Cours de M. le Professeur Stoffel-Munck
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Université Panthéon-Sorbonne (Paris I) L 3 Droit des contrats spéciaux Cours de M. le Professeur Stoffel-Munck Travaux dirigés Séance n°5 et 6: Le bail EXERCICE : Commenter l’article 1715 du Code civil en deux pages maximum. I. Le loyer Document 1 : Cass. 3e civ., 8 février 2006, Document 2 : Cass. 3e civ., 15 mars 2000, Document 3 : Cass. 3e civ., 16 février 2000, 98-11838 Document 4 : Cass. 1ère civ., 18 mars 2009, 07-21260 EXERCICE : Commenter le document n°1. II. La solidarité des copreneurs Document 5 : Cass. 3e civ., 1er février 2005, n° III. L’obligation de délivrance du bailleur Document 6 : Cass. 1ère civ.. 11 janvier 2006, n° 04-19736 Document 7 : Cass. 1ère civ. 21 mars 1997 Document 8 : Cass. 1ère civ. 5 juin 2002 IV. Les vices Document 9 : Cass. soc. 21 juin 1958 Document 10 : Cass. 2e civ. 2 février 1955 V. La cession du bail EXERCICE Commenter l’article 1743 du Code civil en deux pages maximum. I. Le loyer Document 1 : Cass. 3e civ., 8 février 2006, n° 04-17898 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2004), que, par acte du 28 octobre 1998, la société OCODIM, propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société Flores, a fait délivrer à cette dernière un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article 10 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-18 du Code de commerce ; que la société Office de constructions et locations (OCDL), venue aux droits de la société OCODIM, a assigné la société Flores pour voir déclarer ce congé valable et désigner un expert pour évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation ; que la société Flores a, de son côté, assigné les sociétés OCODIM et OCDL en nullité du congé et, subsidiairement, en paiement d'une indemnité d'éviction, que ces instances ont été jointes ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Flores fait grief à l'arrêt de déclarer le congé valable et de dire qu'il a mis fin au bail à compter du 30 juin 1999, alors, selon le moyen, qu'aucun motif ne peut être substitué à celui expressément invoqué dans le congé délivré au preneur ; d'où il suit que la cour d'appel, qui a retenu que le congé avait été délivré pour un motif erroné et l'a néanmoins déclaré "valable en tant qu'il est délivré pour le terme du bail et avec offre d'indemnité d'éviction" a violé les dispositions de l'article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et qu'en pareille hypothèse, le congé n'a pas à être motivé, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le congé du 28 octobre 1998, bien que délivré pour un motif erroné, n'en demeurait pas moins valable dès lors qu'il avait été délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la faculté d'évoquer laissée au juge d'appel étant discrétionnaire, le moyen est inopérant ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; » Document 2 : Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n°98-11855 98-13028 « Sur le premier moyen du pourvoi n° 98-13.028 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 novembre 1997), que la compagnie Assurances générales de France (les AGF) a donné à bail à la société Markdis, le 22 janvier 1987, des locaux à usage professionnel pour une durée de trois ans, à compter du 1er avril 1987 ; que les AGF ont délivré congé à la société Markdis le 20 septembre 1989, pour le 31 mars 1990 et lui ont proposé un nouveau contrat de location avec un loyer majoré ; que la société Markdis, qui n'a pas accepté cette proposition, est demeurée dans les lieux et a formulé, le 19 avril 1991, une contre-proposition sur le montant du loyer ; que les AGF ont assigné le 9 février 1993 la société Markdis pour faire fixer le loyer du bail renouvelé pour six ans, à compter du 1er avril 1990 ; Attendu que les AGF font grief à l'arrêt de dire que le bail, expiré le 31 mars 1990, a été poursuivi par un bail verbal exécuté par les deux parties jusqu'au départ des lieux de la société Markdis, le 31 décembre 1994, alors, selon le moyen, 1° que l'existence d'un bail verbal suppose, comme tout contrat, un accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant l'existence d'un bail verbal unissant les AGF et la société Markdis, après expiration d'un précédent bail tout en relevant que le congé avait été délivré par les AGF et que la proposition du nouveau loyer n'avait pas été acceptée par la société Markdis, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1714 du Code civil ; 2° que l'article 1716 du Code civil, qui prévoit les conditions dans lesquelles une contestation sur le prix du bail verbal peut être résolue, n'a nullement pour effet de régir les conditions de formation d'un tel contrat ; qu'en relevant que ce texte autorisait la formation d'un bail verbal en cas de désaccord sur le prix du loyer, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1716 du Code civil ; 3° qu'en déduisant une attitude sans équivoque des AGF et leur volonté certaine de poursuivre les relations contractuelles avec la société Markdis du seul fait qu'elles n'avaient pas mis en demeure la société Markdis, qui se maintenait dans les lieux, de signer un nouveau bail et n'avaient engagé une action en justice que près de trois ans après la fin du bail écrit, demandant au Tribunal la fixation du prix du loyer sans répondre aux conclusions des AGF signifiées le 7 octobre 1996 indiquant qu'il n'y avait pas d'accord des parties sur le prix, que la durée de trois ans invoquée par la société Markdis résultait uniquement de la durée de la procédure et d'une difficulté sur la compétence et qu'enfin le prix proposé par les AGF n'avait pas été accepté par la société Markdis qui avait fait une contre-proposition, éléments écartant l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4° que la délivrance d'un congé, qui doit produire immédiatement ses effets lorsqu'il n'est pas contesté, témoigne sans équivoque de la volonté de la partie qui le délivre de mettre un terme aux relations contractuelles ; que la tolérance de la présence du locataire dans les lieux, ne peut donc caractériser une manifestation sans équivoque de la volonté du propriétaire de poursuivre des relations contractuelles ; que pour en avoir décidé autrement, la cour d'appel a violé les articles 1714 et suivants et 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que lorsqu'elles avaient engagé une action en justice, près de trois ans après la fin du bail écrit, les AGF n'avaient pas sollicité la constatation de l'expiration du bail et le prononcé de l'expulsion de l'occupante sans droit ni titre, mais la fixation du montant du loyer et souverainement retenu que cette attitude démontrait la volonté certaine des AGF de poursuivre ses relations contractuelles avec la société Markdis, laquelle avait manifesté la même volonté en payant régulièrement le loyer sur la base de l'ancien prix, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, sans se fonder sur les dispositions de l'article 1716 du Code civil, que le bail expiré le 31 mars 1990, s'était poursuivi par un bail verbal ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen du pourvoi n° 98-13.028 et sur le moyen unique du pourvoi n° 98-11.855, réunis : Vu l'article 1716 du Code civil ; Attendu que, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; Attendu que pour fixer le prix du bail verbal dû par la société Markdis, l'arrêt retient que l'article 1716 du Code civil n'étant pas d'ordre public, le juge conserve la faculté de fixer le prix, selon les circonstances, en fonction d'autres éléments, et principalement en se référant aux manifestations de volonté des parties ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE ». Document 3 : Cass. 3e civ., 16 février 2000, 98-11838 « Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 1997), que, par acte notarié du 3 avril 1985, l'association La Servianne (l'association), propriétaire de terrains, en a donné une parcelle à bail, pour dix-huit ans, à M. Y..., aujourd'hui en redressement judiciaire avec M. Z... comme commissaire à l'exécution du plan de redressement ; que, par avenant du 10 juin 1987, l'association a donné à bail à M. Y... deux nouvelles parcelles pour la même durée ; que le bail stipulait qu'à l'expiration des dix-huit ans, un bail commercial de neuf ans interviendrait automatiquement ; que la bailleresse a assigné M. Y..., en sollicitant l'annulation du bail et subsidiairement sa résiliation aux torts du preneur ; Attendu que l'association La Servianne fait grief à l'arrêt de la débouter de son action en nullité du bail, alors, selon le moyen, "1 ) que la nullité d'un contrat pour absence de cause et d'objet, faute de stipulation d'un loyer sérieux, s'apprécie au regard du prix fixé et des conditions générales du bail lors de la souscription du contrat, si bien qu'en se fondant exclusivement sur les nouvelles conditions contractuelles qui interviendraient dix huit ans après la conclusion du contrat, lors de sa transformation en bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil ; 2 ) que le montant du loyer commercial est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail commercial, si bien qu'en évaluant elle-même le montant du loyer que le bailleur serait en droit de réclamer dix-huit ans après la date de conclusion du contrat, soit la somme de 211 410 francs, et ce en fonction de la valeur locative calculée pour un terrain semblable, la cour d'appel s'est déterminée ainsi par des éléments extérieurs au contrat de bail et sans se référer à la volonté commune des parties, violant les articles 1126, 1131, 1134 et 1710 du Code civil ; 3 ) que la nullité d'un contrat de bail pour absence de cause et d'objet, faute de stipulation d'un loyer sérieux, s'apprécie au regard du montant fixé et des clauses figurant au contrat, si bien qu'en refusant de prononcer la nullité du bail sans relever l'existence de charges particulières imposées au locataire ou de limitations à ses droits, et ce au regard des avantages exorbitants consentis par le bailleur dans l'acte du 3 avril 1985 et à la vileté du loyer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1131 du Code civil" ; Mais attendu, qu'ayant recherché si les obligations mises à la charge du preneur ainsi que les limitations à ses droits et les avantages consentis à la bailleresse étaient ou non de nature à justifier le loyer contractuel, et relevé que, si le preneur avait la faculté d'édifier toutes les constructions qu'il souhaitait, celles-ci devenaient la propriété de la bailleresse sans indemnisation en cas de résiliation du bail par le locataire à l'issue du bail commercial, et que la bailleresse était exonérée de toutes charges foncières pendant la période initiale de dix-huit ans puis pendant toute la durée du bail commercial y faisant suite, la cour d'appel, qui a retenu que les conditions d'exécution du bail prises dans leur ensemble, conférant à l'association l'espérance d'un gain directement lié au dynamisme de l'entreprise de M. Y... sans risque notoire pour elle en cas d'échec, excluaient la vileté du loyer contractuel, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que l'association La Servianne fait grief à l'arrêt de la débouter de son action en résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en énonçant qu'elle avait ratifié la construction par M. Y... d'un centre commercial, de sorte qu'elle ne pouvait invoquer une modification des clauses du bail, sans répondre aux conclusions de la bailleresse qui faisait valoir que le locataire avait modifié la destination de l'activité prévue au bail, intitulée comme suit : jardinerie, paysage, pépinières et activités annexes, pour vendre des articles divers pour la maison, soit des faïences, poteries, soudure, électricité, bricolage, boutique, vaisselle, savons, sels de bains, etc..., ce dont il résultait que M. Y... avait ouvertement modifié la destination des lieux, s'exposant ainsi à la résiliation du bail, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que la destination des lieux ne pouvait être modifiée que d'un commun accord entre les parties, si bien qu'en retenant que l'association avait acquiescé à la création par M. Y... d'un centre commercial tant par lettre en date du 13 mai 1987, que par l'avenant d'extension au bail authentique, sans caractériser l'accord exprès de la bailleresse tant pour le changement de la destination des lieux, que pour la modification de l'activité initialement fixée à la jardinerie, paysage, pépinières et activités annexes, et transformée en tous commerces pour la maison, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'activité de jardinerie était expressément visée au bail sans restriction quantitative et, d'autre part, que l'ouverture de la jardinerie en mars 1987 avait été suivie de manifestations répétées et sans équivoque de la volonté de la bailleresse favorables à la façon dont M. Y... exerçait son activité, dont la signature de l'avenant du 10 juin 1987 d'extension et de modification du bail du 3 avril 1985, alors qu'elle avait une parfaite connaissance de toutes les initiatives de son locataire, dont la mauvaise foi n'était pas établie, la cour d'appel a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; » Document 4 : Cass. 1ère civ., 18 mars 2009, 07-21260 « Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 septembre 2007), que M. X... a donné à bail à Mme Y... un local d'habitation à compter du 1er septembre 2001, moyennant un loyer mensuel de 3 000 francs, le contrat précisant que le loyer appliqué tenait compte de ce que la locataire participait à la surveillance du bailleur de jour comme de nuit ; que M. X... est décédé le 6 février 2002 et M. Z..., administrateur provisoire à la succession des époux X..., et M. A..., liquidateur à la liquidation judiciaire des héritiers de M. X..., ont assigné Mme Y... aux fins de voir convertir "l'obligation de surveillance" en complément de loyer, et de voir fixer le loyer dû à compter du 1er juin 2003 à la somme mensuelle de 833,33 euros ; Attendu que pour déclarer recevable la demande de conversion de l'obligation de surveillance du bailleur en équivalent de loyer, la cour d'appel retient qu'il résulte des clauses du bail que la mise à disposition du logement avait pour contrepartie le versement par la locataire d'une somme en espèces et l'exécution par elle d'une obligation de faire, que si le contrat n'a pas prévu expressément le versement d'un complément de loyer dans le cas où l'obligation de surveillance ne serait plus possible, il convient, pour respecter l'équilibre contractuel, s' agissant d'un contrat à exécution successive, de substituer à l'obligation de surveillance, devenue impossible par suite du décès du bailleur, une obligation financière équivalente ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ne comportait aucune clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné Mme Y... à verser à M. Z... et M. A..., ès qualités, la somme de 196,08 euros correspondant à l'indexation du loyer du 31 août 2002 au 30 août 2003, outre celle de 764,84 euros au titre de l'indexation du loyer pour la période du 1er septembre 2003 au 30 juin 2005, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; ». EXERCICE : Commenter le document n°1. II. La solidarité des copreneurs Document 5 : Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mai 2003), que la société LP Gestion est devenue propriétaire, le 30 juillet 1999, d'un local à usage commercial donné à bail, le 1er mai 1990, à M. Le X... du Y... et à M. Le Z..., personnes n'ayant pas la qualité de commerçant ; qu'au décès de ce dernier, Mme Le X... du Y... a acquis ses droits locatifs le 3 octobre 1992 ; que, le 18 mars 2000, la société bailleresse a donné congé à M. Le X... du Y..., pour le 1er octobre 2000, au motif que l'intéressé n'était pas inscrit au registre du commerce et ne pouvait pas bénéficier des dispositions de l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 ; que les époux Le X... du Y... ont contesté la validité du congé et sollicité la condamnation de la société bailleresse à leur payer une indemnité d'éviction ; que la société LP Gestion s'est opposée à cette réclamation en faisant valoir l'absence d'immatriculation des locataires au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers ; Sur le premier moyen : Attendu que la société LP Gestion fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. Le X... du Y... une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le droit au renouvellement d'un bail commercial est subordonné à l'inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ; que si le bail litigieux pouvait avoir été soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux quand bien même M. Le X... du Y... n'aurait pas eu la qualité de commerçant, pour autant, ce dernier ne pouvait bénéficier de ce statut pour le renouvellement de son bail en l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce ; Mais attendu qu'en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'ayant constaté que les parties avaient entendu expressément soumettre leurs relations au statut des baux commerciaux, la cour d'appel en a exactement déduit que M. Le X... du Y... avait droit à une indemnité d'éviction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour débouter la société LP Gestion de sa demande tendant à l'expulsion des lieux loués de Mme Le X... du Y... et à la condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'il ne ressort ni des écritures, ni des pièces communiquées qu'un congé ait été délivré à cette dernière ; Qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations sur le moyen tiré de la nécessité d'un congé à chacun des copreneurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société LP Gestion de ses demandes formées à l'encontre de Mme de X... du Y..., l'arrêt rendu le 22 mai 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; » III. L’obligation de délivrance du bailleur Document 6 : Cass. 1ère civ.. 11 janvier 2006, n° 04-19736 « Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 mars 2004), que la Société d'exploitation de thalassothérapie (la SETH) a consenti annuellement depuis 1990 à M. X..., enseignant en gymnastique aquatique à titre libéral, la mise à disposition à titre onéreux de bassins de piscine et de vestiaires ; que la SETH ayant informé M. X... de ce qu'il devait cesser ses activités, celui-ci l'a assignée aux fins d'obtenir réparation de son préjudice ; qu'en appel, il a demandé la requalification de la convention en bail professionnel ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 1 / que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer ; Qu’aucune disposition de la loi n'exige l'utilisation exclusive du local par le preneur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1709 du Code civil et 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; 2 / que bénéficie du statut des baux professionnels le locataire autorisé à exercer une activité professionnelle libérale dans l'enceinte d'un autre établissement plus vaste dès lors qu'il dispose d'une clientèle personnelle distincte de celle de son bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. X..., professionnel indépendant exerçant une activité libérale, possède une clientèle personnelle et une autonomie totale de gestion ; qu'en décidant cependant que M. X... ne bénéficiait pas d'un bail au motif insuffisant qu'il ne disposait pas du local à son usage exclusif, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; 3 / que la cour d'appel, qui a confirmé la qualification attribuée par les premiers juges à la convention litigieuse, soit celle d'une convention d'occupation à titre précaire, sans caractériser, comme il le lui était demandé, l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... bénéficiait de la mise à disposition d'un bassin de piscine partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, la cour d'appel, qui a retenu qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif de ce local, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; » Document 7 : Cass. 1ère civ. 21 mars 1997, n° 95-14103 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 février 1995), que la société Agence immobilière commerce (AIC), qui avait donné à bail, en juillet 1990, à la société Le Mont Liban, un local dont elle était propriétaire au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, pour que celle-ci y exerce une activité commerciale de restauration, et s'était engagée à faire le nécessaire pour obtenir l'autorisation des copropriétaires d'installer une gaine d'extraction sur la façade arrière de l'immeuble, a, en octobre 1990, vendu son lot à la société civile immobilière de la Mare (SCI) ; qu'après avoir, par une décision du 27 novembre 1990, donné mission à un architecte de faire connaître son avis sur le projet de travaux en parties communes, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 février 1991 a refusé l'autorisation sollicitée ; que le syndicat des copropriétaires a obtenu, en juillet 1991, du juge des référés l'interruption des travaux déjà entrepris par la société Le Mont Liban ; que celle-ci, ayant fait opposition à un commandement de payer de la SCI, a assigné le syndicat, la société AIC et la SCI pour faire reconnaître la validité de son bail commercial et les torts du syndicat dans son opposition à l'exécution des travaux ; que la SCI a assigné en restitution du prix de vente la société AIC et a demandé la condamnation de la société Le Mont Liban au paiement des loyers échus, avec application de la clause résolutoire ; que, la société Le Mont Liban ayant été déclarée en état de liquidation judiciaire, M. X..., mandataire-liquidateur, est intervenu à la procédure ; Sur le premier moyen : (sans intérêt) ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 1719 du Code civil ; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée contre la société AIC par M. X..., ès qualités, l'arrêt retient qu'il ne peut être reproché à cette société un manquement à ses obligations puisqu'elle a demandé, pour son locataire, l'autorisation d'effectuer les travaux, et que, à la date du refus d'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires, le 27 novembre 1990 et le 10 février 1991, elle n'était plus propriétaire des locaux ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à la société AIC de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour débouter M. X..., ès qualités, de sa demande formée contre la SCI en résiliation du bail et en condamnation à dommages-intérêts, et pour fixer à une certaine somme la créance de loyers de cette SCI sur la liquidation judiciaire de la société Le Mont Liban, l'arrêt retient qu'il ne peut être reproché à cette société de n'avoir pas fait le nécessaire pour s'opposer aux prétentions abusives de la copropriété en ne saisissant pas le Tribunal d'une demande d'autorisation dans les conditions prévues à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, alors que cette société connaissait l'avis de la copropriété sur ce sujet et qu'elle risquait de se voir opposer un refus par le Tribunal, compte tenu de la difficulté existant quant à la nature de l'activité exercée dans le cadre du bail litigieux ; Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI, propriétaire du lot et bailleresse du local, était tenue d'intenter tous les recours qu'elle avait seule qualité à exercer, pour remplir envers son locataire ses obligations contractuelles, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X..., ès qualités, de ses demandes à l'encontre de la SCI et de la société AIC, et en ce qu'il a fixé à 342 596 francs la créance de la SCI, l'arrêt rendu le 23 février 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen. » Document 8 : Cass. 1ère civ. 5 juin 2002, n°00-19037 « Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche : Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2000, n° 690), que M. X... a donné à bail à la société Hôtel de France un immeuble à usage commercial, en mauvais état ; que le bail stipulait que " le bénéficiaire prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, les ayant visités à plusieurs reprises et ayant reçu du promettant deux rapports sur les travaux nécessaires à l'exploitation dans lesdits locaux d'un commerce d'hôtel ", les parties approuvant sans réserve l'état des lieux annexé au bail ; que la locataire a fait effectuer les travaux prévus aux rapports susvisés ; que ces travaux se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l'hôtel ; que la locataire a alors entrepris les travaux supplémentaires nécessaires ; Attendu que, pour débouter la société Hôtel de France de sa demande de remboursement de ces travaux supplémentaires, l'arrêt retient que, faute de stipulation expresse du bail, le bailleur n'avait pas l'obligation de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l'hôtel non prévus par les rapports d'experts établis antérieurement à la conclusion du bail, ces rapports n'ayant eu pour objet que d'informer le preneur sur l'état des lieux et l'éclairer sur les travaux à exécuter pour rendre les lieux conformes à l'usage d'hôtel prévu par le bail ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Par ces motifs : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Hôtel de France de sa demande de remboursement des travaux supplémentaires de mise en conformité, l'arrêt rendu le 17 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier. » IV. Les vices Document 9 : Cass. soc. 21 juin 1958, Sur le moyen unique : Vu les art. 1721 et 1124 C. civ. et 7 de la loi du 20 avril 1810; Attendu, d'une part, que si, en vertu de l'art. 1'721 précité, garantie est due par le bailleur au preneur pour tous les vices de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, ce texte n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières, de façon non équivoque; Attendu, d'autre part, que si les juges -du fond ont un pouvoir souverain pour apprécier les conventions passées entre les parties, c'est à la condition de ne pas les dénaturer; Or, attendu que, saisis d'une instance tendant à déterminer qui, de la Soc. des Etabl. Pigier, locataire d'un immeuble sis à Paris, ou de la dame Vve de Montal, propriétaire, devait avoir la charge des vices de construction de l'immeuble ignorés du bailleur, les juges d'appel ont dit et jugé qu'à défaut de clause expresse du bail liant les parties, mettant à la charge du preneur les réparations nécessitées par un Vice caché de construction, c'était la bailleresse qui devait avoir la charge desdites réparations; Mais, attendu que si la clause litigieuse du bail, à laquelle se réfère l'arrêt attaqué, ne vise pas expressément les vices cachés pouvant affecter l'immeuble loué, elle n'en a pas moins expressément mis à la charge de la société preneuse, dans les termes les plus généraux, l'ensemble des réparations qui pourraient être rendues nécessaires, qu'il s'agisse « des réparations locatives, d'entretien ou autres, et de toutes réfections totales ou partielles, même aux gros murs intérieurs ou extérieurs et à la toiture, sans en excepter tous les travaux généralement quelconques qui pourraient être prescrits par toutes les autorités compétentes », ce dernier cas ayant été d'ailleurs celui de l'espèce; Attendu, dès lors, que cette clause, par sa généralité même, sans exclusive, fait conventionnellement supporter à la société locataire, et sans la moindre ambiguïté, l'ensemble des réparations qui deviendraient nécessaires et, sans distinction d'origine ni de cause, englobe ainsi nécessairement celles provoquées par le vice caché; — D'où il suit qu'en statuant ainsi qu'ils l'ont fait, les juges d'appel ont dénaturé la clause claire et précise en litige et n'ont pas légalement justifié leur décision qui, clés lors, ne saurait être maintenue; Par ces motifs, — Casse... MM. Carrive, prés.; Reboul, rapp.; Blanchet, av. gén. — Mes Beurdeley et Talamon, av. Document 10 : Cass. 2e civ. 2 février 1955 Sur la deuxième branche du premier moyen : Attendu qu'il résulte des qualités et des motifs de l'arrêt infirmatif attaqué que le 4 juin 1946, les époux Batmale étaient trouvés morts dans l'appartement dont ils étaient locataires à Nîmes et dépendant d'un immeuble appartenant à Dupuy; qu'une enquête établissait qu'ils avaient succombé à une asphyxie provoquée par le gaz d'éclairage, provenant du logement contigu, occupé par Romeuf, dans lequel il s'était accumulé par suite de la rupture du tuyau de caoutchouc reliant le robinet de sécurité au réchaud; Attendu qu'il est reproché à la Cour d'Appel d'avoir, sur l'action en dommages-intérêts engagés par Veyrie, ès qualité de tuteur de la mineure Arlette Batmale, contre Romeuf et -Dupuy, retenu exclusivement la responsabilité du premier d'entre eux en mettant hors de cause l'Électricité de- France, appelée dans l'instance par Dupuy, alors que celle-ci aurait cependant manqué à son obligation d'entretien de l'appareil à gaz par elle installé dans les lieux; Mais attendu que l'arrêt énonce que « s'il est établi... que le tuyau de caoutchouc conduisant le gaz du robinet de sécurité au réchaud est cassé, le sieur Bonduron, chef des services à l'usine à gaz, indique que cette rupture a pu être amenée par le fait que le tuyau de plomb auquel était adapté le tuyau de caoutchouc n'est soutenu par aucun crochet; que si l'Électricité de. France est gardienne des installations extérieures d'amenée et jusqu'au compteur, les installations intérieures sont sous la garde de l'abonné; que l'accident, ayant pour cause initiale le défaut de fermeture du compteur et du robinet de sûreté, la rupture du tuyau de caoutchouc qui a déterminé ledit accident incombe à la faute grave et à l'incurie coupable de Romeuf ; qu'il lui appartenait, en effet, de s'assurer que l'installation intérieure dont il avait la charge était en bon état et ne pouvait devenir la cause d'un accident; qu'il eut dû vérifier que, le tuyau de plomb était soutenu, le tuyau de caoutchouc en bon état, et au besoin faire soutenir le premier, et remplacer le deuxième; que les précautions qui s’imposaient ainsi à lui auraient dû d'autant plus retenir son attention qu'il laissait l'appartement inhabité »; Attendu que de ces constatations souveraines, l'arrêt a justement déduit qu'« il est établi par les considérations ci-des sus que l’E.D.F. n'avait encouru aucune responsabilité; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé Mais sur la première branche du premier moyen : Vu l'article 1721 du Code Civil; Attendu que si aux termes de ce texte, le bailleur doit garantie au preneur pour les vices cachés de la chose louée, quand même il les aurait ignorés lors de la conclusion du bail, par contre, il n'est pas en principe, responsable des vices apparents au moment du contrat lorsque ces derniers ont été ou pu être connus du locataire, qui en a ainsi accepté les risques à moins que, de peu d'importance, ils se soient, par la suite aggravés de façon dangereuse; qu'en ce qui concerne les vices apparus en cours de bail, la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée, d'une façon générale, qu'au cas où, informé de leur survenance, il n'aurait pris aucune disposition pour y remédier; Attendu que la Cour d'Appel a exonéré Dupuy de toute responsabilité; attendu qu'en se bornant à déclarer pour justifier sa décision, d'une part, que les fissures de la cloison à travers lesquelles le gaz s'était infiltré dans l'appartement des époux Batmale étaient visibles à l'œil nu et ne constituaient donc pas un vice caché, et, d'autre part, qu'en dehors de ces fentes, les matériaux ayant servi à l'édification de la cloison étaient suffisamment poreux pour laisser passer le gaz, sans rechercher si les fissures existaient lors de la conclusion des baux, quelle en était à ce moment l'importance, et si elles ne s'étaient pas aggravées par la suite au point de présenter un danger permanent, si Dupuy à cette date, ainsi que lés époux Batmale et Romeuf, les avaient connues ou avaient pu les connaître, ou, au contraire, si elles n'étaient apparues que postérieurement. et en ce cas, si Dupuy avait été informé de leur survenance et n'y avait pas remédié, et enfin si, la porosité de la- cloison pouvait être considérée comme un vice de construction, et si elle était de telle nature qu'elle permettait le passage rapide du gaz, les juges d'appel n'ont pas permis à la Cour de Cassation d'exercer son contrôle et n'ont pas donné à leur décision une base légale; Et attendu qu'il existe un lien de dépendance entre la condamnation prononcée contre Romeuf seul et la cassation à intervenir; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qui concerne les dispositions mettant Dupuy hors de cause et retenant la responsabilité exclusive de Romeuf, l'arrêt rendu entre les parties par la Cour d'Appel de Nîmes, le 27 juin 1950, les renvoie devant la Cour d'Appel de Montpellier. |
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