La phase precontractuelle et accords de volonte
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| DROIT DES BAUX SUR LA CONCLUSION & LA CAPACITE A CONCLURE (17.10.2003)
A. Les pourparlers Les parties ne sont pas engagées tant qu ‘elles n’ont pas exprimé leur consentement sur les élèments essentiels du contrat : prix, durée, destination. (Texte : article 1709 et suivant du code civil) Durant la négociation les candidats au contrat demeurent libres de rompre à tout moment les pourparlers. Néanmoins, sur le fondement des obligations de bonne foi et de loyauté, il pourrait engager leur responsabilité délectuelle en cas de rupture abusive. Exemple : Ne pas laisser à l’autre un délai raisonnable de reflexion ou prolonger de manière dilatoire la discussion tout en tenant des négociations parralèles.
La validité d’une convention suppose un consentement intègre c’est-à-dire exemple d’erreur, de dol ou de violence au sens des articles 1108 et suivant du code civil. Cass. 3e Civ.29 janvier 2002 No 00-17.201 La tromperie de la part du bailleur sur l’importance de charges et provisions justifie la nullité du bail pour dol. La cour de Cassation approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que le bail était entaché de nullité pour dol. Le locataire ayant été trompé par son co- contractant sur l’imprtance des obligations dont il est au titre du bail qui avait déterminé son consentement. Le preneur n’était pas un professionnel de l’immobilier, son erreur n’était pas inexcusable et le dol pouvait être retenu. Cass. 3e Civ. 18 juin 2002 No 01-10.300 Une promesse de vente ne peut-être annulée que si le bénéficiaire apporte la preuve du caractère intentionnel et déterminant de la réticense dolosive du promettant. Dans les circonstances de ce cas le caractère intentionnel et déterminant n’a pas été rapporté par le bénèficiaire. La simple transmission pour le mandataire (agent immobilier) du bailleur d’une fiche d’information mentionnant un montant éroné des charges n’est pas constitutive de dol. L’adage (Déf d’adage : Sentence, maxime populaire) distingue entre le fait de mentir et dire de bonne foi ce sui n ‘est pa, Donc le dol n’est pas retenu puisque cette fiche est une fiche commerciale succincte et peu technique dont les termes laissaient entendre le caractère indicatif des données. Le locataire devant d’abord s’attacher aux stipulations de son bail surtout l’annulation du contrat pour dol supposait que soit prouvée la volonté de libérée, de tromper le candidat locataire ce qui n’était pas le cas en l’espèce ( réf : arrêt public » à la RJDA, octobre 2002 n°987).
La capacité est attachée à la conclusion mais aussi au renouvellement du bail. Le contrat de louage (le bail) est considéré comme un acte d’administration ou de gestion, cependant, il est analysé par la jurisprudence comme un acte de disposition. Ainsi le bail va nécessiter selon sa nature une capacité minimum ou plus étendue. La propriété d’un bien va déterminer la qualité de bailleur et les situations immobilières sont multiples. En d’autres termes, le bailleur peut avoir plusieurs représentations en fonction de la nature de son droit de propriété.
1. Démembrement Cette situation traduit une dissociation du droit de propriété, une répartition en plusieurs titulaires. A ð Bailleur B ð Preneur Schéma
1) article 595 du code civil
ð Usu fruitier (père / mére) = USUS + FRUCTUS (24/10/2003) Les actes et Cass. 3e Civ. 7 mai 2002 No 00-15. 901 : Cet arrêt a été publié au bulletin de gestion immobilière n° 328 du 11 juin 2002. La maxime « error communis facit jus » « l’erreur commune fait le droit », l’article 595-4 du code civil prévoit que l’usufruitier ne peut donner à bail commercial rural ou professionnel sans le concours du nu-propriétaire. Le preneur peut invoquer la théorie de l’apparence, si les conditions suivantes sont réunies : v Le locataire doit être de bonne foi v Le locataire doit avoir cru traiter avec le véritable propiétaire v Il faut aussi 1 erreur commune par la qualité de propiétaire apparent, c’est à dire, une erreur qui peut être commise par quiconque dans les même condition (cette erreur doit être invissible). La cour de cassation exerce 1 contôle par ses élèments constitutifs de l’apparence (l’arrêt du 7 mai 2002).
L’article 815-3 du code civil prévoit l’unanimité, enfin pour l’obligation souscrite par le signataire du bail, elle s‘est transmise à son décés au héritier selon l’article 1122 du code civil, seul les co-indivisaire renonçant à la succession concerve la faculté de contesté la validité du bail. Définition de nullité absolue et nullité relative :
Prescrition de 30 ans N’importe qui peut l’invoquer
Prescription de 5ans Seul l’intéressé peut l’invoquer Les actes relatifs au renouvellement des baux commerciaux requièrent le consentement de tout les indivisaires, un mandat spécial estl’indivision apparaît comme une sorte de collectivité avec un intérêt et un passif commun mais elle n’a pas la personnalité juridique. L’indivision n’est pas un sujet de droit, elle n’existe pas juridiquement. Le gérant ne représente pas l’indivision mais les indivisaires, elle ne peut ester en justice.Si elle le fesait, il en résulterait une irrégularité de fonds (et non de forme). Par application de l’article 117 du code de procédure civil (NCPC). Cependant, la haute cour à décidé que l’omission d’un nom était régularisable et que dans cette situation, il s’agit d’une nullité de forme, ainsi tant que le juge n’a pas statué, l’indivisaire dont le nom ne figure pas dans le congé peut prendre par à la procédure.
De ces textes résulte que le bail commercial consenti par le tuteur n’ouvre pas droit au renouvellement et l’application de la théorie de l’apparence est impossible. Cependant, le tuteur peut consentir un bail d’une durée inférieur qui sera opposable pour la durée restant à courir au propiétaire devenu majeur ou émancipé. Cependant, malgrès cette interdiction, il peut-être utile pour le mineur de conclure un tel bail, dans ce cas, il faut avoir recours au juge des tutelle, c’est à dire, au juge des tutelle du tribunal d’Instance du domicile de l’incapable. Ainsi, lorsqu’un immeuble appartient à un mineur ou à un incapable, il est obligatoire d’obtenir par le juge des Tutelle une Ordonnance autorisant d’une part, la conclusion de ce bail mais aussi son renouvellement. Pour ce faire, il faut rédiger une requête qui pourra être faite par le tuteur ou un mandataire AD-HOC (AD-HOC = pour cela). Le mineur qui aurait vu le non respect de son droit de propriété pourra refuser le renouvellement sans droit ni titre.
Article 383 du code civil Le bail conlu par un seul des parents sans autorisation judiciaire n’est pas opposable au mineur devenu majeur et ne confère aucun droit au renouvellement (sauf bail d’habitation).
Article 1425 et 1432 du code civil Ce reporté au 1. En effet, la sanction de l’obligation est identique à celle de l’usu-fruit, pour un bail commercial, l’époux non signataire peut demander la nullité du bail pendant les 2 ans qui suivent la connaissance qu’il y à eu de l’acte passé frauduleusement et au plus tard dans les 2 ans qui suivent le dissolution de la communauté. Il faut bien distinguer la différence entre les biens communes et les biens propres :
Chaque époux en concerve la libre disposition, article 1428 et 1536 du code civil, ainsi le bail consenti par un mari sur un bien propre de sa femme est nul, Cependant celui ou celle qui n’a pas signé le bail peut le ratifier même tacitement par son silence après sa connaissance.
Le proprétaire peut-être unepersonne physique ou morale, d’est à dire, un groupement ou une association, ces personnes on la personnalité juridique mais elles ne peuvent s’exprimées que par la voie de leur représentant légale : une S.A.R.L, par son gérant ; une S.A, par son président ; etc….. Il faut cependant présicer qu le pouvoir du représentant peut-être limité par la loi ou par les statuts, c’est à dire, le contrat qui lie les associés au sein de cette société. Il faudra donc, pour ces hypothèses de conclusion et de renouvellement de baux, recourir à la réunion d’une assemblés, ainsi le représentant va convoqué les associés, il vont se revoir au siège social pour délibérer puis voter selon des règles propre au droit à la société. Les status peuvent donnés au gérant un pouvoir spécial quand à la conclusion des baux, mais il faudra alors une close qui le présice expressément (exemple : Le gérant aura le pouvoir de passer seul tous les actes en accors avec l’objet de la société et notamment la conclu sion de tous les baux, de toutes natures, etc….). En pratique, il est toujours préférable d’avoir recours à la réunion d’une assemblée (Assemblée Générale Extraordinaire). La difficulté réside dans la notion même de personnalité morale, celle-ci est attachée par l’immatriculation de la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Or, cette inscription ne peut-être réalisé qu’après la signature des statuts et souvent le gérant à déjà conclu un bail dans l’hypothèse où la société est locataire. C’est pour cela qu’il faut distingué, selon que la conclusion est intervenu avant ou après l’immatriculation, dans le premier cas, il faudra une assemblée confirmative pour les actes antérieur afin que le gérant soit couvert par l’ensemble des associés. Dans le deuxième cas, il faudra ce reporté au statut (contrat).
Un immeuble peut-être construit à titre individuel ou à titre collectif. La copropriété intéresse la seconde hypothèse, c’est àdire que chaque copropiétaire est propriétaire dans la copropriété d’un lot, lequel est composer de parties privatives et de millièmes de parties commune (exemple : Mr x est propriétaire dans l’immeuble d’une cave lot n°4, d’un local commercial n°7, d’une réserve n°1, a ces lots sont affecté 200 millièmes des parties communes). La copropriété est régie par un règlement qui fixe la destination des lots, exemple : Seul l’habitation est autorisé ou bien mixité habitation commerce sauf si l’activité est bruillante ou malodorante. (31.10.2003) Cas pratique fait en Amphi Explications :
Correction du cas pratique fait en amphi Dans cet acte vous défendez les intérêts du preneur, il s’agit d’un acte sous seing privé, c’est à dire, sans l’intervention d’un notaire.La signature à été réalisé le 25 octobre 2003, le bail prenant effet au 1er novembre 2003 pour 9 ans.
Le bailleur est gérant d’une SCI, il doit donc être autorisé par une assemblée, c’est à dire, une réunion de tous les associés qui vont l’autoriser à signer ce bail. Bien évidamment le gérant peut être autorisé directement dans les statuts (acte constitutif) de la société. Dans tous les cas, le mandat devra être spécial, c’est à dire, contenir les mentions essenciels du contrat de louage (Cf. article 1709 du code civil). Pour le preneur, il est marié avec ou sans contrat. Il ce porte-fort, la promesse de porte-fort n’engage que celui qui promet, sûrtout dans l’hypothèse d’un contrat de mariage. |
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