L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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Article  17


 

En cas de bail à durée indéterminée, ne prévoyant pas de délai de préavis plus long, le locataire qui veut quitter les lieux devra en aviser son bailleur au moins un mois à l'avance. A défaut de préavis dans ce délai, il sera tenu au paiement des loyers correspondants.
Art.17, ord. n° 62- 00
EXPIRATION DU PREAVIS AU COURS DU MOIS CALENDAIRE : MONTANT DES LOYERS DUS PAR LE LOCATAIRE.
Il est d'usage constant que tout mois commencé est dû. En vertu de cet usage, le locataire doit régler les loyers jusqu'à la fin du mois calendaire d'occupation des lieux alors même que le délai de un mois exigé pour le préavis expire pendant le cours de ce mois calendaire.
CA, n°80, 28/01/1976
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RESILIATION UNILATERALE DU BAIL PAR LES LOCATAIRES – REJET D'UNE QUELCONQUE DEMANDE D'INDEMNITE DES LOCATAIRES.
Lorsque les locataires ont résilié unilatéralement le contrat de bail d'habitation et qu'ainsi ils ont mis fin de leur propre gré au contrat, ils sont dès lors malvenus à demander une indemnisation quelconque.
CA Antananarivo, 8ème section, n° 361, 30/ 03/1998

[Infirmation partielle de : TPI Antananarivo, n° 864, 03/11/1996]
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BAIL A DUREE INDETERMINEE - APPLICATION DE L’ARTICLE 17 QUELLE QUE SOIT LA DUREE D’OCCUPATION DES LIEUX.
Il convient d’appliquer l’article 17 de l’ordonnance n°62-100 lorsqu’il s’agit d’un contrat de bail à durée indéterminée et qu’aucun délai de préavis n’est stipulé, et ce quelle que soit la durée d’occupation des lieux.
CS, n°36, 24/04/1984 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 05/04/1982]
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ABSENCE DE PREAVIS PAR LE LOCATAIRE - PAIEMENT DES LOYERS CORRESPONDANTS - INDEMNITE COMPENSATRICE DE PREAVIS NON DONNE.
Lorsque aucun préavis n’a été donné par le locataire au moins un mois à l’avance dans le cas de bail à durée indéterminée ne prévoyant pas de délai de préavis plus long, celui-ci est tenu au paiement des loyers correspondants conformément aux dispositions de l’article 17 de l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962. Cependant, ce loyer ne saurait être confondu avec l’indemnité compensatrice de préavis non donné, le loyer servant ici simplement d’évaluation de la dite indemnité.
CS, n°36, 24/04/1984 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 05/04/1982]
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Article  18


 

En cas de bail à durée indéterminée, le bailleur désireux de libérer son immeuble d'un locataire de bonne foi qui ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux sera tenu de lui donner congé trois mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. Le locataire est présumé avoir fait élection de domicile dans les lieux loués, sauf stipulation expresse convenue entre les parties.

Art.18, ord. n°62-100
DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON) - CONGE - APPLICATION DE L’ART. 18, ORD. 62-100.
Lorsque le bail a été conclu postérieurement à la publication de l’ordonnance n°62-100 du 12 octobre 1962, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au maintien dans les lieux. Dès lors, et en cas de bail à durée indéterminée, est valable le congé donné par le bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception.
CS, n°16, 02/03/1985 (cassation)

[pourvoi contre : CA, n°605, 18/07/1983]
Dans le même sens :
CS, n°71, 08/07/1986 (cassation):
[pourvoi contre : CA, n°158, 22/02/1984]
Après avoir relevé que les locataires ne remplissaient pas les conditions de l’article 13 de l’ordonnance n° 62-100, et donc qu’ils ne bénéficiaient pas du droit au maintien dans les lieux, la Cour Suprême affirme que « c’est donc l’article 18 de l’ordonnance susdite qui leur est applicable et non l’article 24. »
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BAIL A DUREE INDETERMINEE - DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON) – CONGE - MOTIF DE LA REPRISE NECESSAIRE (NON) - PREAVIS DE TROIS MOIS.
S'agissant d'un bail à durée indéterminée, et le locataire n'ayant pas droit au maintien dans les lieux, le motif de reprise n'est pas exigé par l'article 18 de l'ord. n°62-100 qui s'applique : validité du congé donné par le bailleur avec un délai de préavis de trois mois.
CA Antananarivo, 4ème section, n°1378, 11/11/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°672, 26/02/1997]
Dans le même sens :
- CA, 8ème section, n°565, 02/06/1986
- CA Antananarivo, 4ème section, n°1082, 09/09/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°328, 23/02/1994]
- CA Antananarivo, 4ème section, n°1081, 09/09/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°392, 05/02/1997]
- CA Antananarivo, 8ème section, n°358, 30/03/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°673, 26/02/1997]
- CA Antananarivo, 8ème section, n°360, 30/03/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°670, 26/02/1997]
- CA Antananarivo, 8ème section, n°76, 02/02/1998

[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°671, 26/02/1997]
- TPI Mahajanga, n°499, 15/12/1998
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NATURE DU CONTRAT INDETERMINEE - CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE - NECESSITE D’UN EXPLOIT D’HUISSIER.
Aucun élément ne permettant de déterminer la nature du contrat de bail, pour être validé le congé doit être donné par exploit d’huissier, le propriétaire ayant déclaré vouloir reprendre les locaux pour usage personnel, et non par simple lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire a le droit à un délai de grâce jusqu’à la validation du congé par le propriétaire.
TPI Fianarantsoa, n° 530, 17/05/1993
(Remarque : Curieuse motivation du TPI de Fianarantsoa qui semble en l’espèce imposer l’application de l’article 24 de l’ordonnance n°62-100, puisqu’elle affirme que le bailleur aurait dû donner le congé par exploit d’huissier. Mais les juges ne se prononcent pas sur le droit au maintien dans les lieux qui conditionne l’application de cet article. En effet, à défaut d’un tel droit, c’est l’article 18 qui doit s’appliquer, cet article prévoyant la possibilité pour le bailleur de donné congé par une simple lettre recommandée.
Le jugement fonde sa décision sur l’incertitude relative à la nature du contrat. De quelle nature s’agit-il ?
Est-ce la nature civile ou commerciale du bail à laquelle il est fait référence ? Dans ce cas, c’est aux juges, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, de déterminer quelle est la nature du bail. En l’espèce c’est la législation relative au bail d’habitation qui a été appliquée.
Ou alors, est-ce que par « nature du bail » le TPI entend le fait que le locataire bénéficie ou non du droit au maintien dans les lieux ? Dans ce cas, il estimerait qu’en l’absence d’éléments rapportés par les parties, il y aurait une sorte de présomption de droit au maintien dans les lieux en faveur du locataire, ce qui expliquerait l’application de l’article 24 de l’ordonnance précitée.
Une telle faveur accordée au locataire serait sans doute critiquable, la règle habituelle voulant que c’est la personne qui prétend bénéficier d’un droit qui doit en prouver l’existence.
CONGE SERVI PAR LETTRE SIMPLE - NULLITE.
Sont irréguliers les congés servis au locataire par simples lettres alors que l’article 18 exige qu’ils soient servis par lettre recommandée avec avis de réception.
Le propriétaire doit donc être débouté de sa demande d’expulsion à l’échéance du préavis.

TPI Mahajanga, n° 112, 05/05/1998
Dans le même sens :

- TPI Mahajanga, n°164, 16/06/1998
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CONGE SERVI POUR GROSSES REPARATIONS – NON PAIEMENT DES LOYERS PENDANT LA PROCEDURE EN VALIDATION – ASSIGNATION DU LOCATAIRE EN RESILIATION DU CONTRAT (OUI) .
La réception d'un congé ne dispense pas le locataire de continuer à remplir ses obligations et notamment de continuer à payer les loyers. Le non-paiement de ceux-ci constitue une faute de nature à entraîner la résiliation du contrat, même s'il ne comporte pas de clause résolutoire. Dès lors, le fait de l'existence d'une procédure sur le congé n'interdit pas au propriétaire de demander la résiliation.
CA Antananarivo, n°558, 23/05/1973
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PREMIER CONGE IRREGULIER ANNULE - VALIDATION D’UN DEUXIEME CONGE REGULIER - DELAI DE GRACE JUSQU’A LA VALIDATION.
Doit être validé le deuxième congé servi par le bailleur après qu’un premier congé concernant le même immeuble et le même locataire ait été annulé par le tribunal comme étant irrégulier, le locataire ayant bénéficié d’un délai de grâce jusqu’à la validation dudit congé.
(En l’espèce, le bail était conclu à durée déterminée et était arrivé à échéance sans avoir été renouvelé conformément aux clauses particulières du contrat.)
TPI Fianarantsoa, n°1061, 03/10/1995
(Remarque : le TPI affirme que le bailleur peut toujours donner au locataire un deuxième congé après que le premier ait été annulé par le tribunal pour n’avoir pas respecté les règles édictées par l’ordonnance n°62-100. Le bailleur doit simplement reprendre la procédure depuis le début, les délais de préavis devant être à nouveau respectés. Ce jugement doit être approuvé sur ce point, car on ne voit pas au nom de quelle règle le bailleur se verrait interdire de servir au locataire un nouveau congé parce que le premier n’a pas été validé par les juges.
Ainsi, par exemple, prenons un bailleur qui aurait servi un congé selon les règles de l’article 18 de l’ordonnance n°62-100 (par simple lettre recommandée avec avis de réception et respect d’un préavis de trois mois) alors que le locataire bénéficiait d’un droit au maintien dans les lieux en application de l’article 13 de ladite ordonnance. Ce congé devrait être annulé par le juge comme étant irrégulier, car lorsque le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, ce n’est pas l’article 18 qui s’applique mais les articles 21 à 25 prévoyant des conditions beaucoup plus strictes à l’égard du bailleur. Mais ce dernier pourrait alors très bien renvoyer au locataire un autre congé en respectant cette fois-ci lesdites conditions, s’il a l’intention de reprendre son immeuble pour y effectuer des travaux [articles 21 à 23] ou pour l’occuper lui même ou pour le faire occuper par sa famille [articles 24 et 25].)
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