Statuts de l’Association Syndicale Libre de Propriétaires
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GENESE DES PRESENTS STATUTS 30 Juin 1967 : Délivrance par arrêté de M. le Préfet du var d’une autorisation de lotissement du domaine de Valcros à la Société anonyme du Domaine de Valcros. Il est créé dans le lot primaire numéro 4 « Domaine Le Gringalet ». L’ASL « Syndicat du Domaine de Valcros » groupe l’ensemble des propriétaires des 19 lots primaires ainsi constitués. Une structure pyramidale d’ASL est ainsi constituée 4 Janvier 1974 : Etablissement des statuts de l’ASL du groupe d’habitations « Le gringalet » et le cahier des charges du village du gringalet (lot primaire numéro 4). Le document a été établi par Me Bernard Notaire à Toulon. 17 Février 1986 : Modifications du cahier des charges et des statuts du lot primaire numéro 4 « Le gringalet » ajoutant notamment les constructions des « Hauts de valcros ». 5 Avril 1995 : Création d’une copropriété d’immeuble à usage de garage de 9 lots. Un règlement de copropriété a été établi daté du 27 février 1995 par Me Mancy notaire à Toulon. Un plan cadastrale et un plan masse sont joints. 1ier janvier 2007 : Le lot primaire numéro 4 « Le gringalet Alicastre » a été subdivisé depuis juin 1967 en lots secondaires n’ayant pas le caractère de lot primaire au sens des statuts de l’ASL « Syndicat du Domaine de Valcros ». Pour chacun des lots une structure juridique en ASL ou Coproprièté a été constituée. Ainsi un troisième niveau de structure pyramidale est constituée au sein de l’ASL « Domaine de Valcros ». Il s’agit des 5 entités de 3ième niveaux suivantes: ASL « La vallée Bleue » ; Copropriété « Le baron perché », ASL « Les balcons d’Alicastre », ASL « Les corniches du Golf », ASL « Les hauts de Valcros ». Chacune de ces entités possède ses propres statuts. 7 juillet 2007 : L’Assemblée Générale des propriétaires approuve :
Le calcul des points voix a été ajouté aux statuts en prenant ceux du cahier des charges en son article 26 (Charges d’entretien des équipements communs). Il n’a été fait aucun changement quant au règles du calcul des points voix. TITRE 1 : FORMATION - OBJET - DENOMINATION - SIEGE - DUREE Article 1 - Formation Il est formé une Association Syndicale Libre (ASL) de propriétaires régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et de son décret du 3 mai 2006 relatives aux associations syndicales de propriétaires et tous textes d’application, complémentaires ou modificatifs. L’ASL en tant que lotissement secondaire du lot primaire n° 4 « Le gringalet » appartenant au lotissement du Domaine de Valcros est soumis :
Les propriétaires des lots 1 à 35 et le syndic de copropriété de l’immeuble de 9 garages sont les membres de cette association. Les 35 lots sont de nature maison et jardin Ce lotissement de 31 719 m2 ( hors route d’accès « Boulevard d’Alicastre ») comprend les 35 lots suivants ( Cf plan parcellaire en annexe 1):  les 9 lots de garages de 24,70m2 sur une surface de terrain totale de 1040 m2 incluse dans le périmètre foncier du lotissement, et les 6 garages faisant un ensemble indépendant des 35 lots constitués ci-dessus. Ces garages sont situés à l’entrée du hameau sur le Boulevard d’Alicatsre en direction de la Place de la Tarasque ». Article 2 – Membres de l’ASL2.1 Tout propriétaire, de quelque manière qu’il le soit devenu, d’un terrain, bâti ou non, de l’ensemble immobilier est de plein droit membre de l'Association Syndicale Libre de propriétaires. Les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l’ASL de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelques mains qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'Association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois être convenu avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'Association et l'informera des décisions prises par celle-ci. 2.2. L’adhésion à l’ASL et le consentement écrit prévu à l’article 7 de l’ordonnance précitée sont susceptibles de résulter de tout acte de mutation, à titre onéreux ou gratuit, de biens et droits immobiliers de l’ensemble immobilier, dès lors que cet acte est signé par le nouveau propriétaire ou son représentant et que le nouveau propriétaire a eu connaissance du texte à jour des statuts avant la mutation ou au plus tard au moment de la mutation. 2.3 Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre de l’ASL, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’Association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire 2.4 Le président du syndicat de l'ASL de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci, ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble, bâti ou non, inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat ou par l’avocat requérant à la décision judiciaire constatant la mutation. 2.5 Le propriétaire d'un immeuble compris dans le périmètre de l’ASL de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de l’existence de l’Association et de l'existence éventuelle de servitudes. Il est tenu aussi d’informer le locataire de cet immeuble sur l’ASL et les servitudes. Article 3 – Objet L’ASL de propriétaires a pour objet : - La garde, la gestion, l'entretien, éventuellement la propriété, des installations, équipements, ouvrages et biens mobiliers et immobiliers d'intérêt collectif de l’ensemble immobilier, en particulier de ceux ci-après désignés. - Leur amélioration et la création de tous nouveaux équipements et aménagements d'intérêt collectif, par l'acquisition ou la location de tout ouvrage ou par l'exécution de tous travaux, dans le périmètre défini plus haut, ou, par exception, à l'extérieur de celui-ci, s'il y avait lieu. - Le cas échéant, la cession à titre gratuit ou onéreux, à la commune ou à tout autre établissement du patrimoine de l'ASL ou de partie de ce patrimoine. - La fixation du montant de la contribution des membres aux dépenses, la répartition des dépenses entre les membres de l'ASL, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses. - La représentation des intérêts collectifs des propriétaires concernant l'usage et la valeur de leurs biens immobiliers. - La police des biens communs et équipements collectifs, l’établissement de tous cahiers des charges et règlements intérieurs pour la gestion de ces biens et équipements, leur modification et suppression. - le contrôle du cahier des charges de l’ASL primaire « Le Gringalet Alicastre ». D’une manière générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières, concourant aux objets ci-dessus définis notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts. Biens communs ou équipements collectifs : Les Voies, réseaux, équipements, locaux techniques, emplacement collectifs de parking, installations à venir. Article 4 – Dénomination L’ASL de propriétaire à la dénomination de « Hameau d’Alicastre ». Article 5 – Siège Le siège social ASL de propriétaire est fixé à LA LONDE LES MAURES 83250. Il pourra être transféré en tout autre endroit de la même commune, par simple décision du Président de l’Association Syndicale Article 6 – Durée La durée de l’ASL de propriétaires est illimitée, sauf dissolution résultant de la loi ou d’une décision administrative ou judiciaire ou encore d’une décision prise dans les conditions prévues aux présents statuts, article 12.3 TITRE II : ASSEMBLEES GENERALES Article 7 – Composition de l’assemblée générale L’assemblée générale se compose de tous les membres de l’ASL de propriétaires, tels qu’ils sont définis en tête des présents statuts. Le nu-propriétaire représente le propriétaire de l’immeuble ou terrain démembré, sauf convention contraire avec l’usufruitier, notifiée au syndicat. Les indivisaires désignent un mandataire commun. Tout membre peut être représenté par un mandataire de son choix, porteur d’un pouvoir écrit. Avant chaque assemblée, le président vérifie les mutations de propriété intervenues depuis la dernière assemblée et, si nécessaire, met à jour la liste nominative des membres. Article 8 – Pouvoirs L’ASL peut agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 de l’ordonnance précitée du 1er juillet 2004. Les décisions à ces fins, le cas échéant, sont prises par l’assemblée générale. L'assemblée générale est souveraine pour toutes les questions comprises dans l'objet de l'Association. Elle approuve le budget et les comptes; elle nomme ou révoque les membres du syndicat administrateur de l’ASL. Elle se prononce sur la modification des statuts, ainsi que le cahier des charges. Les décisions régulièrement prises obligent tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n'étaient pas présents ou représentés à la réunion. Il lui est toutefois interdit de porter atteinte à l’exercice du droit de propriété de l’un des membres du Syndicat et de modifier les principes qui seront ci-après posés quant à la répartition des dépenses ou des droits de vote. Bien entendu, ces dernières décisions peuvent être prises à l’unanimité. Article 9 – Convocation L'assemblée générale est réunie chaque année à titre ordinaire. Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le syndicat le juge nécessaire. En outre, elle doit être convoquée extraordinairement lorsqu'une demande écrite a été faite au président par les membres de l'Association représentant au moins la moitié des voix de l'ensemble. Les convocations, faites sous pli recommandé avec demande d'accusé de réception ou contre émargement d’un registre tenu par le syndicat, sont envoyées au moins quinze jours avant la réunion. Elles énoncent le jour, l'heure, le lieu de la réunion, ainsi que l'ordre du jour. Les convocations sont signées par le président, au nom du syndicat Article 10 - Voix Le nombre de voix dont dispose chaque membre de l’Assemblée Générale est calculé de la façon suivante, sur la base de l’état de son lot au premier jour de l’exercice au cours duquel se place l’assemblée générale. Il est affecté à chaque membre : . autant de points que la surface au sol de sa parcelle divise comporte de mètres carrés, avec arrondissement au nombre rond de mètres carrés inférieur, étant à cet égard précisé que la surface à retenir est celle qui est indiquée dans le tableau de division ci-dessus. . autant de fois dix points que sa maison, si elle est achevée lors du premier jour de l'exercice, comporte de mètres carrés, arrondis au nombre rond inférieur, de surface hors oeuvre, étant à cet égard précisé que les surfaces hors des murs, notamment de terrasses et balcons ou de pergolas ne sont pas prises en considération. L’administrateur de l’ASL établit chaque année, au 1ier jour de l’exercice, le tableau portant définition du nombre des voix des propriétaires ou membres. En cas de différend, le syndicat administrateur a compétence pour statuer souverainement sur le nombre de voix appartenant à chaque propriétaire. Article 11 – Quorum L’Assemblée Générale est valablement constituée quel que soit l'ordre du Jour lorsque le nombre de voix des membres présents ou représentés est supérieur au quart des voix de l’ensemble des membres. Lorsque cette condition n'est pas remplie, une seconde Assemblée doit être tenue quinze jours au moins après la première. La deuxième Assemblée Générale délibère valablement, quel que soit le nombre de voix des membres présents ou représentés, mais seulement sur les questions portées à l’ordre du jour de la première Article 12 – Majorité 12.1. Sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés. Ces décisions sont qualifiées d’ordinaires. 12.2. S'il s'agit de délibérer sur la révocation d’un membre du syndicat administrateur, un projet de création d'un élément d'équipement nouveau ou la suppression d'un équipement ou service existant ou encore sur l'engagement d'une action en exécution forcée, les décisions sont prises à la majorité des voix appartenant à tous les propriétaires. Au cas où cette majorité ne serait pas atteinte, l'assemblée générale statuera sur deuxième convocation à la majorité des propriétaires présents et représentés. 12.3. Les statuts sont modifiés suivant décision prise par l'assemblée générale statuant à la majorité de tous les propriétaires en nombre représentant, sans préjudice de ce qui est dit en l’article 8, au moins les deux tiers des voix. Ces décisions sont qualifiées d’extraordinaires. Article 13 Tenue des Assemblées L’Assemblée est présidée par le Président, ou à son défaut par le Président Adjoint s’il en est un, assisté d’un scrutateur choisi par elle ; elle nomme un ou plusieurs secrétaires. Ensemble il forme le bureau de l’assemblée. Il est tenu une feuille de présence contenant les noms, prénoms et domiciles des membres présents ou représentés et le nombre de voix auquel chacun d’eux a droit. Cette feuille est certifiée par les membres du bureau de l’Assemblée. Elle doit être communiquée à tout membre le requérant. Article 14 – Ordre du Jour L’ordre du jour est arrêté par le syndicat administrateur ; il est rapporté dans la convocation et au procès-verbal des délibérations. . Articles 15 – Notification Les décisions sont notifiées aux propriétaires qui n'étaient pas présents ou représentés, au moyen de la remise d'une copie du procès-verbal contre signature sur un registre tenu par le Syndicat ou de son envoi sous pli recommandé. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, sous peine de déchéance, être introduites par les propriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de 4 mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence de l’ASL et ceux sous les conditions prévues en pareille nature dans la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. TITRE III : ADMINISTRATION PAR UN SYNDICAT Article 16 – Principe et composition L'ASL de propriétaires est administrée par un syndicat composé de membres, les syndics, élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées ci-dessus pour les assemblées générales. Le nombre de syndics est au plus de 3 Article 17 – Nomination Les membres du syndicat ou syndics sont désignés par l'assemblée générale pour une période de trois ans à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés (décision ordinaire). Le président est désigné par l’Assemblée générale. Si le Président demande à être assisté d’un Président Adjoint et d’un Secrétaire, ceux-ci sont nommés par l’Assemblée sur la présentation du Président Article 18 – Pouvoirs et attributions du Président Le président du syndicat est le représentant officiel et exclusif de l'ASL de propriétaires. Il a les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l'objet de l'association ci-dessus défini, à l’exception des pouvoirs conférés par les présents statuts à l’assemblée générale et au syndicat. Il a en particulier, sans que cette énumération soit limitative, les pouvoirs suivants :
En cas de décès ou d'incapacité du président, les membres du syndicat devront se réunir sous quinzaine à l’effet de nommer un nouveau dirigeant. Cette réunion pourra être provoquée à la diligence d’un seul des membres de ce syndicat. TITRE IV : CHARGES Article 19 – Définition des charges Sont supportés par l’ensemble des propriétaires dans la proportion déterminée à l’article 20, tous les frais et charges relatives à la mise en état et à l’entretien des éléments d’équipements de l’ensemble immobilier, notamment l’entretien et la réparation des voies intérieures, espaces verts dispositifs d’arrivée d’eau, réseaux souterrains d’assainissement, canalisation, éclairage public et ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux. Est également supportée par l’ensemble des propriétaires la contribution aux dépenses de l’Association Syndicale du Domaine de Valcros. Tous les frais et charges quelconques concernant les branchements et conditions particulières d’eau, d’électricité, d'écoulement des eaux desservant chaque bâtiment établi sur des lots divis et généralement tout ce qui est spécial à chaque bâtiment restent à la charge personnelle de son propriétaire. Sont formellement exclus des charges de l’Association Syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faute, soit de l’un des membres de l’Association, soit d’une personne ou d’un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable. Toute aggravation des charges d’entretien, du fait de l'un des propriétaires, a pour effet d'obliger ce dernier à payer de ses deniers l'excédent de charge correspondant. Cette disposition s'applique notamment aux dégradations de voies consécutives à l'exécution des travaux de construction et aux charrois que cette exécution rend nécessaire. Article 20 – Répartition des charges Les charges sont réparties entre les membres de l'association dans la proportion du nombre de points voix dont ils disposent à l’Assemblée générale, suivant ce qui a été dit en article 10. En cas de mutation d’une parcelle en cours d’année, une sous répartition est faite entre le propriétaire cédant et le cessionnaire prorata temporis. Article 21 – Paiement des charges Les charges définies en l’article 19 ci-dessus font l’objet d’appels adressés par le Président à chaque membre. Ces charges ne sont pas payables par imputation sur la dotation visée en l’article 22 ci-dessous, laquelle constitue la trésorerie de l’Association. Ces appels sont faits aux époques déterminées par le Président soit sur envoi d’un compte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire. TITRE V : BUDGET- PROVISION- RECOUVREMENT Article 22 – Exercice de Gestion - Budget – Provision L’exercice budgétaire s’ouvre le premier juin et se clôt le trente et un mai de l’année suivante. Le Président doit faire approuver par l’Assemblée, en réunion ordinaire, autant que possible avant le 15 septembre, le projet de budget de l’année en cours. Le projet de budget doit être tenu à la disposition des membres de l’Association avant l’ouverture de la séance. L’Assemblée Générale fixe également le montant de la dotation qu’il est nécessaire de constituer pour couvrir les dépenses budgétaires de telle sorte qu’il soit possible de faire face aux engagements de dépenses en attendant leur recouvrement et elle décide de tous appels de fonds complémentaires s’il y a lieu. Pour tous travaux d’entretien ou autres, non prévus spécialement dans le budget, le Président ne peut dépasser, sans autorisation de l’Assemblée, les sommes votées au budget. En cas d’extrême urgence il peut, après consultation du syndicat, prendre les mesures indispensables; mais il est tenu de convoquer une assemblée extraordinaire dans le délai maximum de quinze jours. Article 23 - Paiement et recouvrement des dépenses 23.1 Le syndicat, représenté par son président, est chargé de poursuivre la rentrée des sommes dues à l'association. Il assure le paiement des dépenses. Le représentant du syndicat procède au recouvrement des sommes dues par les copropriétaires. Trente jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le copropriétaire qui n'est pas à jour dans le paiement cesse de pouvoir jouir des services gérés par l'association syndicale. Les intérêts courent sur les sommes dues par lui au taux d’un pour cent (1%) par mois, tout mois commencé étant compté entier. Compétence est donnée au Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’ensemble immobilier, statuant en référé, pour autoriser le syndicat représenté par son président, si celui-ci juge opportun de le demander, à prendre toutes mesures pour l'application de l'alinéa précédent. Au cas où un ou plusieurs immeubles serait soumis au statut de la copropriété, les charges de l’ASL devront être inscrites au règlement de copropriété ; elles seront recouvrées sur le syndicat de copropriété concerné. L’association syndicale pourra poursuivre le recouvrement de sa créance, soit en saisissant la totalité du bâtiment en question, soit en pratiquant une saisie-attribution entre les mains du syndic de la copropriété défaillante, soit par tout moyen que la loi et les règlements mettraient à sa disposition. 23.2 Tout propriétaire est responsable tant de sa propre cotisation que de celle de ceux dont il tient son droit de propriété. Il peut donc être poursuivi directement du seul fait de son acquisition pour le paiement des arriérés dus par ses auteurs. 23.3 Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée TITRE VI: DISPOSITIONS DIVERSES Article 24 – Mutation Chaque propriétaire s’engage, en cas de mutation, à imposer à ses acquéreurs l’obligation de prendre ses lieu et place dans l’association. A cet effet, il est tenu de faire connaître au Président quinze jours au plus après la signature de l'acte de vente, la mutation de sa propriété, faute de quoi il reste personnellement engagé envers l’ASL. Article 25 – Carence de l’Association Syndicale En cas de carence de L’Association Syndicale pour l’un quelconque de ses objets, un Syndic peut être désigné d’office par le Président du Tribunal de Grande Instance, à la requête d'un Syndicataire. Article 26 - Modification – Dissolution Les modifications aux présents statuts pourront intervenir dans les conditions de quorum et de majorité fixées aux articles 11 et 12. La dissolution de l’Association Syndicale ne peut être prononcée que par une délibération prise à la majorité des trois-quarts des voix de tous les Syndicataires. En outre, cette dissolution ne peut intervenir que dans l’un des deux cas ci-après ; 1° - disparition totale de l’objet défini à l’article 2° - Approbation par l’Association syndicale d’un mode de gestion légalement constitué. Article 27 – Pouvoir pour la constitution définitive Pour faire publier les présentes dans l'un des journaux d'annonces légales du département, et pour remettre au préfet un extrait des présentes, conformément à l’article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, tous pouvoirs sont donnés au porteur d'un original des présentes. En outre, pouvoir est donné à ce porteur pour publier les présentes au bureau des hypothèques de Toulon var, si nécessaire. Article 28 – Election de Domicile Les membres de l’ASL de propriétaires élisent domicile en leurs demeures ou sièges respectifs. En tant que de besoin, ils demeureront soumis pour tous les effets des présentes à la juridiction du Tribunal de grande instance de Toulon Fait à LA LONDE LES MAURES Le 1ier Juin 2007 par le Syndicat de l’ASL « Hameau d’Alicastre ». Pour celui – ci : Mme Wattelle Sophie Président de l’ASL Annexe 1 : Plan cadastral du « Hameau d’Alicastre » Le périmètre foncier de l’ASL est encadré d’un trait continu épais  Source : DGI extrait plan cadastral date d’édition du 21/09/2005 du centre des impôts fonciers de Toulon Statuts selon l’ordonnance du 1ier juillet 2004 et de l’AG du 7 Juillet 2007 de l’ASL « Hameau d’Alicastre». |
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