La phase precontractuelle et accords de volonte








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Cass. 3e Civ . 29 janvier 2002 No 00-21.587
Seul l’opposition du bailleur à l’établissement a un état des lieux l’empêche de se prévaloir de la présomption de bon état de réparations locatives établi par l’article 1731 du code civil. La cour de cassation présice que cette obligation incombe à l’une et à l’autre des parties et que la simple carence du bailleur dans l’établissement de l’état des lieux ne le prive pas du droit de se prévaloir de la présomption.
Cass. 3e Civ. 29 avril 2002 No 01-00.654
En application des textes, un constat établi non contradictoirement ne peut permettre de renverser la présomption. Cet arrêt traduit une évolution de la jurisprudence qui est donc plus protectrice des droits du locataire, le bailleur avait opéré ici, clandestinement après le départ du locataire, il aurait été facile ici d’organiser un constat contradictoire.
Cet arrêt vise à insiter les bailleurs à organiser des constats contradictoires à la date la plus proche du départ des locataires.

B. Garanties dues par le bailleur
Pendant le cours du bail, le bailleur doit la garantie des vices cachés mais il doit aussi garantir son locataire contre son fait personnel ou d’autres locataires du même immeuble puisqu’ils ont un même bailleur.
1er exemple :
Mr X est propriétaire d’un immeuble qui comprend au rez-de-chaussée, 2 locaux commerciaux et au 1er étage, 2 appartements. Si l’un des commerçants ce plein du fait que les autres locataires occupent ses places de parking, il pourra donc demander réparation au bailleur.
2ème exemple :
Dans une galerie marchande, le bailleur loue à une boucherie puis il décide d’attribuer un local situé dans la même galerie à un second boucher.
Dans ce cas, on peut préciser que le bailleur porte atteinte au droit de ses locataires du fait de cette concurrence.
Tout cela biensûr dépend aussi des clauses du contrat qui pourront déroger et permettre au bailleur d’intégrer dans le bail des clauses dites de non-exclusivité, la cour d’appel d’aix-en-provence à rendu un arrêt qui à retenu qu’il existait une obligation implicite de non-concurrence.
Cass.3e Civ.24 janvier 2001 No 99-10.883
Le bailleur est tenu de réparer les conséquences dommagables subit par un tiers résultant de l’immeuble donné en location, indépendamment de toute faute de sa part, elle casse l’arrêt d’appel ayant condamné ne preneur sur la base des articles 1719 et suivants.
Il faut donc toujours rechercher si le bailleur à commis ou non un manquement à ces obligations contractuelles.
Cass. 3e Civ. 13 juin 2001 No 99-17.985
Au vu de l’article 1134 du code civil, la cour rejette le pourvoi au benéfice du bailleur puisque le bail ne prévoit, à la charge du bailleur, aucunes obligations particulières liés à l’éxistence de la galerie marchande, notamment en ce qui concerne le maintien d’un environnement commercial favorable.
Cass 3e Civ. 6 novembre 2001 No 00-14.698
L’obligation contractuelle de non-concurrence d’un commerce similaire aux activités du preneur ne s’applique qu’a celle exploité dans le cadre strict de la galerie marchande et non dans les zones dévolues à un super- marché.
En outre, le preneur ne pouvait se prévaloir d’un préjudice directement lié à l’aménagement d’un parking qui se trouvé dans la galerie marchande, des lors qu’aucun plan d’aire de stationnement été annexé au bail dans lequel figurait seulement que le preneur des locaux déclarés parfaitement les connaître ainsi que leur dépendance.
Cass. 3e Civ. 6 novembre 2001 No 0.17.224
Le bailleur ne doit pas garantir les troubles que des tiers apporte par voie de fait à la jouissance du preneur. La cour suprême casse.
Cass. 3e Civ. 7 novembre 2001 No 99-20.962
De même nature que l’arrêt au-dessus par tiers, il faut entendre toutes autres personnes que le bailleur lui-même. Les colocataires et les personnes qui tiennent leur droit de ce dernier.
Cass. 3e Civ. 2 avril 2003 No 01-17.724
L’existence d’un vice caché ne saurait être assimilée à un cas de force majeur, lequel à nécessairement une origine extérieure à la chose loué vu l’article 1721 du code civil, la cour de Cassation, Casse l’arrêt d’appel, le bailleur à donc une obligation de garantie.
C. Clauses particulières
Cass. 3e Civ. 24 septembre 2002.No 01-11.334
Le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire de la chose loué pendant la durée du bail et l’article 1723 du code civil lui interdit de modifier la forme des lieux loués pendant le bail.
La société bailleresse propriétaire de la galerie marchande à changée d’enseigne. La cour de cassation rejette car le bail ne contenai qu’une clause de localisation des boutiques ne valant pas engagement du bailleur a maintenir l’activité et la désignation commerciale de ces magasin.
Ainsi, la garantie du bailleur est limité aux modification de la structure de la galerie et ne serait s’appliquer aux transformation de l’enseignement commerciales.
II. Obligation du preneur
A. User de la chose en bon père de famille
(12.12.03)

B. Payer le loyer
Cass. 3e Civ. 28 juin 2000. No 98-21.911
Le loyer peut être portable ou quérable mais son caractère quèrable ne dispense pas le locataire de s’en acquiter. Article 12478 du code civil.
Dans la pratique, le bailleur adresse à son locataire soit un avis d’échéance, soit un appel de loyer, il fait cette demande (caractère quérable du loyer) et après avoir reçu le paiement, il doit adresser par retour de courrier une quittance à son preneur.
Une distinction doit être oppérée entre notion de quittance et de reçu :


  1. Quittance :

Ce terme signifie non seulement qu’un loyer à été payé mais établi l’éxistence même d’un bail.


  1. Reçu :

Ce mot exprime simplement le fait qu’une somme à été versé mais aucunement qu’il s’agit d’un loyer.
La différence est essentielle, en effet, il incombe au débiteur de prouver qu’il est libérer de ses obligations, c’est à dire, que la preuve du paiement de l’intégralité des loyers dû pèse sur le preneur et non sur le bailleur.
De plus, le contrat de bail à une nature synallagmatique, c’est à dire, qu’il traduit des obligations réciproques et silmultanées. Dans le cas du contrat du louage, la contre-partie de l’obligation de délivrance du bailleur est le paiement du loyer. Ainsi le preneur ne peut invoquer l’exeption d’inéxécution que dans l’hypothèse où le bien n’aurait pas été délivré par le bailleur.
Exemple :
Le local à subi une inondation partielle de la salle de restauration qui a entraîné la fermeture provisoire pour travaux. Le preneur ne peut pas ne pas payer les ployers en invoquant une exeption du fait de l’inéxécution par le bailleur de son obligation. La jurisprudance est ferme sur l’appréciation de cette inéxécution : elle doit être totale, c’est à dire, lorsque le fond est entièrement inutilisable. En toute hypothèse, le preneur ne peut arguer de se fait et encore moins des caractères quérables du loyer pour ne pas procéder à son versement.

Dans de telle situation, la seule manière de procéder est de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, sous la forme d’une requête, pour obtenir l’autorisation à la consignation des loyers. Toute autre méthode (non-paiement, consignation non-judiciaire, séquestre amiable, etc..) entraîne IPSO-FACTO (par ce fait) la résiliation du bail.
Cass. 3e Civ. 17 décembre 2002. No 01-13.604
Il appartient aux locataires de justifier le paiement des loyers (article 1315 du code civil), le preneur se prétend libéré de son obligation doit soit justifier le paiement soit justifier le fait qui à produit l’extinction de son obligation.
Cass. 3e Civ. 18 février 2003 No 01-01.801
Le locataire ne peut suspendre de son propre chef le paiement des loyers alors que le bailleur à entrepri d’importants travaux de rénovation. Les juges du fonds apprécient souverainement le bien fondé d’exeption d’inéxécution invoqué par le locataire pour se voir autoriser la suspension du paiement des loyers.
En l’espèce, le locataire avait visité les lieux, comme en matière de vente, le louage doit répondre à la charge du bailleur d’une garantie contre les vices caché de la chose loué. Ce qui suppose d’une part que le vice ne soit pas apparent lors de la signature mais aussi que le bailleur en avait connaissance, ici le locataire avait visité les lieux et les désordres étaient visibes, de plus, les paiements avaient été arrêtés puis repris au rythme des travaux, ce qui suppose que l’arrêt complet ne pouvait être justifier, le pourvoi est donc rejetté.
C. Effectuer les réparations locatives ou de menu entretien
Cass. 3e Civ. 30 janvier 2002 no 00-15.784
Le bailleur peut être indemnisé lorsque le preneur n’a pas entretenu l’immeuble, c’est à dire, user en bon père de famille, ce qui porte sur l’entretien courant et l’état de propreté se sont les articles 1730, 1731 du code civil, le dernier texte précisaant qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives, il doit donc les rendre tel, sauf preuve contraire.
La cour d’appel a débouté le bailleur du fait que l’immeuble ayant été détruit, il serait mal fondé à exiger de l’ancien locataire une indemnité pour la remise en état d’un immeuble démoli et qui ne sera donc pas reloué. La cour de cassation, casse au motif que l’indemnisation du bailleur n’est subordonnée ni à l’éxécution de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice.
Cass. 3e Civ. 10 avril 2002. No 00-17.874
La réglementation relative aux installations classées impose aux exploitants de remettre le site dans un état tel qu’il ne présente aucun des dangers ou inconvénients. L’article L 511-1 du code de l’environnement (Danger pour la santé ou la salubrité publique) lorsque l’exploitant est un locataire, cette obligation légale lui incombe.
Lorsqu’un bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec toutes règlementations, les travaux d’élimination de l’amiante rendus obligatoire par un décret paru ultérieurement lui incombe sur la base de l’article 1139 du code civil, la cour de cassation à cassée la cour d’appel, laquelle avait accueillie l’argument du preneur qui consistait à soutenir que le texte daté d’après le contrat.
La cour de cassation décide que la clause est sans ambiguité, elle vise les mises en conformité. La cour estime de plus, que là où la loi des parties ne distingue pas, il n’y a pas lieu de distinguer (article 1134 du code civil).
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