droit des hypothèques,
- le droit des servitudes légales et conventionnelles,
- le droit de la mitoyenneté,
- le droit de la copropriété,
- le droit des associations foncières et des associations syndicales,
- le droit du domaine public,
- le droit applicable à certaines professions spécialisées, comme les agents immobiliers, les notaires, les architectes, les maîtres d'œuvre, etc, etc.
Introduction
Chapitre 1 : Les sources communautaires
Les interventions des législations qui se préparent. La directive de 85 sur la R des produits défectueux et directive sur la location à temps partagé en Europe.
L'application dans sa généralité du droit communautaire : l'incidence est moins visible mais a une influence : droit communautaire de la concurrence : art 81 et suivants et la législation française.
Les deux législations peuvent être appliquées de manière cumulative : les solutions françaises ne doivent pas être contraires aux solutions communautaire selon le principe de primauté du droit communautaire.
Section1 : Le droit communautaire de la concurrence §1. Principe d'interdiction des ententes et des abus de position dominante
En droit communautaire (Directives et Art 81 et 82 Traité CE)
- Principe de primauté du droit communautaire donc une entente qui est interdite sur le terrain communautaire ne pourra être mise en oeuvre sur le territoire français. Règle DE NON BIS IN IDEM qui veut que la sanction n'ait pas lieu deux fois. Dans de telles sanctions administratives en réalité c'est un système quasi-répressif donc la quasi-totalité des règles de droit pénal s'applique.
Pourquoi on parle de concurrence dans ce cours ? Parce que c'est devenu une arme pour les entreprises de mettre des bâtons dans les roues ou niveau des appels d'offres notamment dans le cadre des marchés publics (dans le domaine de la construction : entreprises de BTP). Souvent entente entre les concurrents qui se répartisse l'appel d'offre
=> Arrêt Million et Maret
à Au titre du droit de la concurrence quand on parle d'entente ou d'abus de position dominante ce n'est qu'une facette. L'autre facette concerne les contrôles des concentrations. Le Traité CE dit que quand les seuils de chiffre d'affaire sont atteints alors il y a contrôle communautaire qui exclut le contrôle français. Donc pas d'application cumulative, l'application du droit communautaire exclut l'application du droit français. On parle de ce contrôle en droit immobilier parce que certaines entreprises de BTP procède à un rapprochement ce contrôle des concentrations est mis en oeuvre au niveau communautaire.
§2. Concernant les aides d'Etat
Elles sont sanctionnées par le droit communautaire mais pas par le droit français. Ce droit des aides d'Etat est aussi utilisé par les entreprises pour dénoncer des concurrents qui bénéficient de l'aide.
Section 2 : La libre circulation des marchandises
À côté du droit de la concurrence on trouve aussi le contrôle communautaire de la libre circulation des marchandises. En effet beaucoup de matériels de construction transit sur le territoire de l'union. En matière de libre circulation des marchandises est-ce qu'une législation française règlementant la taille de tuiles par exemple ? L'article 28 Traité CE interdit les mesures discriminatoires mais les Etats prennent des mesures déguisées qui vont gêner l'importation de produits fabriqués dans d'autres Etats membres. L'Arrêt Cassis de Dijon nous dit que ces mesures sont interdites sauf si elles représente des raisons impérieuses d'intérêt Général. Cet arrêt nous dit que si ce produit est commercialisé et fabriqué conformément à des exigences dans son pays alors aucune entrave ne peut être mise en place (principe de reconnaissance mutuelle).
La libre prestation de service également pour laquelle on a oggi une Directive qui englobe la quasi-totalité des services. Cette Directive est en cours de préparation entre les Etats membres et elle devrai être prochainement adopté par le Parlement Européenne.
Section 3 : Impact de la Convention Européenne des Droits de l'homme en droit immobilier
Pourquoi l'invoque-t-on ?
Parce qu'elle donne le respect du droit de propriété et des biens par l'Etat. L'atteinte au droit de propriété par L'Etat concerne les procédures d'expropriation. La COUR EDH a dit que s'il s'agit d'une expropriation pour cause d'utilité publique elle est valable mais c'est le seul cas.
Par la suite on a eu d'autres affaires devant le juge national où on voyait apparaître les dispositions de la CEDH dans le cadre de contrats de baux à un tribunal ordonnait l'expulsion et il aurait fallu le recours à la force publique por l'exécution du jugement. Or ici la force publique n'avait pas été mis en oeuvre donc préjudice donc Dommages et Intérets.
Chapitre 2 : Les sources nationales Section 1 : Les sources législatives §1. Concernant le droit de la construction
- code de l'urbanisme
- code de la construction et de l'habitation (dispositions relatives aux normes de sécurité).
- Code civil (dispositions relatives aux contrats d'entreprise à contrats de louage d'ouvrage.
Comme dans beaucoup d'autre domaine du droit on a donc une inflation législative et une réforme de la législation d'urbanisme (réforme constante).
Par contre la responsabilité des constructeurs sanctionnées par le code civil est une responsabilité qui elle, n'a été modifiée pour la dernière fois qu'en 1978 ; or cette stabilité n'est que de façade puisque adoption de législations non-codifiées.
§2. Concernant la partie Baux et copropriété c'est-à-dire ce qui concerne la gestion de l'immeuble
A. Pour les baux
=> dispositions de droit commun dans le code civil mais l'essentiel est passé dans des législations spéciales (baux ruraux ou baux commerciaux ou à usage d'habitation).
Notamment en matière de baux à usage d'habitation avant 1948 on appliquait le code civil, puis Loi de 1948, puis pendant la période des années 80 une période de plusieurs réformes qui a donné lieu à une grande instabilité en matière de baux à usage d'habitation, puis la Loi de 1989 est venu harmoniser tout cela et instaurer une plus grande stabilité.
Pour les baux commerciaux c'est un décret de 1953 qui a créer ce régime spécifique. Ce droit reposait à l'époque uniquement sur une jurisprudence qui appliquait ce décret. Oggi cette législation est codifiée dans le code de commerce.
Cependant une Commission l'année dernière a rendu une décision qui envisage une modification des baux commerciaux.
B. En matière de copropriété
On a une législation ancienne de 1965 qui n'a pas été modifiée en profondeur, on a une modification légère seulement en dernier lieu par la Loi SRU de 2000 ; c'est la jurisprudence qui est importante en droit de copropriété car cela encombre les tribunaux.
Section 2 : La jurisprudence
Intervention des juges judiciaires (civil et pénal) et du juge administratif en matière immobilière.
S'agissant des juridictions judiciaires :
Le droit immobilier intéresse la 1ère et la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation.
Pour ce qui est du droit pénal il il y a en droit immobilier des infractions particulières, surtout à l'encontre de professionnels qui ne respecteraient pas les règles impératives lorsqu'ils contractent avec un particulier (souscription obligatoire d'une assurance de construction par ex).
La jurisprudence est plus ou moins importante selon le domaine immobilier (intervention peu importante du juge en matière de baux à usage d'habitation, par contre intervention importante en matière de copropriété).
Section 3. L'influence de la pratique administrative
Dans les années 50 ? 60 lorsque le droit de l'immobilier était en pleine mutation la pratique notariale a permis l'évolution de la matière.
Section 4. La doctrine
Le droit immobilier est une matière plutôt confidentielle car elle est surtout technique qui se base dur le droit des obligations, des contrats et de la responsabilité civile et qui donc exige de connaître tout d'abord ces règles civiles.
Bibliographie
Au niveau des ouvrages en matière de construction :
- « Droit de l'urbanisme et de la construction » chez Montchrestien
- « Droit de la promotion immobilière » Messieurs Malavaux et GESTIN
- Daloz Action « droit de la construction »
- Lamy « droit immobilier »
- Memento Lefebvre
- Memento Dalloz de Mme Malarie
Dans le cadre de la gestion de l'immeuble :
Dalloz Action « droit de la gestion de l'immeuble »
Mémento Lefebvre sur la gestion de l'immeuble
En matière de copropriété :
Dalloz
AJDI (partie de gestion de l'immeuble).
Sommaires commentés :
- Revue Générale de droit des Assurances
- Revue des loyers (traite du droit des baux).
Nous verrons dans ce cours les règles applicables en matière de sols (urbanisme) mais aussi règles de construction et enfin les règles de commercialisation de l'immeuble (gestion de l'immeuble). Le cours consistera à se mettre dans la peau d'un promoteur immobilier.
Donc 3 parties dans ce cours :
Partie I : Le droit du sol
Partie II : Règles applicables aux constructions
Partie III : Règles de commercialisation de l'immeuble.
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