L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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Section 2 : ARTICLE 16 ET RESILIATION JUDICIAIRE
I- DECISIONS APPLICANT LE DROIT COMMUN
RESILIATION – CAUSES – APPLICATIONS DU DROIT COMMUN.
De ce que les baux commerciaux, dès lors qu’ils entrent dans la définition de l’art. 1er de l’ordonnance 60-050 du 22 juin 1960, sont soumis en ce qui concerne les règles du congé, seraient-ils conclu verbalement et quel que soit le temps depuis lequel ils dureraient, aux dispositions de l’article 16 de la dite ordonnance ne fait pas obstacle à ce qu’ils soient résiliés selon les règles applicables à tous les baux à loyer, c’est à dire dans les termes et les formes du droit civil lorsque l’une des parties manque à ses obligations.
Les obligations tant du bailleur que du preneur, ainsi qu’elles résultent des dispositions des articles 1719, 1728 et 1752 et suivants du Code Civil ne sont pas modifiées par la nature commerciale du bail.
CA, 3ème section, n ° 992, 09/11/1972
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RESILIATION – CLAUSE RESOLUTOIRE – DEFAUT – CONGE NON NECESSAIRE .

En vertu de l’article 169 de la T.G.O, l’une des parties peut demander la résiliation du contrat si l’autre n’exécute pas ses obligations.
Même en cas d’absence de clause résolutoire dans le contrat, lorsque le locataire n’exécute pas son obligation de payer les loyers, le propriétaire peut choisir soit la voie de la résiliation, avec commandement préalable, soit mettre fin au contrat par congé. Il s’agit de deux voies tout à fait distinctes et le congé nécessaire dans la seconde ne l’est pas dans la première.
C.A. n° 347, 22/03/1972

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EXPIRATION NORMALE DU BAIL - COMMANDEMENT PREALABLE INUTILE – CONGE NECESSAIRE QU’EN CAS DE DROIT AU RENOUVELLEMENT – SINON : CONGE SELON LES USAGES.
L’article 24 de l’ordonnance sur les baux commerciaux n’exige un commandement préalable que dans le cadre de la clause résolutoire, autrement dit uniquement pour le cas de résiliation anticipée du contrat pour inexécution du paiement des loyers.
Cette règle ne s’applique pas en cas d’expiration normale du bail.
Le dernier alinéa de l’article 16 de l’ordonnance précitée qui prescrit que le congé soit donné par acte extra-judiciaire ne se justifie que si le locataire a droit au renouvellement.
Dans le cas contraire il y a lieu d’appliquer le premier alinéa de ce même article qui n’exige qu’un congé suivant les usages.
CA , n° 696, 11/07/1973

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CESSATION DU BAIL - CONGE - RESILIATION - DROIT COMMUN DES CONTRATS.
« Si l’article 16 de l’ordonnance 60-050 a posé comme principe que le bail commercial ne peut cesser que par l’effet d’un congé, il n’a pas pour autant exclu la possibilité de faire résilier le bail en application du droit commun des contrats. »
(En l’espèce, résiliation judiciaire d’un bail commercial pour non respect d’une clause prévoyant la souscription par le preneur d’une assurance contre les risques locatifs.)
CS, n°58, 14/06/1988 (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°11 du 19/01/1987]
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RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL - APPLICATION DU DROIT COMMUN: ARTICLE 169, TGO - NECESSITE D’UN CONGE PREALABLE (NON).


« Si, aux termes de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, le bail commercial ne peut cesser que par l’effet d’un congé, ce texte, bien que spécial, n’a pas pour autant exclu la possibilité pour les juges du fond de faire application du droit commun des contrats pour résilier ce bail même en l’absence d’un congé préalable. »
Application de l’article 169 de la Théorie Générale des Obligations qui stipule: « Si l’un des contractants n’exécute pas ses obligations dans les conditions convenues, l’autre partie peut demander la résiliation judiciaire du contrat ».


CS, n°59, 23/04/1991 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 19/06/1989]
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CONGE - RESILIATION DU BAIL - MEME BUT POURSUIVI : METTRE FIN AU CONTRAT.
« En l’absence d’éléments pouvant lui permettre de déterminer si les commandements
ont été servis au preneur pour lui signifier un refus de renouvellement de bail conformément aux articles 4 et suivants de l’ordonnance n°60-050 et eu égard aux motifs invoqués, tant dans le commandement sus-indiqué, que dans l’assignation à comparaître devant les juges du fond, à savoir des manquements graves aux obligations du preneur et notamment le non paiement des loyers, la Cour d’Appel ne pouvait interpréter l’action du propriétaire que comme une action en résiliation du bail;
En tout état de cause, qu’il s’agisse d’un congé ou d’une résiliation du bail, le but poursuivi est le même, à savoir mettre fin au contrat. »
Manque de base légale le moyen au pourvoi du locataire qui reprochait à la Cour d’Appel d’avoir qualifié l’action du propriétaire de demande en résiliation de contrat, alors qu’il aurait introduit une action en validation du congé (l’arrêt sera cassé pour d’autres motifs).


CS, n°75, 28/05/1991 (cassation)

[pourvoi contre: CA, 18/05/1987]
(Remarque : certes le but poursuivi est le même, mais les dispositions de l’ordonnance n°60-050 concernant le congé sont d’ordre public et sont très contraignantes alors que la résiliation judiciaire n’obéit qu’aux règles du droit commun.
De plus, la Cour Suprême semble faire une confusion entre la résiliation du contrat, qui met en principe fin à un bail en cours, et le refus de renouvellement signifié par un congé qui ne prend effet qu’à l’échéance du bail. Cf. CS, n°59, 23/04/1991, infra.)
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RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL - DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL (NON).
« Ayant prononcée la résiliation du bail, la Cour d’Appel ne pouvait, sans se contredire, accéder à la demande du locataire tendant à obtenir le renouvellement du bail.»


CS, n°59, 23/04/1991 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 19/06/1989]
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FAUTE DU LOCATAIRE – RESILIATION DU BAIL – INDEMNITE D’EVICTION (NON).
La défaillance du locataire qui ne paye pas ses loyers justifie la résiliation du contrat de bail et son expulsion.
Le locataire ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, la résiliation ayant été prononcée à cause de ses fautes.
CA Antananarivo, 4 ème section, n° 697, 10/06/1998

[ Confirmation de : TPI Antananarivo, n° 2516, ???/1997]
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FAUTES GRAVES DU LOCATAIRE - RESILIATION DU BAIL.
La transformation non autorisée des lieux loués et le refus injustifié par le locataire de payer les loyers pendant des années constituent des motifs graves et légitimes entraînant la résiliation du bail et l’expulsion.


TPI Mahajanga, n°611, 09/10/1984
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II- DECISION IMPOSANT UN CONGE PREALABLE A LA RESILIATION

JUDICIAIRE
ACTION EN RESILIATION DU BAIL - CONGE PREALABLE NECESSAIRE (OUI) - PRESCRIPTIONS D’ORDRE PUBLIC DE L’ARTICLE 16.
Après avoir affirmé que les prescriptions de l’article 16 sont d’ordre public, la Cour Suprême estime que « l’action en résiliation d’un bail commercial, peu importe les motifs, constitue une action en cessation de bail et est par conséquent subordonnée à la validité d’un congé devant être donné préalablement à l’action en justice ».

Cassation de l’arrêt de la Cour d’Appel qui estime quant à elle « qu’il s’agit d’une action en résiliation d’un contrat pour inexécution de ses obligations par le preneur, droit ouvert au bailleur par la Théorie Générale des Obligations relative aux rapports contractuels des parties; qu’en conséquence le bailleur n’est pas tenu de donner le congé prévu à l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 ».
CS, n°78, 20/09/1994 (cassation)

[pourvoi contre: CA, n°106, 15/02/1993 (confirmatif)]
(Remarque : cet arrêt est contraire à la jurisprudence constante antérieure. S’agit-il d’un revirement de la Cour Suprême ? Le fait que ce soit un arrêt de cassation et le caractère radical des formules utilisées (cf. « peu importe les motifs » ) sont autant d’éléments qui laissent à penser qu’il s’agit d’un arrêt de principe.
Cependant, difficile de comprendre quelles sont les raisons qui ont poussé la Cour Suprême à changer radicalement sa jurisprudence. L’argument principal serait sans doute l’application de la règle traditionnelle : « le spécial déroge au général », d’autant plus que les règles de l’article 16 sont, selon la Cour Suprême, d’ordre public.
En tous cas, cette nouvelle règle provoquera sans aucun doute de nombreuses difficultés dans la pratique. Par la généralité de ces termes, la Cour Suprême semble dire que l’article 16 doit s’appliquer quelles que soient les fautes commises par le locataire, fautes qui ont provoqué la demande de résiliation par le bailleur, et donc notamment l’absence de paiement des loyers. Rappelons que l’article 16 prévoit que le congé doit respecter un délai de préavis d’au moins six mois. Est-ce à dire que le bailleur devra attendre six mois avant de pouvoir saisir la justice aux fins de résilier le bail, les loyers impayés s’accumulant ?
Enfin, qu’en est-il de l’article 24 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement à payer demeuré infructueux lorsque le contrat contient une clause résolutoire ? Dans quelle mesure est-il compatible avec cette nouvelle position de la Cour Suprême ? Faut-il faire désormais une distinction radicale du régime de résiliation du contrat entre les baux contenant une clause résolutoire et ceux n’en contenant pas : un délai d’un mois pour les uns et de six mois pour les autres, sans compter les délais de procédure…?
Cet arrêt semble poser plus de difficultés qu’il n’en résout…)
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Section 3 : TACITE RECONDUCTION
TACITE RECONDUCTION – BAIL A DUREE INDETERMINEE – PRESOMPTION SIMPLE .
La tacite reconduction crée un bail nouveau présumé fait pour une durée indéterminée à défaut de clauses contraires au contrat primitif. C’est une présomption simple qui peut être combattue par la preuve de l’intention contraire des parties.


C.A. n° 484 , 12/08/1971

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RENOUVELLEMENT DU BAIL (OUI) - TACITE RECONDUCTION (NON) - QUE SI DEFAUT DE VOLONTE EXPRESSE DES PARTIES.
« La tacite reconduction ne doit être prise en considération qu’à défaut de volonté expressément exprimée par l’une ou l’autre des parties lesquelles, en vertu de l’article 17 de l’ordonnance du 22 juin 1960, peuvent signifier leur volonté de faire courir le bail venu à expiration.»
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait estimé qu’il y avait renouvellement du bail et non tacite reconduction.)


CS, n°40, 12/04/1977 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 11/08/1976]
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TACITE RECONDUCTION – CONGE – OBLIGATION POUR EVITER LA RECONDUCTION.
En vertu des dispositions de l’article 16 de l’ordonnance 60-050, édictée pour la mise en œuvre du droit au renouvellement, le bail à durée déterminée, en l’absence de congé , se poursuit par tacite reconduction, même en présence d’une clause imprécise sur le renouvellement d’accord parties.
C.A. n°245, 08/03/1972
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DEFAUT DE CONGE – RENOUVELLEMENT PAR TACITE RECONDUCTION AUX MEMES CONDITIONS QUE PRECEDEMMENT.
Aux termes de l’article 16 alinéa 2 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960 sur les baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément à l’article 1738 du Code Civil et sous les réserves prévues à l’alinéa cité. Ainsi prévalent les conditions précédemment arrêtées par les parties .
CA Antananarivo, n°182, 12/03/1975
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TACITE RECONDUCTION – DUREE – CLAUSE PARTICULIERE (VALIDITE).
En présence d’une clause de contrat prévoyant que le contrat en cas de renouvellement se poursuivra pour une durée identique, le bail à durée déterminée qui se poursuit par tacite reconduction a la même durée que le premier bail.

CA, n° 245, 08/03/1972
CONGE FRAPPE DE NULLITE - TACITE RECONDUCTION DU BAIL - DEMANDE EN RENOUVELLEMENT DU BAIL INUTILE.
Il résulte de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 que la demande en renouvellement du bail commercial, consécutive à un congé, est subordonné à la validité de ce dernier; elle devient sans objet si ce congé se trouve frappé de nullité, puisque le bail se poursuit alors par tacite reconduction.
CS, n°8, 14/01/1969 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 19/07/1967]
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AVENANT EXCLUANT LA TACITE RECONDUCTION DU BAIL - VENTE DU LOCAL - AVENANT DEVENU CADUC - RESPECT DE L’ART.16 PAR LE NOUVEAU PROPRIETAIRE.
Le nouveau propriétaire d’un local faisant l’objet d’un bail commercial ne peut se prévaloir d’un avenant au contrat de bail conclu antérieurement entre le locataire et l’ancien propriétaire prévoyant que ledit bail ne sera pas renouvelable par tacite reconduction, cet avenant étant devenu caduc.
Ainsi le nouveau propriétaire aurait du suivre les prescriptions légales de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 pour congédier le locataire qui ne saurait être expulsé suite à un congé lui imposant de libérer le local dans les trois mois.
CA Mahajanga, 2ème section, n°462, 09/12/1998

[infirmation de; TPI Mahajanga, n°540, 16/07/1997]
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Article  17

  A défaut de congé, le locataire, qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra - judiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir; s’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
La notification prévue à l’alinéa précédent doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article 31.
Art. 17, ord. n° 60- 050
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