L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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CA, 4ème section,  n° 894,  25/10/1972


 

 

 

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CONGE – TRAVAUX – INDEMNITE D’EVICTION – INOBSERVATION  DU DELAI LEGAL – FORCLUSION DU PRENEUR.

 

            Lorsque le bailleur d’un local commercial a fait servir congé au preneur en vue d’importants travaux à y entreprendre, le locataire qui désire demander une indemnité d’éviction est tenu d’assigner son bailleur devant le tribunal civil dans le délai de trois mois suivant la date de notification du refus de renouvellement, sous peine de forclusion.

 

C.A Antananarivo,  n° 1111,  13/12/1973


 

 

 

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DROIT DE PRIORITE DU LOCATAIRE CONGEDIE EN CAS DE RECONSTRUCTION - COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON).

 

C’est à bon escient que le juge des référés a décliné sa compétence lorsqu’il est saisi d’une demande en réintégration alors que cette demande nécessite l’examen des conditions de la dite réintégration telles qu’édictées par l’ordonnance n° 60-050, et préjudice nécessairement le fond, d’autant plus que le droit de priorité invoqué est contesté par la partie adverse qui se prévaut de la forclusion.

 

 

CA Antananarivo, 4ème section, en matière de référé, n°321,  25/03/1998

[Confirmation de : TPI  Antananarivo, ord. de référé n°4672, 04/11/1997]
Article  8

 Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il reprend les lieux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, que ces besoins correspondent à une utilisation normale du local et que celui-ci puisse être adapté par simple travaux d’aménagement à un usage d’habitation. La reprise partielle n’est admise qu’à la condition de ne pas porter atteinte à l’exploitation et à l’habitation du locataire.
Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier de cette disposition que si son acte d’acquisition a date certaine plus de quatre ans avant l’exercice de ce droit.
La reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne pourra être exercée sur les locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé.
Le bailleur qui exerce le droit de reprise prévu au présent article est tenu de verser au locataire ou à son ayant droit une indemnité égale au préjudice subi et déterminée conformément à l’article 4, sans qu’elle puisse toutefois, pour les locaux objet de la reprise, excéder le montant cumulé des loyers des cinq dernières années ou, si la durée de la location a été inférieure à cinq ans, le quintuple du loyer de la dernière année.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit, occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois, à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de cinq ans. Pendant ce même délai de cinq ans, le local ne peut être affecté à un usage commercial, industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale pour quelque motif que ce soit. En cas d’infraction à ces dispositions, le locataire évincé aura droit à l’indemnité prévue à l’article 4, sous déduction toutefois de l’indemnité déjà perçue au titre du précédent alinéa .
Le bailleur qui refuse le renouvellement pour le motif ci-dessus, doit donner congé dans les formes et conditions de l’article 16 au moins un an à l’avance.

Art. 8, ord. n°60-050


I- CONDITIONS
REPRISE POUR HABITER - POSSIBLE QU’EN FIN DE BAIL - CONGE DONNE UN AN A L’AVANCE - REGLES D’ORDRE PUBLIC.

« En vertu des dispositions claires et nettes de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 relative aux baux commerciaux, le droit de reprise pour habiter ne peut être exercé qu’en fin de bail en donnant congé dans les formes prescrites par la loi, au moins un an à l’avance;

L’obligation de servir un congé commercial dans ces conditions et par cette acte extra judiciaire, étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé par des conventions particulières. »
CA Mahajanga, 2ème section, n°388, 25/11/1998
[infirmation de: TPI Ambaja, n°180, 13/05/1994]

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DROIT DE REPRISE PERSONNELLE – CONDITIONS – EXISTENCE D’UNE AUTRE MAISON D’HABITATION ADAPTEE – CHARGE DE LA PREUVE.


« En cas de reprise pour habiter, le propriétaire du local doit justifier certaines conditions tenant tant à l’immeuble qu’au bénéficiaire;
Entre autres conditions, le local doit correspondre aux besoins du bénéficiaire et doit pouvoir être aménagé facilement en local d’habitation; le bénéficiaire ne doit pas disposer déjà d’une habitation correspondant aux besoins normaux de lui-même et des membres de sa famille demeurant habituellement avec lui.»


C’est au locataire évincé de prouver que le preneur dispose d’une autre maison d’habitation répondant aux critères ci-dessus pour y loger sa famille.


CA Antananarivo, 4ème section, n° 1012, 26/08/1998
[Jonction et confirmation de : TPI Antananarivo, n° 1412, 22/05/1996
et TPI Antananarivo, n° 2988, 25/09/1996]


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CONGE - REPRISE POUR HABITATION - REPRISE POUR REPARATIONS NECESSAIRES - PROHIBITION DU CUMUL DES MOTIFS.
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer son contrôle ».
CS, n°15, 09/02/1988 (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°481 du 23/04/1986 (infirmatif)]


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REPRISE POUR LES DESCENDANTS - VALIDATION DU CONGE.
Doit être validé le congé pour reprise au bénéfice des descendants du propriétaire qui a été donné dans les formes et conditions des articles 8, 16 et 31 de l’ordonnance n°60-050.
TPI Fianarantsoa, n°594, 05/05/1998

Dans le même sens :

* TPI Fianarantsoa, n°1583, 17/12/1996


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REPRISE PERSONNELLE - VALIDATION DU CONGE - EXPULSION - DELAI DE GRACE REFUSE.

Validation d’un congé pour reprise personnelle non contesté par le locataire et rejet d’une demande d’un délai de grâce.
CA Mahajanga, 2ème section, n°311, 14/10/1998
[confirmation suite à l’arrêt ADD n°85, 06/04/1993]


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II- DROIT DE REPRISE DE L’ACQUEREUR

REPRISE – OCCUPATION PERSONNELLE – ACQUISITION A TITRE ONEREUX – DELAI PREALABLE.
C’est au jour où le bailleur donne congé qu’il y a lieu de se placer pour déterminer s’il remplit les conditions exigées par la loi.
Par suite, c’est au jour dudit congé qu’il doit avoir acquis l’immeuble à titre onéreux depuis plus de 4 ans.
C.A. 4ème section, n° 798, 22/08/1973

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DROIT DE REPRISE – NOUVEL ACQUEREUR – DELAI DE QUATRE ANS.
« L’ordonnance n° 60-050 sur les baux commerciaux impose au nouvel acquéreur de l’immeuble un délai de quatre ans pour pouvoir exerce son droit de reprise pour occupation personnelle.»
CA Antananarivo, 4ème section , n° 1010 , 26/08/1998
[Confirmation de : TPI Antananarivo, n° 2060, 10/07/1996]

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III- MOTIVATION DU CONGE

MOTIVATION DU CONGE - REFUS DE RENOUVELLEMENT DEDUIT DU CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE - NECESSITE D’UNE MENTION SUPPLEMENTAIRE (NON).
En l’espèce, la Cour d’Appel a estimé que ne pouvait être considéré comme un congé de refus de renouvellement du bail régi par l’article 32 de l’ordonnance n° 60-050, le congé donné « en raison de ce que les propriétaires entendent exercer leur droit de reprise pour usage personnel et de sa famille ».
La Cour Suprême casse cet arrêt en affirmant: « attendu que puisque le motif de reprise est ainsi clairement libellé et ce tout en se référant aux dispositions de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, il ne devrait plus exister l’ombre d’un doute aussi bien sur l’intention réelle de la bailleresse que sur la portée de ladite intention sur l’entendement du locataire d’ailleurs notifié à personne sans qu’il soit encore besoin d’exiger audit exploit de congé une mention supplémentaire à propos du refus de renouvellement qui devrait alors s’en dégager naturellement;
Que c’est donc à tort que l’arrêt attaqué a basé sa décision sur une telle exigence, et qu’en conséquence, sa cassation est encourue. »


CS, n°81, 11/06/1991 (cassation)
[pourvoi contre : CA, n°1180, 26/11/1986]

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IV- CONTROLE DU DROIT DE REPRISE


REPRISE PERSONNELLE - CONTROLE A PRIORI PUREMENT FORMEL - ABUS DE DROIT - CONGE - OCCUPATION PERSONNELLE.
Si la loi a accordé au propriétaire des locaux loués, le droit de les reprendre nonobstant le bénéfice du maintien dans les lieux, lorsqu’il entend les occuper personnellement et si le droit de reprise n’est assorti que d’un contrôle a priori purement formel, encore faut-il, pour qu’un tel congé soit validé qu’il n’y ait pas abus de droit comme le soutient le locataire, c’est à dire que le congé n’ait pas été donné soit pour détourner la loi, soit dans l’intention de nuire. Ainsi le congé qui n’a été donné que pour vaincre la résistance légitime du locataire à accepter une augmentation illégale du prix de la location constitue un abus de droit et ne saurait être validé .

C.A . n° 772, 08/08/1973


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REPRISE PERSONNELLE – CONGE REGULIER – CONTROLE PAR LE LOCATAIRE A POSTERIORI.
Le locataire qui a reçu un congé régulier pour reprise des lieux loués sur le fondement de l’article 8 de l’ordonnance n°60-050 ne dispose que d’un contrôle a posteriori de la réalisation des motifs, après l’expiration dudit congé.
CA Antananarivo, 8ème section, n°119, 16/02/1998
[confirmation de : TPI Antananarivo, n° 2420, 14/08/1996]

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V- INDEMNITES
DISTINCTION ENTRE : INDEMNITE POUR VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L’ART. 8 (AL.5), ORD. 60-050 (CONTROLE A POSTERIORI) ; INDEMNITE D’EVICTION ; INDEMNITE POUR EXERCICE DU DROIT DE REPRISE - ACTION EN VALIDATION DU CONGE.

L’indemnité prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 qui sanctionne la violation par le bailleur, postérieurement à l’éviction, de l’interdiction à lui faite d’affecter le local à un usage commercial, ne se confond pas avec l’indemnité d’éviction due au locataire soit pour refus de renouvellement du bail (art. 4), soit à la suite de l’exercice d’un droit de reprise pour habiter (art.8 alinéa 4).
L’action intentée en validation du congé est différente par son objet de celle fondée sur l’article 8 alinéa 5.
La déchéance édictée sur ces actions ne vise pas les droits résultant d’une infraction aux dispositions de l’article 8 alinéa 5, infraction qui ne peut être que postérieure à l’éviction.
CS, n°17, 08/02/1977 (cassation)
[pourvoi contre : CA, 14/01/1976]


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REPRISE POUR HABITER - NON OCCUPATION DES LIEUX - INDEMNITE DUE AUX LOCATAIRE.
Le locataire a droit à une indemnité qui ne peut excéder le montant cumulé des cinq dernières années des loyers telle qu’elle est prévue par l’article 8 de l’ordonnance 60-050, lorsqu’il est constant et non contesté que le bailleur ayant refusé le renouvellement du bail pour reprise des lieux pour les habiter lui même ou les faire habiter par des membres de sa famille n’a jamais occupé les lieux et s’est donc mis dans son tort.


CA Mahajanga, 2éme section, n°193, 12/11/1997
[confirmation de: TPI Antsiranana, n°352, 21/06/1995]


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INDEMNITE DU LOCATAIRE PREVUE PAR L’ARTICLE 8, ORD. 60-050 - INDEMNITE D’EVICTION - DIFFERENCE DE NATURE - AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE (NON).

« L’ indemnité prévue par l’article 8, alinéa 5 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 prend sa source dans une infraction commise par le bailleur postérieurement à l’éviction du locataire; cette indemnité revêt aussi le caractère d’une sanction de l’agissement du bailleur qui contrevient à la règle de droit et d’une réparation du préjudice qui en résulte pour le locataire; elle est, par suite, différente et autonome de l’indemnité d’éviction proprement dite laquelle est, pour le bailleur, une obligation engendrée par le refus du renouvellement.
Eu égard à cette différence de nature et d’objet, l’échec d’une action en réclamation de l’indemnité d’éviction proprement dite rattachée au refus du renouvellement ne saurait faire obstacle à l’exercice d’une autre action tendant à obtenir la réparation d’un préjudice découlant d’une infraction postérieure à l’éviction. »
Selon la Cour Suprême, les conditions de l’application de la règle de l’autorité de la chose jugée ne sont donc pas réunies, car les deux actions exercées par le locataire étaient de nature différente, la première étant fondée sur l’application de l’article 32 alinéa 1er, et la deuxième sur celle de l’article 8.
CS (Assemblée Plénière), n°7 du 13/01/1987 (cassation et évocation)
[sur renvoi de : CS, n°50, 22/04/1980; suite à un pourvoi contre : CA, n°1095, 12/10/1977]


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REPRISE POUR HABITER – INDEMNITE D’EVICTION – DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX JUSQU’AU PARFAIT PAIEMENT – APPRECIATION DU CONTRAT PRIMITIF.


« Le propriétaire exerçant le droit de reprise pour habiter doit payer une indemnité d’éviction; jusqu’à parfait paiement de cette indemnité fixée par expert, le locataire est en droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif.»


CA Antananarivo, 4ème section, n° 1012, 26/08/1998
[Jonction et confirmation de : TPI Antananarivo, n° 1412 , 22/05/1996
TPI Antananarivo, n° 2988, 25/09/1996]


Dans le même sens :


- CA Antananarivo, 8ème section en matière des référés n° 1019, 31/08/1998 :
[ Confirmation de : TPI Antananarivo, Ord. de référé n° 3577, 28/11/1989]

« L’expulsion du locataire des lieux litigieux ne saurait être effective tant que le versement de l’indemnité d’éviction n’a pas été réalisé.»

- CA Antananarivo, 4ème section, n° 763, 24/06/1998 :
[Confirmation de : TPI Antananarivo, jugement ADD n° 432, 28/02/1996]


L’expulsion ne peut avoir lieu, a fortiori, qu’après le résultat d’expertise ordonnée par le juge afin de fixer l’indemnité d’éviction.
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