Relative au regime foncier de l’immatriculation








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ORDONNANCE N° 60-146 DU 3 OCTOBRE 1960

RELATIVE AU REGIME FONCIER DE L’IMMATRICULATION
(J.O. n° 129 du 22.10.60, p.2205)
Version consolidée

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EXPOSE DES MOTIFS

La réglementation foncière, constituant le régime de l’immatriculation des immeubles, a pour base actuelle le décret du 4 février 1911, déjà modifié à maintes occasions.

Elle s’inspire de la législation australienne dite Act Torrens, en posant le principe de la force absolue des énonciations du titre foncier à l’égard des tiers ; et apporte, en l’état, une amélioration aux mêmes règles déjà appliquées dès l’origine, à Madagascar, par le décret du 16 juillet 1897.

A son tour, cependant, le décret du 4 février 1911 a révélé des lacunes, au cours des dernières années d’application.

Ces insuffisances, que la jurisprudence et les auteurs ont éclairées par de nombreux jugements, arrêts ou commentaires, nécessitent aujourd’hui une mise à jour, dans l’intérêt même des usagers et de l’économie publique où le système hypothécaire devient un rouage essentiel du crédit.

Nous avons donc recherché un assouplissement des principes de base, de manière à instaurer progressivement une législation foncière unique à Madagascar ce qui est notre objectif essentiel, après l’abrogation, par la loi du 15 février 1960 sur le domaine privé national, du décret du 25 août 1929 qui avait institué une procédure spéciale de constatation de la propriété soumise au droit traditionnel malgache.

A cet égard, alors que le décret de 1911 a posé comme principe que les propriétés immatriculées sont régies par les lois françaises, il est normal et logique qu’à partir du moment où l’Etat malgache accède à sa pleine souveraineté les lois applicables pour l’avenir, soient les lois malgaches.

L’article 17 de notre projet précise, à cet effet, que sont en principe applicable d’une manière générale aux immeubles immatriculées et aux droits réels qui s’y rapportent “ les dispositions des lois en vigueur à Madagascar au 14 octobre 1958, jour de la proclamation de la République Malgache et sous réserve des modifications résultant des lois postérieures à cette date ” et des exceptions énoncées à l’ordonnance.

En dehors de la mise en harmonie, nécessaire, du texte avec la structure des nouvelles institutions politique et administrative de l’Etat malgache, des rectifications de détail tendant à perfectionner la technique de l’application, les modifications introduites concernent principalement certaines revendications de l’acquéreur contre son propre vendeur, sur l’immeuble postérieurement immatriculé au nom de celui-ci, la possibilité de prescrire dans les conditions strictement déterminées, des droits réels immobiliers sur les propriétés immatriculées, et enfin la réglementation des obligations hypothécaires à ordre.

C’est ainsi que l’article 118 du décret du 4 février 1911 dont les formes exprimaient avec trop de rigidité la force des énonciations du titre foncier, a été modifié en vue de rendre et déclarer toujours possible l’inscription des droits de l’acquéreur sur le titre d’immatriculation postérieurement établi au nom de son vendeur, sous la seule réserve générale et d’ailleurs normale du respect des droits acquis des tiers de bonne foi. Ainsi disparaîtra une exception choquante, contraire aussi bien aux règles du droit commun de la garantie de la chose vendue qu’à la simple justice.

La précédente réglementation avait de même établi une interdiction de prescrire sur les propriétés immatriculées. On avait pensé que la publication nécessaire des droits réels était incompatible avec la responsabilité d’acquérir par le moyen de la prescription. Une patiente analyse a dégagé les règles de conciliation de ces principes apparemment opposés. Par ailleurs, les partages familiaux dans la pratique nombreux, rarement inscrits, parfois compliqués de mutations par décès très anciennes et non régularisées, aboutissent souvent, dans de nombreux milieux malgaches, à des situations de fait incontestées, cependant impossible à consacrer autrement que par la constatation d’une occupation paisible, effective et prolongée d’au moins vingt ans réduite à dix années en ce qui concerne certains empiétements d’infime importance d’une construction sur une propriété voisine, sur un mètre de largeur au maximum.

Il est bien précisé que, dans tous les cas, l’accomplissement de la prescription doit être préalablement constaté en justice.

Le système hypothécaire a pu, lui aussi, être amélioré. Si le texte en vigueur n’avait pas interdit les obligations à ordre, transmissibles par simples endossements, susceptibles de contribuer à l’extension de l’usage et à la mobilisation du crédit garanti et consolidé, la pratique se heurtait à des difficultés d’adaptation aux principes essentiels du régime foncier, susceptible de contrarier l’application. Une réglementation a, dans ces conditions, été mise au point.

D’autres modifications, moins importantes, sont apparues opportunes. Elles touchent notamment à l’adaptation de la procédure de saisie et de distribution du prix d’adjudication des immeubles saisis et au statut des conservateurs.

Des dispositions particulières, enfin, en harmonie avec les nouvelles prescriptions proposées ont été édictées en vue de parvenir à l’unification du régime foncier malgache, amorcée par l’article 59 de la loi du 15 février 1960 relative au domaine privé national qui a abrogé le décret du 25 août 1929 sus-rappelé sur le cadastre, tout en prescrivant de poursuivre jusqu’à achèvement la liquidation des affaires déjà entamées. La présente ordonnance règle la procédure à suivre au cours de cette période transitoire pendant laquelle le tribunal terrier du cadastre continuera à fonctionner en vertu de l’article 77 de la loi du 15 février 1960 précitée.

Telle est l’économie générale du projet d’ordonnance ci-joint dont les détails d’application seront réglés par décret ultérieur et qui constitue à notre sens, une réglementation mieux adaptée aux nécessités modernes. Elle apportera des facilités nouvelles susceptibles de mieux assurer, d’une part, le règlement de certaines situations qui se sont révélées inextricables dans la pratique d’une longue application, d’autre part, la stabilité nécessaire des droits réels immobiliers et la sûreté du crédit hypothécaire assorti de modalités inédites, souples, au service du développement économique du pays.

TITRE I

DU REGIME FONCIER DE L’IMMATRICULATION ET DE LA LEGISLATION DE CE REGIME

CHAPITRE I

Organisation

§ 1er – But de l’institution

Art. 1 – Le service de la conservation de la propriété foncière est chargé d’assurer aux titulaires la garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles soumis au régime de l’immatriculation, dans les conditions déterminées par la présente ordonnance.

La garantie des droits réels est obtenue au moyen de la publication sur des livres fonciers, à un compte particulier dénommé titre foncier, ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l’égard des tiers dans la limite et conformément aux dispositions ci-après formulées.

(Ord. n° 74 – 034 du 10.12.74) Pour permettre cette publication, les immeubles doivent être préalablement immatriculés sur les livres fonciers. L’immatriculation a lieu à l’issue de la procédure fixée par la présente ordonnance et le décret pris pour son application et par celles prévues aux articles 59, 77 et 81 de la loi n° 60 – 004 du 15 février 1960 sur le domaine privé national modifiée et complétée par la loi n° 67 – 029 du 18 décembre 1967.

Art. 2 – L’immatriculation des immeubles aux livres fonciers est autorisée quel que soit la nationalité ou le statut des propriétaires ou détenteurs.

Art. 3 (Ord. n° 74 – 034 du 10.12.74) L’immatriculation est facultative. Exceptionnellement, elle est obligatoire :

  1. dans le cas de délivrance d’un titre domanial, dans les conditions des articles 18 et suivants, 42 et suivants, 45 et suivants de la loi n° 60 – 004 du 15 février 1960 ;

  2. dans le cas où des personnes d’autre nationalité se rendraient acquéreurs des droits réels immobiliers sur des biens non immatriculés appartenant à des Malgaches ;

  3. lorsque l’Administration a décidé l’application de la procédure d’immatriculation collective dans une zone déterminée.

Dans le deuxième cas, l’acquisition sera toujours réputée faite sous condition suspensive d’immatriculation préalable au nom du vendeur, même si cette condition n’est pas exprimée dans la convention sauf la conservation des droits des acquéreurs à l’égard des tiers par leur intervention régulière à la procédure d’immatriculation. Le contrat devra constater l’origine de la propriété et les titres écrits et la qualité en vertu desquels le vendeur peut prétendre à l’immatriculation.

Art. 4 – (Ord. n° 62 – 036 du 19.9.62) Le régime foncier de l’immatriculation s’applique aux fonds de terre de toute nature bâtis ou non bâtis, ainsi qu’aux périmètres miniers dans les conditions prévues, en ce qui concerne ces derniers par la présente ordonnance et la réglementation qui leur est particulière.

Les tombeaux contenant des sépultures peuvent être immatriculés avec les propriétés sur lesquelles ils sont construits, mais, même après l’immatriculation, ils restent soumis aux règles spéciales de propriété les concernant et conservent leur caractère d’inaliénabilité et d’insaisissabilité. Leur affectation reste régie, quant à son immuabilité et aux usages, par la législation qui leur est propre, et cela nonobstant toute inscription ; spécialement, l’accès aux tombeaux, avec un périmètre délimité suivant les coutumes pour les enterrements et les cérémonies ancestrales demeure consacré dans tous les cas au profit des familles des personnes inhumées. Leur désaffectation ne peut se produire que dans les conditions et sous les réserves reconnues par la loi et la coutume. Les tombeaux se trouvant ainsi sur un terrain immatriculé ne peuvent cependant être, ni modifiés, ni agrandis sans le consentement du propriétaire du terrain.

Si des portions du domaine public sont englobées dans un immeuble immatriculé, elles restent régies par les lois et règlements qui leur sont propres indépendamment de toute inscription et de toute réserve.

Le géomètre, au cours de ses opérations est tenu de distraire d’office les dépendances du domaine public englobées dans une propriété à borner (routes, chemins publics, cours d’eau, canaux publics, etc.).

Art. 5 – Ce régime ne saisit l’immeuble que pour l’avenir mais en respectant tout ce qui a été fait antérieurement, selon la loi de l’immeuble, à la condition, pour les intéressés, d’observer les formalités prescrites pour la conservation, par l’inscription des droits réels antérieurs.

Art. 6 – (Ord. n° 62 – 036 du 19.9.62) L’admission des immeubles au régime de l’immatriculation est définitive. Aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime une fois adopté. Au cas où par erreur un même immeuble ou une même portion d’immeuble serait immatriculé deux fois, la première immatriculation sera seule valable et primera la seconde qui sera en conséquence annulée par le conservateur, à moins qu’il n’estime pas nécessaire de renvoyer les parties à se pourvoir comme de droit.

Au cas où un immeuble cadastré sous le statut du droit malgache, conformément au décret du 25 août 1929, serait en tout ou en partie immatriculée par erreur dans la suite, à la requête et au nom d’une autre personne que le propriétaire mentionné à la matrice cadastrale, la matrice cadastrale primera le titre d’immatriculation. Si, dans le cas inverse, un immeuble préalablement immatriculé était cadastré, le titre foncier primerait et la matrice cadastrale serait annulée par le conservateur dans les mêmes conditions prévues à l’alinéa précédent.

L’annulation est faite d’office et sans frais par le conservateur de la propriété foncière sur instructions du chef du service des domaines et de la propriété foncière, au vu d’un rapport du chef du service topographique. Les opérations rectificatives de bornage et de réfection du plan, s’il y a lieu, sont effectuées sans délai et sans frais par le service topographique.

Dans le cas d’annulation, le duplicata du titre foncier ou l’extrait de la matrice cadastrale délivré sera frappé de déchéance et déclaré nul et sans valeur. Un avis dans ce sens sera notifié dans la forme administrative au propriétaire porteur du duplicata et publié au Journal officiel à la diligence du conservateur.

Art. 7 – Toutes les actions réelles dérivant de droits réels ou assimilés à des droits réels, intéressant des immeubles immatriculés, sont soumises aux juridictions ordinaires. La compétence de ces juridictions en la matière est fixée par la législation en vigueur à Madagascar. Toutefois, les tribunaux de première instance ou leurs sections connaîtront dans l’étendue de leur juridiction, de toutes les demandes immobilières concernant des propriétés immatriculées, mais toujours à charge d’appel.

En cas de contestation sur les limites ou les servitudes d’immeubles contigus, lorsque l’un d’eux est immatriculé et que l’autre ne l’est pas, il est fait application des dispositions du présent texte.

Toute personne au nom de laquelle une inscription est prise sur un titre foncier doit faire élection de domicile dans la circonscription judiciaire où est situé l’immeuble en cause, si elle n’a pas son domicile réel indiqué dans ce ressort. A défaut, toutes les significations, sommations ou notifications lui seront valablement faites au parquet du procureur de la République.

CHAPITRE II

De la législation applicable

§1er – Des droits réels

Art. 8 – Les dispositions des lois en vigueur à Madagascar du 14 octobre 1958, jour de la proclamation de la République Malgache, et sous réserve des modifications résultant des lois postérieures à cette date sont, en principe, applicables d’une manière générale aux immeubles immatriculés et aux droits réels qui s’y rapportent.

Toutefois, cette règle souffre diverses exceptions énoncées à la présente ordonnance ; en outre, lorsqu’il s’agit d’immeubles et de droits réels en la possession de nationaux malgaches, les règles du droit malgache, relatives à l’état des personnes, au mariage, aux donations et à la dévolution des successions, doivent être observées à l’égard des personnes qu’elles régissent.

Art. 9 – (Loi n° 90 – 028 du 19.12.90) Tout droit réel immobilier ou charge n’existe à l’égard des tiers qu’autant qu’il a été rendu public dans les formes, conditions et limites réglées à la présente loi et au décret pris pour son application sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

La formalité de publication doit être faite sous peine de pénalisation, dans le délai de six mois à compter de la date de l’acte constatant lesdits droits ou charges ou de celle du décès de l’auteur des héritiers ou des ayants droit lorsqu’il s’agit de mutation de droits ou charges après décès.

Art. 10 – Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :

  1. Les droits réels immobiliers, à savoir :

  1. La propriété des biens immeubles ;

  2. L’usufruit des mêmes biens ;

  3. Les droits d’usage et d’habitation ;

  4. L’emphytéose ;

  5. Les droits de superficie ;

  6. Les servitudes et services fonciers ;

  7. L’antichrèse ;

  8. Les privilèges et hypothèques ;

  1. Les actions qui tendent à revendiquer les mêmes droits réels.

Art. 11 – L’emphytéose est soumise, pour tout ce qui concerne sa constitution, son usage et les droits réciproques des parties, aux dispositions de la loi du 25 juin 1902.

Art. 12 – Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages et plantations sur un fonds appartenant à autrui. Le superficiaire peut aliéner son droit et l’hypothéquer ; il peut aussi grever de servitudes le bien qui fait l’objet de ce droit, mais dans la limite qui lui est imposé par l’exercice dudit droit.

Art. 13 – Par dérogation au principe posé en l’article 9, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi sont dispensées de publicité.

Toutefois, l’assiette de servitude de passage pour cause d’enclave peut, sur la demande du propriétaire du fonds grevé, être exactement déterminée.

Art. 14 – La préemption est le droit reconnu à tout copropriétaire indivis d’un même immeuble, à tout cohéritier sur les immeubles de la succession, à tout copropriétaire divis d’une maison d’habitation, au superficiaire, pour l’acquisition du sol et au propriétaire du sol, pour l’acquisition de la superficie, d’acquérir la portion vendue à un tiers en le substituant à cet acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, y compris les loyaux coûts du contrat, et s’il y a lieu des dépenses engagées pour amélioration.

Art. 15 – Le droit de préemption sur un même immeuble s’exercera par voie de préférence, dans l’ordre suivant :

  1. Le propriétaire du sol vis-à-vis du superficiaire et réciproquement ;

  2. Les cohéritiers ;

  3. Les copropriétaires divis ou indivis.

Pour ces deux dernières catégories, celui qui a la part la plus considérable sur l’immeuble sera préféré à celui qui a une part moindre.

En cas d’égalité, le sort décidera entre ceux qui veulent bénéficier de la préemption.

Art. 16 – S’il y a contestation sur l’importance respective des parts, le président du tribunal de première instance ou la section du tribunal, statuant par voie d’ordonnance sur requête de la partie la plus diligente, la fera déterminer par un expert.

Le tirage au sort, en cas d’égalité, se fera devant le greffier du tribunal qui en dressera procès- verbal.

Art. 17 – Le cohéritier, le copropriétaire, le propriétaire du sol ou le superficiaire qui voudra exercer la préemption, devra en faire la notification à l’acquéreur de l’immeuble dans le délai de huitaine à partir du jour où il aura eu connaissance de la vente, augmenté des délais de distance, tels qu’ils sont fixés par l’ordonnance n° 60 – 080 du 4 août 1960, sans que ce délai puisse jamais être supérieur à deux mois, avec offres réelles de rembourser à l’acquéreur son prix d’acquisition ainsi que le prix des améliorations et tous les loyaux coûts accessoires.

Passé ce délai, la préemption ne pourra plus être exercée.

Art. 18 – L’acquéreur, après inscription de son droit, pourra notifier son contrat d’acquisition à toutes personnes qualifiées pour exercer la préemption, moyennant quoi le délai fixé en l’article précédent à deux mois ne sera plus que de huitaine franche à compter de la notification.

Art. 19 – Le droit de préemption se prescrit, dans tous les cas, par six mois à partir du jour de la vente.

Les hypothèques

Art. 20 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Sont seuls susceptibles d’hypothèque :

  1. Les fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et avec eux, leurs accessoires réputés immeubles ;

  2. L’usufruit des mêmes biens, pendant le temps de sa durée ;

  3. L’emphytéose pendant le temps de sa durée ;

  4. Le droit de superficie.

Art. 21 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) L’hypothèque est forcée ou conventionnelle.

L’hypothèque forcée est celle qui est conférée, sans le consentement du débiteur, soit par la loi, soit par une décision de justice.

L’hypothèque conventionnelle est celle qui résulte d’une convention.

Qu’elle soit légale ou judiciaire, l’hypothèque forcée ne peut porter que sur des immeubles déterminés et pour la garantie de créances individualisées par leur origine et leur cause et pour une somme déterminée.

L’hypothèque légale

Art. 22 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Le privilège du vendeur ou du bailleur de fonds sur l’immeuble vendu, pour le paiement du prix, et celui des cohéritiers sur les immeubles de la succession pour la garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retour de lots, sont remplacés par une hypothèque forcée.

Art. 23 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Les privilèges généraux sur les immeubles énumérés aux articles 2101 et 2103 du Code civil sont supprimés à l’exception toutefois du privilège des frais de justice faits pour la réalisation de l’immeuble et la distribution du prix. Par dérogation au principe posé en l’article 9, le privilège maintenu est dispensé de toute publication.

Le privilège des créanciers et légataires du défunt, pour la séparation des patrimoines (articles 878 et suivants du Code civil) ne pourra être opposé aux tiers que s’il a été inscrit. Cette inscription pourra être obtenue dès l’ouverture de la succession en vertu d’une ordonnance de justice, à la diligence des créanciers.

Art. 24 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Indépendamment des hypothèques légales résultant d’autres dispositions législatives, les droits et les créances auxquels l’hypothèque légale est attribuée sont :

  1. Ceux des mineurs et des interdits sur les biens de leur tuteur et de la caution de ce dernier ;

  2. A la femme, sur les immeubles de son mari, pour ses droits matrimoniaux, l’indemnité des obligations du mari dont elle est tenue et le remploi des biens aliénés ;

  3. Ceux du vendeur, de l’échangiste et des copartageants, sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé, quand il n’a pas été réservé d’hypothèque conventionnelle, pour le prix ou de la soulte d’échange ou de partage ;

  4. Ceux de la masse des créanciers en cas de faillite ou de règlement judiciaire.

Art. 20 – Le privilège du vendeur ou du bailleur de fonds sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix, et celui des cohéritiers sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retour de lots, sont remplacés par une hypothèque forcée.

Art. 21 – Les privilèges généraux sur les immeubles énumérés aux articles 2101 et 2103 du Code civil sont supprimés, à l’exception toutefois du privilège des frais de justice faits pour la réalisation de l’immeuble et la distribution du prix. Par dérogation au principe posé en l’article 9, le privilège maintenu est dispensé de toute publication.

Le privilège des créanciers et légataires du défunt, pour la séparation des patrimoines (Code civil, articles 878 et suivants) ne pourra être opposé aux tiers que s’il a été inscrit. Cette inscription pourra être obtenue dès l’ouverture de la succession en vertu d’une ordonnance de justice, à la diligence d’un des créanciers.

Art. 22 – L’hypothèque est forcée ou conventionnelle. Les hypothèques légales et judiciaires ne sont pas applicables aux immeubles soumis au régime de l’immatriculation.

Art. 23. – Sont seuls susceptibles d’hypothèque :

  1. Les fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et, avec eux leurs accessoires réputés immeubles ;

  2. L’usufruit des mêmes biens, pendant le temps de sa durée ;

  3. L’emphytéose, pendant le temps de sa durée ;

  4. Le droit de superficie.

Art. 24 – L’hypothèque forcée est celle acquise en vertu d’une décision de justice, sans le consentement du débiteur, et seulement dans les cas ci-après déterminés :

  1. Aux mineurs et aux interdits sur les biens de leur tuteur et de leur protuteur et de la caution de ces derniers ;

  2. A la femme, sur les immeubles de son mari, pour sa dot, ses droits matrimoniaux, l’indemnité des obligations du mari dont elle est tenue et le remploi du prix des biens aliénés ;

  3. Au vendeur, à l’échangiste ou aux copartageants, sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé, quand il n’a pas été réservé d’hypothèque conventionnelle, pour le paiement du prix ou de la soulte d’échange ou de partage ;

  4. A la masse des créanciers en cas de faillite ou de liquidation judiciaire.

Art. 25 – L’hypothèque forcée de mineurs et interdits est déterminée, quant aux sommes garanties et aux immeubles hypothéqués, par une délibération du conseil de famille prise à la requête du tuteur, du subrogé tuteur, du protuteur, des parents, alliés ou créanciers des mineurs ou interdits, ou du procureur de la République ou officier du ministère public.

Art. 26 – Dans les cas où les garanties données aux mineurs ou interdits sont reconnues insuffisantes, elles peuvent être étendues par délibération du conseil de famille réuni à la requête des mêmes personnes.

Si elles sont reconnues excessives, la réduction peut en être accordée dans les mêmes formes, à la requête du tuteur.

Art. 27 – Dans ces différents cas, à défaut de consentement du tuteur ou du protuteur, la délibération du conseil est soumise à l’homologation du tribunal et le droit à l’hypothèque résulte du jugement d’homologation.

Art. 28 – L’hypothèque forcée de la femme mariée est déterminée, quant aux sommes garanties et aux immeubles hypothéqués, soit par une disposition expresse du contrat de mariage, soit postérieurement au contrat où, s’il n’y a pas eu de contrat et à défaut du consentement du mari, par un jugement du tribunal rendu en chambre du conseil, sur la requête de la femme, de ses parents, alliés, créanciers, ou du procureur de la République ou du ministère public.

Art. 29 – Dans le cas où les garanties hypothécaires données à la femme sont reconnues insuffisantes, elles peuvent être étendues à la requête des personnes énumérées à l’article précédent par jugement du tribunal rendu en chambre du conseil, le ministère public entendu.

Si ces garanties sont reconnues excessives, la réduction peut en être ordonnée dans les mêmes formes, à la requête du mari.

Art. 30 – Les maris et tuteurs peuvent toujours être dispensés de l’hypothèque, en constituant un gage mobilier ou une caution, moyennant que cette substitution soit approuvée et les conditions de la constitution du gage fixées par un jugement du tribunal rendu en chambre du conseil, le ministère public entendu.

Art. 31 – Le vendeur, l’échangiste ou le copartageant de biens immeubles peuvent, dans le contrat de vente, d’échange ou de partage, stipuler de leur acheteur, coéchangiste ou copartageant une hypothèque sur les immeubles vendus, échangés ou cédés, pour garantie du paiement total du prix ou de la soulte d’échange ou de partage. A défaut de stipulation d’hypothèque conventionnelle, le vendeur, l’échangiste ou le copartageant peuvent, en vertu d’un jugement du tribunal, obtenir l’hypothèque forcée sur lesdits immeubles.

L’action en résolution de l’acte de vente, d’échange ou de partage, pour défaut de paiement du prix ou de la soulte, peut être également réservée au contrat, au profit du vendeur, de l’échangiste ou du copartageant ; à défaut de stipulation à l’acte, la conservation de cette action en résolution peut être accordée par jugement du tribunal.

L’hypothèque judiciaire provisoire

Art. 32 – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Tout créancier, s’il justifie que sa créance est fondée en son principe, peut être autorisé à prendre une inscription forcée provisoire d’hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d’une ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal de première instance compétent pour statuer au fond ou, en cas d’arbitrage, dans le ressort duquel sont situés les immeubles à saisir.

La décision rendue indique la somme pour laquelle l’hypothèque est autorisée.

Elle fixe au créancier un délai, qui ne peut excéder deux mois à compter de l’inscription, dans lequel il doit introduire devant la juridiction compétente l’instance au fond, même sous forme de requête à fin d’injonction de payer.

En cas de non-respect par le créancier des dispositions de l’alinéa précédent, la décision est rétractée, à la demande de tout intéressé, par la juridiction qui a autorisé l’inscription de l’hypothèque.

Art. 32.1. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) L’ordonnance autorisant l’hypothèque judiciaire provisoire est exécutoire sur minute, nonobstant toute voie de recours. Elle doit prévoir expressément qu’en cas de difficulté, il en sera référé au même magistrat.

Celui-ci, les parties entendues, après nouvel examen de la requête et de la procédure suivie, confirme ou retire l’autorisation précédemment accordée.

Art. 32.2. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Le créancier est autorisé à prendre une inscription provisoire d’hypothèque sur présentation de la décision qui doit contenir :

  1. la désignation du créancier, son élection de domicile, le nom du débiteur ;

  2. la date de la décision ;

  3. la cause et le montant de la créance garantie en principal, intérêts et frais ;

  4. la désignation, par le numéro du titre foncier, de chacun des immeubles sur lesquels l’inscription a été ordonnée.

Art. 32.3. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Le créancier doit signifier au débiteur la décision ordonnant l’hypothèque judiciaire en délivrant l’assignation en vue de l’instance au fond.

Lorsqu’il procède par voie de requête, il joint à la demande la décision ordonnant l’hypothèque judiciaire, en vue de la notification par le greffe.

Il doit élire domicile dans le ressort de la juridiction compétente.

Art. 32.4. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Mainlevée ou réduction de l’hypothèque peut être obtenue du président de la juridiction compétente qui l’a autorisée, statuant en référé, contre consignation à la Caisse des dépôts et consignations du Trésor ou entre les mains d’un séquestre désigné d’accord parties, des sommes en principal, intérêts et frais, avec affectation spéciale à la créance.

Lorsque la créance litigieuse a fait l’objet d’une décision passée en force de chose jugée, les sommes séquestrées sont spécialement affectées, par privilège sur tous autres, au paiement de la créance du poursuivant.

Art. 32.5. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Dans le cas de péremption d’instance, de désistement d’instance ou d’action, la mainlevée non consentie de l’inscription provisoire est donnée par la juridiction qui a autorisé ladite inscription et la radiation est faite, sur dépôt de la décision passée en force de chose jugée, aux frais de l’inscrivant.

Art. 32.6. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Lorsqu’il est justifié que la valeur des immeubles est double du montant des sommes inscrites, le débiteur peut faire limiter les effets de la première inscription sur les immeubles qu’il indique à cette fin.

Art. 32.7. – (Loi n° 99 – 024 du 19.08.99) Une inscription définitive requise conformément à la législation sur la publicité foncière devra être prise dans les six mois à dater du jour où la décision statuant au fond aura acquis force de chose jugée, sur présentation de la grosse de cette décision. Cette inscription se substituera rétroactivement à l’inscription provisoire et son rang sera fixé à la date de ladite inscription provisoire dans la limite des sommes que conserve celle-ci.

Faute d’inscription définitive dans le délai fixé ci-dessus, ou si la créance n’est pas reconnue par une décision passée en force de chose jugée, la première inscription devient rétroactivement sans effet et sa radiation peut être demandée par toute personne intéressée, aux frais de l’inscrivant, à la juridiction qui a autorisé ladite inscription.

L’hypothèque conventionnelle

Art. 33 – L’hypothèque conventionnelle peut être consentie au gré des parties, soit par acte authentique, soit par acte sous signatures privées. La transmission et la mainlevée de l’hypothèque ont lieu dans les mêmes formes, sauf cependant dans le cas de cession de l’hypothèque forcée de la femme mariée ou de renonciation ne pouvant avoir lieu autrement que par acte authentique.

Les contrats passés en pays étranger peuvent contenir stipulation valable d’hypothèque sur les immeubles situés à Madagascar, à la condition d’être conformes aux dispositions du présent texte.

Art. 34 – L’hypothèque régulièrement publiée conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu’à la publication dans les mêmes formes, de l’acte d’extinction.

Outre le principal, l’hypothèque ne garantit les intérêts que si cette garantie et le taux des intérêts, exprimés à l’acte intervenu entre les parties, sont inscrits au titre foncier. Cette garantie ne pourra dans tous les cas excéder trois années d’intérêts.

Art. 35 – La publication de l’hypothèque conventionnelle peut, dans les cas de prêt à court terme, être différée pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours, sans que le créancier soit exposé à perdre le rang qui lui est et demeure acquis à la condition par lui de faire le dépôt de l’acte constitutif de cette hypothèque à la conservation de la propriété foncière, dans les conditions qui seront déterminées par décret.

Art. 36 – L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert, à concurrence d’une somme déterminée qu’on s’oblige à fournir, est valable et peut, en conséquence, être inscrite : elle prend rang à la date de son inscription, sans égard aux époques successives de la délivrance des fonds.

Art. 37 – L’hypothèque s’éteint :

  1. Par l’extinction de l’obligation dont elle constitue la garantie ;

  2. Par la renonciation du créancier à son droit ;

  3. Par l’accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d’utilité publique, conformément aux prescriptions aux articles 42 et 80 ;

  4. Par la prescription trentenaire constatée judiciairement et inscrite sur le titre foncier, conformément à l’article 82.

Art. 38 – (Ord. n° 62 – 036 du 19.9.62) Toutes actions tendant à la revendication d’immeubles, basées sur des causes non susceptibles d’énonciation aux contrats d’aliénation, notamment sur l’inobservation des conditions essentielles à la validité des contrats (Code civil articles 1108 et suivants), l’atteinte portée aux droits des créanciers (Code civil, articles 1167 et suivants), ou à ceux du mineur (Code civil, article 1305), incapacité absolue ou relative de disposer ou de recevoir par testament ou donation (Code civil, articles 901, 903 à 911), l’interdiction légale d’acheter ou de vendre frappant certaines personnes (Code civil, articles 1595 à 1597), ou s’appliquant à certains objets (Code civil, articles 1598 à 1600), le retrait d’indivision (Code civil, article 1408), la nullité des actes constitutifs de droits réels souscrits par le failli après la cessation de ses paiements ou dans les quinze jours précédents (Code commercial, article 477), sont sans effet à l’égard des tiers de bonne foi ayant inscrit leurs droits avant la publication sous forme de prénotation, de l’acte introductif d’instance ou avant l’inscription du jugement de faillite.

Art. 39 – Les actions en nullité pour défaut de forme (Code civil, article 931), en résiliation pour éviction partielle (Code civil, article 1636), existence de servitudes non apparentes (Code civil, article 1638), lésion du quart (Code civil, article 1079), ou des sept douzièmes (Code civil, article 1674) sont irrecevables sur les immeubles immatriculés.

Art. 40 – Les actions tendant à la revendication d’immeubles, basées sur l’une des causes ci- après : rapport en nature de biens donnés (Code civil, article 859), réduction des donations pour atteinte à la réserve (Code civil, articles 929 et 930) droit de retour des biens donnés, en cas de pré- décès du donataire seul ou du donataire et de ses descendants (Code civil, article 951), révocation d’une donation pour inexécution des conditions, ingratitude du donataire ou survenance d’enfants (Code civil, article 953), résolution d’un contrat synallagmatique pour inexécution des conditions (Code civil, article 1184), révocation des donations faites entre époux pendant le mariage (Code civil, article 1096), exécution du pacte de réméré (Code civil, article 1659), ne peuvent à l’égard des tiers être exercées et ne produisent effet, en ce qui les concerne, qu’à dater du jour où ces actions ou ces réserves ont été inscrites et rendues publiques dans les formes réglées par le présent texte.

Notamment, le rapport des biens donnés peut être exigé en nature, même en absence d’une réserve expresse dans l’acte de donation, tant que l’immeuble n’a pas été aliéné ou grevé de droits par le donataire ; sinon il ne peut avoir lieu qu’en moins prenant.

De même, la réduction des donations pour atteinte à la réserve peut encore s’exercer sur les immeubles, même en l’absence de toute stipulation y relative dans l’acte de donation, tant que lesdits immeubles n’ont pas été aliénés ou grevés de droits réels par le donataire ; dans ce dernier cas, la réduction a lieu en équipollent.

Art. 41 – La procédure instituée pour purger les immeubles des hypothèques et autres droits réels qui les grèvent est supprimée (Code civil, articles 2181 et suivants).

Art. 42 – En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, les détenteurs de droits réels inscrits ne peuvent cependant exercer ces droits que sur l’indemnité d’expropriation telle qu’elle est fixée par les lois et règlements en la matière.

L’inscription de la décision prononçant définitivement l’expropriation, conformément aux dispositions des lois précitées purgera d’office l’immeuble de tous les droits réels inscrits.

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