L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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CA,  n° 005,  10/01/1973, Dossier n° 147/72


 

 

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 CONGE – FORME – BAIL VERBAL DE MOINS DE QUATRE ANS  -  DROIT AU RENOUVELLEMENT (NON) – INDEMNITE D’EVICTION  (NON) – CONGE SOUMIS AUX SEULES REGLES DU CODE CIVIL.

           

Lorsqu’un local à usage commercial est loué par bail verbal moins de quatre ans, le preneur n’a pas acquis le droit au renouvellement bail; le propriétaire peut donc y mettre fin sans être tenu à indemnité d’éviction.

 

Le congé demeure soumis aux règles de l’article 1736 du Code Civil et non à celles des articles 8 et 16 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960 relative aux baux commerciaux, dont les dispositions protectrices du droit au maintien dans les lieux ne bénéficient pas du renouvellement de leur bail.          

 

C.A,   Civ . 1ère section,  n° 372,  27/10/1965


 

 

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BAIL VERBAL A DUREE DETERMINEE - RUPTURE UNILATERALE DU BAIL PAR LE LOCATAIRE SANS PREAVIS - CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS - OBLIGATION D’ETABLIR UN BAIL PAR ECRIT (NON).

 

            Lorsqu’il est constant que les parties ont marqué leur accord pour la location de locaux à usage commerciaux pour une durée déterminée, le locataire qui a délaissé les lieux avant l’échéance fixé et sans préavis doit être condamné au paiement des loyers basés non pas sur l’occupation effective ou non du local mais sur le fait que le locataire a rompu unilatéralement le bail à durée déterminée.

            Le retard de l’établissement du bail ne peut constituer une faute de la part du propriétaire de nature à exonérer le locataire de ses obligations, l’ordonnance n°60-050 n’ayant point prescrit l’obligation de l’établissement d’un bail par écrit.

 

CA Mahajanga, 2ème section, n°147, 29/04/1998

[infirmation de: TPI nosy-Be, n°166, 09/08/1994]

 

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TITRE III

DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL



Article  4
Le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail, sauf, le cas échéant, et dans les conditions définies ci - après, à verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

           

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession et augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à acquitter pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire  fait la preuve que le préjudice subi est moindre.

 

 

Art.4, ord. n°60-050


 

 

RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL - DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON) - DROIT A L’INDEMNITE D’EVICTION (NON).

 

            Aux termes des articles 4 et 15 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, le bailleur n’aura à verser au locataire une indemnité d’éviction que si lui même refuse le renouvellement du bail et que le locataire possède le droit au maintien dans les lieux.

Tel n’est pas le cas lorsque c’est par une résiliation judiciaire que le bail a pris fin qui ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

 

CS, n°59, 23/04/1991  (rejet)

[pourvoi contre : CA, 19/06/1989]

 

 

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INDEMNITE D’EVICTION - QUE SI REFUS DE RENOUVELLEMENT.

 

            Une demande d’indemnité d’éviction réclamée en vertu de l’article 4 de l’ordonnance n°60-050 s’avère sans objet quand le bailleur a annulé les deux exploits de congé. Une telle indemnité n’est justifiée que s’il y a refus de renouvellement du bail.

 

CA Mahajanga, 2ème section, n°177, 13/05/1998

[confirmation de: TPI Antalaha, 26/11/1997]

 

 

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REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL - CONDITIONS DU REFUS - REFUS POSSIBLE POUR TOUT MOTIF - INTERDICTION DE REPRISE EN VUE D’UNE AFFECTATION COMMERCIALE (NON).

 

            « Il est de principe que là où la loi n’a pas édicté d’interdiction, c’est la liberté qui est la règle, et dans le cas de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, le refus de renouvellement du bail est un droit reconnu au bailleur pour tout motif, sous réserve du paiement de l’indemnité d’éviction toutes les fois que la reprise des lieux est de nature à porter préjudice au locataire. (...) La deuxième condition au droit de reprise est le respect d’un congé dont la forme est également réglementée par ladite ordonnance. »

            Fait donc une exacte interprétation de la loi l’arrêt attaqué qui affirme « qu’aucune disposition de cette ordonnance n’interdit la reprise effectuée par le propriétaire en vue d’une affectation commerciale des lieux donnés en location ».

 

CS, n°53, 25/08/1992  (rejet)

[pourvoi contre : CA, n°1145, 11/07/1990]

Article  5
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au payement d’aucune indemnité :

 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;

 

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état

  

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, industriels, artisanaux ou affectés à l’exercice d’une profession libérale , le locataire aura, dans les conditions prévues aux articles 6 et 7, un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

Section 1 :   art. 5-1°, ord. n°60-050
 

DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX SUBORDONNE AU PAIEMENT DES LOYERS - OBLIGATION PRINCIPALE NON RESPECTEE - APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND.

 

            Lorsque le Tribunal a subordonné le droit au maintien sur les lieux au paiement régulier des loyers, la constatation d’une défaillance chronique du locataire dans l’exécution de sa principale obligation relève du pouvoir souverain d’appréciation de la Cour d’Appel.

 

CS, n°57, 09/12/1997  (rejet)

[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°746, 15/04/1996]

 

 

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VIOLATION DU CONTRAT DE BAIL - VENTE DE BOISSONS ALCOOLISEES - CONGE ARRIVE A ECHEANCE - EXPULSION.

 

            Confirmation d’un jugement par adoption des moyens légaux et pertinents du premier juge qui ordonne l’expulsion du locataire et du sous-locataire d’un débit de boisson pour avoir d’une part violé les termes du contrat de bail excluant la vente de boisson alcoolique, et d’autre part le congé pour une durée d’un an, régulièrement donné, étant arrivé à échéance.

 

CA Mahajanga, 2ème section, n°89, 11/03/1998

[confirmation de: TPI Mahajanga, n°500, 02/07/1996]

 

 

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Section 2 :  art. 5-2°, ord. n°60-050

 

 I- CONGE NON VALABLE

 

 

CONGE POUR REPARATIONS – ABUS DE DROIT – MOTIF FALLACIEUX – NULLITE DU CONGE.

 

S’analyse comme un abus de droit dans le but de tourner la loi ou dans l’intention de nuire en preneur le motif invoqué dans le congé servi par le bailleur qui entend reprendre les lieux pour reconstruction alors que d’une part, ce dernier a également donné congé à l’occupant d’un autre appartement du même immeuble fondé sur un motif différent à savoir pour reprise personnelle et que d’autre part, le bailleur ne produit pas d’arrêté municipal déclarant l’état d’insalubrité de l’immeuble en cause et n’a point établi que l’immeuble ne peut  plus être occupé sans danger en raison de son état et enfin, que le preneur occupe encore les lieux, quatre années après le congé en question sans avoir couru aucun danger.

 

Un tel motif fallacieux équivaut à une absence de motif, d’où la nullité du congé.

 

CA Antananarivo, 8ème section, n° 1137,  21/09/1998

[Information de : TPI Antananarivo, n° 3508 , 06/11/1996]

 

 

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II- CONGE VALABLE

 

 

CONGE - CONTENU - MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES - INJONCTION DE DEMOLITION.

 

            « Le contrat de bail ne cesse que par l’effet d’un congé régulier qui doit préciser les motifs graves et légitimes et reproduire intégralement les termes de l’article 31.

            Dans le cas visé au deuxième paragraphe de l’article 5, il est obligatoirement joint au congé un arrêté portant injonction de démolition de l’immeuble déclaré insalubre par l’autorité administrative. »

CS, n°33, 28/06/1994  (cassation)

[pourvoi contre : CA, n°1054, 20/07/1992  (confirmatif)]

 

 

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CONGE AUX FINS DE DEMOLITION - ART. 5-2°, ORD. 60-050 - CONDITIONS D’APPLICATION - DEPENDANCES DELABREES - IMMEUBLE PRINCIPAL NE NECESSITANT PAS D’EVACUATION.

 

            Ne se contredit pas, la Cour d’Appel qui a motivé de la façon suivante son refus de valider un congé donné sur le fondement de l’article 5-2° de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960: « Attendu tout d’abord que le rapport d’expertise ne saurait lier la Cour ne mentionne nulle part que l’immeuble principal menace ruine et doit être démoli; que seul l’immeuble à usage de dépendance présente de grandes fissurations sur les murs et les cloisons... Que compte tenu de ce délabrement très avancé, il est pratiquement impossible de le réparer et il convient de le démolir complètement, le reconstruire selon les règles de l’art; Que par contre les photos produites au dossier montre bien que l’immeuble principal est une construction moderne; que malgré quelques dégâts à réparer (chêneau...) leur réparation ne nécessite pas l’évacuation des lieux; que le congé a été donné aux fins de démolition alors que les requérants n’avait pu produire aucune pièce constatant l’état d’insalubrité ou de délabrement ou présentant un danger en raison de son état de l’immeuble principal. »

 

CS, n°7, 11/02/1997  (rejet)

[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°1581, 24/08/1994]

 

 

            (Remarque :  La Cour d’Appel avait bien fait la distinction entre le bâtiment principal qui ne menaçait pas ruine, et les dépendances qui seules devaient être détruites. Les dépendances n’entreraient donc pas dans le cas prévu par l’article 5, 2° de l’ordonnance n°60-050 qui prévoit que le propriétaire pourra refuser au locataire de renouveler le bail sans avoir à lui verser une indemnité d’éviction « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » .La destruction des dépendances ne constitueraient donc pas une démolition, même partielle, de l’immeuble loué. Mais il ne faut pas en déduire que cet article ne s’applique qu’en cas de délabrement total de ce dernier.)

 

 

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III-  EXPERTISE

 

 

CONGE - REPARATION GENERALE DE L’IMMEUBLE - RAPPORT D’EXPERTISE.

 

            Est valable le congé donné par le bailleur au locataire sur le fondement de l’article 5 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, lorsqu’il est motivé par la nécessité d’effectuer une réparation générale de l’immeuble loué. En l’espèce, les juges du fond ont fondé leur décision sur le fait qu’il était établi, notamment par le rapport d’expertise, que l’immeuble en cause se trouvait dans un état de détérioration tel qu’il ne pouvait plus être occupé sans danger.

 

CS, n°17, 26/03/1996  (rejet)

[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°1229, 25/08/1993 (confirmatif)]

 

 


APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND - PHOTOGRAPHIES - RAPPORT D’EXPERTISE - DELABREMENT DE l’IMMEUBLE (NON).

 

            La Cour d’Appel apprécie souverainement les documents produits aux débats, notamment les photographies prises par l’une des parties et un rapport d’expertise pour en déduire que l’immeuble principal n’est pas délabré.

 

CS, n°7, 11/02/1997  (rejet)

[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°1581, 24/08/1994]

 

 

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RAPPORT D’EXPERTISE – IMMEUBLE NECESSITANT UNE REHABILITATION GENERALE – DANGER – INDEMNITE D’EVICTION (NON).

 

Conformément à l’article 5 alinéa 2 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960, le propriétaire ne saurait être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction lorsque le rapport d’expertise contradictoire conclu que l’immeuble concerné nécessite une réhabilitation générale. Il va de soi que la réhabilitation générale d’une maison sous entend que celle-ci est entièrement  détériorée et ne peut plus être occupée sans danger, même si l’expert ne l’a pas précisé dans son rapport, ce qui ne peut être qu’une simple omission ne prêtant à aucune interprétation.

 

CA Antananarivo, 8ème section , n° 783 , 29/06/1998

 [Confirmation pour d’autres motifs de : TPI Ambatondrazaka , n° 353 , 10/11/1992]

 

 

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DEMOLITION DE L’IMMEUBLE A DIRES D’EXPERT POUR RECONSTRUCTION – INDEMNITE D’EVICTION (NON) .

 

             Aux termes de l’article 5 de l’ordonnance  n° 60 - 050 du 22 Juin 1960 sur les baux commerciaux, il ne peut être dû aucune indemnité d’éviction, dès lors qu’il est établi par un rapport d’expertise et le dépôt d’une demande de reconstruction que l’immeuble loué doit être partiellement ou totalement démoli.

 
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