I loi Scellier : principe général








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I) Loi Scellier : principe général


L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, le régime loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

La loi Scellier, est la nouvelle loi Robien. La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors du dernier trimestre de l'année 2008. La loi Scellier a été instauré afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation Loi Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa forme actuelle.


Nouvelle loi Scellier, DE ROBIEN / BORLOO 2009
Propriétés rurales et urbaines




1 - Principes de la réduction d'impôt en loi Scellier (ou Robien / Borloo 2009)

A compter du 1er janvier 2009, les dispositifs De Robien et Borloo neuf sont réformés : c'est la nouvelle loi Scellier ou loi Robien / Borloo 2009. Sur la période 2009-2010, la réduction d'impôt Scellier ou Robien / Borloo 2009 est égale à 25% du prix d'achat du logement retenu dans la limite d'un plafond annuel de 300 000 euros. Soit une économie d'impôt maximale de 75 000 euros pour le contribuable étalée sur une durée de neuf ans.

Pour les investissements réalisés à partir de 2011, le taux de la réduction d'impôt sera ramené à 20% avec une possibilité de bénéficier d'un complément de 2% par an entre la 10ème et la 15ème année de location.

Cette nouvelle loi Scellier, loi Robien / Borloo 2009 est donc généralement beaucoup plus favorable fiscalement (réduction d'impôt) que les lois Robien / Borloo classique et leur amortissement (déduction sur revenu).

2 - Obligations à respecter en loi Scellier, ou loi Robien / Borloo 2009

• S'engager à mettre en location un logement nu (non meublé)

• Louer le logement pendant 9 ans minimum.

• Le locataire doit faire de l'appartement ou de la maison son habitation principale.

• Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n'appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.

• Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable (charges non comprises) suivant la zone Scellier ou Robien (ou zonage Robien) comme indiqué ci-dessous (baux conclus en 2008 - décret 2008-91 du 29/01/2008) :

 Zone A 
 Zone B1 
 Zone B2 


 21,02 €/m² 
 14,61 €/m² 
 11,95 €/m² 


Voir la liste des villes par zone (179 ko)


La réforme prévoit de réserver le bénéfice de l'avantage fiscal aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement (zones A, B1 et B2 prévues dans la réglementation actuelles), c'est-à-dire les communes (avec agglomération) d'au moins 50.000 habitants.

3 - Au terme de la loi Scellier, ou loi Robien / Borloo 2009...

• A l'issue des 9 années d'engagement de mise en location en loi Scellier ou loi Robien / Borloo 2009, trois possibilités s'offrent à l'investisseur :

-continuer la mise en location (percevoir des compléments de revenus) mais sans avantage fiscal
-revendre le bien (et récupérer un capital important)

-habiter le bien (en tant que résidence principale ou secondaire)



DISPOSITIF SCELLIER 2009

Un nouveau dispositif pour votre investissement immobilier locatif



Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier vient enrichir le paysage de l'investissement locatif. Quels sont les

avantages du dispositif Scellier ? Quelles différences avec la loi Robien et la loi Borloo ? Quel dispositif de défiscalisation choisir en 2009 : régime Scellier ou régime Robien-Borloo ? Comment sera calculé la réduction d'impôt avec le dispositif Scellier ? Toutes les réponses avec Nexity, 1er acteur intégré de l'immobilier neuf en France.
Principe du nouveau dispositif Scellier

A partir du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2010, l'acquéreur d'un bien immobilier neuf destiné à la location pourra bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25% de son prix d'acquisition, dans une limite de 300.000 €, soit 75.000 € de réduction d'impôt maximum répartis sur 9 ans. Pendant ces 9 années de mise en location, les loyers restent plafonnés en fonction de la zone géographique, mais pas les ressources des locataires.

Le contribuable devrait bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12% s'il s'engage à louer le bien immobilier pour 6 années supplémentaires (selon deux périodes de 3 ans), sous conditions de plafonds de loyers et plafonds de ressources du locataire.

A compter du 1er janvier 2011 et jusqu'en 2012, la réduction sera ramenée à 20% du prix de revient en loi Scellier.
A noter : cette mesure sera autorisée pour une seule acquisition par année, mais n'exclut pas la réalisation d'autres investissements relevant des dispositifs Robien et Borloo en 2009.
Bon à savoir en 2009 : Les régimes actuels de la loi Robien et loi Borloo cohabiteront pendant un an avec le nouveau dispositif : la loi Scellier. L'année 2009 sera donc une année de transition, qui permettra à l'acquéreur d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement pour le louer, de choisir entre le système actuel (Robien ou Borloo) et le nouveau régime (loi Scellier).
Les avantages de cette réforme

- Cette réforme consiste en une réduction d'impôt.

- La Tranche Marginale d'Imposition ne rentre plus en compte, offrant un régime fiscal équitable pour chaque investisseur.

- Cette réforme vise à relancer le parc locatif et l'attractivité pour l'investissement dans l'immobilier neuf, en limitant l'achat d'un seul logement par année pour éviter l'investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.
Exemple pour l'acquisition d'un logement neuf à 180.000 € avec le dispositif Scellier

Avec la loi Scellier, pendant 9 ans, la réduction d'impôt s'élève à 5.000 € par an, quel que soit le mois d'achèvement du programme immobilier neuf et quelle que soit la tranche marginale d'imposition du foyer.

Chaque investisseur bénéficie ainsi d'une réduction totale sur 9 ans de 45.000 €.
Rappel du dispositif actuel

La loi Robien permet aujourd'hui d'amortir jusqu'à 50% du prix de revient du bien immobilier neuf, par un mécanisme d'amortissement fiscal : soit une déduction de 6% les 7 premières années et 4% les deux années suivantes de ses revenus fonciers. Le dispositif Borloo permet lui de poursuivre l'amortissement sur une période de 6 ans (deux fois 3 ans), à raison de 2,5% par an.

LA LOI SCELLIER

Une Mesure Exceptionnelle en faveur de l'Investissement Locatif
Réduction d'impôts jusqu'à 37% sur 15 ans !

Principe de la loi Scellier ?


La LOI SCELLIER c’est une REDUCTION D’IMPÔTS pouvant aller jusqu’à 37%.

La Loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements destinés à la location).

Ce n’est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais bel et bien une « Réduction d'impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

Qui peut beneficier de la loi Scellier ?


Tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d’impôt :

25 % pour les investisseurs 2009 et 2010

20 % pour les investisseurs 2011 et 2012.

Les logements concernes dans le cadre de la loi Scellier


Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Du coup, lorsqu'un contribuable s'engagera par exemple en 2o1o (sur revenus 2oo9) à louer un bien 9 ans pour bénéficier du régime fiscal Scellier il devra obligatoirement fournir l'attestation du promoteur certifiant que le bien respecte la norme de construction RT2oo5.

Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

Les obligations de la loi scellier


Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.

Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?


OUI ! Mais il est impératif que les enfants fassent une déclaration fiscale indépendante, car dans le cadre d’un Investissement Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.

Cette règle vaut donc pour les descendants, comme pour les Ascendants.

Peut-on demembrer le bien immobilier Scellier ? Usufruitier ? Nu proprietaire

NON, c’est totalement impossible !

Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.

La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Les avantages fiscaux de la loi Scellier


La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement.

Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an.

Cette réduction d'impôt de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.

Simulation n°1


Investissement de 100 000 €

A - la réduction est de 25 000 € sur 9 ans
soit 2 777.77 €/an

B - la réduction est de 37 000 € sur 15 ans
soit 2 777.77 € les 9 premières années et 2 000 € les 6 suivantes

Simulation n°2


Investissement de 200 000 €

A - la réduction est de 50 000 € sur 9 ans
soit 5 555.55 €/an

B - la réduction est de 74 000 € sur 15 ans
soit 5 555.55 € les 9 premières années et 4 000 € les 6 suivantes

Simulation n°3


Investissement de 300 000 €

A - la réduction est de 75 000 € sur 9 ans
soit 8 333.33 €/an

B - la réduction est de 111 000 € sur 15 ans
soit 8 333.33 € les 9 premières années et 6 000 € les 6 suivantes
Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. La priorité est donnée par l’administration fiscale des plus anciens reports au plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.

Le cumul d'economies fiscales est-il possible ?


Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les lois ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN, MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES…

En revanche, la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.

RAPPEL : La réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier n’est accordée que pour 1 seul logement par an.

La loi Scellier apres 9 ans ?


Il est prévu dans la Loi Scellier, qu’à l’issue des 9 ans, si vous continuez à louer votre logement, « en vous engageant de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire.
Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle Scellier est égale à 2 % du prix de revient du logement, avec un maximum de 6 années supplémentaires. Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans.
Puis éventuellement 2% soit 4000 €/an les 6 années suivantes.

LE TOTAL DE REDUCTION D’IMPOT peut donc atteindre 74 000 € sur 15 ans pour un investissement de 200 000 €.

L’investisseur peut bénéficier d’une réduction de 12% supplémentaire, soit au total 37 % de son prix de revient. Mais dans le cadre de ces 6 années, il existe en sus du plafond de loyer, un plafond de ressource des locataires.

L'abattement de 30% sur les loyers est-il possible ?


La déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts comme dans le cadre du dispositif Borloo est applicable à la loi Scellier à condition de respecter en plus des plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires.

Les plafonds de loyers et ressources des locataires


Les plafonds de loyers de la Loi Scellier

Zone A : 21,02 € / m²

Zone B1 : 14,06 € / m²

Zone B2 : 11,95 € / m²

Les plafonds de la Loi pour bénéficier en plus des 30 % d’abattement sur les loyers

Zone A : 16,82 € / m²

Zone B1 : 11,69 € / m²

Zone B2 : 9,56 € / m²

Plafonds de Ressources des locataires

En zone A
Personne seule : 42 396 € - Couple marié ou pacsé: 63 362 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 76 165 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 91 234 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 108 003 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 121 533 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 13 545 €

En zone B1
Personne seule : 31 491 € - Couple marié ou pacsé: 46 245 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 55 363 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 67 002 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 78 640 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 88 706 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 10 075 €

En zone B2
Personne seule : 28 867 € - Couple marié ou pacsé: 42 392 € - Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 50 750 € - Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 61 419 € - Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 72 087 € - Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 81 314 € - Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 9 235 €

Zones et villes eligibles par la loi SCELLIER



29 - Finistère

Bénodet, Bohars, Brest, Clohars-Fouesnant, Combrit, Concarneau, La Forêt-Fouesnant, Fouesnant, Gouesnach, Gouesnou, Guilers, Guilvinec, Guipavas, Île-Tudy, Loctudy, Loperhet, Penmarch, Pleuven, Plobannalec-Lesconil, Plomeur, Plougastel-Daoulas, Plouzané, Pont-l’Abbé, Le Relecq-Kerhuon, Saint-Jean-Trolimon, Treffiagat, Trégunc.

56 - Morbihan

Arradon, Arzon, Auray, Baden, Brech, Carnac, Crach, Gâvres, Guidel, Le Hézo, Lanester, Larmor-Baden, Larmor-Plage, Locmariaquer, Locmiquélic, Lorient, Meucon, Noyalo, Plescop, Ploemeur, Ploeren, Plougoumelen, Plouharnel, Pluneret, Port-Louis, Quéven, Quiberon, Riantec, Saint-Armel, Saint-Avé, Saint-Gildas-de-Rhuys, Saint-Nolff, Saint-Philibert, Saint-Pierre-Quiberon, Sarzeau, Séné, Theix, La Trinité-sur-Mer, Vannes, Bono.

NOTE : La loi est définitivement votée, mais le B.O.I (Bulletin Officiel des Impôts) ne sera édicté et décrété vraisemblablement qu’au printemps 2009.

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