Obligations qu’il enrichit. IL s’articule donc avec le








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Quelques auteurs l’approuvent quand même :

 

Le retrait est efficace parce que le promettant ne s’est pas engagé à vendre contrairement à ce que l’on dit, dans la promesse et donc il peut retirer sa promesse : il manque à sa promesse et inexécution qui ne peut être sanctionner que par des dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée. Cela implique que la promesse de vente n’oblige pas le promettant à vendre. Donc cela oblige simplement le promettant à maintenir une offre pendant le délai. Mais il ne s’engage pas à vendre. Pas de portée qu’on lui assigne habituellement. La suppression de l’offre serait elle efficace et donc il serait possible selon cette doctrine de retirer son consentement après l’avoir donné parce que on ne s’est pas engager à vendredi

 

De deux choses l’une, si on donne son consentement on ne peut pas le retirer. On ne s’engage pas à vendre mais on a consentie à la vente pendant le délai de la vente.

 

Il se peut que la position de la cas soit remise ne cause par les pactes de préférence. La Cour de Cassation a pris une position sur le pacte de préférence incompatible avec celle sur l’option.

 

Vente du bien à un tiers autre que le bénéficiaire : le promettant viole la promesse et donc engage sa responsabilité contractuelle et donc tenu à des dommages et intérêts. On ne peut plus l’obliger à l’exécution forcée parce que vendre à un tiers revient à révoquer sa promesse. Le fait de vendre à un tiers peut engager la responsabilité du tiers acquéreur du bien, parce que il s’est fait le complice du promettant dans son manquement à ses obligations contractuelles. Il y a tout de même une condition pour avoir la responsabilité du tiers. Il faut que le tiers ait été de mauvaise foi c'est-à-dire qu’il a acquis le bien en sachant qu’il y a une promesse sur le bien. Donc responsabilité délictuelle.

 

-       le fait que la promesse de vente ait été publié à la conservation des hypothèque n’a pas d’incidence : la publication est facultative donc cela n’est pas opposable. Les tiers ne sont pas sensé connaître l’existence de la promesse.

-       Il y a un moyen toutefois de rendre la promesse opposable au tiers. Lorsque le promettant fait preuve de mauvaise volonté et refuse de concourir à l’acte définitif de vente. Le bénéficiaire peut le sommer de participer à l’acte d’huissier de vente et si le promettant ne se rend pas au rendez vous, le notaire pourra dresser un procès verbal de carence. Or, ce procès peut lui être publié à la conservation des hypothèques et sera opposable au tiers. A compter de la publication, les tiers seront supposer avoir connaissance de la publication et donc si ils acquièrent, leur responsabilité sera engagé. Le bénéficiaire devra engagé la procédure en vente forcée et qu’un jugement constatant la vente doit avoir été fait dans les trois ans. A cette condition le procès verbal de carence sera opposable. mais c’est un peu compliqué.

 

Refus du promettant de conclure la vente malgré la levée de l’option : la vente est formée dans ce cas là, parce que levée de l’option. La vente est parfaite et la jurisprudence admet que le bénéficiaire qui est donc en fait acquéreur peut obliger à participer à l’acte définitif c'est-à-dire à l’acte notarié de la vente et donc on peut avoir une exécution forcée de la vente. Très souvent l’assignation sera sous astreinte par jours de retard. Mais celle-ci peut aller plus loin. Car on peut demander au tribunal de constater la vente. Le jugement est un acte authentique c'est-à-dire qu’il a la même valeur qu’un acte notarié et donc il peut permettre les accomplissements de formalités foncière. On constate dans le jugement la vente. On assigne le vendeur de se rendre chez le notaire et à défaut pour lui de se rendre, on demande au tribunal de dire que son jugement vaut acte de vente. En outre, si le vendeur se refuse de participer, on peut avoir des dommages et intérêts qui complèteraient l’exécution forcée. Les parties pourraient avoir prévu l’hypothèse d’une clause pénale. Et dans ce cas là la peine stipulée sera de plein droit.

 

    

  1. Inexécution par le bénéficiaire :    

 

Deux cas :

 

Le bénéficiaire peut se refuser à verser l’indemnité d’immobilisation qu’il doit : on

 l’assigne en paiement et la jurisprudence admet que le promettant pourrait demander la résolution du contrat de promesse.

 

Refus du bénéficiaire de conclure la vente : le bénéficiaire a levé l’option mais au dernier moment il se refuse à acquérir. Dans ce cas là même sanctions :

 

-       exécution forcée de la vente : le promettant va assigner le bénéficiaire en vente forcée

-       demande au tribunal de constater la vente par un jugement qui est un acte authentique

-       dommages et intérêts pour le préjudice subi en plus. Possible d’avoir aussi une clause pénale si dite dans la promesse.

 

    §2. La promesse unilatérale d’achat :    

 

Le promettant consent à acheter un bien au bénéficiaire propriétaire qui se réserve le droit de vendre pendant un certain délai. Nous avons donc une option de vente.

 

Ces promesses sont moins fréquentes que les promesses de vente mais se rencontre pour la cession de parts sociale. On fait une promesse unilatérale d’achat si on veut entrer en société. Et puis on aussi les promesses d’achat d’un immeuble. On peut faire une promesse d’achat au profit du propriétaire d’un bien immobilier. Les agences font souvent signer aux acquéreurs une promesse unilatérale d’achat.

 

Cette promesse contient un consentement à l’achat du bien contenu dans la promesse qui suppose que les éléments essentiels de la vente, c'est-à-dire que le prix et la chose vendu soient déterminé et donc il faudra apprécier la validité du consentement au moment de la promesse. A ce moment là le consentement est donné. La capacité d’acheter s’appréciera au moment de la promesse d’achat. La promesse unilatérale d’achat est toujours unilatérale parce que seul le promettant s’engage. En général, le bénéficiaire ne s’engage à rien et si une somme est versée, elle l’est faite par le promettant. C’est un dépôt de garantie pour montrer le sérieux de son engagement. Cela émane de la même partie. Ce qui explique que cette promesse soit toujours un contrat unilatéral.

 

Le promettant bénéficie d’un droit de rétractation et ce sont les hypothèse ou cela porte sur un immeuble d’habitation et ce n’est pas un professionnel. Le droit porte sur un délai de 7 jours. Le promettant ne peut verser aucune somme. Donc si dépôt est versé, et bien, il faut attendre 7 jours pour qu’il soit versé. Cela résulte des articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction. Article 1589-1 du code civil : en cas de versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur, l’acte serait frapper de nullité dés lors que la promesse a pour objet un droit immobilier.

 

Les promesses unilatérales d’achat comme les promesses unilatérales de ventes sont cessibles et sont également transmissible à cause de mort. Les héritiers resteront tenus. Ces promesses confèrent un droit d’option et les bénéficiaires sont les propriétaires des biens. Si on rétracte la promesse, on a des dommages et intérêts mais pas d’exécution forcée et si cela intervient après la levée de l’option, la vente est formée et donc on peut demander au tribunal de constater la vente et que cela vaut vente.

 

    §3. La promesse synallagmatique de ventes :    

 

C’est un contrat par lequel les parties s’engagent à vendre et acheter un bien déterminer pour un prix convenu. On utilise l’expression de compromis de vente. Mais c’est à éviter parce que cela peut signifier autre chose.

 

Cette promesse est synallagmatique parce que deux promesse croisées. Une s’engage à vendre et l’autre à acheter. La promesse est elle-même synallagmatique. L’article 1589 du code civil dit que la promesse vaut vente. Il ne dit pas la promesse synallagmatique. Mais il faut le sous entendre.

 

Dans certains cas, les parties utilisent deux instrumentum séparés pour réaliser la vente. Une partie s’engage à vendre unilatéralement et l’autre s’engage à acheter unilatéralement. On a une promesse unilatérale de vente et d’achat. Deux promesses unilatérales croisées valent promesses synallagmatiques de vente et donc cela vaut vente. La jurisprudence pose des conditions quand même :

 

il faut qu’elles concernent le même bien

les mêmes parties

et stipulés aux mêmes conditions.

 

Pourquoi conclure une promesse synallagmatique de vente si elle vaut vente et pas conclure tout de suite une vente ? On repousse les effets de la vente à une date ultérieure. Pour certaines ventes, il faut attendre que certaines formalités soient remplies pour que cela fasse tous ses effets. C’est le cas pour le fonds de commerce et aussi pour l’immeuble. Par exemple il faut attendre un permis de construire ou un prêt pour financer la construction soit accordé à l’acquéreur. Dans cette attente on conclu une promesse synallagmatique. Et cette promesse va représenter un contrat autonome distinct du contrat de vente définitif.

 

Le code civil dans l’article 1589 déclare que cela vaut vente. En réalité on constate que ce n’est pas toujours vrai et donc on distingue celles qui valent ventes et celles qui ne valent pas vente.

 

    A.  Les promesses valant vente :    

 

Il faut :

 

Accord sur la chose et le prix

Que les parties ne sont pas exprimées leur volonté de subordonner la vente à une condition particulière : c'est-à-dire qu’il faut que les parties n’est pas manifester leur intention de ne pas s’engager dans la vente, parce que cela ne vaudrait pas vente même si accord sur la chose et le prix.

 

  1.     Hypothèses :    

 



    

    1. la promesse contient une faculté de dédit :    

 

Dans ce cas les parties se sont attribuées un droit de repentir, un droit de se dédire, c'est-à-dire un droit de retirer son consentement. Les parties ont donné leur consentement mais elles peuvent le retirer pendant un certains temps. Et on prévoit le paiement d’un dédit en cas d’exercice de ce droit. L’acquéreur pourra se réserver une faculté de retirer son consentement mais il devra donc payer le dédit. Il y a donc la somme que celui qui exerce la faculté devra s’acquitter et le choix. C’est une option. On opte pour le maintien de la vente. On non. On peut remettre en cause l’acte passé et le dédit représente le prix de cette faculté.

 

En général cette faculté est à titre onéreux mais elle peut-être gratuite. Dans ce cas là, c'est-à-dire faculté de dédit sans dédit, et bien on a une condition potestative. Car chacune peut retirer son consentement. On est en présence d’une condition potestative que la jurisprudence déclare valable.

 

Parfois ces dédits son réglementer : on parle d’arrhes. C’est féminin.

 

Arrhes : Faculté de dédit réciproque et réglementé par l’article 1590 du code civil. Cette somme permet de se dédire. La conséquence est que si on se dédit, les arrhes restent acquises au vendeur. Le vendeur peut aussi se dédire mais il devra restituer le double des arrhes reçues. C’est un dédit mais spécialement réglementer par la loi.

 

Il faut les distinguer :

 

des acomptes : parce que on ne s’engagent à rien.

Des clauses pénales : elles sanctionnent un e non réalisation fautive de la promesse de vente. Elle est révisable par ailleurs alors que pas les arrhes et les dédits.

 

Les parties versent une somme et on ne sait pas à quel titre cette somme est verser : arrhes ou acompte ? En principe on considère que les sommes versées à l’avance sont des acomptes sauf stipulations contraires. Exception : la somme est versée par un consommateur et la vente est une vente de meuble dont la valeur est de plus de 500 € et la livraison est différée. C’est versé à titre d’arrhes.

 

Pour les facultés de dédit : hypothèses d’acquisition d’immeuble d’habitation par un non professionnel. C’est un délai de 7 jour et pas de versement de sommes. (Articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction).

 

Pour le démarchage a domicile, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jour (article L. 121-26 du code de la consommation). On étend à toutes les ventes assimilées au démarchage c'est-à-dire dans des lieux qui ne sont pas des lieux habituel de vente.

 

Pour les cas de ventes à distance, l’acquéreur a la faculté de se rétracter pendant 7 jours : par correspondance, téléachat, téléphone, télécopieur, Internet…

 

Vente à crédit de biens mobiliers : délai de rétractation de 7 jours.

 

L’acquéreur dans tous ces cas là a le droit de se dédire et de retirer son engagement.

 

Les cas de ventes réméré : le vendeur peut se repentir et donc remettre en cause son engagement. Cela concerne toutes les ventes et prévue par le code civil article 1669 à 1673. Droit de repentir.

 

Lundi 19 février 2007

 



    1.     Les conditions :    

 

Très souvent, conditions suspensives. Rédigées par acte sous seing privé. Elles peuvent être soit légales ou conventionnelles. Conditions légales :

 

Cession d’un office ministériel : il faut l’agrément de la chancellerie. Très souvent, les promesses synallagmatiques sont conclues sous condition suspensive de l’agrément de la chancellerie.

 

Quand l’acquéreur d’un immeuble est un consommateur souhaite financer l’acquisition au moyen d’un prêt : la loi prévoit que la promesse est subordonnée à la condition suspensive de l’obtention du prêt.

 

A coté de cela, les promesses contiennent une série de conditions suspensives :

 

Obtention d’un permis de construire

 

Quand la chose objet de la vente fait l’objet d’un droit de préemption au profit d’un tiers, condition suspensive de non préemption (pour purger la préemption)

 

Les conditions sont toujours suspensives dans les ventes d’immeuble. Si on stipulait une condition résolutoire, la résolution de la vente se traduirait par une 2nde mutation. La vente serait parfaite et produirait tous ses effets dès la condition et en cas d’arrivée de la condition, la vente serait résolue. Or comme les mutations sont taxables, cette opération serait très onéreuse.

C'est pourquoi de fait les conditions résolutoires ne sont jamais stipulées cs les ventes d’immeubles.

 

  1.     Effets :    

 

Comme les promesses valent vente, l’effet de la conclusion du contrat de promesse est de réaliser une vente. La vente est réalisée malgré les éventuelles facultés de dédit et malgré le jeu des conditions qui ont pu être stipulées. Simplement, les effets de la vente seront subordonnés au non exercice de la faculté de dédit ou à l’arrivée de la condition suspensive. Notamment, le transfert de propriété n’aura pas lieu tout de suite et le prix n’aura pas à être payé immédiatement. Tous les effets de la vente seront retardés.

 
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