La phase precontractuelle et accords de volonte
télécharger 138.69 Kb.
|
| la nature de l’acte Il s’agit d’une promesse synallagmatique (synallagmatique.DR Se dit d’un contrat qui contient une obligation réciproque entre les parties. Ant. Unilatéral) de bail commercial sous condition suspensive, en fait, les difficultés de cet acte sont de 3 ordres :
Puisqu’il faut changer cette dernière et d’un appartement faire un centre de sport. Ici un texte issu du code de construction et d’habitation (CCH) l’article 631-7 réglemente cette question. L’affectation est donnée à un immeuble lors de sa construction (Habitation, commercial, professionnel). Cet article interdit que l’on change l’affectation d’un local d’habitation pour un usage commercial ou professionnel, la sanction est la nullité absolue. Une dérogation est prévue, cependant, par une demande auprès du préfet. Cette dérogation pèse sur le bailleur, elle devra donc être érigée sistématiquement en condition suspensive. Dans le cas pratique, le bailleur devra donc respecter cette prescription.
Le code de l’Urbanisme en son article R 421-7 prévoit que les changements de destination d’un immeuble sont soumis à permis de construire. (07.11.2003) 8. L’agence immobilière, mandataire Cass. 1re civ.20 décembre 2000. No 98-17.689. Cet arrêt est censuré au motif que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapporté que par écrit. La cour de cassation rappel que les textes (loi hoguet 2 janvier 1970) sont d’ordres publics. Ce mandat (article 64 du décret du 20 juillet 1972) précise l’étendue de ces pouvoirs et l’autorise expressement à recevoir des biens ou valeurs à l’ocassion de la gestion dont il est chargé. Dans ce cas, au moment où le cabinet immobilier avait recherché les locataires, il n’avait pas reçu de mandat écrit. Certes le propriétaire a signé ensuite avec l’agence un mandat de gestion immobilière mais pour la cour suprême, cela ne permet pas de régulariser à postériori l’absence de mandat initiale. A défaut d ‘écrit express, le chargeant de trouver un locataire, l’agence immobilière ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir vérifier la solvabilité des locations. Cass.3e civ.2001. No 99-15.694. Le mandataire ne peut concentir une franchise au profit du locataire qu’avec l’accord du bailleur, cet arrêt est donc cassé au motif que les juges du fonds n’avait relevé aucun acte manifestant sans équivoque la volonté du bailleur d’accepter l’application de la franchise de loyer après la première année d’occupation des lieux. Cass.1re civ.19 février 2002 No 99-15.606 L’article 2004 du code civil et la loi Hoguet exigent cette conservation pendant 10 ans. L’arrêt est cassé puisque la cour d’appel avait ordonné à l’agence de remettre sous astreinte (sous pénalité), l’original d’un mandat de gestion d’un immeuble. Cass.3e civ.13 mars 2002. No 00-17.665. La théorie du mandat apparent peut justifier que le preneur ne vérifie pas les pouvoirs du mandataire, encore faut-il que les conditions en soient remplies. La cour a censuré la décision d ‘appel, non pas pour avoir fait une application inéxate de la théorie du mandat apparent mais pour avoir insuffisament précisé les circonstances autorisant la locataire a ne pas procédé à cette vérification. Ainsi, si les circonstances le justifient, on peut admettre que le bailleur soit engagé sur le fondement d’un mandat apparent. Cass.1re civ. 15 mai 2002. No 00-14.107 Revue AJDI 2002 page 552 L’agent n’a pas droit à la comission s’il vend un bien qui était chargé de louer. La cour approuve les juges du fonds d’avoir rejeté la demande de l’agence, qui agissait sans mandat écrit donc la solution s’imposait. (14.11.2003) Cass 1re civ. 11 juin 2002- No 01-12-963 L’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée. Les éléments : faute, dommage et liens de causalité étant caractérisé. Cette responsabilité est donc génératrice de dommage et intérêt, il faut distinguer entre 2 obligations celle de moyen et celle de résultat, la 1re consiste à réunir tous lesmoyens nécessaire à l’accomplissement de la mission, la 2nd va consister à obtenir le résultat recherché. L’agent immobilier est soumis à une obligation de conseil qui met à sa charge une présemption irévocable dont il ne peut s’éxonérer que dans les cas de force majeure. Il doit donc tout mettre en œuvre pour satisfaire cette obligation. Cette présemption va inverser la charge de la preuve, en ce sens qu’il incombe à l’agent immobilier de prouver qu’il a tout mis en œuvre pour informer son mandant.
Cass 3e civ 10 mai 2001 No 99-20-374 Différence entre loyer et indemnité d’occupation :
La faute du bailleur à l’origine de l’annulation du bail ne dispense pas le preneur du payement d’indemnité d’occupation pour la période d’éxécution du contrat annulé. La partie qui a bénéficié d’une prestation qu ‘il peut restituer doit s’aquiter du prix correspondant.
Mr Catinila est mon client et me remet un exemplaire de l’acte qu’il a signé avec Mme B bailleresse. Je vais procéder à l’analyse de cet acte et dans un premier temps de finir sa nature juridique.
On trouve le verbe « offre à bail » « accepte le principe ». Ces 2 verbes permettent de définir la promesse de bail sous conditions suspensives. (Prôblème des conditions protestatives est la condition n°2 puisqu’elle dépend de l’un des parties le bailleur).
C’est la désignation mais sûrtout le prix qui doit être déterminer ou déterminable.
A une double nature : juridique et fiscale. En ce sens qu’il peut constituer pour le preneur et le bailleur soit un supplément de loyer, soit une indemnité par contre sur le plan fiscale, l’administration le caractérise toujours comme étant un loyer supplémentaire et donc à intégrer et déclarer un revenu foncier. Le locataire peut donc déduire ce pas de porte en le divisant sur 9 ans et sur 12 mois en l’intégrant à son loyer mensuel pour le déduire comme une charge. Il peut aussi bien l’inscrire à son bilan comme un élément incorporel non amortiçable. Chaqu’un des protagonistes peut opter indifférent pour un caractère ou son contraire mais la seule contrainte est que sur le plan fiscale le bailleur devra toujours déclarer ce droit comme un loyer. Ce droit est fixé librement par les parties de la même sorte le loyer à à été fixé. Enfin lors du renouvellemnt du bail, le bailleur pourra demander une hausse du loyer puisque le droit d’entrer représentant une fraction de la valeur locative pourra être rajoutée au loyer initial et justufié ainsi du déplafonnement. (28.11.2003) LES OBLIGATIONS REPECTIVES DES PARTIES ET LA CHARGE DES REPARATIONS
C. Obligation de délivrance L’article 1719 et 1720 du code civil fixe les conditions dans lesquel la délivrance du local doit être effectuée. Cet article (1719 cc) constitue en quelque sorte le noyau dur des obligations misent à la charge du bailleur. Il faut donc distinguer 2 périodes, la 1ère se situe lors de la conclusion du contrat se situe lors de la conclusion du contrat de bail, la 2nd pendant l’éxécution de ce même bail. En effet, les obligations n’ont pas la même nature selon la période à laquelle on se situe. Ainsi, lors de la conclusion, le bailleur voit son obligation reforcé, c’est à dire, qu’il va devoir délivrer au preneur un bien conforme à la destination prévue et en parfait état de fonctionnement sans aucun vice apparent ni caché. Si tel n’était pas le cas, le preneur disposera d’une action en nullité ou en résiliation ou même d’une action rédibitoire. Donc cette obligation dite de délivrance est particulièrement attachée à la destination qui à été fixé par les parties dans le contrat. Elle peut être limitée, c’est à dire, pour une activité spécifique (restaurant, coiffeur, etc….) ou tout commerce. Dans le 1er cas le preneur devra se limiter à la destination contractuelle, toute infraction pouvant entraîner soit la résiliation soit le refus de renouvellemnt de son bail, exeption faite, toute fois pour la procédure légale de déspécialisation dite partielle et qui concerne les activités conexe et complémentaires (ex :Le restaurateur pourra aussi vendre des plats à emporter mais pas le contraire).La destination à donc une influence directe sur la mesure de cette obligation qui pèse sur le bailleur. 1er exemple : Bail tous commerces activité restrauration, locaux en sous-sol d’une copropriété avec une entrée extérieur pour la clientèle et un accés par le couloir de la copropriété. L e bail a été conclu pour 9 ans, une commission de sécurité dépendante de la mairie vient constater que les normes imposent une porte de secours dans le fond du local. Le tout sous astreinte de 50 € / jours après un délai de 3 mois avec fermeture du local. Règlement des faits : Le bailleur voit mettre en jeu par le preneur son obligation de lui livrer un bien d’une part, conforme à la destination et d’autre part, sans vices qui pourraient empêcher d’éxercer l’activité envisagée. Il faut rappeller que les textes du code civil sont suplétif de volonté, c’est à dire que l’on y dérogait par une clause issue de la volonté de parties, il s’agit de l’application de l’article 1134 du code civil. Cependant, la jurisprudence apprécie restrictivement les clauses qui viennent déroger aux obligations légales. En ce sens, qu’une convention est toujours interpréter en faveur de celui qui s’oblige et au détriment de celui qui stipule. En l’espèce, c’est le bailleur qui est le débiteur de cette obligation, il convient pour lui, s’il souhaite amenuiser (diminuer) de prévoir dans la convention le cadre strict des obligations qu’il souhaite tranférer sur le preneur. Exemple : la toiture sera à la charge du preneur, les deventure idem, la charge foncière idem. Bien evidamment, ces clauses de transferts sont inenvisagable dans le cadre des baux d’habitation puisque ici, il s’agit véritablement d’un droit au logement et la réparation à la charge du preneur sont réglementé rigoureusement par les textes notanment le décret de 1987. ( 05.12.2003) A. Obligation de délivrance Les actes : L’obligation de délivrance brevé 3 aspects, tout d’abord : - Matériel : C’est à dire, qui va se traduire par une remise des clés en quel que soit par tradition manuelle. - Juridique : Le bailleur doit respecter les textes relatifs à l’amiante, aux inondations, au plomb, et de manière générale, tout ce qui relève du domaine de la sécurité et de l’hygiène. Ben évidamment, le contrat peut prévoir une dérogation mais à condition que cette clause conserne précisement la nature des travaux envisagés. Exemples : Si le bail est à usage de restaurant, le bailleur devra permettre au preneur d’exploiter un tel lieu en conformité avec les règles d’hygiène. C’est donc la destination du bail qui détermine le volume de cette obligation de délivrance. 1. Nature Cass. 3e Civ. 10 mai 2001. No 96-22.442 La cour de cassation, casse au terme de l’article 1719-2 du code civil et des articles 605 et 606 du code civil. En effet, les travaux précrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. La cour est très sévère ici, sur l’interprétation des clauses en vue d’éviter la tentation des bailleurs de faire supporter par les locataires des charges et travaux exorbitants, ce qui est le cas des travaux de ravallement qui ont permis leur qualification de gros œuvre des lors qu’ils ont été imposés par l’autorité administrative. Cass.3e Civ. 29 janvier 2002 No 00-19.512 Les clauses limitant l’obligation de délivrance du bailleur ne sont applicables que pour le local loué et non pour les autres parties de l’immeuble. En effet, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparation mais ce texte n’est pas d’ordre public. Ici, la cour considère que l’obligation de prise en charge de la mise aux normes de l’installation électrique du local en vue de son exploitation ne peut être étendue aux parties communes. La résiliation du bail ne sera pas prononcée, cette désicion est toutefois contestable puisque le bailleur à manquer ici, à son obligation de délivrer un immeuble et ses accésoires en bon état et les clauses limitant cette obligation ne peuvent s’appliquer que pour le local loué. Cass. 3e Civ.27 novembre 2002 No 01-12.816 L’article 606 du code civil énumère les grosses réparations de manière limitative, le locataire ne pouvait donc obtenir gain de cause sur la question du chauffage puisque ce bien n’est pas inscrit dans le texte, il aurait été préférable d’agir sur la base d’un autre fondement, ainsi l’obligation de délivrance ou d’entretien, la différence qui est opéré dans le code civil entre les articles 605 ð 606 et 1719 ð 1720 du code civil porte uniquement sur la distinction entre l’immeuble et la nature des réparations puis sur les obligations respectives du bailleur et du preneur. 2. Etat des lieux En matière de droit des baux, seul le locataire d’habitation est protégé en l’absence d’état des lieux puisque cet état est obligatoire au frais partagé des parties. Dans les autres baux et en l’absence d’état des lieux, le preneur sera réputé les avoir reçu en bon état. Il est donc préférable pour le bailleur de ne pas en faire, le contraire pour le preneur. L’état des lieux est en général réalisé lors de l’entrés dans les lieux mais aussi à la sortie, c’est la comparaison qui permettra de démontrer la réaliser des manquements des obligations des parties. |
similaire:
 | «Accords de maintien dans l’emploi», n’est rien de plus que les «accords compétitivité emploi» que Sarkozy avait souhaité mettre... | | Le Mal est la transgression inconsciente ou involontaire de la Loi divine, de la volonté du Père. Le Mal est également la mesure... |
 | «toute chance de faire triompher, au sein d’une relation sociale, sa propre volonté contre la résistance d’autrui1» s’applique aux... | | |
| «Soit ta volonté faite…» soit plutôt à rapprocher de «Donne-nous notre pain». Cette phrase qui est peut-être une addition matthéenne,... | | «jeu de crosses», le hockey sur gazon est un sport olympique depuis 1908. IL se pratique sur une pelouse naturelle ou synthétique,... |
| «Pourquoi as-tu honte ? C’est pour cette dignité que tu as été choisi !». La question se pose pourquoi Aharon ne se sentait pas à... | | «refuser toutes formes de partenariats et d’accords non contraignants ou sans force exécutoire avec l’industrie du tabac» |
| |