Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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II- Le droit de propriété immobilière
Comme on l’a déjà vu, un bien immeuble est un bien qui a un caractère de fixité par rapport au sol c'est-à-dire un bien qu’on ne peut déplacer de prime abord.
1.Définition

27. Le droit de propriété immobilière est donc l’ensemble des prérogatives qui s’attachent à un immeuble. L’article 149 de la RAF définit que  la propriété des biens immeubles est le droit de jouir ou de disposer de ces biens de la manière la plus absoluen, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements. Le propriétaire immobilier possède une panoplie de prérogatives sur son immeuble, son terrain ou sa terre qui s’y attachent (le droit d’user, de jouir et de disposer) ainsi que divers autres droits réels immobiliers (droit au bail c'est-à-dire de mettre son bien immobilier en location, droit d’hypothéquer le bien, de le nantir (antichrèse), le droit de superficie ou encore le droit de consentir des servitudes).
En cela l’article 544 du code civil également précise que « la propriété est le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ». Sauf pour cause d’utilité publique et contre une juste indemnisation même l’Etat ne peut disposer de la propriété d’autrui qu’il a antérieurement reconnue. Le droit de propriété peut être perçu aussi comme un droit naturel et imprescriptible de l’homme et  un droit inviolable et sacré. C’est dans cette logique que la constitution en son article 15 dit que « le droit de propriété est garanti. Il ne saurait être exercé contrairement à l’utilité sociale ou de manière à porter préjudice à la sûreté, à la liberté, à l’existence ou à la propriété d’autrui. Il ne peut y être porté atteinte que dans les cas de nécessité publique constatés dans les formes légales. Nul ne saurait être privé de sa jouissance si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste indemnisation fixée conformément à la loi. Cette indemnisation doit être préalable à l’expropriation sauf cas d’urgence ou de force majeure ». 
2. conséquences

  • La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Au dessus le propriétaire peut y faire toutes les constructions, plantations qu’il désire et au dessous il peut y faire des fouilles sauf les exceptions prévues en matière minière ;

  • Toutes constructions plantations et ouvrages sur un terrain, sont présumés appartenir au propriétaire, sauf à prouver le contraire. Lorsque le propriétaire d’un terrain ou d’un sol à utiliser des matériaux d’une autre personne pour faire des constructions, ouvrages et plantations, ce dernier ne peut les enlever de son gré. Mais le propriétaire indélicat devra payer à cette personne la valeur des biens utilisés. En outre, le propriétaire peut être condamné à payer à la personne évincée, des dommages et intérêts ;

  • Dans la même logique et cela est d’ailleurs très fréquent, il peut arriver qu’une personne qui s’estime propriétaire d’un terrain aménagé y construise un bâtiment avec ou non des investissements importants de sorte, mais après il se rend compte que ledit terrain est en réalité la propriété légitime d’une autre personne. Là encore la question est traitée au cas par cas. En premier lieu, le véritable propriétaire bien qu’a priori considéré comme auteur des investissements trouvés sur sa propriété ne peut toutefois en jouir d’office sans indemniser l’investisseur c'est-à-dire la personne qui a dû se tromper de terrain. Le véritable propriétaire ne peut également détruire sans préalable le bâtiment qu’il a trouvé sur son terrain, même s’il n’en veut pas ou sous prétexte qu’il ne veut pas indemniser l’autre. Il doit d’abord discuter avec la personne qui y a construit le bâtiment, pour voir si celui-ci a agi de bonne ou de mauvaise foi. Mais dans tous les cas même s’il ne veut pas du bâtiment trouver sur sa propriété il ne peut le détruire sans accomplir certaines formalités : soit s’entendre avec l’autre et lui proposer une forme d’indemnisation, soit saisir les instances judiciaires, requérir une décision après coup il pourra procéder à la destruction du bâtiment. Au cas où les deux personnes concernées parviennent à un accord sur le sort des investissement faits, ou que celui qui a fait l’investissement renonce à être indemnisée, le véritable propriétaire peut dans ce cas légitiment jouir du bâtiment. En second lieu, l’auteur des investissements ne peut non plus, pour s’être trompé de terrain, détruire sans préalables les investissements qu’il a faits. Il doit à son tour discuter avec le véritable propriétaire des lieux avant de détruire le bâtiment si ce dernier accepte. Dans le cas contraire il peut également saisir la justice.



3 . La preuve
28. Le droit de propriété immobilière comme tout droit de propriété doit être prouvé, et dans ce domaine le titre de propriété est la meilleure preuve. Or, au Burkina Faso, le titre de propriété est méconnu et peu de personnes n’y recourent. Pour avoir les pleins droits sur un terrain ou une terre, il est juridiquement recommandé pourtant que l’attributaire parvienne à l’issu de l’occupation et de l’exploitation de ladite terre à se faire délivrer un titre foncier. En l’absence du titre foncier, la personne qui se réclame propriétaire doit avoir un arrêté d’affectation, de mise à disposition, ou détenteur d’un permis d’occuper ou d’exploiter ( art. 51 de la RAF de 1996 ). Mais dans ce cas le bénéficiaire de ces mesures administratives à des droits limités et même précaires sur le terrain dont il se réclame. Mais s’agissant des terres rurales une petite dérogation est accordée aux occupants et exploitants. Ainsi aux termes de l’article 52 de la RAF « ….l’occupation et l’exploitation des terres rurales non aménagées dans le but de subvenir aux besoins de logements et de nourriture de l’occupant et de sa famille ne sont pas subordonnées à la possession d’un titre administratif  ».
29. Il convient à ce niveau de préciser que le Permis Urbain d’Habiter n’est pas un titre de propriété. Mais c’est plutôt un titre de jouissance qui permet à son titulaire de jouir paisiblement de son terrain, d’y apporter des modifications quand il le veut et d’en disposer. En réalité à la différence du titre foncier, le titulaire du PUH se trouve dans une situation de locataire,car juridiquement parlant, en l’absence du titre de propriété par excellence en l’occurrence le titre foncier, c’est l’Etat ou la collectivité qui demeure propriétaire de ces lieux, tant que la situation, reste telle. Il importe de relever enfin,le cas des copropriétés qui obéissent à un régime spécifique. Par exemples, certains bâtiments à étages et certains appartements, appartiennent à plusieurs personnes appelées copropriétaires. Dans ce cas la loi notamment le code civil à travers les articles 8 à 32 du décret 49-299 du 23 février 1949 portant règlement du statut de la copropriété des immeubles divisés en appartement (promulgué par arrêté du 09 mars 1949, J.O.AOF. du 19 mars 1949, p.325) a prévu des règles concernant leur usage, exploitation et les règles de co-voisinage entre les différents copropriétaires.
SECTION 2. LES ATTRIBUTS DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE
C’est l’ensemble des prérogatives qui s’attachent à la propriété immobilière. Principalement, elles sont au nombre de trois, tel qu’il résulte de la définition ci-dessus :le droit d’user ou « usus », le droit de jouir ou de rentabiliser son bien ou « fructus » et le droit de disposer ou d’abuser, l’« abusus ».
I - Le droit d’user du bien immobilier ou « usus »
30. Le propriétaire d’un terrain peut l’utiliser à toute fin non contraire à sa destination. Le droit d’user confère effectivement au propriétaire l’exercice de son droit de propriété sur l’immeuble, le terrain ou le bien immobilier. L’affectation de la terre ou son aménagement, doit se faire cependant quelquefois dans certains délais. Ex : Cas des terrains lotis où il est prévu des délais de mise en valeur sous peine de leur retrait par l’administration. En dehors de ces restrictions le propriétaire peut construire le modèle de bâtiment qu’il lui plaira selon son standing de vie sauf lorsqu’un modèle est imposé par l’administration. Ex : Cas de certaines parcelles situées aux bordures des routes principales, d’endroits stratégiques où il est souvent imposé des standards de bâtiments ou des interdictions. Cependant, avant la mise en valeur des terrains, en principe tout propriétaire devait demander aux services compétents, une autorisation de construire en expliquant le projet de construction et les plans choisis. La même autorisation est requise pour la destruction d’un bâtiment bien qu’il soit une propriété personnelle. Le bien fondé de ses autorisations est malheureusement incompris de la plupart des citoyens qui supposent qu’ils peuvent construire ou détruire leurs bâtiments de manière absolue comme ils le veulent et quand ils le veulent. Il devrait en être ainsi au regard des pouvoirs exorbitants du propriétaire sur son bien, pouvoirs qu’il tire du droit de propriété. Mais en réalité, l’exigence de l’autorisation est une mesure préventive qui vise à protéger tout propriétaire foncier de manière abusive, irrationnelle et irraisonnée. L’on estime donc qu’un bâtiment bien que propriété privée, est aussi par ricochet un patrimoine national, puisqu’il embelli la cité et ne devrait être détruit que si le propriétaire a des raisons valables d’agir ainsi. Autrement, l’administration peut refuser de lui accorder l’autorisation de destruction d’immeuble ou de bâtiment donc empêcher le propriétaire d’attenter à sa propriété. L’exigence du permis de construire vise quant à lui à vérifier si le plan projeté est techniquement faisable et s’il est conforme au schémas d’aménagement.
II- Le droit de bénéficier des fruits du bien ou « fructus »
31. Le propriétaire d’un terrain ou d’une plantation peut également tirer profit de son bien. Il peut le mettre en location et y percevoir des loyers. Il peut également faire davantage d’investissements pour donner plus de valeur à son terrain, son immeuble, sa plantation ou ses terres agricoles. Le bien immobilier peut également être remis en usufruit c'est-à-dire l’exploitation confiée à une autre personne qui a cependant l’obligation de bien le conserver. Cette personne « l’usufruitier » peut cependant bénéficier des fruits ou d’une partie des fruits qui en résultent.
III - Le droit de disposer du bien ou « abusus »
32. C’est certainement le droit ou la prérogative la plus importante qui s’attache à la propriété. C’est également l’ « abusus » ou le droit de disposer qui marque la différence fondamentale entre la position privilégiée du propriétaire par rapport à celle du possesseur ou détenteur car comme déjà précisé le possesseur a toutes les prérogatives sur un bien qui se retrouve entre ses mains mais il n’a pas le droit d’en abuser, d’en disposer. De façon caricaturale, le droit de disposer ou « abusus », c’est le droit qui permet au propriétaire d’un bien de faire ce qu’il veut avec sous réserve du respect des lois. Ainsi, tout propriétaire d’un immeuble, de plantation ou de terre agricole aménagée dispose des prérogatives les plus larges pour faire ce qu’il veut de son bien. Il peut le vendre, le céder gratuitement ou même le détruire sous certaines conditions.
Mais en dépit de son droit de disposer à son gré de son bien le propriétaire est tenu d’agir conformément à la loi sous peine de commettre des infractions ou de l’abus de droit de propriété. C’est ce qui explique que même si un propriétaire s’estime riche, il ne peut détruire son bâtiment sans autorisation. C’est ce qui explique également qu’une personne ne puisse pas sortir ses meubles et les brûler au motif qu’il en est le propriétaire, tout comme elle ne peut décider d’interdire l’accès de son bâtiment à certaines personnes au regard de leurs missions : par exemple les magistrats, policiers, gendarmes , huissiers

Chapitre 3. LES DEMEMBREMENTS DE LA PROPRIETE

FONCIERE ET IMMOBILIERE


33. Tout propriétaire foncier possède divers droits réels immobiliers qui se greffent à son fonds. Ainsi, a-t-il la possibilité de louer son terrain, ses terres et matériels agricoles à une ou plusieurs autres personnes moyennant une rémunération. On dira qu’il a mis son bien en bail (section 1). Il peut également lorsqu’il a des difficultés financières prendre de l’argent dans une institution financière ou un particulier en garantissant momentanément sa terre, son immeuble ou son terrain aménagé jusqu’au moment du remboursement de la somme due : c’est le cas de l’hypothèque (section 2 ). Quelquefois lorsque les fonds immobiliers voisins sont situés dans des zones enclavées ou difficilement accessibles, tout autre propriétaire foncier mieux situé, à l’obligation morale ou légale de leur céder un passage dans son fonds : dans ce cas il aura consenti des servitudes ( section 3). Enfin, le titulaire d’un fonds foncier peut, tout en gardant son terrain et son immeuble, s’entendre avec une autre personne pour lui céder le dessus de son immeuble ou sa terre (droit de superficie). Cela est surtout développé dans les pays où le problème d’espace se pose avec acuité. Ces droits du propriétaire se résument en réalité aux droits réels immobiliers qui s’attachent ou que l’on consent sur un bien immobilier ou un fonds foncier.
Les différents droits réels sus évoqués sont repris et consacrés par la RAF qui dit en son article 14810 que « les différents droits réels immobiliers sont : la propriété, le droit de superficie, l’usufruit, l’emphytéose ou bail de longue durée, le droit d’usage ou d’habitation, les servitudes ou services fonciers, le nantissement immobilier ou antichrèse, les privilèges et hypothèques…. ». Pour autant, ces droits réels immobiliers doivent faire l’objet d’une inscription quelquefois suivie d’immatriculation au service des domaines et de la publicité foncière, pour produire leurs entiers effets.
SECTION 1. LES BAUX IMMOBILIERS ET FONCIERS
Le code civil en ses articles 1713 à 1778 prévoit plusieurs sortes de baux : les baux ruraux, les baux de maisons et certains baux particuliers, avec pour chaque catégorie les règles et principes applicables. Au Burkina Faso comme dans beaucoup d’autres pays africains cependant des sortes de cessions temporaires de terre qu’on peut appeler « baux informels », entre propriétaires, exploitants ou demandeurs de terres cultivables. L’importance de ces baux dans notre pays peut justifier qu’on s’y est davantage focalisé.
I- Les baux ruraux : cas des baux à ferme
34. Ce sont des baux qui sont contractés en milieu agricole et qui produisent des obligations réciproques entre le propriétaire des terres c'est-à-dire le bailleur et le loueur. Le propriétaire doit mettre son sol à la disposition du locataire et se garder de le troubler dans sa gestion de la terre. En contrepartie, le locataire des lieux doit respecter la destination des terres, bien les utiliser sans les détruire et payer le loyer convenu aux échéances convenues. Celui qui cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le bailleur ne peut ni sous louer la terre ni la céder si cela n’a pas été prévue dans le contrat de bail.

  • Si le preneur ou locataire d’un héritage rural n’exécute pas le bail selon les clauses convenues et cause de ce fait un dommage au bailleur, celui-ci peut résilier le bail.

  • Si le bail est fait pour plusieurs années et que pendant sa durée la totalité ou la moitié d’une récolte est détruite par un cas fortuit, comme une pluviométrie excessive, ou une tempête dévastatrice, ou encore une sécheresse chronique, le fermier peut demander une remise du prix de sa location à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

  • Le bail sans écrit d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de son investissement. Par ex : le bail à ferme de maïs ou tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année est censé être fait pour un an. Le bail des terres labourables lorsqu’elle se divisent par saisons ou soles est censé fait pour autant d’années qu’il y a de saisons (art. 1774 du Code civil).


La loi traite également du bail à cheptel, bail qui permet à une personne, un propriétaire d’animaux de les mettre à la disposition d’une autre personne qui s’engage à payer une contrepartie à chaque échéance et à bien s’occuper des animaux (nourriture et soins). Mais ces baux suivent en principe le régime des biens mobiliers de sorte qu’il n’est pas utile de développer davantage cette partie.
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