Cahier des charges général uniforme pour les ventes publiques
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| Cahier des charges général uniforme pour les ventes publiques Champ d’application Article 1. Les présentes conditions de la vente sont d'application à toute vente publique immobilière, volontaire ou judiciaire, à laquelle il est procédé en Belgique et dont les conditions spéciales de la vente sont fixées dans un acte reçu postérieurement au 1er janvier 2013. Sous réserve des limitations légales il peut y être dérogé, soit dans les conditions spéciales de la vente, soit dans un procès-verbal d’adjudication. Définitions Article 2. Pour l'application des présentes conditions de la vente, on entend par : “vendeur” : le propriétaire ou toute personne qui requiert la vente ; “enchérisseur” : celui ou celle qui émet une enchère ou une surenchère; “adjudicataire” : celui ou celle qui est accepté(e) comme acquéreur par le vendeur ; “le moment où l'adjudication devient définitive" :
“notaire”, si plusieurs notaires sont conjointement chargés de la vente : le notaire qui détient la minute ; “conditions de la vente” : toutes les dispositions reprises dans les présentes conditions générales, dans les conditions spéciales de la vente ou dans un procès-verbal d'adjudication; “loi”: la loi, le décret, l'ordonnance ou toutes autres dispositions réglementaires. Adhésion Article 3. La vente publique s’analyse comme un contrat d'adhésion. L'adjudicataire, chaque enchérisseur, qu'il soit porte-fort ou mandataire, et les cautions sont réputés consentir de manière inconditionnelle aux conditions de la vente. Mode de la vente Article 4. L’adjudication a lieu publiquement aux enchères, en faveur du plus offrant et dernier enchérisseur qui est accepté par le vendeur. Elle a lieu en une seule séance suivant le mode établi par les usages des lieux et sous la condition suspensive d’absence de surenchère. Il est possible de prévoir dans les conditions de la vente ou lors de la réception des enchères que la faculté de surenchère n’est pas d’application. Article 5. Le fait de ne pas mettre le bien à l’enchère ou de ne pas l'adjuger emporte, à l’égard de tout intéressé, signification du retrait du bien de la vente. Police de la vente Article 6. Le notaire dirige la vente. Il exerce la police dans la salle de vente. Il peut entre autres, à tout moment et sans devoir se justifier, mais au besoin avec l’approbation du juge de paix : a) fixer pour chaque enchère un montant minimum ; b) suspendre la vente; c) retirer un ou plusieurs biens de la vente ; d) refuser toute enchère, ou la déclarer non avenue; il peut reprendre l'une des enchères précédentes et adjuger à l'un ou l'autre des précédents enchérisseurs qui ne pourront s'y opposer ; e) former des masses, les scinder et ensuite les recomposer ou les décomposer de la manière qu’il jugera convenable ; f) exiger de chaque enchérisseur une garantie solvable ou une caution (à établir aux frais de l’enchérisseur) ; g) redresser toute erreur commise au cours de la réception des enchères ou lors de l'adjudication ; h) sous réserve des limitations légales, modifier les conditions de vente ou les compléter avec des clauses qui n’obligent que les enchérisseurs subséquents ; i) décider que la formalité de surenchère ne sera pas d’application. Il tranche souverainement toutes les contestations. Enchères Article 7. Les enchères peuvent être émises, avec l’accord du vendeur :
Le mode d’enchérir est fixé dans les conditions de la vente et annoncé dans la publicité. Le notaire fixe souverainement le montant minimum des enchères. Article 8. Seules les enchères formulées en euros sont reçues. Enchères physiques Article 9. Les enchères physiques sont des enchères qui sont émises en un lieu, à un jour et à une heure où les amateurs sont appelés à se rassembler, ainsi qu’il est indiqué dans les conditions de la vente et dans la publicité. Enchères dématérialisées Article 10. Les enchères dématérialisées sont des enchères qui sont émises via le site sécurisé www.notaclick.be de vente publique notariale développé et géré sous la responsabilité de la Fédération royale du Notariat belge et précisé dans les conditions de la vente. Ce site est accessible à toute personne qui souhaite formuler une enchère, aux jours et heures fixés dans les conditions de la vente et annoncées dans la publicité. Les enchères dématérialisées peuvent être émises soit par le biais d’enchères ponctuelles (dites « enchères sèches »), soit par le biais d’enchères générées automatiquement par le système jusqu’au plafond défini préalablement par l’enchérisseur (dites « enchères automatisées »). Elle implique que les enchérisseurs :
Vente publique avec enchères physiques et dématérialisées Article 11. Lorsque les conditions de la vente stipulent que les enchères dématérialisées peuvent être émises préalablement à la réception des enchères physiques, leur formulation emporte l’obligation pour les enchérisseurs, en sus des formalités fixées à l’article 10, de comparaître devant notaire avant le début de la réception des enchères physiques pour que :
Lorsque les conditions de la vente stipulent que les enchères dématérialisées peuvent être émises non seulement préalablement à la réception des enchères physiques mais également simultanément à celles-ci, chaque enchérisseur est tenu, en vue de la formulation d’enchères dématérialisées durant la réception des enchères physiques, de se conformer aux formalités prévues à l’article 12 et de comparaître devant notaire avant le début de la réception des enchères physiques. Vente publique avec exclusivement des enchères dématérialisées Article 12. Lorsque les conditions de la vente stipulent que les enchères peuvent être émises exclusivement sous une forme dématérialisée, leur formulation emportera l’obligation pour les enchérisseurs, en sus de celles fixées à l’article 10, de comparaître devant notaire, avant la clôture de la réception des enchères et à une date qu’il aura fixée préalablement pour que :
Force obligatoire des enchères Article 13. Chaque enchérisseur reste tenu de son offre et de toutes les obligations résultant des conditions de la vente jusqu'au moment où l’adjudication devient définitive ou que le bien est retiré. Clôture des enchères Article 14. La clôture des enchères, conduisant soit au retrait des biens de la vente, soit à l’adjudication en faveur du plus offrant et dernier enchérisseur qui est accepté par le vendeur (le cas échéant sous condition suspensive d’absence de surenchère), a lieu :
Bénéfices de mise à prix ou d’enchères Article 15. Le notaire instrumentant peut le cas échéant, après avis d’un expert désigné par lui, fixer une mise à prix. En ce cas, la mise à prix est fixée dans les conditions de la vente et annoncée dans la publicité. La mise à prix ne constitue pas une offre de vente. L'enchérisseur qui, dès le début de la réception des enchères, propose un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix reçoit une prime, à charge de la masse, égale à un pourcent (1 %) de sa première offre. Cette prime n'est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur et si ce dernier satisfait à toutes les conditions de la vente. Si la possibilité est offerte de formuler des enchères dématérialisées et qu’une mise à prix est fixée dans les conditions de vente et annoncée dans la publicité, la prime revient au premier enchérisseur qui, dès le début de la réception des enchères dématérialisées et pendant un délai fixé par le notaire, aura offert un montant égal ou supérieur au montant de la mise à prix pour autant que le bien lui est adjugé définitivement et qu’il satisfasse à toutes les conditions de la vente. Si personne n'offre la mise à prix, le notaire provoquera une première offre après laquelle la vente est poursuivie par enchères. Lorsque le notaire instrumentant ne fixe pas de mise à prix, il peut octroyer une prime à l’enchérisseur qui aura offert le prix le plus élevé à la clôture des enchères. Cette prime s'élève à un pourcent (1 %) du montant offert et est à charge de la masse. Elle n'est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur et que ce dernier satisfait à toutes les conditions de la vente. Faculté de surenchère Article 16. L’adjudication est prononcée sous la condition suspensive d’absence de surenchère pour autant que la faculté de surenchère n’a pas été écartée dans les conditions de la vente ou lors de la réception des enchères. Lorsque la faculté de surenchère est d’application, toute personne a le droit de surenchérir pendant les quinze jours qui suivent l’adjudication de la manière prescrite par l’article 1592 du Code judiciaire. L’adjudication par suite de surenchère est faite par le même notaire et de la même manière que la première. Cette adjudication, ouverte à tous, est définitive. Les frais du premier exploit de l’huissier de justice requis et de sa dénonciation à l’adjudicataire sont à charge du vendeur pour autant que la surenchère soit acceptée. Le notaire pourra refuser la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l’identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées. S’il refuse la surenchère, il en établit sur le champ un procès-verbal motivé. Droit de préemption – Droit de préférence Article 17. L’adjudication est, le cas échéant, soumise à l’exercice éventuel du ou des droit(s) de préemption ou de préférence par toute personne à laquelle pareil(s) droits serai(en)t reconnu(s) par la loi ou une convention, pour autant qu’ils soient opposables. L’exercice de ce(s) droit(s) a lieu dans les conditions et selon le mode que la loi ou la convention prévoient, et qui sont précisés dans les conditions de la vente. Pluralité de lots Article 18. Si les biens mis en vente forment des lots distincts, le notaire peut, aux conditions qu’il juge appropriées, les adjuger séparément ou former une ou plusieurs masses. Il peut par la suite décomposer ou recomposer ces masses jusqu’à la clôture des opérations de vente, le tout sans préjudice de ce qui est dit à l’article 50, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme lorsque celui-ci est d’application. En cas de formation de masse, le notaire détermine l’enchère minimale pour chaque masse ; celle-ci ne peut-être plus élevée que la somme des dernières enchères reçues pour chacun des lots séparément, augmentée avec un maximum de dix pourcent. Situation hypothécaire Article 19. Les biens sont vendus pour quittes et libres de toute dette, privilège, hypothèque, , inscription ou transcription quelconque , et pour les ventes purgeantes, avec délégation du prix au profit des créanciers inscrits ou qui auraient utilement fait valoir leurs droits dans les conditions que la loi prévoit. Description – Etat – Vices – Limites – Contenance – Mitoyennetés – Servitudes – Dégâts du sol et du sous-sol – Actions en garantie Article 20 (Description). La description des biens mis en vente est établie de bonne foi, au vu des titres de propriété disponibles et des indications cadastrales, qui ne sont communiquées qu’à titre de simple renseignement. Sous réserve de ce qui est mentionné dans les conditions de vente, seuls sont vendus les biens immeubles, de même que tous ceux que la loi répute immeubles par incorporation, destination ou attache à perpétuelle demeure. Les canalisations, compteurs, tuyaux et fils appartenant à des sociétés de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité ou de tous services comparables ne sont pas compris dans la vente. Article 21 (Etat des biens vendus – Vices). Les biens sont vendus dans l’état où ils se trouvent au jour de l’adjudication, même s’ils ne satisfont pas aux prescriptions légales, sans garantie des vices apparents ou cachés et sans aucun recours ni droit de renoncer à la vente, même lorsque la description des biens et l’indication des servitudes est erronée, imprécise ou incomplète. L’exonération de la garantie des vices cachées ne vaut pas pour un vendeur professionnel, ni pour un vendeur de mauvaise foi. Article 22 (Limites – Contenance). Les limites précises et la contenance déclarée des biens mis en vente ne sont pas garanties par le vendeur, même si un plan de mesurage ou de bornage, ancien ou récent, a été dressé. Toute différence de contenance en plus ou en moins fera profit ou perte pour l’adjudicataire, même si elle excède un vingtième, sauf, mais sans garantie, le recours éventuel contre l’auteur du plan s’il en est. Article 23 (Mitoyennetés). Les biens sont vendus sans garantie de l’existence ou non de mitoyennetés. Article 24 (Servitudes). Les biens sont vendus avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes et occultes, continues et discontinues dont ils pourraient être grevés ou avantagés. Le vendeur est tenu de déclarer les servitudes conventionnelles qui lui sont connues dans les conditions de la vente à l’exception de celles qui sont apparentes. L’acquéreur est sans recours à raison des autres servitudes qu’il devra supporter même s’il ne les connaissait pas. Article 25 (Dégâts du sol ou du sous-sol). L’adjudicataire est subrogé, sans garantie de leur existence, dans tous les droits que le vendeur pourrait faire valoir contre des tiers à raison des dommages qui auraient pu être causés au sol ou au sous-sol par des travaux d’exploitation, de quelque nature qu’ils soient. Si une renonciation aux indemnités auxquelles il pouvait prétendre à cet égard est intervenue ou si le vendeur a été antérieurement indemnisé, l’adjudicataire devra prendre les biens dans l’état où ils se trouvent, sans recours contre le vendeur pour quelque motif que ce soit, notamment pour défaut de réparation des dommages indemnisés. Les dispositions du présent article ne portent pas préjudice aux indications particulières qui pourraient être faites à ce sujet dans les conditions de la vente. Article 26 (Actions en garantie). L’adjudicataire est de même subrogé, sans garantie de leur existence, dans tous les droits que le vendeur pourrait faire valoir contre les ouvriers, entrepreneurs ou architectes qu’il aurait employés pour les travaux ou constructions, et notamment ceux résultant de l’article 1792 du Code civil. Copropriété Article 27. Les obligations spécifiques liées à la vente d’un bien soumis au régime de la copropriété forcée sont précisées dans les conditions de la vente. Urbanisme (Aménagement du territoire) – Environnement – Logement – Pollution des sols – Dossier d’intervention ultérieure – Installations électriques – Performance énergétique Article 28. Les prescriptions ou polices administratives en matière d’urbanisme, d’environnement, de logement, de pollution des sols, de remise du dossier d’intervention ultérieure, de vérification de l’installation électrique ou de performance énergétique de même que les dispositions légales y relatives sont, conformément à la loi, précisées dans les conditions de la vente. Transfert de propriété Article 29. L’adjudicataire devient propriétaire du bien vendu au moment où l’adjudication devient définitive. Jouissance – Occupation Article 30. L'adjudicataire aura la jouissance du bien vendu de la manière et dans le délai précisés dans les conditions de la vente, après s'être acquitté de son prix d'adjudication, des frais et de toutes charges accessoires, en principal et intérêts éventuels. Il est, avant ce paiement, interdit à l’adjudicataire d’apporter au bien vendu des changements ou de le démolir en tout ou partie. Il pourra néanmoins, à ses frais, prendre des mesures conservatoires. L'adjudicataire est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dérivant des occupations renseignées dans les conditions de la vente sans préjudice des droits qu’il peut faire valoir en vertu de la convention ou de la loi et auxquels la présente disposition ne porte pas atteinte. Lorsque le bien est loué, l’adjudicataire en aura la jouissance par la perception des loyers ou fermages, pro rata temporis, dès le paiement par lui du prix, des frais et de toutes charges accessoires, en principal et intérêts éventuels. Lorsque le loyer ou le fermage est payable à terme échu, la partie de celui-ci correspondant à la période allant de la précédente échéance au jour de l’entrée en jouissance de l’adjudicataire, revient au vendeur. L'adjudicataire ne peut opposer aucune compensation entre le prix d'adjudication et les garanties qui auraient été versées par les locataires ou fermiers. Transfert des risques – Assurances Article 31. Les risques inhérents au bien vendu sont transmis à l'adjudicataire dès le moment où l'adjudication devient définitive. Dès ce moment, l’adjudicataire doit, s’il souhaite être assuré, se charger lui-même de l'assurance contre l'incendie et les périls connexes. Si le bien fait partie d'une copropriété forcée, l’acquéreur est tenu se soumettre aux dispositions des statuts concernant l'assurance. Le vendeur est tenu d’assurer le bien contre l’incendie et les périls connexes jusqu’au huitième jour à compter du moment où l’adjudication devient définitive, sauf pour les ventes publiques judiciaires où aucune garantie ne peut être donnée. Abonnements eau, gaz, électricité Article 32. L’adjudicataire s’engage à prendre à son nom, dès le moment de son entrée en jouissance (sauf si la loi l’y oblige plus tôt), les abonnements à l’eau, au gaz, à l’électricité ainsi qu’à tout service de même nature ou, si la législation l’y autorise, à en conclure de nouveaux. Il aura en pareil cas à en supporter les redevances à compter de son entrée en jouissance, de sorte que le vendeur ne puisse plus être inquiété ni recherché à ce sujet. |
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