L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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TITRE IV
DES CONDITIONS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Article  9

 

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat conformément à l’article 1738 du code civil et sous réserves prévues à l’alinéa précédent.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse que six mois après la notification faite, par le bailleur au preneur, par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, de la réalisation de cet événement.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si bailleur dénonce le bail à l’expiration de l’une des périodes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.


Sauf ce qui est prévu à l’alinéa 3 ci-dessus, le congé doit être donné par acte extra-judiciaire. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les termes de l’article 31.


Art. 16, ord. n°60-050
Section 1 : LE CONGE
I- CAS OU LE CONGE EST INUTILE

CONDITIONS D’APPLICATION DE L’ORDONNANCE N°60-050 – droit au renouvellement – textes applicables en cas de non application de cette ordonnance.
Aux termes d’une jurisprudence constante, lorsque le bénéficiaire d’un bail à usage commercial n’a pas acquis droit au renouvellement du bail, le propriétaire est libre de lui donner congé sans avoir à respecter les formes spéciales prévues par l’ordonnance n° 60–050 du 22 Juin 1960 et sans avoir à justifier d’un motif valable. Les dispositions de cette ordonnance destinées à protéger le droit au maintien dans les lieux ne sauraient s’appliquer aux locataires ne bénéficiant pas du droit au renouvellement. A leur égard, le congé demeure soumis aux règles de l’article 1736 du Code Civil, le propriétaire ayant pour seule obligation aux termes dudit article, de donner congé suivant les usages locaux.
CA, n°066, 24/01/1973
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ABSENCE DE COMMANDEMENT PREALABLE – RESILIATION ANTICIPEE – NON PAIEMENT DES LOYERS – CONGE – ACTE EXTRAJUDICIAIRE – DROIT AU RENOUVELLEMENT – OBLIGATION DANS CE SEUL CAS .

L’article 24 de l’ordonnance 60-050 sur les baux commerciaux n’exige un commandement préalable que dans le cadre de la clause résolutoire, autrement dit uniquement pour le cas de résiliation anticipée du contrat pour inexécution du paiement des loyers.
Cette règle ne s’applique pas en cas d’expiration normale du bail.
Le dernier alinéa de l’article 16 de l’ordonnance précitée qui prescrit que le congé soit donné par acte extra-judiciaire ne se justifie que si le locataire a droit au renouvellement.
Dans le cas contraire il y a lieu d’appliquer le premier alinéa de ce même article qui n’exige qu’un congé suivant les usages.
CA , n° 696, 11/07/1973

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ACCORD DES PARTIES - LIBERATION DES LIEUX SUR SIMPLE DEMANDE DU BAILLEUR - CONGE INUTILE -EXPULSION.
Est légalement fondé l’arrêt qui ordonne l’expulsion du locataire en affirmant « qu’il est vain de faire appel aux dispositions du bail dont les principales obligations n’ont pas été respectées, lequel bail du reste a été dénoncé d’accord parties ».
(En l’espèce, la Cour Suprême estimait que l’expulsion est légitimée par le fait que l’assemblée générale de la société locataire a pris envers la bailleresse l’engagement de libérer les lieux sur simple demande de celle-ci.)

CS, n°45, 11/08/1992 (rejet)

[pourvoi contre: CA, n°1171, 16/07/1990]
(Remarque : quid de l’article 36 de l’ordonnance n°60-050 qui stipule que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement » ? Il ne semble pas en l’espèce que les procédures spécifiques de l’ordonnance aient été respectées, et notamment les règles relatives au congé. Un accord des parties peut-il rendre inutile la procédure du congé ?)

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II- CAS OU LE CONGE EST NECESSAIRE
FIN D’UN BAIL A USAGE MIXTE - SIMPLE DENONCIATION (NON) - NECESSITE D’UN CONGE REGULIER OU D’UNE DECISION JUDICIAIRE.
Est légalement justifié l’arrêt de la Cour d’Appel qui, pour estimer insuffisante une simple dénonciation du contrat de bail, affirme « qu’un bail commercial, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée ne peut prendre fin qu’avec un congé régulier donné dans les conditions de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 ou par décision judiciaire ».
CS, n°88, 11/10/1994 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 05/09/1988]
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BAIL VERBAL A DUREE DETERMINEE - RUPTURE UNILATERALE DU BAIL PAR LE LOCATAIRE SANS PREAVIS - CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS - OBLIGATION D’ETABLIR UN BAIL PAR ECRIT (NON).

Lorsqu’il est constant que les parties ont marqué leur accord pour la location de locaux à usage commerciaux pour une durée déterminée, le locataire qui a délaissé les lieux avant l’échéance fixé et sans préavis doit être condamné au paiement des loyers basés non pas sur l’occupation effective ou non du local mais sur le fait que le locataire a rompu unilatéralement le bail à durée déterminée.
Le retard de l’établissement du bail ne peut constituer une faute de la part du propriétaire de nature à exonérer le locataire de ses obligations, l’ordonnance n°60-050 n’ayant point prescrit l’obligation de l’établissement d’un bail par écrit.
CA Mahajanga, 2ème section, n°147, 29/04/1998

[infirmation de: TPI nosy-Be, n°166, 09/08/1994]
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III- QUI PEUT DONNER CONGE ?
ACQUISITION D’IMMEUBLES PAR UNE SOCIETE - LOCATAIRE NEGLIGENT - PLEINE QUALITE POUR AGIR - CONGE - DEMANDE D’EXPULSION.
La société qui acquiert des immeubles, munie d’un titre authentique, a pleine qualité pour agir, notamment faire servir un congé et demander l’expulsion d’un locataire qui néglige de payer les loyers de plusieurs mois.
CS, n°78, 24/04/1990 (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°1339-bis, 14/09/1988 (confirmatif)]
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IV- CONGES IRREGULIERS
LOCAL LOUE PAR LE FIVONDRONAMPOKONTANY - BAIL COMMERCIAL DE DROIT COMMUN - CONGE PAR SIMPLE LETTRE IRREGULIER - MODIFICATION DES MOTIFS DANS LES CONCLUSIONS.
« Aucune pièce du dossier ne permet de dire que le local objet du litige appartient au domaine public communal; le Fivondronampokontany de Mahajanga I en contractant le bail à loyer du 3I juillet 1981 a entendu se comporter en particulier et ainsi se soumettre aux dispositions de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, bien que le contrat liant les parties contiennent des stipulations exorbitantes du droit commun; (...)
Ainsi le congé donné par simple lettre a été fait, en la forme, en violation des dispositions de l’ordonnance n°60-050;
En outre la requise a invoqué dans ses conclusions d’autres motifs de reprise sans discuter le motif qu’elle a initialement mentionné dans le congé. »
TPI Mahajanga, n°160, 09/06/1998
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CONGE - ERREUR DE DESTINATAIRE - SOCIETE DISSOUTE - ANNULATION.
Doit être annulé le congé servi à la mauvaise personne; la société locataire ayant été dissoute, le bailleur aurait dû l’adresser au liquidateur.
TPI fianarantsoa, n°426, 23/04/1996
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CONDITIONS DE L’ART. 16 NON REMPLIES – NULLITE DU CONGE
Infirmation d’un jugement validant un congé et prononçant l’expulsion du locataire, les conditions requises par l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 n’étant pas remplie.
CA Mahajanga, 2ème section, n°457, 09/12/1998

[infirmation de: TPI Mandritsara, n°197, 06/06/1996]

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V- PROHIBITION DU CUMUL DES MOTIFS
ACTION EN VALIDATION DU CONGE - NOUVEAUX MOTIFS A POSTERIORI (NON).
« Si le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné, tout nouveau motif ne peut être visé dans l’acte introductif d’instance en validation du congé, ni soulevé par simples conclusions, ni soulevé d’office par le juge. »
CS, n°33, 28/06/1994 (cassation)

[pourvoi contre : CA, n°1054, 20/07/1992 (confirmatif)]
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CONGE - MOTIVATIONS MULTIPLES - MOTIF FALLACIEUX - RECHERCHE DE LA VERITABLE INTENTION DU BAILLEUR.
« On ne saurait admettre que le bailleur change le motif déclaré par écrit du congé donné au gré de ses humeurs dans des exploits d’huissiers successifs dont la valeur identique n’est contesté à aucun moment de la procédure.(...)
Il importe alors de rechercher sa véritable intention à l’époque; à cet effet il est tenu compte des circonstances dans lesquelles ses déclarations ont été consignées dans tous les exploits servis de telle sorte qu’il ne faudrait pas s’en tenir uniquement au motif avancé à l’exploit du congé, ce dernier étant devenu de par l’attitude du bailleur un motif dont la sincérité devrait être remise en question, voire même combattue en raison de son caractère fallacieux. »
(En l’espèce, le bailleur avait motivé le congé par la reprise de l’immeuble pour son occupation personnelle, mais aussi pour son fils et enfin partiellement pour son activité commerciale.)
CS, n°61, 11/05/1993 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 03/12/1990


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CONGE - REPRISE POUR HABITATION - REPRISE POUR REPARATIONS NECESSAIRES - PROHIBITION DU CUMUL DES MOTIFS.
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer son contrôle ».
CS, n°15, 09/02/1988 (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°481 du 23/04/1986 (infirmatif)]
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CONGE ANNULE – EXPULSION POUR D’AUTRES MOTIFS SOULEVES EN APPEL - SOUS-LOCATION - CASSATION.
Aux termes de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé, lequel doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.
N’a pas donné une base légale à sa décision l’arrêt qui a ordonné l’expulsion de l’occupant des lieux sur la base d’une sous-location soulevée par simples conclusions en appel, tout en déclarant nul le congé donné pour non paiement des loyers et pour reprise aux fins d’occupation personnelle.
CS, n°9, 25/01/1977 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 26/02/1975]
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VI- NON RESPECT DU DELAI
CONGE - DELAI DE PREAVIS IRREGULIER - NULLITE DU CONGE (NON) - REPORT DE L’EFFET DU CONGE (OUI).
Le non respect du délai de préavis prévu par l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 n’entraîne pas la nullité du congé dont l’effet est seulement reporté à six mois à compter du jour où il a été servi.
CS, n°41, 25/06/1974 (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°187, 14/02/1972]
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NON RESPECT DU DELAI - NULLITE DU CONGE ( NON).
Le non respect du délai n’entraîne pas la nullité du congé dont l’effet est seulement reporté à 6 mois à compter du jour où il a été servi.
C.A, Arrêt n°187, 14/02/1973, Dossier n° 376/72

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BAIL A DUREE INDETERMINEE – NON RESPECT DU PREAVIS D’USAGE PAR LE LOCATAIRE – PAIEMENT D’UNE INDEMNITE DE BRUSQUE RUPTURE .
En application de l’article 16 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 octobre 1960, les baux des immeubles, locaux ou terrains, faits sans écrits, ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance.
En donnant un congé de huit jours au bailleur, le locataire n’a pas respecté cette disposition et doit à celui-là une indemnité de brusque rupture correspondant aux six mois de loyers qu’il aurait dû devoir avant son départ des lieux.

CA, n° 41, 14/01/1976

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VII- DIVERS
CONGE COMMERCIAL SERVI PAR LE PROPRIETAIRE – QUALITE DE LOCATAIRE DE L’OCCUPANT DES LIEUX.
« Le propriétaire d’un immeuble ayant servi un congé commercial à Monsieur X peut difficilement soutenir par la suite que ledit occupant du lieu n’a pas la qualité de locataire.»
CA Antananarivo, 4ème section, en matière de référé n° 321, 25/03/1998

[ Confirmation de : TPI, ord. de référé n° 4672, 04/11/1997]
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NOUVEAU PROPRIETAIRE - AUGMENTATION DU LOYER - DELAI DE SIX MOIS POUR S’Y CONFORMER - EXPIRATION DU DELAI - EXPULSION.
En l’espèce, le bailleur a sommé le locataire de se conformer au nouveau taux de loyer qu’il a unilatéralement fixé.
La Cour, confirmant le jugement de première instance, a estimé que le nouveau taux de loyer correspondait à la valeur locative de l’immeuble et elle ajoute:
« Attendu qu’il est constant et non contesté que le nouveau propriétaire n’est pas lié par les clauses de l’ancien contrat de bail; qu’il a accordé un délai de six mois au locataire, conformément à l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 et sans paiement de loyer;
Qu’après expiration de ce délai, si le locataire ne s’est pas conformé aux nouvelles dispositions du bail, le bailleur est en droit de demander son expulsion devant sa carence manifeste dans l’exécution de son obligation;
Qu’en effet, l’appelante [le locataire], sans user des dispositions de l’ordonnance n°60-050 sur les recours accordés au locataire à défaut d’accord-parties sur l’augmentation du loyer, n’est plus recevable a constaté celui-ci. »


Expulsion du locataire condamné en outre à verser au propriétaire des dommages-intérêts pour privation de jouissance ou de revenu.
CA Mahajanga, 2 ème section, n°177, 13/05/1998

[confirmation de: TPI Antalaha, 26/11/1997]
(Remarque: Arrêt difficilement compréhensible. Quel article est invoqué ? L’article 16 n’a pas pour objet de permettre au propriétaire de mettre en demeure le locataire de se conformer à une augmentation de loyer fixée unilatéralement. Cet article ne concerne que le congé pour renouvellement ou non du bail.
Lorsque les parties sont en désaccord sur le nouveau montant du loyer, c’est l’article 33 qui doit s’appliquer quand le bail est arrivé à échéance. En cours de bail, ce sont les articles 25 et suivants qui s’appliquent.
Ces articles ne prévoient pas de délais particuliers pour que le locataire exerce une action aux fins de manifester son désaccord, pas plus qu’ils ne prévoient la possibilité pour le bailleur de mettre le locataire en demeure de se conformer au nouveau montant du loyer unilatéralement fixé.
Le fondement juridique de cette expulsion nous parait donc discutable...)
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