Rapport Mailloux : périurbains maîtrise foncière. Emergence de villages, maisons individuelles








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Logement social

Table des matières




Historique


  • 1775-79 : 1er logement social. EX : Michelin offrait le toit, le couvert à proximité du travail. Dépendance.

  • 1816 : gros banquier du logement social : la caisse des dépôts. Le préteur principal, qui fournit des prêts bonifiés (taux d’intérêts limité). Dans le logement social : immeuble non réévalué. Bilan faussée. Il paraisse riche. Une variation de 2% d’eau modifie les coûts de revient.

  • 1864 : émergence du logement social. Rapport patrons salariés. C’est parti du nord, valenciennes.

  • 1912 : loi Bonnevay : office public de l’habitat. Organisation des départements / communes sur le logement social, avec l’arrivé des allocations l’année d’après. ESH : entreprise sociale pour l’habitat.

  • 1944 : Après guerre : 300.000 logements par an. Argent pas rare. 1953.

  • 1954 : 1% logement. Abbé pierre : 270.000 logements. Apparition des POS. ZUS : Zone d’urbaine sensible

  • 1977 : création de l’APL. Raymond barre.

  • 1979 : rapport Mailloux : périurbains maîtrise foncière. Emergence de villages, maisons individuelles.

  • 1980 : on améliore le patrimoine existant. L’état dit qu’il faut réhabiliter/entretenir.

  • 1982 : Loi guillot. Il régit les rapports entre locataires propriétaires. Décret de récupérations de charges. Le propriétaire ne récupère pas tout. Décret jamais revu.

  • 1984 : Politique de la ville.

  • 1988 : cité des 4000 à la Courneuve. Première démolition. Premier immigrés : bretons, normands. Deuxième vague : portugais. Troisième vague : Maghreb.




  • 1988-1992 : Ministre de la ville




  • 1992 : L’ANAH : l’agence national de l’habitant. Amélioration du logement locatif privés à travers des subventions. Gros financeur. Loi SRU : 20% de logements sociaux dans toutes les villes.

  • 2003 : Prise en cause de l’exclusion. Borloo. Loi de programmation pour la ville et rénovation urbaine

  • 2004 : observatoire des ZUS. Mission de l’évolution de l’impact dans les quartiers urbains sensibles.

  • 2006 : ENL : engagement national pour le logement, à travers :

  • L’aide aux collectivités à construire 

  • Augmenter l’offre de logements à loyers maîtrisés

  • Favoriser l’accession sociale à la propriété pour les ménages modestes

  • Renforcer l’accès de tous à un logement confortable

  • 2007 : Droit à un logement opposable (DALO) toute personne qui demande à être logée ou accueillie dans une structure d'hébergement, peut, si elle n'a pas reçu de réponse adaptée à sa demande, saisir une des commissions de médiation instituées dans la plupart des départements. Lorsqu'elle est saisie d'une demande de logement, la commission de médiation rend sa décision dans un délai de 3 mois.

  • 2009 : Loi de Christine Boutin : Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

  • 2010 : 1% logement passe de 100 à 20 collecteurs.


Source actuelle de la réglementation du logement social : Code de la construction et de l’habitation. Livre 3&4. Parties législatives : Aide à la pierre et à la personne.
Concept de mixité social : composé d’immeuble de malien.

Besson : très bon ministre du logement.
Rattachement souvent à une commune : Politique, bâtiment et argent.

Construction de logements 2009: - 80.000.

Plus gros office d’HLM : 160.000 logements.

4000 à 5000 emplois par an.

CETAF.net : guide des abréviations

Zone franche : installation d’entreprise
Palulos : L’aide à l’amélioration des logements à usage locatifs. Financement pour la réhabilitation avec le 1%.

Construction neuve : Prêt locatif aidé devenu prêt locatif à usage social (PLUS) depuis fin 1999. Financement principal
Livre 4 : attribution de logements. Aspect de l’activité : opération (office public, ESH, fondations, sociétés de crédits immobiliers, toute la gestion locative), charges récupérables, cessions, transformations, démolitions.

20% locataire d’un bailleur privé.

10 millions habite dans ce secteur d’activité. Loger aux mieux, aux meilleurs coûts. Beaucoup de familles monoparentales, nationalité étrangères.

Ils ont aussi un TRI, charges, emprunts. Caractères modestes. Plafonds de ressources.

66% des ménages ont des revenus qui ont la moitié du SMIC.

2 millions de ménages locataires qui perçoivent une aide au logement.

1° de plus pour un appartement = 7% de fluide.

5% des ménages qui devraient quitter le parc pour cause de revenus supérieurs.

Une personne seule en IDF avec un SMIC : plafond : 28000 €.
276 offices, 281 sociétés d’HLM. 164 coopératives (vouées à disparaître), 56 SACICAP.

On prévoit une disparition d’une quarantaine de société d’HLM amené à disparaître.

12.000 administrateurs bénévoles. 76.000 salariés à ce jour.

85% des logements sont des collectifs, 15% individuels. La moitié en Ile de France, pas de calais, Rhônes alpes et PACA. 26% est en ZUS.
3 logements sur 10 construit après 1985, 7 sur 10 avant, besoin d’entretien, financement.

50% de logements construits en label hautes performances énergétiques (HPE) : consommations réduites. L’APL s’applique que sur le loyer, pas les charges. Intérêt : charges récupérables les plus faibles pour un gestionnaire
2008 : réhabilitation de 100.000 logements. Chantier de 55.000 logements, acquis et améliorés 11.000. Offre locative de 74.000 logements. Logements vacants : 3,5% des logements.

1/3 des ménages pas propriétaires peuvent prétendre à un logement social.
Article important du CCH : Les missions d’intérêt général. Favoriser la satisfaction des besoins en logements, promouvoir la décence du logement. Loger mais aussi accompagner : attribuer des logements. Développement du patrimoine, acteur de la politique de la ville, Favoriser la vie locale, la sécurité.
Marchés publiques : 5% des heures doivent être consacrée à l’insertion. Dreux : 22%.

4000 recrutements par an :

- maîtrise d’ouvrage

Gestion locative

Maintenance

Gestion de proximité…
Loi molle : mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, mars 2009.

Baisse des plafonds de ressources.

98% des logements conventionnements.

A la fin des échéances, on reconventionne, ou on déconventionne (plus de loyers aidés avec la CAF, je gère du privé tout en étant logement social)

Propriétaire de logements intermédiaires : cadres moyens.

Loyer moyen mensuel : 292 € / logement.

Logement PLA (prêt locatif aidé) : 360€

Logement non conventionné : 366 €

Logement conventionné hors PLA : 268
Prix du loyer : montant au m²*surface corrigé. Plus j’ai une surface corrigé importante, plus je quittance cher. Cela dépend d’une exposition, point électrique (prises).

ZONE 1 : Paris et région parisienne

ZONE 2 : autour

Zone 3 : Province.

Salarié


Office : 45.000. 20.000 = fonctionnaires. Parmi eux, 19000 titulaires et 1000 contractuelles. 27.000 privés.

Strategie financiere


Si on a un immeuble livré en octobre, beaucoup de charges et peu de rendement : pas représentatif. Du coup ratio : immeuble sur logement.

Charges récupérables :

  • Charge des gardiens : récupérables

  • La moitié : les fluides. 3 millions

  • Salaires + gardiens : 1 millions

  • Impôts et taxes récupérables : on ne peut rien faire dessus : 1 millions


On peut agir sur 1 millions. Entretien des robinets sur toute la collectivité. Pas légale car à la charge du locataire normalement.
Pas de dividende : argent récupéré pour l’entretien de l’immeuble.

CA : 23 Millions. 5 sur lequel je ne peux rien faire.
HLM : on achète et on revend les fluides. Conflit avec les locataires.
Entretien inférieur aux salaires. 111 salariés.

Objectif : amortissement technique = amortissement financier.

Actif = passif.

Une fois l’actif amorti, mais il est toujours productif.

But : trouver des subventions pour amortir plus vite et continuer à avoir des quittances.

Analyse d’une trésorerie
Anuités techniques et intérêts : 8 millions.

Placement en SICAV Obligations : pas de risques. « bon père de famille »

Loyer moyen sur le cas : 228.

70€ de marge.

Décret de 1987 : fondamental dans le logement social. chauffage, espace vert : je récupère tout après. Si j’ai des mauvais payeurs : je néglige l’entretien.

On agit donc sur ce qui n’est pas récupérable.

40% du CA : emprunt : on agit dessus.

Les villes sont cotées.

Dexia : plus gros preteurs des collectivités foncières. 1200 licenciements totaux
Je lui vends des droits des propositions pour présentation de candidat locataires; je les vends au 1% patronal.
Ex : 200 logements neufs construction, 25 millions d’euros. Vendre la moitié au 1%. ET la j’arrive à négocier mes droits.

50% : 1% patronal

Une collectivité : 20 % de droits d’attribution. (20% garantie d’emprunt)

30% : L’état, le politique : la caisse des dépôts et consignations. Contingent du préfet : droit de proposition. Il doit remplir sa mission d’intérêt général ;
Je joue sur mes 50%, pour gagner quoi ?


Montage d’opération


Durée = facteur important. 2 à 3 ans avant les OS pour les entreprises. Prendre des marges en faisabilité initiale.

Partenaires : l’état, le département, la région, CDC et CIN.

Vérification de l’équilibre de l’opération à tout niveau.
Etape 1 : l’acquisition du foncier
Comment je vais pouvoir construire sur le terrain et rentabiliser l’opération. Terrain enclavé ? Les coûts vont s’en ressentir. Il faut qu’il soit viabilisé. Orientation du terrain. Assainissement. Se rapprocher au niveau de la mairie au niveau des POS.
Frais de géotechnicien : il vaut donner l’état du sous sol et la capacité du terrain à assainir ou pas (pluviales, usées). Terrain pas suffisamment grand pour trainer les eaux pluviales. Terrains trop imperméables, qui ne permettront pas un drainage des eaux de pluies sur le terrain. Ouvrage supplémentaire = hausse des coûts. Fondation spéciale.
En logement social, on construit pour soi même il faut donc être minutieux. Dans le privé, on construit et on s’en va. On construit pour des locataires fragiles. Anticiper les normes, les coûts des matériaux. Tout doit être penser en terme d’entretien, le sol.

Vous présenter un terrain, vous faîte intervenir un géomètre et géotechnicien.

Après le foncier, le programme est important
Etape 2 : le programme.

  • les besoins

  • typologie de logements, surfaces (l’équipe d’opérations peut intervenir à ce niveau).

  • Le programme va être transmis à la maîtrise d’œuvre. Il doit être sufissament précis pour correspondre aux besoins, et souple pour avoir une part de créativité pour l’architecte.

  • Expliquer l’environnement, pourquoi construire là.

  • Loyers de sortie ou prix de vente = type de financement ; a quel population je m’adresse. PLAI : prêt locatif d’insertion : PLUS : ex PLA Prêt locatif à usage social. PLS : prêt locatif social. PLI prêt locatif intermédiaire (très peu utilisé en logement social car concurrentiel avec le privé en termes de sortie de loyers, sauf sur paris). niveaux de loyers plus élevés. Financement par catégorie de populations. Dans le programme, définir le niveau de performance thermique. Il doit répondre aux normes de la construction. D’autres parts, niveau de certification choisit directement liés à des majorations de subventions que l’on pourra percevoir de l’état, ou conseil généraux. Normes de bases : RT 2005. on peut construire à très haute performante énergétique en RT 2005. 2011 : construire en BBC. Dans ce programme, dire le minimum de prestations attendues. Celliers ou pas. Garage ou pas. Chasseur de subventions : on cherche le maximum d’argent gratuit. Bonne entente avec le technicien. Budget avec taux de rentabilité. Remboursement d’emprunt annuités : 50 % 60% intouchable. Il me reste combien pour investir. Actionnaire de référence pour le logement social : la collectivité locale.

  • L’estimation des travaux : on la détermine par l’équilibre financier de l’opération. On ne travaille qu’avec la finance derrière la tête. Travailler à l’envers avec les surfaces, typologie et types de financement. Vous allez pouvoir faire le montage. Voir annexe « construction de 28 logements locatifs sociaux ». Surface habitable : intérieur de 2m 50 et 1M 80 chauffée. Surface utile = surface habitable + ½ des annexes (balcons, loggia, cellier = surfaces privatives).

  • Déterminer le nombre de PLAI, PLS. L’organisme HLM = on vends des loyers.

L’ANRU : l’agence nationale pour la rénovation urbaine. Répartition 15 PLAI, 5 PLUS et 8 PLUS. 15 PLAI : loyers plus faibles mais subventions plus fortes. Durée de remboursement : 40 ans, taux d’intérêt 3,5% indexé sur le livret A. avantage : subvention de l’état qui en découle, calculer sur la base de la surface utile au max de 5% du coût de l’opération en neuf. Exonération TFPB 25 ans : taxe foncière propriété bâti, TVA à 5,5%. Incitation fiscale liée à la politique de l’état pour construire. Logement social liée au monde politique.
Circulaire avec un montant de loyers maxi.

Budget global : coût de travaux pour l’architecte en bas. Avant :

  • prix de revient prévisionnel

  • l’équilibre de l’opération


CSG : coefficient de structure globale : les parties fixes : 0,77*1 (partie fuxe)

AS : assiette de subvention.
Décalage entre le logiciel de l’état, et la logique financière. Conseil d’administration : le préfet et services financiers.
PGR : provision sur grosse réparations 606 Code Civile. Une part des recettes en provisions dans les 15 20 ans. Rien dans les 5 prochaines années.

Marge d’erreur sur la durée de remboursement d’opération. Vacances 1% , impayé 3% = ne marche pas. L’état veut une opération équilibré, il se foute du contenu, avec les hypothèses économiques de la circulaire
Ce qui intéresse : résultat cumuler hors produits financiers. Ojectif de l’architecte : 2 millions. S’il y a changement RT 2005 et HP, on le dis à l’archi pour qu’il calcule le surcoût.

Loyer de sortie : maximum de convention. Revalorisé tous les ans. Encadré sur les loyers, dépenses, appel d’offre. Entreprises générale ou locales. Local = + cher et pas coordonné. Cela dérape, déséquilibre. Un an de délai en + = recette 0. le délai cours.

Prix revient prévisionnel : 1100 euros.

Phase de consultation : CCTP épais. Traduction du programme

Relationel important. Pb réduction collecteur 1% patronal de 100 a 21.

Logement social = entreprise comme une autre.

Travailler sur l’effet de levier pour améliorer la structure d’exploitation de l’entreprise.

.

Etape 3 : la faisabilité financière.

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