Obligations qu’il enrichit. IL s’articule donc avec le








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Cela concerne principalement deux types de conventions que la jurisprudence a eu l’occasion de dire que l’enregistrement pas nécessaire :

 

Crédit bail immobilier : on a une promesse unilatérale de vente. Et donc dans ce cas on n’a pas besoin de faire l’enregistrement.

 

La Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt très important concernant la transaction : très souvent elle contient une promesse unilatérale de vente. Ce n’est qu’un élément parmi d’autre et donc l’AP tranche par un arrêt du 24 février 2006. dans toutes ces circonstances, la transaction est l’accessoire de la convention et tantôt les principal. Le sort de la convention est lié : si le principale n’a pas besoin d’être enregistrer et bien l’accessoire n’en a pas besoin de même.

 

 

    B.   Les effets de la promesse :    

 

  1.     Droit d’option du bénéficiaire :    

 

Ce droit d’option présente une difficulté quant à son analyse juridique :

 

Jurisprudence : c’est un droit de créance pour elle ; qui consiste par certain côté en une obligation de faire et par d’autre en une obligation de ne pas faire. De la part du promettant, il y a une obligation de ne pas faire lorsque il s’agit de dire de ne pas vendre le bien à autrui. Lorsque on consent une promesse de vente au profit du bénéficiaire cela veut dire que l’on s’engage à ne pas vendre. Mais obligation de ne pas vendre lorsque on s’engage à maintenir son offre de vente et donc à immobiliser le biens et donc on confère une exclusivité d’achat. On pourrait également parler d’une obligation de collaborer à la vente et faire en sorte que la vente puisse se réaliser. Une autre analyse :

 

La doctrine y voit un droit potestatif : il s’agit d’acquérir ou de ne pas acquérir par un acte de volonté unilatérale. C’est une option c'est-à-dire une espèce de droit potestatif. Le promettant n’est tenue d’aucune obligation particulière. On est dans une situation de sujétion, d’attente. On attend que le bénéficiaire se décide.

 

L’analyse classique c'est-à-dire de la jurisprudence ne prend pas en compte le mécanisme de l’option mais met en avant ce que doit faire le promettant. Pour l’analyse de la doctrine, on ne voit pas très bien la situation du débiteur mais met en relief le droit d’option du créancier. Les deux analyses pourraient on dire se complètent et le droit d’option est un droit particulier qui relève du droit de créance et du droit potestatif.

 

C’est important pour savoir la loi applicable en droit international privé et aussi en régime matrimoniaux.

 

Ce droit d’option peut-être cédé et lorsque le bénéficiaire envisage de céder sa promesse, il faut :

 

Respecter les formalités de la cession de créance de l’article 1690 du code civil 

Respecter la formalité fiscales d’enregistrement prévue par l’article 1589-2 du code civil : pour éviter les fraudes.

 

Il arrive que la cession soit interdite : En cas de cession à titre onéreux promesse de vente d’un immeuble ou un fonds de commerce (loi du 29 janvier 1993) : cette interdiction vise les marchand de biens car ils se faisant consentir les promesse de vente mais après ils cédaient leur promesse leur option. Cela favorisait la hausse des prêts et donc la spéculation et donc on interdit la cession à titre onéreux. On ne peut pas gagner de l’argent.

 

Dans la plupart des cas, les parties prévoient une clause que l’on nomme une clause de substitution qui va permettre de substituer un tiers dans le contrat. Elle prévoit et autorise à l’avance une cession de la promesse. La jurisprudence a pris en considération pour distinguer les cessions de promesse et les substitution de bénéficiaires et donc quand il y a substitution on ne procède plus aux formalité de l’article 1690 et pas non plus à l’article 1589-2 du code civil. La jurisprudence considère en effet, que les clauses de substitutions doivent obéir à un régime particulier.

 

Cette analyse est critiquée par al doctrine qui considère que la clause n’est ni plus ni moins qu’une cession de promesse. Les auteurs ont essayé d’analyser cette substitution d’une autre façon. Certains auteurs ont considéré qu’il y avait une stipulation pour autrui. Ainsi le promettant stipulerait du promettant au profit d’un tiers et donc le bénéficiaire pourrait se substituer un tiers. En 1969 cela a été repris par la Cour de Cassation mais le fait que cela n’a jamais été repris fait que cela a été abandonné. La doctrine a été encore plus ou moins.

 

On dit que la substitution opère une cession de contrat ayant pour objet un droit potestatif d’option. Cette analyse expliquerait que les formalités de la cession de créance ne soient pas applicables mais cela n’explique pas que les formalités d’enregistrement ne soient pas applicables.

 

Les promesses unilatérales de vente sont transmissibles à cause de mort. Cela se fait par voie de transmission successorale. Donc les héritiers devront s’y soumettre.

 

  1.     Obligation du bénéficiaire :    

 

C’est une obligation qui est fréquente et qui n’est absolument pas nécessaire. C’est une obligation de verser une indemnité d’une obligation. Sa nature juridique dépend de la nature juridique du droit du bénéficiaire. Si c’est un droit de créance, cette indemnité sera un droit de créance. On immobilise le bien et donc le service doit être rémunéré. Si on considère comme le fait la doctrine que c’est un droit ^potestatif d’option alors l’indemnité est la contrepartie de l’option. C’est la contrepartie d’un avantage. C’est le prix d’une option. Il est versé auprès du bénéficiaire au moment de la promesse de vente. Mais on peut prévoir que la somme sera verser un peu plus tard. Si le bénéficiaire lève l’option, cela veut dire que l’on achète le bien et donc l’indemnité va venir s’imputer sur le prix de vente du bien. Si el bénéficiaire ne lève pas l’option cela veut dire qu’il ne veut pas acheter et donc l’indemnité restera acquise.

 

En général cette indemnité est de 10%.

 

Cette somme que le bénéficiaire verse est une indemnité d’immobilisation. C’est juridiquement impropre parce que l’indemnité est un dédommagement qui suppose un préjudice qui résulte d’une inexécution d’un contrat qui suppose donc une obligation. Or, le bénéficiaire n’a aucune obligation. C’est un droit qu’il a donc. Donc s’il n’achète pas et qu’il perd ne peut pas être considéré comme une indemnité. Ce n’est pas le sens exact du terme. C’est très important lorsque on veut savoir si c’est une peine au sens de a clause pénale. Est-ce que c’est une clause pénale. Si oui, elle est révisable mais sinon elle ne peut-être réviser et l’indemnité sera du dans tous les cas. Or, ce n’est pas une indemnité donc ne peut pas être considéré au sens de l’article 1152 du code civil comme une clause pénale (jurisprudence bien établie depuis longtemps).

 

Peut on considérer cette somme faussement qualifier indemnité comme un dédit ? Non ce n’est pas possible parce que on ne se dédit que lorsque on a dit c'est-à-dire que lorsque on s’est préalablement engagé. Dédire c’est retiré son engagement. Après coup on retire le consentement et après on se désengage. Le dédit c’est la faculté de retirer son consentement mais c’est aussi la somme que l’on doit verser lorsque on exerce cette faculté. Le bénéficiaire de la promesse ne s’est pas engagé donc il n’a pas dit et donc il ne peut pas se dédire. Si le bénéficiaire lève l’option c'est-à-dire qu’il achète le bien on peut prévoir un dédit dans le sens ou il s’est engagé à acheter. Et donc le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter.

 

L’indemnité est le prix de l’option. Ce n’est pas une sanction. Ce n’est pas une clause pénale. Ce n’est pas non plus un dédit. Le dédit n’est toujours pas pour autant une indemnité et cela ne peut pas être considéré comme une peine et donc ce n’est pas révisable. Ce versement est interdit pendant un certain délais lorsque la promesse à pour objet un immeuble à usage d’habitation et consentis à un non professionnel c'est-à-dire en fait à un consommateur, le consommateur a droit à un délais de rétractation pendant 7 jours et aucune somme ne peut-être verser au promettant. Ce sont les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitation.

 

Il arrive parfois que cette indemnité soit très élevé et donc en fait, le bénéficiaire va se sentir obligé d’acheter. La jurisprudence en tire la conséquence très simple c'est-à-dire que le bénéficiaire ‘est engagé à acheter et donc la promesse unilatérale de vente devient synallagmatique dans laquelle les deux parties sont engagées.

 

    C.   Exercice de l’option :    

 

Résulte d’un acte unilatéral qui consiste en un droit potestatif. Peut se faire sans forme particulière mais il faut quand même adresse un courrier pour dire que l’on va acquérir. Aucune condition de forme mais les promesses prévoient assez souvent des formes particulières. Mais aussi souvent on subordonne la levé de l’option à un droit particulier et assez souvent on trouve que des clauses pour lesquelles les options ne pourront être levées que si l’acheteur paie le prix ou signe l’acte de vente.

 

Le bénéficiaire lève l’option dans le délai stipulé : les promesses en général prévoient un délai. Conséquence, la vente est formée car la levée de l’option ou l’exercice représente l’acceptation de la vente elle-même c'est-à-dire que la levée de l’option représente le consentement de l’achat par le bénéficiaire. Il doit être apprécier à ce moment. La capacité d’acheter s’apprécie au moment de la levée de l’option. L’indemnité de l’immobilisation elle s’impute sur le prix de vente ; donc ne paiera le prix que sous déduction de la somme versé en guise d’indemnité. La vente se forme au moment de la levée de l’option sans rétroactivité. Ce qui est important parce que la promesse unilatérale de vente n’est pas une vente conditionnelle. Si c’était le cas, il y aurait rétroactivité du jeu de la condition. Le transfert de propriété ne peut se faire qu’au jour de la levée de l’option. Il ne peut pas se faire rétroactivement au jour de la promesse. Mais la plupart du temps on a des clauses qui prévoient un terme en ce sens que le transfert de la propriété se trouve différé. En cas de levé d’option la propriété ne sera pas transféré immédiatement, elle ne sera transféré qu’un peu plus tard c'est-à-dire à l’arrivé du terme représenté par la signature de l’acte authentique de la vente. On va avoir un terme suspensif de la propriété. les promesses unilatérales de vente comportent un certains nombres de conditions qui représentent des formalités administratives ou des exigences financières. Ce sont des conditions suspensives. C'est-à-dire que la vente et la promesse sont suspendues à la réalisation de la condition. Il y aussi les conditions relative à la condition de vente. On stipule une clause selon laquelle la vente ne produira ses effets que si le prêt demandé est obtenu.

 

Vendredi 16 février 2007

 

Si l’option n’est pas levée, la promesse est frappée de caducité. L’indemnité reste acquise au promettant qui l’a perçue. C’est le prix de l’option et doit profiter au promettant. Exception à ce principe.

 

Si l’absence de levée de l’option est imputable au promettant : le bénéficiaire découvre que le promettant lui a caché quelque chose, comme une servitude, ou une hypothèque qui était inscrite sur le bien et que le promettant ne lui a pas révélé. Ce refus est donc imputable au promettant et donc le bénéficiaire pourra récupérer l’indemnité d’immobilisation

 

La le refus d’acquérir sera motivé par l’attitude d’un tiers : un tiers bénéficie d’un droit de préemption sur le bien et exerce ce droit de promesse. Le bénéficiaire ne lèvera pas l’option et donc ce refus est justifié et donc il pourra récupérer son indemnité d’immobilisation

 

Lorsque le bénéficiaire a un droit de rétractation : le bénéficiaire a un droit de rétractation de 7 jours. Dans ce cas, le refus est justifié.

 

Si aucun délai n’a été stipulé pour lever l’option. En principe, le bénéficiaire peut lever l’option a tout moment sous la limite de la prescription trentenaire de droit commun. Pendant 30 ans le bénéficiaire peut lever cette option. Mais la jurisprudence a dit que le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de lever l’option ou de ne pas acquérir. Donc il peut faire échec à cette prescription.

 

Parfois, un délai suspensif est stipulé pour la levée de l’option. Le bénéficiaire ne pourra pas lever l’option, mais seulement à l’expiration du délai. En général c’est jusqu’à la mort du promettant. Au décès du promettant, il peut lever ou pas l’option. On est en présence d’une levée d’option post-mortem. Ce sont les héritiers du promettant qui seront tenus dans l’hypothèse ou le bénéficiaire de la promesse déciderait de lever l’option. Ce n’est pas un pacte sur succession future parce que le promettant s’est engager avant son décès. Son engagement naît avant son décès. C’est une promesse post mortem qui n’est pas un pacte sur succession future prohibé.

 

    D. Inexécution de la promesse :    

 

  1.     Inexécution par le promettant :    

 

Le promettant révoque la promesse avant la levée de l’option : lorsque cela se produit, la jurisprudence décide depuis une date récente que le bénéficiaire ne peut plus exiger l’exécution forcée de la promesse. Jusqu’en 1993, le bénéficiaire pouvait obliger le promettant à vendre. Mais un arrêt très important de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993, les exécution forcée ne peuvent plus être exigée en cas de révocation de la promesse par le promettant. Donc la seule sanction est la responsabilité contractuelle du promettant. Il y a inexécution du contrat ce qui explique sa responsabilité. Le bénéficiaire ne pourra avoir que des dommages et intérêts.

 

-       La Cour de Cassation s’est fondée sur la fait que le promettant n’ a qu’une obligation de faire sur le fondement de l’article 1142 du code civil. cet article dit que ces obligations se résolvent par dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée possible.

-       Lorsque le promettant rétracte sa promesse, cela veut dire qu’il retire son consentement. Or, s’il le fait avant la levée de l’option et bien les deux consentement de l’acquéreur et du vendeur ne se seront jamais rencontrés et donc pas de vente.

 

Cette solution a été très critiquée par la doctrine :

 

Le promettant n’a pas seulement une obligation de faire ou de ne pas faire. En réalité le promettant est dans une situation de sujétion. Donc l’article 1142 pas applicable parce que le bénéficiaire a un droit potestatif.

A supposer que le promettant ait une obligation de faire ou de ne pas faire, cela ne conduit pas à l’allocation de dommages et intérêts et donc à l’exclusion d’un exécution forcée. Les auteurs disent que la Cour de Cassation a une interprétation de l’article 1142 très restrictives. En effet, on ne l’écarte que pour les exécutions personnelles du débiteur et seulement dans ce cas là on a des dommages et intérêts. Dans les autres cas, l’exécution forcée demeure possible. Or, quand il s’agit d’une promesse de vente, l’exécution ne mettrait pas en cause irréductiblement les qualités personnelles de l’auteur.

La révocation de la promesse est un retrait du consentement déjà donné et accepté en tant que engagement de vente. La promesse de vente est un contrat. Cet engagement de vente a été accepté par le bénéficiaire. Donc on ne peut le révoquer unilatéralement. Il faut un mutuus dissensus pour renoncer à cet accord. Faute d’accord, le retrait du consentement du promettant est impossible. On s’engage donc on ne peut le retirer unilatéralement. Et dans ce cas là, la sanction qui s’impose est l’exécution forcée du contrat.

Les auteurs disent encore que sanctionner la rétractation que par des dommages et intérêts autorise une personne à se rétracter et il n’aura qu’à payer. il se soustrait moyennant une indemnité faible. Ce qui est donc inadmissible pour les auteurs

Si on admet que les promettant peuvent se rétracter, on ne voit plus la différence entre une offre de contracter et une promesse de vente. Donc la Cour de Cassation ravale la promesse de vente au rang de simple offre de vente. Donc cela affaibli la sécurité juridique.

 
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