L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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VI- DELAI DE PREAVIS ERRONE
CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE - PREAVIS DE SIX MOIS - NULLITE DU CONGE (NON) - EFFET DU CONGE REPORTE A UN AN (OUI).

« Les conditions de l’article 8 in fine de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 prévues à peine de nullité ne concernent que la mention des motifs du congé et la mention obligatoire des termes de l’article 31 de la dite ordonnance.
Aucune disposition n’édicte la nullité d’un congé servi dans un délai inférieur au délai prévu par la loi, l’effet dudit congé étant simplement reporté à l’expiration du délai légal à compter du jour où il a été servi. »
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait annulé le congé donné par le bailleur pour reprise personnelle aux motifs qu’il fixait un préavis d’une durée de six mois seulement au lieu de l’année prévue à l’article 8 de l’ordonnance n°60-050.)
CS, n°145, 28/08/1990 (cassation)
[pourvoi contre : CA, n°852, 27/08/1989]
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CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE – INOBSERVATION DU DELAI D’UN AN – NULLITE – (NON).
Le congé pour reprise personnelle d’un local à usage commercial doit être donné un an à l’avance.
Si ce délai n’est pas respecté, le congé n’est pas nul; son effet est simplement reporté à une année à compter du jour où il a été servi.

C.A. Civ 2ème section, n° 151, 05/05/1965


Dans le sens contraire :

- CA. Civ 2ème section, n° 344 , 21/10/1964 (mais qui concerne les baux d’habitation)
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REFUS DE RENOUVELLEMENT – REPRISE PERSONNELLE – CONGE – DELAI – REPORT DE LA DATE D’EXPIRATION PAR LE JUGE (NON) .
Aux termes de l’article 8 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960, le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial pour reprise personnelle doit faire servir un congé au preneur dans les formes et conditions de l’article 16, et ce en respectant le délai d’un an prescrit par la loi.
Mais le bail prenant fin définitivement à son terme en présence d’un congé valable, il n’appartient pas au juge de suppléer les parties, en régularisant par sa décision le congé non fait dans le délai légal en reculant la date d’expiration du bail convenu entre les parties.


CA Antananarivo, n° 1069, 28/11/1973

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Article  9

 
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire un nouvel immeuble ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité de transfert de fonds de commerce, qui tiendra compte des dépenses d’aménagement faites dans l’ancien local commercial, des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à acquitter pour un fonds de même valeur.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au payement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités et situé à un emplacement équivalent.
Il est seulement tenu de rembourser les frais normaux de déménagement et d ‘aménagement.
Le locataire a le droit de rester dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif jusqu’au commencement effectif des travaux.
Si, pour se soustraire au payement de l’indemnité, le propriétaire invoque le bénéfice de l’alinéa 2 précédent il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions des alinéas 1 et 2 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître son acceptation par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article 32.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci seront fixées selon la procédure prévue à l’article 33.
Si l’immeuble construit ou reconstruit comporte des locaux à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel, le locataire a droit de priorité pour louer cet immeuble dans les conditions prévues aux articles 5, 6 et 7.


Art. 9, ord. n°60-050
CONGE - REPRISE POUR HABITATION - REPRISE POUR REPARATIONS NECESSAIRES - PROHIBITION DU CUMUL DES MOTIFS.
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer son contrôle ».

CS, n°15, 09/02/1988 (rejet)
[pourvoi contre : CA, n°481 du 23/04/1986 (infirmatif)]

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REPRISE POUR RECONSTRUIRE AUX FINS DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON D’HABITATION – MOTIFS EXIGES POUR LA VALIDITE DU CONGE.
L’article 9 de l’ordonnance n°60-050 du 22 Juin 1960 sur les baux commerciaux n’impose aucune obligation au propriétaire une fois la construction achevée. Il y a lieu d’en conclure que le reconstruction est à elle seule un juste motif de congé sans qu’il y ait lieu, pour apprécier la validité du congé, de tenir compte de l’utilisation que le propriétaire a l’intention de donner à la construction.


C.A. n° 257, 28/02/1973, Dossier n° 772/72


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INDEMNITE D’EVICTION - REMBOURSEMENT DES FRAIS DE DEMENAGEMENT ET D’AMENAGEMENT - GRIEFS NOUVEAUX - REJET.

Sont irrecevables les griefs nouveaux du bailleur qui reproche à la Cour d’Appel d’avoir ordonné le versement d’une indemnité d’éviction alors qu’il était seulement tenu de rembourser les frais normaux de déménagement et d’aménagement.
CS, n°63, 27/08/1974 (rejet)
[pourvoi contre : 24/01/1974]

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CONGE POUR RECONSTRUIRE - AUTORISATION DU PRESIDENT DU FIVONDRANANA - VALIDATION.
Doit être validé un congé donné conformément aux conditions prévues par l’article 9 de l’ordonnance n°60-050, notamment après que le bailleur ait reçu une autorisation de reconstruire délivrée par le président du Fivondronana.
TPI fianarantsoa, n°1322, 08/10/1996

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ACTION DE PAIEMENT D’INDEMNITE D’EVICTION OU DE TRANSFERT DE FONDS – ACTION AU FOND DANS LES TROIS MOIS – ACTION INDEPENDANTE DE LA DEMANDE D’EXPERTISE AU JUGE DES REFERES - EXPULSION.
« C’est à juste titre que le premier juge a relevé que pour être recevable, l’action en paiement d’indemnité d’éviction ou de transfert de fonds doit être introduite devant le tribunal du fond dans les trois mois, à compter du congé servi au locataire; cette action est indépendante de celle intentée auprès de la juridiction des référés aux fins de déterminer par voie d’expertise le montant des dites indemnités.»
(Expulsion du locataire ayant saisi seulement la juridiction des référés et étant devenu ainsi occupant sans droit ni titre.)


CA Antananarivo, 8ème section, n° 353 , 30/03/1998
[ Confirmation , suite à l’arrêt ADD n° 2053, 20/11/1996]

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CONGE – ABUS – DOMMAGES ET INTERETS POUR MOTIFS ERRONES.
Bien que le locataire n’ait pas contesté le motif du congé et n’ait pas réclamé d’indemnité d’éviction, le bailleur doit être condamné à des dommages et intérêts lorsque postérieurement le motif erroné, reconstruire, s’est avéré inexistant le propriétaire se contentant de reprendre les lieux pour y exploiter lui même un commerce.


C.A n° 350, 26/05/1971


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Article  10

 
Le droit de renouvellement n’est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un des terrains visés à l’article premier.
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction. Il donne lieu , s’il a pour effet d’entraîner obligatoirement la cession de l’exploitation commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 9.

La construction du local d’habitation, dont il est question au premier alinéa du présent article, n’exclut pas la possibilité pour le propriétaire d’y inclure des locaux commerciaux, industriels, artisanaux ou professionnels. Dans ce cas, le locataire évincé bénéficie d’un droit de priorité qu’il peut exercer dans les conditions définies aux articles 5, 6 et 7.
Article  11
Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu’il est bailleur des lieux et vendeur du fonds, qui y est exploité, et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu’à la charge de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4 sauf s’il justifie d’un motif reconnu grave et légitime à l’encontre du preneur.
Article  12
La Communauté, la République Malgache, la République Française, les provinces, les communes et les entreprises ou établissements publics, propriétaires d’immeubles où est exercée une activité commerciale, industrielle artisanale ou professionnelle sont tenus, envers l’exploitant du fonds, des mêmes obligations que les particuliers et sous les mêmes conditions.
Un motif tiré de la notion d’utilité publique ne peut, sauf exception indiquée à l’article 13, fonder le refus du paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4.
Article  13

 

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, la collectivité qui poursuit l’expropriation peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4, en offrant au locataire évincé, dans les deux mois de la déclaration d’utilité publique sous peine de déchéance de cette faculté un immeuble ou local présentant les mêmes avantages d’utilisation commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle et situé à l’emplacement de l’ancien ou dans le voisinage.
Dans ce cas, le locataire perçoit une indemnité destinée à compenser la privation temporaire de jouissance et, le cas échéant la moins-value que présente le fonds. Il est en outre , remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.
Les litiges soulevés par l’application du présent article sont soumis aux règles de compétence et de procédures prévues par les articles 31 et 32.
Article  14

 

S’il est établi que le bailleur n’a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles 4 et suivants qu’en vue de faire frauduleusement échec aux droits du locataire notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Article  15

 

Le locataire qui peut prétendre à l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4 ou à l’une des indemnités prévues aux articles 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 19 et 39 n’est tenu de quitter les lieux avant d’avoir reçu celle - ci. Il a droit, jusqu'à son versement, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.
En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité au locataire lui - même ou, éventuellement à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité, ou, à défaut par simple ordonnance sur requête.
L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa simple quittance, s’il n’y a pas opposition des créanciers et contre remise des clefs du local vidé, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.
En cas de non remise des clefs à la date fixée, le séquestre après mise en demeure, retient un pour cent par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.


Art. 15, ord. n°60-050
EXPULSION - DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX - INDEMNITE D’EVICTION - EXPERTISE - ARTICLE 15 D’ORDRE PUBLIC.
La Cour Suprême est amenée à se prononcer sur un problème d’exécution d’un précédent arrêt de la Cour d’Appel ordonnant à la fois l’expulsion du locataire et une expertise aux fins de fixer l’indemnité d’éviction :
« En déboutant le locataire de sa demande de maintien sur les lieux tout en reconnaissant dans les motifs de l’arrêt que le litige opposant les parties n’est pas entièrement solutionné, le chef de demande de l’indemnité restant pendant devant le Tribunal, la Cour d’Appel a non seulement passé outre à certaines dispositions de l’arrêt qui a renvoyé les parties devant le tribunal civil quant à la demande d’indemnité d’éviction en attendant l’exécution du jugement préparatoire ordonnant une expertise aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur, mais a effectivement violé les dispositions d’ordre public de l’article 15 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960. »
CS, n°97, 12/12/1995 (cassation)
[pourvoi contre : CA, n°1768, 16/11/1992]

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RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL - DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON) - DROIT A L’INDEMNITE D’EVICTION (NON).


Aux termes des articles 4 et 15 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, le bailleur n’aura à verser au locataire une indemnité d’éviction que si lui même refuse le renouvellement du bail et que le locataire possède le droit au maintien dans les lieux.
Tel n’est pas le cas lorsque c’est par une résiliation judiciaire que le bail a pris fin qui ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

CS, n°59, 23/04/1991 (rejet)
[pourvoi contre : CA, 19/06/1989]

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REPRISE POUR HABITER – INDEMNITE D’EVICTION – DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX JUSQU’AU PARFAIT PAIEMENT – APPRECIATION DU CONTRAT PRIMITIF.


« Le propriétaire exerçant le droit de reprise pour habiter doit payer une indemnité d’éviction; jusqu’à parfait paiement de cette indemnité fixée par expert, le locataire est en droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif.»
CA Antananarivo, 4ème section, n° 1012, 26/08/1998
[Jonction et confirmation de : TPI Antananarivo, n° 1412, 22/05/1996
TPI Antananarivo, n° 2988, 25/09/1996]

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DEPART DU LOCATAIRE AVANT PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION – DROIT DE REPENTIR EXERCe POSTERIEUREMENT A CE DEPART.
La possibilité qui est laissée au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est une simple faculté et non une obligation. Si, usant de cette faculté, le locataire a quitté les lieux, le propriétaire ne peut plus, postérieurement à ce départ, exercer son droit de repentir.


CA , Arrêt n°061, 24/01/1973, Dossier n°1374/68

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