Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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II- Les baux de maisons
35. Ce sont les baux les plus connus car ce sont elles qui permettent à beaucoup de citoyens d’avoir des toits et d’occuper temporairement des maisons d’habitation d’autrui. Le bail de maison est un contrat entre le propriétaire d’un bâtiment ou d’une maison et le preneur ou locataire, en vertu duquel le premier c'est-à-dire le propriétaire met effectivement sa maison entre les mains du deuxième et s’oblige à ne pas le déranger, et le second c'est-à-dire le locataire, à payer le prix appelé loyer, aux dates prévues et à bien s’occuper de la maison selon la destination prévue. Ces baux n’ont pas besoin de développements particuliers car bien connus de nombreux citoyens. Certaines précisions sont nécessaires cependant :

  • Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé de la maison à moins qu’il donne des sûretés capables de répondre aux loyers.

  • Le sous locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous location.

  • Le locataire n’est tenu que de certaines réparations dont entre autres : le recrépiment du bas des murailles à hauteur d’un mètre du bas, les réparations des pavés et carreaux des chambres lorsqu’il y a en quelques uns de cassés ; aux vitres à moins qu’elles ne soient cassées par des cas fortuits, les réparations des portes, serrures,

  • Par contre aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par la vétusté ou la force majeur.

  • Le curement des puits et celui des fosses d’aisance sont à la charge du bailleur.


III- Les baux particuliers : cas du bail emphytéotique ou de longue

durée

36. L’emphytéose est un bail de longue durée de dix huit ans (18) au moins et de quatre vingt dix neuf (99) ans au plus. C’est un bail particulier qui est conclu entre bailleur et locataire pour une très longue durée (art. 152 de la RAF). La disposition citée ajoute que, l’emphytéose passée avec l’Etat, a pour effet de conférer au cocontractant un droit de jouissance sur les terres du domaine foncier national avec un droit de propriété des installations et ouvrages réalisés par lui.
IV- Les baux informels ou traditionnels en milieu rural
37. Au Burkina Faso, il n’est pas rare de rencontrer certaines « cessions informelles » de terrains agricoles entre occupants, « propriétaires », exploitants et nouveaux demandeurs de terres, qu’on pourrait appeler « baux informels ». Ces baux sont informels dans la mesure où ils n’obéissent pas aux règles classiques des baux légalement prévus d’une part, car non formalisés par écrit d’autre part. Mais ces baux s’apparentent beaucoup plus aux baux ruraux. La différence essentielle étant que ces baux informels sont conclus verbalement sans contenus précis entre exploitants et demandeurs d’espaces cultivables. Dans le jargon traditionnel l’exploitant légitime des terres dira qu’il a « prêté une partie de terre » à telle ou telle personne. Même si, étymologiquement, cela  apparaît incorrect puisqu’on ne peut prêté à autrui qu’un bien meuble, on comprend facilement qu’il s’agit là d’une sorte de bail traditionnel.
L’autre caractéristique de ces baux traditionnels c’est qu’ils sont conclus verbalement et pour nombre d’entre eux, dans un milieu restreint composé des deux parties, quelquefois en présence de témoins, quelquefois sans témoins. Ces cessions informelles de terres agricoles étant ainsi conclues verbalement sont sources de querelles interminables, d’incompréhensions entre les acteurs, même lorsqu’elles sont opérées en présence de témoins, car il suffit avec le temps que les témoins d’une partie décèdent pour que facilement ceux de l’autre camp se rétractent ou changent d’avis en fonction de leurs intérêts et des forces en présence, pour qu’il y ait litige complexe.
38. La durée des cessions temporaires de terres qui sont des sortes de baux informels que l’on désigne familièrement par l’expression « prêts de terres », n’est généralement pas fixée, de sorte qu’il peut arriver qu’un exploitant terriens cède une portion de terre à un demandeur en besoin d’espace cultivable et qu’après de longues années ce dernier s’estime désormais « propriétaire » ou maître des lieux, alors même que les deux partis n’avait pas conclu ainsi. De la sorte, à la longue il se pose souvent des difficultés de savoir si c’était un bail, une vente, une cession de terre gratuite. L’absence d’écrit dans la conclusion de ces baux informels rend davantage difficile l’apport des preuves. Il est vrai qu’en milieu rural ces genres de baux sont conclus en présence de témoins. Mais, il arrive souvent, en fonction des intérêts en jeu, que ces témoins changent de version après, en faveur de telle ou telle partie, de sorte que ce type de baux est fragile et difficile à trancher. C’est cette situation informelle dans la cession, le « prêt » des terres qui constitue un des nœuds des problèmes fonciers. Très facilement celui qui a eu l’autorisation d’exploiter momentanément la portion de terre d’autrui revendique après quelques années, cette terre au prétendu motif qu’il l’a acheté. Or en réalité il a plutôt fait beaucoup de cadeaux ponctuellement ou à la fin de chaque récolte à tel enseigne qu’il pense qu’il a déjà remboursée à l’exploitant légitime la valeur de sa terre.
39. Le code civil dans sa partie bail à ferme a prévu des dispositions qui permettent de prendre en compte certains aspects des baux informels mais ne règles pas totalement la question. Cette question est d’autant plus compliquée que la RAF en son article 52, a accordé une faveur à l’exploitant rural, faveurs sommes toutes qui déroge aux règles des baux classiques, rendant en même temps la question des terres plus complexe. Alors qu’à l’article 51 de la RAF il est prévu que tout occupant de domaine foncier national doit être titulaire soit d’un arrêté d’affectation, d’un arrêté de mise à disposition, d’un permis urbain d’habiter, d’un permis d’exploiter , l’article 52 dit que malgré cette règle l’occupation et l’exploitation des terres rurales non aménagées dans le but de subvenir aux besoins de logements et de nourriture de l’occupant et de sa famille ne sont subordonnées à la possession d’un titre foncier.
SECTION 2. LES HYPOTHEQUES IMMOBILIERES
Contrairement aux autres droits réels régit par la RAF ou le code civil, c’est l’Acte Uniforme portant sur les Sûretés immobilières qui règle les questions d’hypothèques. Au demeurant, l’hypothèque, est une sûreté immobilière sans dépossession car le propriétaire de l’immeuble garde le contrôle de son bien qu’il administre et qu’il continue d’exploiter à son compte. Elle peut être conventionnelle ou forcée.
I- Définition

40. L’hypothèque est définit comme une sûreté réelle immobilière conventionnelle ou forcée qui confère à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence Art 117 AUS. L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a globalement reconduit les solutions anciennes contenues dans le code civil en la matière, l’assortissant de quelques innovations. Ce traité OHADA renvoie souvent à la législation foncière de chaque Etat membre au regard des disparités des régimes juridiques du foncier, de sorte que sur certaines questions les solutions peuvent différer d’un pays à un autre. La plupart des textes, portant réforme domaniale et foncière, appliqués dans ces Etats ont, donc explicitement ou implicitement, directement ou indirectement, laissé en vigueur les règles du droit colonial sur les sûretés réelles immobilières et la publicité des droits réels immobiliers.
Le régime de l’hypothèque, s’inspire largement de celui du code civil français avec cependant de nettes disparités exprimées notamment par le régime des inscriptions des droit réels immobiliers. Ce régime est fondé sur deux principes : d’une part, il n’y a pas de droit réel sans inscription, et d’autre part tout droit réel inscrit se conserve aussi longtemps que son inscription n’a pas été radiée.
II- Implications


  • L’hypothèque est conventionnelle si elle résulte d’un contrat entre créancier et débiteur (art 126 AUS) qui permet au créancier de se prémunir contre le risque d’insolvabilité de son débiteur.

  • En revanche, l’hypothèque est forcée lorsqu’elle est conférée, soit par la loi, soit par une décision de justice sans le consentement du débiteur (art.132 AUS).

  • En cas d’insolvabilité du propriétaire de la maison c‘est à dire du débiteur, la personne ou l’institution qui lui a prêté l’argent ou les numéraires c'est-à-dire le créancier, dispose d’un droit de suite (qui lui permet de poursuivre son bien immobilier dans quelques mains qu’il se trouve) mais aussi d’un droit de préférence (qui l’autorise à demander en cas de liquidation des biens du propriétaire failli, d’être payé d’abord avant les autres créanciers qui n’ont pas d’hypothèques) ; en d’autres termes c’est une prérogative qui l’autorise à demander en cas de liquidation des biens du propriétaire failli, à être payé en priorité à tous autres créanciers non d’hypothécaires. Mais entre hypothécaires c’est la date d’inscription qui est prise en compte.


Signalons enfin que si le propriétaire immobilier n’arrive pas à payer au créancier son dû à temps, le bien immobilier hypothéqué peut être saisi et vendu suivant une procédure prévue par l’Acte Uniforme Sur les Procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution.
Acte écrit obligatoire :

L’article 128 de l’AUS prévoit que l’hypothèque peut être consentie par acte authentique établi par un notaire ou l’autorité judiciaire habilitée à le faire.
Inscription obligatoire :

La constitution de l’hypothèque est un acte formaliste que parfait l’hypothèque. La publicité de l’hypothèque est nécessaire pour assurer la sûreté ou la sécurité des transactions immobilières. Pour être opposable aux tiers, l’hypothèque doit être inscrite dans le livre foncier conformément aux règles de la publicité foncière prévues à cet effet. L’hypothèque régulièrement publiée prend rang du jour de l’inscription et se conserve jusqu’à la publication de son extinction.
L’hypothèque peut, non seulement porter sur les biens immobiliers sauf les immeubles insaisissables tels que les biens de famille qui sont frappés d’inaliénabilité ainsi que les immeubles dépendant du domaine public. Elle peut également porter sur un démembrement du droit de propriété tel l’usufruit immobilier, le droit de superficie, le bail emphytéotique ou le bail à construction.
Limites

L’hypothèque de chose d’autrui n’est pas possible. Le constituant d’hypothèque doit être propriétaire ou titulaire d’un droit réel immobilier régulièrement inscrit.
SECTION 3. LE DROIT DE SUPERFICIE ET LES SERVITUDES
I- Le droit de superficie
41. Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à une autre personne (art.150 de la RAF). Le titulaire, appelé encore superficiaire, peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l’exercice de ce droit.
II- Les servitudes
42. Conformément à l’article 155 de la RAF «  les servitudes sont des charges imposées à un immeuble bâti appelé fonds servant au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct appelé fonds dominant ». Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou celles imposées par la loi sont dispensées d’enregistrement sauf pour les servitudes de passage pour cause d’enclave, dont l’assiette doit être exactement déterminée, soit au moment de l’immatriculation du fonds grevé, soit au cours de la création de la servitude si celle-ci est postérieure à l’immatriculation.
SECTION 4. LE DROIT D’USAGE, D’HABITATION ET L’USUFRUIT
I- Le droit d’usage et d’habitation
43. Le droit d’usage est une convention qui permet au titulaire du droit de se servir d’un bien immeuble et d’en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille.
II- L’usufruit
44. L’usufruit est défini par l’art 578 du code civil comme : « ..le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ». Dans ce cas l’usufruitier sans être le propriétaire conserve un droit d’usage ou « usus » et un droit de fructifier le bien appelé « fructus » c'est-à-dire d’en tirer tout bénéfice de l’exploitation du bien. Le propriétaire quant à lui, appelé nu-propriétaire, en conserve seul le droit d’abuser de son bien ou « abusus ».
Le titulaire d’un droit de propriété, d’un droit de bail de longue durée, d’un usufruit ou le bénéficiaire d’un droit de superficie peut en transférer l’usage ou la jouissance par tout autre contrat. Mais ces contrats ou conventions doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement.
SECTION 5. LA PUBLICITE FONCIERE
Pour permettre à toutes personnes concernées par la situation d’un bien immobilier (immeuble, terre) ou les droits réels qui en sont l’objet, de pouvoir exercer ses droits, et en vue de rendre opposable les effets de ces droits immobiliers aux tierces personnes, il est prévu que tout évènement touchant un immeuble doit faire l’objet d’une publicité suivant les formes requises.
I- Le domaine de la publicité foncière et son importance

45. La publicité des droits immobiliers est assurée par le bureau de la publicité foncière. La publicité consiste non seulement en l’inscription de tous les droits réels immobiliers qui s’y rattachent, des modifications dont ils sont l’objet, sur les livres fonciers dans un livre ouvert à cet effet, par affectation d’un compte à chaque immeuble, mais surtout en la communication à toute personne intéressée des renseignements consignés dans les documents conservés au service des domaines (art.164 de la RAF). L’importance des biens immobiliers en général et des droits accessoires dérivés, justifie ces formalités de publicité. La publicité des informations sur les immeubles a été instituée pour éviter l’accomplissement d’opérations clandestines par certains individus et donc pour protéger les propriétés et leurs titulaires. Cette publicité immobilière vise également à faire connaître à vue, la situation exacte de chaque immeuble à toute personne intéressée. Elle permet par conséquent de sécuriser l’immobilier ainsi que sa gestion.
II- La tenue des livres fonciers et leurs impacts

46. Avant la publication d’un quelconque droit réel immobilier, la terre du domaine foncier national qui le supporte, doit être préalablement immatriculée (art. 172 de la RAF).A chaque terrain du domaine foncier national immatriculé doit correspondre dans les archives de la publicité foncière, un dossier comprenant le plan définitif de l’immeuble et les actes et pièces analysées. Les livres fonciers et documents, sont côtés et paraphés avant tout usage par l’autorité judiciaire (art.174 de la RAF). Les corps de contrôle de l’Etat, les autorités judiciaires et administratives peuvent demander au receveur de la publicité foncière sans effectuer le déplacement, les livres fonciers. Toute autre personne peut également accéder aux mêmes informations en adressant une demande en double exemplaire audit receveur. Si ces livres sont bien tenus, ils permettent à l’administration les fraudes dans l’attribution des parcelles surtout parlant des cas d’attribution d’une seule parcelle à plusieurs demandeurs. La bonne tenue des livres fonciers permet également à l’Etat de mieux surveiller les transactions foncières et immobilières, de collecter plus efficacement l’impôt par la diminution de l’évasion fiscale. Pour les usagers et citoyens, le recours aux livres fonciers bien tenus par le service des domaines constitue une source supplémentaire de sécurité des transactions et un amenuisement des opérations clandestines.
SECTION 6. LES CESSIONS ET MUTATIONS DE BIENS ET DROITS

FONCIERS
Les titres de propriété et les droits réels immobiliers y afférents peuvent aux grés de leurs titulaires faire l’objet de plusieurs opérations : soit être vendus (I) ou faire l’objet de mutation (II)
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