Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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73. Même si l’avant projet de loi sur la sécurisation foncière n’a pas encore été adopté, il importe de relever qu’il prévoit également en ses articles 98 et 99 un certain nombre d’infractions qui pour la plupart ne sont que des reprises d’infractions existantes contenues dans la RAF ou le code pénal, tel le stellionat, les fausses déclarations. Mais, cet avant projet contient en outre des infractions spécifiques dont entre autres : le non respect des dispositions des chartes foncières, le non respect des règles de gestion des espaces locaux.

74. Toutes ces infractions immobilières, foncières et portant sur les ressources naturelles doivent être constatées par les officiers de police judiciaire qu’ils soient gendarmes ou policiers ainsi que les agents assermentés de ces différents services compétents ; lesquels doivent en dresser procès verbaux. Mais en dehors de cette compétence de principe, les agents des eaux et forêts assermentés ont libre accès aux forêts, aires fauniques, lieux de dépôt de bois, scieries, restaurants, centre de pêche, poissonneries et marchés, pour accomplir leur mission de contrôle et de vérification. Ces agents ont également compétence pour dresser des procès verbaux pour les infractions constatées, et peuvent amender directement les fautifs. Ils peuvent également suivant les cas conduire les mis en cause à la justice ou à la police judiciaire. Ils ont le droit de requérir la force publique, pour la répression des infractions aux régimes des forêts, de la faune et des pêches, ainsi que pour la recherche, la saisie des produits exploités, vendus ou circulant en violation des dispositions en vigueur.
III- Les titres des terres du domaine foncier national
75. Selon l’article 50 de la RAF, l’occupation et la jouissance des terres du domaine foncier national donnent lieu à l’établissement de titres délivrés à titre onéreux ou exceptionnellement gratuit. Aussi, tout occupant d’une terre du domaine foncier national doit-il être titulaire de l’un des titres six titres suivants : l’arrêté d’affectation, l’arrêté de mise à disposition, le permis d’occuper, le permis urbain d’habiter, le permis d’exploiter ,le bail.
76. La seule dérogation à cette règle est la faveur prévue à l’article 52 de la même loi au profit des exploitants agricoles et habitants du milieu rural. Ainsi a-t-il été prévu à cette disposition que « nonobstant les dispositions des article 50 et 51 ci-dessus, l’occupation et l’exploitation des terres rurales non aménagées dans le but de subvenir aux besoins de logement et de nourriture de l’occupant et de sa famille ne sont pas subordonnés à la possession d’un titre administratif ». Cependant, l’on peut conclure que l’article 505 du décret d’application de la RAF constitue une sorte de mesure transitoire assimilable à une dérogation puisqu’il dispose que « les personnes exploitant des terres du domaine foncier national pour l’agriculture, l’élevage, la sylviculture au moment de la publication du présent décret continuent à les exploiter. Toutefois, les nouveaux défrichements sont obligatoirement soumis à autorisation préalable de l’administration et ne peuvent être exécutés que sous le contrôle et l’encadrement des structures et services compétents ».
Parmi ces titres qui consacrent la jouissance, les uns sont provisoires et les autres permanents.
1- Les titres de jouissance provisoires
*Le permis d’occuper
77. C’est un titre de jouissance précaire et révocable délivré aux personnes physiques et morales désirant installer une activité lucrative sur des terres du domaine foncier national qui, par leur nature ou leur destination ou pour toute autre raison d’opportunité, ne peuvent être concédées en jouissance privative (art 56 de la RAF).

* Le bail
78. Selon sa nature, le contrat de bail peut être analysé comme un titre de jouissance provisoire c'est-à-dire de courte durée (baux de maison, baux informels de terres agricoles, baux de commerce ), soit comme un titre de jouissance de longue durée revêtu d’une certaine permanence (baux emphytéotiques). Pour plus de précision sur les baux se référer au chapitre 3 (I, II et III, points 35 à 39) déjà étudié.
2- Les titres de jouissance de longue durée et titres permanents
* L’arrêté d’affectation
79. Selon l’article 54 de la RAF l’arrêté d’affectation est un titre délivré aux services publics pour l’occupation des terres du domaine foncier national. Les particuliers ne peuvent donc bénéficier de ce type de titre. La plupart des bâtiments administratifs ont fait l’objet d’arrêté d’affectation. Mais en principe cela ne dispense pas l’administration elle-même, de devoir ensuite, poursuivre la procédure pour l’obtention d’un titre foncier.
* L’arrêté de mise à disposition
80. L’arrêté de mise à disposition est quant à lui, un titre de jouissance permanent délivré aux personnes physiques et morales pour l’occupation des terres du domaine foncier national à des fins non lucratives avec possibilité d’aliénation définitive desdites terres dans les conditions déterminées par la loi. L’on peut donc constater que fondamentalement l’arrêté d’affectation et l’arrêté de mise à disposition sont quasiment similaires car ont pratiquement le même objet.
* Le permis urbain d’habiter
81. C’est de loin le titre le mieux connu. Beaucoup de citoyens du reste l’assimilent au titre de propriété c'est-à-dire au titre foncier, mais cela à tort parce que si jusqu’à présent il semble produire les mêmes effets au plan juridique qu’administratif que le titre foncier, il reste attendu que fondamentalement il n’offre pas les mêmes garanties définitive à son titulaire que le titre foncier. C’est par tolérance que le PUH est quasiment accepté comme un titre définitif de propriété. Au demeurant, le permis urbain d’habiter est selon l’article 57 de la RAF, un titre de jouissance permanent délivré aux personnes physiques et morales pour l’occupation des terres urbaines18 destinées à l’habitation avec possibilité d’aliénation définitive.
*Le permis d’exploiter
82. A l’image du PUH, le permis d’exploiter est également un titre de jouissance permanent destiné aux personnes physiques et morales, mais non pas à des fins d’habitation comme le PUH, mais à des fins commerciales ou lucratives. En principe donc, les parcelles attribuées contre PUH à titre d’habitation ne devraient pas être affectées sans préalable à des activités commerciales.
3- Le particularisme du titre foncier
83. L’article 50 de la RAF n’en fait pas cas, simplement parce que le titre de propriété n’est ni un titre de jouissance précaire ou de longue durée, mais mieux, c’est un titre définitif de propriété, qui confère à son titulaire une meilleure protection juridique et une meilleure sécurité dans la jouissance de ces droits. C’est le titre le plus convoité, car tous les autres titres offrent moins de garanties. Du reste, l’obtention des titres susdits peuvent et doivent débouchés à la délivrance de titres fonciers après accomplissement des formalités requises. C’est le titre foncier qui, seul, confère la pleine propriété à son détenteur. Mais comment obtenir un titre foncier ? Les procédures19 et conditions20 d’obtention du titre foncier sont prévues aux articles 229 à 231 du décret d’application de la RAF, qui précisent également les coûts21 de l’opération d’obtention du titre foncier.

Chapitre 5  LES CONFLITS ET LITIGES FONCIERS ET

LEURS MODES DE REGLEMENT

84. Depuis des siècles, le processus d’appropriation et de transformation de la terre aussi bien au niveau familial, local que national a toujours constitué une source de germination de plusieurs types de conflits, des plus simples aux plus violents (Section 1). De la sorte, le règlement de ces conflits, en milieu judiciaire ou en dehors de la justice, est constamment une entreprise fastidieuse et périlleuse car outre leur complexité22, ces conflits non isolés, ne sont que les points d’achoppements et les facteurs déclencheurs de plusieurs autres maux sociaux (section 2).
SECTION 1 LES DIFFERENTS TYPES DE CONFLITS
Dans le domaine foncier les conflits sont légion et récurrents aussi bien en milieu urbain (I) qu’en milieu rural (II).

I - Les conflits fonciers urbains

Dans les villes du Burkina, les conflits de terre occupent une grande partie de la saisine des juridictions administratives, des juridictions civiles et mêmes des juridictions répressives. Mais en règle générale, ces litiges gravitent autour de questions d’attribution de parcelles loties, de questions de propriétés, de baux, de questions d’occupation d’espaces administratifs réservés ou simplement d’espaces non aménagés.
1- Les problèmes d’attribution de parcelles
85. La demande en parcelle est devenue excessivement forte dans les villes à tel enseigne que les services municipaux et domaniaux n’arrivent plus à satisfaire tous les demandeurs dans la mesure où l’offre est largement insuffisante par rapport à la demande. La puissance publique, c'est-à-dire l’Etat donc n’arrive plus à satisfaire toutes les demandes en terres d’habitation, de commerce ou de services, à cause de la croissance démographique galopante, de l’exode massif des populations rurales vers les villes et des demandes illicites de parcelles par certains citoyens pour simplement revendre. En outre, il importe de relever que les projets d’aménagement de nouveaux espaces par l’Etat doivent être en adéquation avec le schéma national d’aménagement du territoire et les schémas directeurs qui l’accompagnent, de sorte que les marges de manœuvres des structures de lotissement sont réduites quant au nombre de terrains qu’elles peuvent dégagées. A cela s’ajoute, le fait que les villes ne peuvent être étendues démesurément. Enfin, comme on le sait, les lotissements ou aménagements nécessitent des moyens financiers très importants car outre les frais d’études et frais logistiques, le désenclavement de ces lieux exige des moyens financiers importants ne serait ce que pour satisfaire les besoins en investissements de base au profit des populations bénéficiaires comme l’électricité, l’eau potable, et les services de santé primaires.
2- Les conflits de propriété
86. Comme on l’a déjà dit, les structures étatiques impliquées dans le foncier ne respectent pas toujours scrupuleusement les cahiers de charges et les prescriptions légales en matière d’attribution de parcelles. Ceci abouti à l’attribution d’une seule parcelle à plusieurs personnes, engendrant ainsi des querelles incessantes. Les litiges en reconnaissance ou validation de titres ou ceux tendant à l’annulation des titres d’autrui devant le tribunal administratifs sont nombreux du fait de l’inobservation des règles foncières par lesdites structures. Ces litiges qui portent sur la propriété sont rendus plus complexes par le recours quasi généralisé des usagers au Permis Urbain d’Habiter au détriment du titre foncier qui par ailleurs n’a été exalté qu’au cours de ces deux dernières années. Or l’on sait que seul le titre foncier confère la pleine propriété à son détenteur en tant que titre permanent contrairement au PUH qui n’est en réalité qu’un titre de jouissance donc non définitif.
3- Les conflits portant sur la contractualisation et l’exécution des baux
87. Entre bailleurs ou propriétaires immobiliers et locataires, il est rare de voir régner naturellement une bonne attente. Les mésententes et litiges entre bailleurs et locataires sont perpétuels : problèmes de coûts de loyers, de paiement de loyers, imprécision et discordes à propos des échéances des baux et des conditions de renouvellement, ruptures spontanées et injustifiées des baux souvent par les bailleurs, discordes répétitives à propos de la prise en charge des réparations. Mais force est de reconnaître que dans la majeure partie de ces cas, s’il ne peut être occulté le fait qu’il y a de mauvais locataires, l’incompréhension est souvent du côté des bailleurs qui perçoivent le bail, non comme un contrat synallagmatique, mais plutôt comme une relation de subordination à sens unique où le dernier mot doit leur revenir toujours et cela sans contrepartie véritable. La plupart des bailleurs se refusent à faire des concessions à leurs locataires parce qu’ils se trouvent pratiquement en position de force par rapports aux locataires.
88. L’exécution actuelle des baux de maison, dénote alors la méconnaissance par les bailleurs et locataires de leurs droits respectifs, mais prouve une fois de plus, l’hostilité et le refus de nombre de citoyens, de se plier à la loi parce que convaincus, à tort ou à raison, que leur pouvoir économique leur garantit tous les droits et privilèges. Les locataires exigeants sont ainsi souvent mis à la porte s’ils ne sont simplement chassés par leurs bailleurs pour des motifs fallacieux, de faux prétextes avancés par ces derniers ou des sortes de chantage dont entre autres des augmentations brusques de loyers en cours de bail, à des fins d’expulsion. Si cette situation perdure, c’est également parce que pour diverses raisons, les locataires dont les droits sont bafoués, préfèrent généralement subir les injustices ou accepter des compromis imparfaits à leurs désavantages que de saisir les juridictions pour demander à entrer dans leurs droits.
89. A tout cela s’ajoutent, les querelles entre voisins dues à la méconnaissance des règles de voisinage dont entre autres, l’usage des murs mitoyens, l’emplacement des toilettes, des puisards pour ne pas nuire au voisin, le respect des distances à observer entre les bâtiments et les murs mitoyens c'est-à-dire les clôtures. Les bruits nocturnes et bruits aux heures de repos complètent cette liste de nuisances entre voisins. Pourtant, les relations entre bailleurs et locataires ont été bien codifiées et circonscrites par la RAF en partie, par le code de l’urbanisme mais surtout du code civil (art 544 à 710). Le code pénal sanctionne une panoplie de fautes en matière foncière pour favoriser de meilleur climat de vie entre usagers fonciers23.
4- les litiges liés aux occupations anarchiques d’espace verts ou réservées, de zones non aménagées ou non loties
90. Ce point ne nécessite pas de développement particulier car il reflète une réalité bien connue, celle selon laquelle, le régime des espaces réservés et non aménagés et de leur condition d’occupation ne sont pas toujours respectés dans certaines villes ou secteurs. Certaines zones réservées, administratives de surcroît, ont été ainsi attribuées à des individus de manière illicite. Cette pratique de déclassements clandestins de zones réservées au profit de certaines personnes engendre à la fois incompréhensions des populations riveraines et conflits avec les services administratifs concernés.

II- Les conflits fonciers ruraux
En milieu rural, les litiges sont plus diversifiés et plus complexes. On peut dénombrer :
1- Les conflits liés aux baux informels de terres agricoles ou « prêts » de terres, entre légitimes exploitants et demandeurs de terres cultivables 

91. C’est la principale catégorie de conflits fonciers en zone rurale et également la première source d’insécurité foncière. Les terres rurales qui sont par excellence, des zones agricoles, sont l’objet de beaucoup de transactions à titre onéreux ou gratuit dont entre autres, les ventes informelles, des baux informelles familièrement appelés « prêts de terres » qui débouchent sur des litiges difficiles à résoudre, du seul fait que généralement, ces terres non aménagées et non immatriculées ne sont pas gouvernés entièrement par le droit écrit. En l’absence d’une législation spécifique relative aux terres rurales non aménagées, le juge se retrouve forcément confronter à d’énormes écueils pour régler les conflits qui résultent des transactions y afférentes conclues informellement. Ainsi va-t-il être contraint de combler l’absence ou l’insuffisance de la législation par les coutumes et les usages qui par ailleurs sont très variants et sans contenu précis. L’exemple type est la situation des conflits résultant des baux informels contractés entre exploitant et demandeur de portion de terre. Dans ce type de bail, tout se passe souvent bien entre l’exploitant légitime de terre et le bénéficiaire auquel il a donné une portion de sa terre pour une durée qui peut être déterminée ou non. Mais dès que ces deux personnes au bail initial meurent ou seulement l’un d’entre eux, les relations se compliquent très rapidement entre héritiers qui n’hésitent pas à dessein, à remettre en cause le bail initial, qu’ils sont conclus verbalement, donc instables. Et même si, là encore le projet de loi sur la sécurisation foncière rurale a tenté en ses articles 49 à 62 d’encadrer désormais ces types d’opérations en prévoyant les modalités de leur conclusion et formalisation, la réalité peut s’avérer autre car le plus souvent les paysans conservateurs sont réfractaires à toutes démarches administratives.
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