L’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16)








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ART. 17, ORD. 60-050 - CONDITIONS D’APPLICATION - CONGE PREALABLE DU BAILLEUR - ART. 17 INAPPLICABLE.
C’est vainement que le locataire se prévaut de l’article 17 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 juin 1960, cet article ne s’appliquant qu’à défaut de congé, lorsque sa demande de renouvellement du bail intervient postérieurement au congé servi régulièrement par le bailleur.
CA Antananarivo, 4ème section n° 763, 24/06/1998.

[ Confirmation de : TPI Antananarivo , jugement ADD n° 432, 28/02/1996]
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Article  18

En cas de renouvellement et sauf accord des parties, la durée du nouveau bail doit être égale à la durée contractuelle du bail venu à l’expiration, sans qu’elle puisse être supérieure à neuf ans.
Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précèdent ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant, soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suivra cette demande.
Art. 18, ord. n°60-050
NOUVEAU BAIL - EFFETS A COMPTER DE L’EXPIRATION DU BAIL PRECEDENT - PAIEMENT DES LOYERS PENDANT LA DUREE DE L’INSTANCE AU PRIX ANCIEN - COMPTE APRES FIXATION DEFINITIVE DU PRIX.
Il résulte de la combinaison des articles 18, 33, et 34 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 que le nouveau bail commercial prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, et qu’en cas de différend sur le prix, la durée et les conditions accessoires, pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du bail renouvelé.
CS, n°54, 23/12/1967 (Assemblée Plénière, cassation et évocation de l’affaire)

[pourvoi contre : CA, n°394, 02/11/1966, et après renvoi de l’arrêt de la CS du 13/06/1967]
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RENOUVELLEMENT DU BAIL - EFFET RETROACTIF DU JUGEMENT FIXANT LE NOUVEAU LOYER AU JOUR DU RENOUVELLEMENT - COMPTES ENTRE LES PARTIES.
Il ressort des articles 18 alinéa 2 et 34 alinéa 2 de l’ordonnance n°60-050 que le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, et qu’après fixation définitive du prix du bail renouvelé, le bailleur et le preneur feront leur compte, les loyers échus ayant été payés au prix ancien pendant la durée de l’instance.
Ainsi, les effets du nouveau bail défini par le juge rétroagissent au jour de l’expiration de l’ancien bail quelle que soit la date du prononcé du jugement.
CS, n°11, 12/02/1985 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 17/01/1984]


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Article  19

 Le propriétaire peut différer pour une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose se surélever l’immeuble et si les travaux qui s’imposent pour cette opération rendent nécessaire l’éviction temporaire du locataire.
Celui6ci a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder la valeur de trois années de loyer.

TITRE V

DES SOUS-LOCATIONS

Article 20

 Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur , toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Au cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte qui devra être fait par écrit .
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante au loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée conformément à l’article 33.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extra - judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de la notification, la propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, en dépit de l’autorisation qu’il a donnée en application du premier alinéa, le bailleur refuse ou omet de répondre, il est passé outre.

Article  21

 Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article 20.

A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a autorisé expressément la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties.
Art. 20, ord. n°60-050
BAUX EN COURS A LA PUBLICATION DE L’ORD. 60-050 - ALINEA 1ER DE L’ART. 20 INAPPLICABLE - SOUS-LOCATION VALABLE MEME SANS STIPULATION L’AUTORISANT.
Selon l’article 40 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, seul l’alinéa premier de l’article 20 de ladite ordonnance est inapplicable aux baux en cours, c’est à dire que pour ces baux, la sous location, partielle ou totale, est permise quand bien même aucune stipulation du contrat ne le prévoyait; a fortiori, doit-il en être ainsi lorsque la possibilité de sous-louer est expressément prévue.
CS, n° 68, 24/07/1973 (cassation)

[pourvoi contre : CA, n°403, 23/06/1971]
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SOUS-LOCATION - CLAUSE EXIGEANT ACCORD ECRIT DU PROPRIETAIRE - NULLITE -OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE - DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON).
Sont des occupants sans droit ni titre ne pouvant bénéficier du droit au maintien dans les lieux les sous-locataires qui ne justifient d’aucune autorisation écrite du propriétaire contrairement aux dispositions de l’article 20 de l’ordonnance n°60-50 du 22 juin 1960 et à une clause du bail prévoyant que le locataire ne pourra sous-louer les locaux qu’avec le consentement exprès et par écrit du bailleur sous peine de nullité de la sous-location consentie au mépris de cette clause.
(En l’espèce, les sous-locataires soutenaient avoir entièrement réglé les loyers au propriétaire.)
CA Antananarivo, 8ème section n° 117, 16/02/1998

[ Confirmation de : ? ? ? suite à l’arrêt ADD n° 931, 13/05/1996]
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SOUS LOCATION NON AUTORISEE - LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI - EXPULSION.


Est de mauvaise foi le locataire qui a consenti une sous-location du local commercial sans l’accord du propriétaire;
Expulsion du locataire, le propriétaire tenant en outre à reprendre le local pour usage personnel étant sinistré après le passage de la dépression à Mahajanga;
TPI Mahajanga, n°565, 25/09/1984

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SOUS-LOCATION – ABSENCE DE CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION – NULLITE DU CONTRAT (NON).
Par arrêté ministériel, Monsieur X a obtenu l’autorisation d’occuper un terrain qu’il a sous-loué à d’autres personnes qui soulèvent la nullité du contrat de sous-location, Monsieur X s’étant faussement présenté comme étant le propriétaire du terrain litigieux.
La Cour d’Appel affirme que la sous-location est valable en se fondant sur le fait que « l’arrêté sus-évoqué n’a pas prévu une clause interdisant à Monsieur X la possibilité de sous-louer le terrain attribué ».
Les sous-locataires n’ayant pas payé leurs loyers, confirmation du jugement qui prononce la résiliation du contrat et refuse l’attribution d’une indemnité d’éviction.
CA Antananarivo, 4 ème section, n° 696, 10/06/1998

[ Confirmation de : TPI Antananarivo, n° 4191, ? ? ? /1997]
(Remarque : En l’espèce, les « sous-locataires » revendiquaient la qualité de commerçants mais le TPI a estimé qu’ils n’en avaient pas rapporté la preuve. La Cour d’Appel ne dit mot sur le texte applicable. Mais que ce soit l’ord. 60-050 ou l’ord. 62-100 qui s’applique, les deux textes sont clairs.
Art. 20, ord. 60 – 050 : « Sauf stipulation du bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite.»
Art. 10, Ord. 62 – 100 : « Le locataire ne pourra sans l’autorisation expresse du propriétaire, à peine de nullité du contrat passé entre eux, céder son bail ni sous louer. »
Le silence du bail initial ne saurait donc valoir autorisation de sous-louer. Cependant ces textes ont pour but de protéger essentiellement le propriétaire et non le sous-locataire : nullité relative ? nullité du seul contrat principal et non de la sous-location ? C’est ce que semble dire la Cour d’Appel…)
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SOUS-LOCATION - NECESSITE D’UNE AUTORISATION EXPRESSE DU BAILLEUR.

« Il résulte de l’article 20 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 que l’autorisation de sous-location est expresse;

En décidant, d’une part, que l’accord à la sous-location peut être donné sous toutes les formes et même tacitement, d’autre part que le silence gardé par le propriétaire qui connaissait depuis plusieurs années l’existence de la sous-location et qui n’y avait pas trouvé d’inconvénient avant l’introduction de la présente instance peut être considéré comme un accord tacite à la sous-location, l’arrêt attaqué a violé de front le texte de loi susvisé, et encourt de ce fait cassation. »
CS, n°9, 14/02/1989 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 28(ou 19)/10/1987]
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SOUS-LOCATION - LOYERS VERSES PAR LE SOUS-LOCATAIRE AU PROPRIETAIRE - APPRECIATION DE LA VALIDITE ET DE LA LEGALITE DU BAIL (NON).
En application de l’article 20 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, l’arrêt attaqué de la Cour d’Appel énonce: « antérieurement à la vente, Monsieur X. occupait les lieux en vertu d’une sous-location consentie par le locataire initial, la société Y., sous-location entérinée par l’administrateur-syndic puisqu’il percevait les loyers des mains de Monsieur X .»
La Cour Suprême prononce la cassation de l’arrêt en ces termes : « en l’état de ces énonciations la Cour d’Appel, qui n’a pas à apprécier la validité ni la légalité du bail invoqué, a préjugé sur le fond. »
CS, n°14, 26/02/1991 (cassation)

[pourvoi contre : CA, 21/01/1985]
(Remarque : S’agissait-il d’un arrêt rendu en matière de référé ? Rien dans l’arrêt de la Cour Suprême ne nous l’indique. Cependant, le motif de la cassation, à savoir le fait d’avoir préjugé sur le fond, laisse supposer que nous sommes bien dans le cadre d’une procédure de référé.
En tout état de cause, la motivation de la Cour d’Appel semble discutable dans la mesure où elle estime que la sous-location était valable parce que le propriétaire percevait les loyers des mains du prétendu sous-locataire. Cela revient à dire qu’elle considère qu’il y avait un accord tacite de la part du propriétaire. L’article 20 de l’ordonnance n°60-050 prévoit que toute sous-location est interdite sauf accord du propriétaire. On pourrait donc effectivement estimer qu’un accord simplement tacite du propriétaire peut être souverainement déduit des faits par les juges du fond. Mais ce serait oublier les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 20 qui prévoit qu’ « au cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte qui devra être fait par écrit ». Cette règle interdit donc toute autorisation tacite, et en tous cas, il nous semble que le propriétaire pourrait refuser que lui soit opposée une sous-location qui n’a pas fait l’objet d’un acte écrit auquel il aurait dû participer et ce, même s’il a eu connaissance de la sous-location, notamment en percevant les loyers des mains du sous-locataire, et qu’il ne l’a pas dénoncée.

La jurisprudence est sur ce point contradictoire, la Cour d’Appel d’Antananarivo ayant estimé à deux reprises qu’une sous-location peut être opposable au propriétaire quand il est avéré que ce dernier en avait connaissance et qu’il ne s’y était pas opposé.)

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SOUS-LOCATION - LONGUE PERIODE - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR (OUI) - RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION (NON).
Infirmation du jugement qui prononce la résiliation du bail commercial et ordonne l’expulsion du locataire principal alors que le bailleur ne sent sérieusement soutenir avoir ignoré une sous-location pendant une longue période de six ans, d’autant moins qu’il avait déjà précédemment autorisé une autre sous-location; les correspondances au dossier prouvant d’ailleurs qu’il connaissait et acceptait l’occupation des deux sous-locations.
CA Antananarivo, 4ème section, n° 1011, 26/08/1998

[ Infirmation partielle de : TPI Antananarivo, n° 872, 03/04/1996]
Dans le même sens :
CA Antananarivo, 8 ème section, n° 781, 29/06/1998

[ Infirmation partielle de : TPI Antananarivo, n° 2900, 13/10/1993]
Pour une sous-location ayant durée douze ans sans aucune contestation de la part du bailleur qui l’avait accepté dans un courrier sans pour autant avoir manifesté sa volonté de concourir à l’acte.
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SOUS-LOCATION – LOYER – AUGMENTATION DE LA SOUS-LOCATION – AUGMENTATION DU LOYER PRINCIPAL.
A l’exception du cas où le coût de la sous location a été fixé dans le contrat à un pourcentage du loyer principal, cas dont il n’est pas justifié en l’espèce, aucun contrat de sous-location n’étant produit, la majoration du loyer principal par une procédure à laquelle le sous- locataire n’a pas été partie, n’entraîne pas ipso facto, le droit pour le locataire principal d’exiger du sous-locataire une augmentation proportionnelle, la décision n’étant pas opposable au sous locataire. Il appartiendra au locataire principal, à défaut d’accord amiable, de demander la révision du taux par une instance judiciaire en respectant les conditions de fond et de forme d’une telle instance, c’est à dire par la procédure du renouvellement.

CA, n° 768, 08/08/1973
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ART. 20 , ORD. 60-050 - DISPOSITIONS PRESCRITES A PEINE DE NULLITE (NON).
« Les dispositions de l’article 20 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 ne sont pas prescrites à peine de nullité.»


CA Antananarivo, 8ème section, n° 781, 29/06/1998

[ Infirmation partielle de : TPI Antananarivo, n° 2900, 13/10/1993]
( Remarque : quelle est alors la sanction de la violation de l’article 20 ?)
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SOUS LOCATION NON AUTORISEE PAR LE PROPRIETAIRE - SITUATION ILLEGALE - INDEMNITE D’EVICTION POUR LE SOUS LOCATAIRE (NON).
Le sous-locataire ne peut prétendre à une indemnité d’éviction pour refus du renouvellement du bail lorsque le propriétaire de l’immeuble n’a jamais autorisé la sous-location, le sous-locataire étant alors dans une situation illégale.
CS, n°137, 09/12/1986 (rejet)

[pourvoi contre : CA, 15/04/1985]
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SOUS-LOCATION - CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX SANS L’ACCORD DU PROPRIETAIRE - RESILIATION DU BAIL - EXPULSION - EXCES DE POUVOIR (NON).
Ne commet aucun excès de pouvoir la Cour d’Appel qui ordonne l’expulsion du sous-locataire après avoir constaté la résiliation du contrat de sous-location, le sous-locataire ayant changé la destination des lieux loués sans l’accord formel du propriétaire.
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