Obligations qu’il enrichit. IL s’articule donc avec le








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Si le bénéficiaire du pacte décide d’exercer son droit de préférence, la promesse de vente sera caduque puisque la condition ne sera pas remplie.

 

Forme de l’offre de vente : En général, le promettant va notifier au bénéficiaire une offre contenant toutes les conditions de la vente. La chose, le prix, et les autres conditions importantes.

 

Soit l’offre est acceptée par le bénéficiaire du pacte qui devient acquéreur.

Soit l’offre est refusée par le bénéficiaire et le promettant retrouve sa liberté.

 

En ce qui concerne le prix offert : le prix offert au bénéficiaire dans l’offre de vente ne peut pas être inférieur au prix de la vente projetée ou conclue. Conduit à reprendre la distinction concernant l’exercice de la modalité du droit de préférence. Si le bien a déjà été proposé à la vente à un tiers dans le cadre d’une promesse, le prix offert au bénéficiaire ne peut pas excéder le prix proposé au tiers acquéreur dans le cadre de la promesse de vente.

 

Sinon, le prix offert au bénéficiaire ne peut pas excéder le prix auquel sera vendu le bien à un tiers.

 

 2. Sanctions de la violation du pacte              

 

  1. Le bien est vendu à un tiers sans qu’il ait été offert au bénéficiaire du pacte

                

Violation du pacte de préférence : manquement au contrat et par conséquent, le promettant engage sa responsabilité contractuelle et il pourra être condamné à des dommages-intérêts.

 

Mais on peut aussi envisager d’engager la responsabilité du tiers acquéreur. Sa responsabilité délictuelle pourra être engagée s’il a connu l’existence d’un pacte de préférence.

 

L’acte de vente au profit du tiers acquéreur pourra être annulé à la demande du bénéficiaire. La Cour de cassation a posé une condition très restrictive : elle exige la fraude du tiers acquéreur, c'est-à-dire ici, une double connaissance de la part du tiers acquéreur du bien : il faut qu’il ait connu le pacte, mais aussi l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence (intention du bénéficiaire d’acheter). C'est une preuve très difficile à rapporter.

 

Civ 1, 11 juillet 2006 : précise que la publication du pacte présume la connaissance du pacte par le tiers acquéreur.

 

2 observations :

 

Cette preuve ne suffit pas. Il faut une 2nde preuve pour annuler la vente. Et c'est la 2nde qui est plus difficile à réaliser

Jurisprudence facilite la condamnation du tiers acquéreur à des dommages-intérêts.

 

Autre incidence sur les promesses unilatérales de vente : la publication de la promesse ne vaut pas connaissance de cette promesse par le tiers acquéreur. Or, la Cour de cassation, dans l’arrêt de 2006, dit le contraire.

 

On peut penser, même si on est sur de rien à ce stade, que la solution retenue en 2006 pour les pactes de préférence, sera transposable aux promesses unilatérales de vente.

 

A titre de sanction, le bénéficiaire peut-il demander au juge à être substitué à l’acquéreur du bien ? Pendant longtemps, la Cour de cassation a dit non. Notamment arrêt de principe récent : Civ 3, 30 avril 1997.

 

Motif de cette impossibilité : Le pacte n’engage pas le promettant à vendre, contrairement à la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, le promettant ne s’engage qu’à une obligation de faire ou de ne pas faire. Or on applique l’article 1142 qui résout les obligations de ne pas faire en dommages-intérêts. Pas d’exécution en nature possible du pacte, mais simple condamnation indemnitaire.

 

Cette position était critiquée par une part importante de la doctrine : elle voulait une exécution forcée du pacte. Il faudrait obliger le promettant à vendre puisqu’il s’est décidé à vendre.

 

Pendant longtemps, la Cour de cassation n’a pas voulu suivre l’argumentation de la doctrine.

 

Arrêt du 26 mai 2006 : admet le principe de la substitution du bénéficiaire : le tiers acquéreur se trouve écarté.

Mais double condition :

 

le tiers acquéreur a eu connaissance du pacte

le tiers acquéreur a eu connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte.

 

2 observations :

 

Le principe est admis, ce que la majorité des auteurs approuvent.

Le principe est ruiné par les conditions très restrictives de sa mise en œuvre. En pratique, il sera quasi impossible de prouver la double connaissance.

 

Vendredi 23 février 2007

 

  1. Vente du bien à un tiers après refus d’acquérir du bénéficiaire du pacte mais à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

 

Si le prix inférieur avait été proposé au bénéficiaire, il aurait peut-être accepté, donc il y a violation du pacte de préférence. La responsabilité du promettant peut être engagée : possibilité d’obtenir des dommages-intérêts. Peut-on admettre la substitution du bénéficiaire du pacte au 1/3 acquéreur ? Pas de réponse.

 

Question posée à la Cour de cassation : quand un bien vendu au même prix mais très longtemps après et que les prix ont augmenté, est-ce que cela peut être assimilé à une vente à un prix inférieur ? Non. On ne doit pas tenir compte de l’augmentation des prix. Il faut comparer le prix proposé au bénéficiaire et le prix du bien finalement vendu à un tiers. Si le prix n’est pas inférieur, le pacte est respecté.

 

 Sous-Section 3 : Les ventes conférant un droit de préemption ou de retrait               

 

Les droits de préemption ou de retrait sont des droits de préférence, mais de source légale. C'est la différence avec le Pacte de préférence qui est conventionnel. Ces droits permettent à un tiers de se substituer à l’acquéreur d’un bien.

 

C'est pour protéger les intérêts de certaines catégories de personnes : Par exemple, des intérêts privé : on confère le droit à une personne privée (fermiers, locataires, indivisaires) Parfois, ces droits sont consentis à des personnes publiques, il s’agit alors de protéger certains intérêts publics (commune, département, la Réunion des Musées nationaux).

 

Selon les intérêts de certaines catégories de personnes, on va conférer un droit légal. La distinction est difficile car c'est discuté. Classiquement, on dit que le droit de préemption est un droit exercé avant la vente définitive. Une personne va préempter le droit et se substituer à l’acquéreur pressenti, potentiel. Le retrait, c'est l’exercice de ce même droit, mais après la vente. Dans ce cas, le bénéficiaire du droit de retrait (le retrayant) va se substituer à l’acquéreur qui avait définitivement (enfin pas tant que ça) le bien. L’acquéreur est alors appelé le retrayé.

 

Autrefois la plupart des droits étaient des droits de retrait. Mais aujourd'hui la plupart sont des droits de préemption et sont donc exercés avant la vente définitive.

 

 Applications

 

Droits de retrait : 

 

Il faut préciser au passage que souvent on les nomme droits de préemption, mais en réalité, ce sont des droits retraits.

 

Le plus célèbre est le retrait litigieux (article 1699 Code civil) : une créance est litigieuse. En cas de cession de la créance litigieuse, le débiteur peut se substituer au cessionnaire après la cession. Il va acquérir la créance que le cessionnaire a acquise sur lui-même. L’effet sera donc par une confusion de supprimer la créance.

 

Un autre droit de retrait est le droit de préemption de la Réunion des Musées nationaux pour les ventes d’objet d’article Chaque fois qu’un objet d’art est vendu, les Musées Nationaux peuvent exercer un droit de retrait. Le but est d’éviter que les œuvres partent à l’étranger.

 

Le droit de préemption conféré à l’administration fiscale pour toutes les ventes d’immeubles, de fonds de commerce et d’offices ministériels. Lorsque l’administration fiscale trouve que le prix n’est pas assez élevé, elle se substitue à l’acquéreur.

 

 Droits de préemption : 

 

Celiu de la commune en cas de vente d’immeuble. La commune peut exercer le droit de préemption urbain à chaque vente d’immeuble.

 

Même chose pour le département qui a un droit de préemption pour les espaces verts. Il s’agit de protéger les espaces naturels sensibles pour éviter les projets immobiliers qui détruiraient un espace naturel protégé ?

 

Droit de préemption du fermier en cas de vente d’un domaine agricole.

 

Droit de préemption du locataire. Dans un immeuble à usage d’habitation, le locataire a un droit de préemption en cas de vente du bien loué.

 

Droit de préemption de la SAFER (en matière de droit rural) Société d’aménagement foncier et d’établissement rural. A chaque fois qu’un domaine agricole est vendu, la SAFER peut exercer un droit de préemption.

 

Droit de préemption de l’indivisaire en cas de vente d’un bien indivis, c'est-à-dire d’un bien qui appartient à plusieurs personnes.

 

 Conditions 

 

On ne peut pas toutes les énoncer car elles sont variables.

 

3 se retrouvent systématiquement :

 

-          La vente est volontaire

 

Si la vente est forcée, le droit de préemption ne s’applique pas.

 

-          L’acquisition doit se faire aux conditions prévues pour la vente.

 

Il y a quelques exceptions : il arrive que le préempteur puisse rediscuter le prix. Concerne surtout la SAFER et le fermier.

 

-          La préemption doit être conforme aux objectifs pour lesquels le droit des créé.

 

A cet égard, la jurisprudence exerce un contrôle de conformité de la préemption aux objectifs poursuivis. Il n’est pas impossible, même si c'est rare, que l’exercice du droit de préemption ou de retrait soit ultérieurement remis en cause.

  

Procédure d’exercice des droits 

 

Il faut que celui qui vend un bien ou qui projette de vendre un bien notifie une déclaration d’intention d’aliéner au bénéficiaire du droit. (On notifie la DIA). Le bénéficiaire devra alors prendre position.

 

En fait, il y a 2 modalités d’exercice :

 

-          Soit on notifie la DIA avant toute conclusion d’une vente ou d’une promesse de vente.

 

Cette procédure est appliquée notamment pour le droit de préemption du locataire ou de la SAFER ou de l’indivisaire.

En principe, si le bénéficiaire du droit répond positivement à la DIA, la vente devra être conclue avec le bénéficiaire du droit de préemption.

Mais dans un cas, il est encore possible au vendeur de retirer son offre. Ce cas concerne l’indivisaire : le cédant peut retirer son offre. Les droits indivis ne seront pas du tout cédés (ni au préempteur, ni à un tiers).

 

-          Soit on conclut une promesse de vente ou une vente, et après coup, on notifie une offre au bénéficiaire du droit de préemption ou de retrait.

 

Si le bénéficiaire du droit répond positivement, il se portera acquéreur et la promesse de vente sera caduque, et la vente à l’acquéreur initial sera remise en cause. Le retrayant se substituera au retrayé.

 

Parfois, dans les promesses de vente (unilatérales ou synallagmatiques), on insère une condition de non-préemption. La promesse est conclue sous la condition suspensive de non-préemption. S’il y a préemption, la promesse tombe d’elle-même, et totalement : il n’y a de promesse ni à l’égard de l’acquéreur initial, ni à l’égard du bénéficiaire du droit.

Cette procédure s’explique assez bien.

 

Technique qui consiste à faire intervenir le bénéficiaire du droit, soit à l’acte de vente ou à l’acte de promesse de vente, pour qu’il renonce à son droit. Dans ce cas, ce n’est pas la peine de lui notifier la DIA. On sait que l’on peut vendre à la personne de son choix.

 

Exercice du droit :

Lorsque le bénéficiaire du droit reçoit la déclaration, il doit prendre partie et décider s’il achète ou non. S’il exerce son droit, il est substitué à l’acquéreur ou à l’acquéreur potentiel : il devient acquéreur et propriétaire du bien.

S’il n’exerce pas son droit, le processus de formation de la vente peut se poursuivre et le vendeur peut vendre à qui il souhaite.

 

Sanctions

 

Elles sont variables selon les droits.

 

1er cas : le bénéficiaire du droit n’a pas été mis en mesure d’exercer son droit.

Notamment, on ne lui a pas notifié la DIA.

Dans certains cas, c'est la nullité de la vente qui est encourue (pour le droit de préemption du fermier, de l’indivisaire et de la SAFER).

Dans d’autres cas, c'est la substitution qui est prévue (la SAFER sous certaines conditions, et surtout le locataire d’habitation).

Il y a toujours une possibilité de mettre en cause la responsabilité contractuelle du vendeur qui a violé un droit de préemption ou de retrait.

 

Les sanctions sont les mêmes que pour le pacte de préférence mais elles varient selon le droit en cause.

 

2ème cas : le bien est vendu à un prix inférieur à l’offre qui a été faite au bénéficiaire.

Le bien est offert au bénéficiaire qui refuse, et le bien est ensuite vendu à un prix inférieur.

Sanction peut être dommages-intérêts mais dans certains cas, la loi prévoit un droit de substitution en faveur du bénéficiaire du droit (pour le locataire et pour le fermier).

   

SECTION 2 : REGLEMENTATION DE LA VENTE 

 

 

Le contrat de vente est un contrat consensuel qui est soumis au principe de la liberté contractuelle. Il y a quelques manifestations de formalismes, quelques restrictions au principe de la liberté de vendre et au principe de la liberté de ne pas vendre. Il y a aussi des réglementations légales impératives qui imposent un certain contenu.

   

§1 : Manifestation du formalisme  

 

Dérogations au principe du consensualisme, c'est-à-dire au principe selon lequel la vente se forme par le seul consentement des parties.

 

  A.  Les ventes formalistes

 

1.   L’écrit  

 
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