Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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I- Les cessions
47. Il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce point si ce n’est de rappeler que les biens immobiliers ou fonciers c'est-à-dire les parcelles mise en valeur, les bâtiments, maisons, machines agricoles, terres agricoles aménagées, peuvent être revendus par leurs propriétaires à d’autres personnes dans les conditions de droit commun. Mais outre l’obligation pour le vendeur d’aviser le service de la publicité foncière, celui-ci suivant les cas doit payer des taxes, impôts et redevances dont les montants varient en fonction du type d’opération et du bien objet de la vente.
II- Les mutations
48. La mutation de droits réels immobiliers peut être volontaire c'est-à-dire à l’initiative de son titulaire ou forcée c'est-à-dire ordonnée en justice par suite de défaillance du débiteur hypothécaire ayant contracté un prêt hypothécaire, ou pour cause d’intérêt général. Concernant, la mutation volontaire convient-il de préciser quelle est soumise en principe à autorisation du préfet ou du maire de la localité, après avis du service des domaines. Cependant la mutation par un conjoint de logement familial n’est régulière et autorisée qu’après avis favorable de l’autre conjoint. Les procédures et conditions de toutes mutations sont prévues aux articles 495 à 502 du décret d’application de la RAF.


Chapitre 4 LA REFORME AGRAIRE ET FONCIERE

49. Il importe de souligner d’emblée que la nouvelle réforme consacrée par la loi n°014/96/ADP du 23 mai 1996 portant Réorganisation Agraire et Foncière (R.A.F.) au Burkina Faso appuyée par son décret d’application n°97-054/PRES/PM/MEF du 06 février 1997, et complétée par la loi n°024-200811 du 06 mai 2008 portant modification de la loi n° 014/96/ADP susvisée, a été bâtie sur les ruines de deux précédentes réformes majeures notamment la Zatu c'est-à-dire l’ordonnance 84-050 CNR/PRES du 4 août 1984 et la Zatu an VIII-39 bis du 4 juin 1991 (J.O.BF. du 6 juin 1991) toutes portant réorganisation agraire et foncière. Mais les deux dernières lois n’ont pas connu les fortunes escomptées car ont été abrogées par la loi foncière en vigueur.
Cependant, avant d’étudier de manière assez détaillée l’armature de la nouvelle réforme (Section II), un détour dans le passé sur les deux précédentes réforme est nécessaire (Section I) ne serait-ce qu’à titre pédagogique ou purement informatif ce en vertu du poids, de l’importance et de l’impact de ces réformes.
SECTION 1- RAPPELS HISTORIQUES ET REALITES ACTUELLES 
50. L’histoire du foncier africain et burkinabé en particulier est riche mais très éparse du fait jadis de la prédominance de l’oralité dans la gestion et le traitement des questions foncières. Elle a subi plusieurs rebondissements autant du point de vue législatif que social. La gestion du foncier avant la période précoloniale était caractérisée par un droit collectif sur les terres. La famille, le groupe était plus mis en exergue que l’individu. L’appropriation collective des ressources naturelles et de la terre était exaltée comme valeur fondamentale de la société traditionnelle. La terre appartenait donc aux groupes, aux familles, et non à chaque personne, individuellement prise. Les chefs de famille, et les patriarches de chaque clan, étaient bien sûr les représentants des siens c'est-à-dire de leur famille et des communautés. La terre était également un moyen de subsistance et non de lucre ou de commerce. Mais force est de reconnaître que cela a vite changé. De nos jours, l’on peut constater que plus que jamais, la terre est devenue un gros « business ».
51. Pendant la période coloniale, c’est le colonisateur, dans le but d’étendre sa puissance et de mieux dominer ses sujets, qui a prôné l’individualisme autour de la gestion de la terre, en en faisant un moyen de cumul de richesses. Il a institué un régime foncier classique, de morcellement et d’immatriculation des terres, reposant sur des titres, des documents d’appropriation. Le colonisateur avait instauré un régime foncier unique, fondé sur la prééminence des règles juridiques classiques sur les règles traditionnelles, dans le souci de mieux contrôler les opérations foncières et de mieux faire face aux problèmes fonciers de ses sujets. Cette politique n’a pas complètement marché, en raison des réalités socioculturelles et de l’hostilité affichée des populations à basculer dans le modernisme.
Après les indépendances, le régime de la terre était demeuré dualiste c'est-à-dire d’un côté, l’on avait le droit moderne applicable, à travers notamment le code civil et de l’autre côté, le droit coutumier, également omniprésent dans la gestion des terres.
52. Ce régime a subsisté jusqu’à la révolution du 4 août 1983, précisément jusqu’au premier anniversaire de la révolution où une profonde réforme foncière a été introduite par une Zatu c'est-à-dire une ordonnance n°84-050 CNR/PRES du 4 août 1984 portant Réorganisation Agraire et Foncière. Ce nouveau régime foncier était bâti autour des objectifs suivants :

- uniformiser le régime foncier c'est-à-dire tendre vers un régime unique en supprimant les titres de propriété permettant l’appropriation privée des terres ainsi droits coutumiers sur les terres et - appliquer et vulgariser une politique de logements sociaux ;

- décentraliser les grandes infrastructures comme les hôpitaux, les centres de loisir pour faire bénéficier chaque province ;

- Œuvrer à l’autosuffisance alimentaire par l’accroissement de la production, l’émancipation, l’éducation et l’éveil de la masse paysanne ;
Cette réforme « progressiste » était caractérisée par l’omniprésence de l’Etat comme catalyseur et arbitre de la gestion des terres, de la promotion et du développement de l’agriculture. Elle se proposait de contribuer au développement agricole, en refusant la confiscation des terres par les plus riches permettant ainsi aux paysans d’exploiter leurs terres. Mais, cette politique foncière était rapidement jugée audacieuse et par ailleurs contestée par les conservateurs car elle s’attaquait aux vielles habitudes traditionnelles, très conservatrices, suivant lesquelles la terre appartient au chef coutumier. Vexés par le second rôle qui leur était désormais légué dans la sphère foncière, les chefs coutumiers ont beaucoup pesé dans l’instigation des populations à s’opposer à la réforme. S’étant rendu compte, de la grande implication des chefs traditionnelles à faire échec aux réformes, les autorités révolutionnaires ont purement et simplement procédé à la suppression officielle de la chefferie traditionnelle comme institution formelle, à travers le kiti ou décret n° 83-299 /CNR/PRES/du 30 décembre 1983 (publié au J.O.RHV. du 12 janvier 1984). Au même moment, a été crée des tribunaux de villages, d’arrondissement, de conciliation dont la composition et la compétence permettaient de résoudre les litiges fonciers dans un cadre formalisé. Désormais seul l’Etat était maître de son domaine foncier, n’en concédant la jouissance que dans des cas déterminés.
53. A la chute de la révolution, une nouvelle R.A.F était mise en place par le mouvement de la rectification par une ordonnance ou Zatu an VIII-39 bis du 4 juin 1991 (J.O.BF. n° spécial du 6 juin 1991). Cette R.A.F. prenait le contre-pieds de la RAF révolutionnaire en réinstaurant un dualisme dans la gestion du foncier où le droit classique devait une nouvelle fois cohabiter avec le droit coutumier qui renaissait de ses cendres. Dans le même sens, la chefferie traditionnelle a été réhabilitée et de nouveau reconnue.
54. Actuellement, le régime foncier du Burkina est régi par la loi n°14-96 ADP du 23 mai 1996 suscité qui a abrogée toutes les lois foncières antérieures contraires. Entre autres objectifs, cette RAF vise, en zones urbaines la modernisation des villes, la promotion de l’investissement privé en matière immobilière et foncière, et en milieu rural, la grande production pour un développement durable. C’est justement à ce dernier niveau que beaucoup de problèmes existent. Entre autres et contrairement à ce que pensent certains l’agrobusiness n’est pas la meilleure et seule solution pour le développement de l’agriculture. Avec l’agrobusiness, les paysans représentant environ 90% de la population nationale, risquent de se voir contraints d’abandonner l’agriculture et se retrouver au chômage car de toute évidence, sans moyens financiers, ils ne pourront pas résister à la concurrence des agrobusiness men. Dans le cas contraire ils devront se faire embaucher et travailler dans les champs des agrobusiness men contre rémunérations. Ce qui ne ferait qu’aggraver la situation de pauvreté de ces paysans. En milieu urbain, il y a également des problèmes.
SECTION 2 BREF APERCU DU CONTENU DE LA LOI PORTANT REORGANISATION AGRAIRE ET FONCIERE EN VIGUEUR

I - La détermination du domaine foncier national
55. Le domaine foncier national regroupe toutes les terres, biens immeubles et assimilés situés dans les limites du territoire national et de ceux acquis par l’Etat et les autres collectivités publiques à l’étranger (art.3 de la RAF). Mais l’expression domaine foncier national désigne le domaine foncier public de l’Etat et le domaine privé de l’Etat. C’est la difficulté à circonscrire ces deux notions de manière, claire, nette et consensuelle qui a abouti à l’utilisation du terme générique de domaine foncier national pour englober ces deux réalités car de toute évidence, des interférences existent entre le domaine public de l’Etat et le domaine privé de l’Etat, de sorte qu’il est malaisé de les scinder de manière étanche. Le domaine foncier national est de plein droit, propriété de l’Etat (art.4 de la RAF).

56. Selon l’article 5 de la même loi « certaines terres du domaine foncier national peuvent être cédées à titre de propriété privée, aux personnes physiques ou morales dans les conditions fixées par la présente loi ; les terres ainsi cédées cessent d’être propriété de l’Etat. L’Etat peut procéder à des expropriations pour cause d’utilité publique sauf à octroyer une juste indemnisation aux propriétaires ». Il s’agit là d’un principe fondamental prévu par la constitution en son article 15 ainsi qu’il suit « le droit de propriété est garanti… Il ne peut y être porté atteinte que dans les cas de nécessité publique constatés dans les formes légales. Nul ne saurait être privé de sa jouissance si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste indemnisation fixée conformément à la loi. Cette indemnisation doit être préalable à l’expropriation sauf cas d’urgence ou de force majeure ».
57. On peut donc remarquer que le législateur a été confrontée à la difficulté de distinguer clairement ce qui est du domaine privé de l’Etat et ce qui est de son domaine public et enfin ce que signifie «domaine national ». Avec la décentralisation et la régionalisation entamées, cette difficulté va être plus exacerbée dans la mesure où l’autonomisation de ces nouvelles entités implique en principe un nouveau découpage foncier. Même si la loi a prévu que l’Etat central pourra céder une partie de son domaine aux régions et communes, elle n’a pas précisé dans les détails sur quelle base vont s’opérer ces cessions. L’on peut donc se demander pratiquement comment l’Etat cèdera certains biens auxdites collectivités et quel sera finalement le véritable régime des patrimoines nationaux prévus à l’article 39 de la RAF tels les falaises, les forêts classés, les barrages…..Ce malaise de délimitation nette de ce qui est privé, public ou national de l’Etat, s’est également ressentie dans le contenu de l’avant projet de loi portant sécurisation foncière en milieu rural qui a même tenté une nouvelle classification des terres.

58.En droit comparé, la situation du foncier burkinabé est transposable à la plupart des pays africains et vice versa, car s’il est vrai que l’Afrique est un continent multiculturelles dans bien d’aspects de la vie quotidienne, elle l’est cependant moins, dans le domaine agraire et foncier où il y a plutôt une très grande convergence12 des cultures, coutumes et traditions.. Du reste, en Afrique de l’Ouest, les décrets et lois durant la période coloniale, étaient mêmement applicables à toutes les colonies. Le Sénégal pour avoir été le grand « pieds à terre » du colonisateur français, a une riche expérience législative en matière foncière, qualifiée par certains de « révolutionnaire ». Le Sénégal dispose d’un code foncier depuis 1976 consacré par la loi n°76-66 du 02 juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat au Sénégal13. Tout comme dans le cas du Burkina Faso, cette innovation sénégalaise reposait elle-même sur de multiples autres réformes antérieures dont notamment la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national, le décret n°55-580 du 20 mai 1955 portant réorganisation foncière et domaniale et son décret d’application, celui du 28 juillet 1932 réorganisant le régime de la propriété foncière, ainsi que la loi de 1906 sur le régime foncier calqué sur le code civil. C’est la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 qui instaura pour la première fois au Sénégal, un régime foncier unique par abrogation des trois régimes fonciers jadis applicables en l’occurrence, le régime des droits coutumiers, le régime de la transcription du code civil et le régime de constatation des droits du décret de 1955.
Pour autant les problèmes fonciers n’y ont pas pris fin. Les expressions « domaine national », « domaine privé de l’Etat » ou « domaine public de l’Etat » et leur sens précis, ont également suscités de nombreux débats au Sénégal, parfois subtiles car il s’est agi de savoir quels sont les terres et biens qui sont du domaine public de l’Etat, quels sont ceux qui sont de son domaine privé et quels sont ceux qui sont enfin du domaine national ?. Selon l’article 1 de la loi sénégalaise de 1964 « constituent de plein droit le domaine national, toutes les terres non classées dans le domaine public, non immatriculées ou dont la propriété n’a pas été transcrite à la conservation des hypothèques14 ». De même l’article 4 de la même loi prévoit quatre catégories de terre qui sont : les zones urbaines, les zones classées (qui sont les zones à vocation forestière, les zones protection définies par la loi), les zones des terroirs (prévues pour l’habitat rural, la culture et l’élevage), les zones pionnières (les autres terres). Par contre la RAF burkinabé n’a prévu que deux catégories de terres qui sont les terres urbaines et les terres rurales. L’on peut donc remarquer que l’approche législative sénégalaise est différente à bien des égards de celle du Burkina, même si les problèmes sont fondamentalement les mêmes.

II - L’aménagement du territoire
59. Dans le souci de rationaliser l’occupation de l’espace national et de parvenir à un développement équitable et harmonieux du Burkina Faso, tout en prenant en compte les réalités et spécificités culturelles et socioéconomiques de chaque localité, une politique nationale d’aménagement du territoire, intégrant les impératifs de préservation de l’environnement et de l’écosystème a été élaborée pour servir de guide d’exploitation des terres. Cette politique d’aménagement du territoire tient compte des spécificités du milieu urbain et du milieu rural.

* Définition

60. L’aménagement du territoire est donc une politique de planification spatiale, qui vise à assurer un développement harmonieux de l’espace national par une meilleure répartition des populations et des activités (art.7 de la RAF). On distingue des aménagements urbains et des aménagements ruraux ; autrement dit l’aménagement en zones urbaines et l’aménagement en zones rurales:

- Les zones urbaines sont destinées essentiellement aux habitations et aux activités de commerce, d’industrie et de services;

- pendant que les zones rurales doivent servir d’habitation mais surtout aux activités agricoles, forestières, pastorales, piscicoles et minières (art.8 de la RAF). Faut-il le souligner, l’aménagement du territoire doit se faire sur la base de schémas 
* Les schémas d’aménagement
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