Exposé des motifs

Loi espagnole sur la copropriété

des Immeubles Bâtis

[ Ley de Propiedad Horizontal ]

Nouvelle rédaction de la loi 49/1960, du 21 juillet,

avec les modifications opérées par la loi de réforme 8/1999, du 6 avril,

la loi 1/2000, du 7 janvier, de procédure civile [ Ley de Enjuiciamiento Civil ]

et la loi 51/2003 sur égalité d’opportunités, non-discrimination et accessibilité universelle pour les personnes handicapées

EXPOSÉ DES MOTIFS

La longue période pendant laquelle la loi 49/1960, du 21 juillet, sur la copropriété des immeubles bâtis a été en vigueur a démontré la grande utilité de cette dernière dans plusieurs domaines, y compris la régulation des relations entre les copropriétaires soumis à son régime, la promotion de la construction, et l’urbanisme. Aussi bien la loi 2/1988, du 23 février, que la loi 3/1990, du 21 juin, ont représenté une grande démarche dans le rapprochement de celle-là à la réalité sociale. Néanmoins, avec le temps, de nouvelles aspirations de la société concernant la régulation de la copropriété immobilière sont apparues.

À présent, il est considéré que la règle de l’unanimité est excessivement rigoureuse en tant qu’elle entrave la réalisation de certaines démarches qui seraient avantageuses pour le syndicat des copropriétaires et même, pour des raisons d’environnement ou d’un autre genre, pour le reste de la collectivité. Il a donc été jugé bon de flexibiliser le régime de majorités pour établir certains services ( loges de concierge, ascenseurs, suppression de barrières architectoniques empêchant la mobilité des personnes handicapées, services de télécommunication, utilisation de l’énergie solaire, etc. ).

Une autre des grandes demandes de la société vise à ce que les syndicats de copropriétaires puissent légitimement recouvrer les échéances de leurs copropriétaires, ce qui a été appelé la lutte contre les défaillants. Avec cette réforme elle sera combattue à travers de nombreuses mesures dirigées à ce but : création d’un fonds de réserve, publicité dans l’instrument publique de la mutation des montants dus par les copropriétaires, affectation réelle de l’immeuble transféré au paiement des charges générales correspondantes à l’annualité dans laquelle l’acquisition a eu lieu et à celle immédiatement précédente, responsabilité solidaire du vendeur qui ne communique pas le change de titre, attribution du caractère exécutif aux décisions formalisées dans le procès verbal de l’assemblée des copropriétaires, établissement d’une procédure agile et efficace d’exécution judiciaire pour la récupération des dettes au syndicat, etcetera.

La présente loi apporte aussi une régulation actualisée de la rédaction du procès verbal des assemblées générales et des fonctions des organes du syndicat, en particulier celle du syndic, qui pourra être un copropriétaire ou personne physique avec suffisante qualification professionnelle, du régime des convocations, de l’exercice du droit de vote, du renoncement au poste de président et d’autres nombreuses matières qui étaient insuffisamment réglées, comme la réalité quotidienne de la vie en communauté l’avait mis de relief.

De cette façon la loi de la copropriété des immeubles bâtis devient plus flexible et dynamique, mais aussi plus efficace, et s’adapte aux nouveaux besoins sociaux, dans la conviction qu’elle continuera à être pendant les décades à venir l’une des normes juridiques de plus grande portée pour l’Espagne.

CHAPITRE I

Dispositions générales
Article 1

La présente loi a pour objet la régulation de la modalité spéciale de propriété établie dans l’article 396 du Code civil, intitulée copropriété des immeubles bâtis [ en espagnol : propiedad horizontal ].

Les parties d’un bâtiment susceptibles d’aménagement indépendant en raison de leur accès par une partie commune ou par la voie publique sont aussi considérés locaux aux effets de cette loi.
Article 2

La présente loi est applicable :

a) Aux syndicats de copropriétaires, constitués conformément aux dispositions de l’article 5.

b) Aux syndicats de copropriétaires réunissant les exigences établies dans l’article 396 du Code civil et n’ayant pas souscrit l’acte constitutif de la copropriété.

Ces syndicats sont régis, en tout cas, par les dispositions de cette loi en ce qui concerne le régime juridique de la propriété, de leurs parties privatives et de leurs parties communes, ainsi qu’en ce qui concerne les droits et les obligations réciproques des copropriétaires.

c) Aux complexes immobiliers privés dans les termes établis dans la présente loi.