Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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12. En toute matière, la maîtrise de la terminologie est capitale car au-delà des connaissances qu’elle procure, elle permet d’aborder les questions avec plus de précision et de concision et d’éviter ainsi certaines confusions. C’est ainsi par exemple que pour désigner la prise en compte d’une opération d’achat ou de vente dans ses documents, le comptable parlera d’« imputer l’opération » soit en terme de sortie ou d’entrée d’argent et de matériel ; et pour résumer les différentes activités imposables ou la panoplie d’impôt, le fiscaliste parlera d’« assiette fiscale ».
13. Plus que tout autre matière, la terminologie joue un rôle primordial en droit. Les mots ont des sens précis qu’on ne peut changer ou intervertir autrement, sans dénaturer, leur contenu, c'est-à-dire ce qu’ils veulent exprimer. Cette importance particulière de la terminologie c'est-à-dire du vocabulaire juridique, peu commode, a même poussé certains citoyens à conclure que le droit est une discipline inaccessible car trop compliquée, semble t-il uniquement réservé à une élite. Mais en réalité, il n’en est rien car comme toute matière, le droit est accessible pour peu qu’on s’adonne à un minimum d’initiation et qu’on s’y intéresse. Il est incontestable que l’influence certaine de la philosophie dans la construction juridique et l’omniprésence du latin, constituent à priori de petits écueils surmontables, qui expliquent par ailleurs la position un peu craintive de certains à l’égard du droit, la considérant comme une matière hermétique.
Le droit a beaucoup de conséquences sur les citoyens et la société. Sa vulgarisation demeure donc un constant souhait et un espoir de briser la cloison et de sécuriser les biens et les personnes. C’est eu égard, aux effets que le droit produit sur les citoyens qu’ils le veulent ou non, qu’une moindre familiarisation dans le langage juridique s’impose à tous, comme une impérieuse nécessité. Pour preuve, l’on peut bien avoir raison dans une situation, mais si l’on agi mal sans comprendre les procédures ou sans s’y conformer, l’on peut facilement succomber ou être déchu de son droit, parce que, soit que l’on a emprunté le mauvais chemin, soit simplement le délai prévu pour agir est expiré. Ce bref rappel a été jugé nécessaire pour une bonne compréhension de la suite de l’étude.

Chapitre 1 NOTION DE DROIT FONCIER

Le droit foncier est une matière éclectique qui recoupe plusieurs autres matières (section 2). C’est la raison pour laquelle, il n’est pas aisé de circonscrire son champ d’étude (section1).
SECTION 1. DEFINITION DU DROIT FONCIER
Selon qu’on aborde le droit foncier de manière restrictive (II) ou large (I) son contenu varie.
I - Au sens large
14. Au sens large, le droit foncier peut être défini comme l’ensemble des règles qui régissent d’une part les terres (sol et sous-sol), leurs accessoires (eaux, forêts, faune) en fixant les conditions de leur appropriation, exploitation et mise en œuvre, et d’autre part, les droits réels qui s’y greffent. Il en résulte alors que le droit foncier, traite des problèmes de terres en générale c'est-à-dire aussi bien des terres rurales, urbaines que périurbaines, de leurs modes d’aménagement, des problèmes environnementaux connexes notamment ceux relatifs aux questions d’eau, de préservation de la nature dans son ensemble, de gestion de la faune qui peuvent se poser du fait de l’exploitation des terres. Autrement dit, le foncier se résume à la terre et aux ressources naturelles qu’elle porte.
15. De ce point de vue, le droit foncier fait appelle à plusieurs branches du droit qui entrent dans son champ d’étude. C’est le cas du droit civil stricto sensu, du droit des biens immobiliers, du droit des sûretés immobilières et même mobilières, du droit de la propriété, du droit de l’environnement, du droit agricole, du droit minier et même du droit de l’urbanisme. C’est donc une matière hybride et très vaste, au regard de son objet et de ses implications.
II- Au sens restreint ou strict
16. Restrictivement définit, le droit foncier désigne l’ensemble des règles régissant spécifiquement les terres (sol ou au sous-sol) qu’elles soient du domaine public ou privé, situées en milieu urbain ou rural. Cette définition intègre les règles de mise en œuvre et d’exploitation desdites terres. Dans ce sens, le droit foncier s’intéresse principalement aux questions immobilières alors qu’au sens large elles intègrent certaines questions mobilières connexes.
17. Plus restrictivement encore, le droit foncier s’intéresse au sol (terres agricoles, terrains d’habitation) au détriment des forêts et de la faune qui font l’objet d’une étude approfondie par d’autres disciplines. Mais, c’est en milieu rural surtout que les problèmes fonciers sont plus cruciaux du fait de la difficile cohabitation entre le droit moderne plus dynamique et évolutif, et les habitudes traditionnelles et coutumières, très conservatrices. Ce qui pousse de plus en plus à faire un distinguo entre le foncier urbain et le foncier rural. Le foncier urbain est très diversifié car va , des attributions de parcelles de terres loties ou non, des plans de construction des bâtiments, des retenues d’eau, des caniveaux, des immeubles, des règles de logement individuel et collectif, de l’aménagement des routes, à leurs modes d’exploitation …Mais l’on s’apercevra rapidement que le conflit foncier urbain est moins complexe du fait qu’il apparaît plus formalisé que ne l’est le conflit foncier encore dominé par l’oralité.
Principalement, le foncier rural régit les terres agricoles, pastorales, aménagées ou non, les zones d’habitations. C’est également en milieu rural que l’agriculture, qui nécessite de vastes terrains, est pratiquée. De ce fait, il y a un besoin perpétuel d’espace en zone rurale, aggravée par les pratiques culturales ancestrales où l’agriculture extensive est omniprésente. Au Burkina Faso, même si l’agriculture est de subsistance, elle occupe beaucoup de paysans généralement cantonnés dans les zones rurales. C’est ce nombre pléthorique de paysans, pauvres, sans moyens modernes et leur mauvaise situation financière et instructive qui occasionnent l’occupation et l’exploitation anarchique des terres, sources des conflits terriens et de la dégradation rapide des terres. C’est en raison de toutes ces difficultés et des situations de précarités foncières dans ces zones qu’il y a une présence plus remarquée de plusieurs institutions publiques et privées, d’associations, de programmes et projets de développements divers, d’ONG qui apportent leur expertise et assistance aux paysans et contribuent ainsi à la résolution des problèmes fonciers. De là dire que le concours de ces structures favorise le développement socio économiques de ces localités rurales. Avec la décentralisation, et la mise en place des conseils villageois de développement (CVD en remplacement des CVGT), certains problèmes fonciers locaux et de moindres envergures doivent continuer à être localement résorbés.
SECTION 2 CONTENU DU DROIT FONCIER
I - A l’origine

18. Des définitions ci-dessus, il se dégage clairement que le contenu du droit foncier est très vaste. Comme cela a été déjà précisé, le droit foncier se trouve à mi-chemin de plusieurs autres matières. Pour peu, il a su garder son autonomie. Jadis essentiellement immobilier et agricole le droit foncier a connu une métamorphose considérable. Son contenu a beaucoup varié au gré du temps et de l’apparition de nouveaux besoins qui ont permis d’asseoir des disciplines et matières connexes. Ainsi le droit de l’environnement, qui prescrit l’exploitation rationnelle des terres par la préservation de l’écosystème y occupe une place de choix, tout comme le droit de l’urbanisme qui prévoit surtout en milieu urbain les plans et schémas d’occupation et de construction immobilières. Plus en profondeur, le sous-sol du fait des nombreuses ressources minières qu’il contient et des devises qu’il procure à l’économie nationale, a suscité une attention particulière du législateur, qui n’a pas hésité a dérogé profondément au droit commun pour créer un droit minier dynamique et attractif qui intègre les préoccupations foncières.
19. Le droit de la propriété immobilière est cependant la pierre angulaire et le socle du foncier. Avec la décentralisation et l’autonomisation progressive des collectivités territoriales, quelques changements sont apparus dans la gestion foncière. L’Etat central peut désormais, à tout moment, céder une partie de son domaine public et privé aux collectivités. Le droit foncier prend donc en compte la législation de la décentralisation qui le complète. L’aménagement du territoire national est soumis à des règles précises contenues dans le code de l’urbanisme qui est également une matière complétive de l’arsenal du foncier comme nous l’avions déjà souligné. Nonobstant cette importance du foncier, le Burkina Faso ne dispose pas encore d’un code foncier spécifique. Les règles foncières sont toujours éparses et contenues dans diverses lois. Il est utile de préciser à ce niveau que l’Acte uniforme de l’O.H.A.D.A. notamment en ses composantes « Sûretés »8(A.U.S) et « Procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution9 (A.U/PRCVE) fait partie intégrante du droit foncier en ce qu’il apporte des solutions novatrices et audacieuses à certaines questions immobilières telles que les hypothèques et les droits réels qui s’y attachent. A cela s’ajoute la réglementation de la publicité foncière.
II- Avec l’évolution
20. Le contenu du droit foncier a donc beaucoup évolué avec le temps, à tel enseigne qu’il devient même difficile de le circonscrire avec précision. Mais dans la pratique, c’est en milieu agricole que le foncier a pris son envol car c’est à ce niveau que les difficultés sont les plus nombreuses : problèmes de terres cultivables, problèmes de délimitation des espaces, absence de document de propriété, et omniprésence des traditions qui contraignent le législateur à apporter des réformes en matière foncière. C’est enfin, du reste, la grande étendue de la matière foncière qui expliquerait la rareté d’ouvrages et d’œuvres scientifiques spécifiques dans ce domaine surtout au plan national. C’est également ce qui pourrait expliquer la réticence du législateur à consacrer un code foncier qui très facilement pourrait contester, relu du fait des enjeux en présence. L’exemple de la RAF constamment modifiée et relu est un signal fort, un signe tangible du piège qui guette constamment le législateur en matière foncière.

Chapitre 2. LA PROPRIETE IMMOBILIERE ET FONCIERE

21. La question de l’appropriation des biens en général et des biens immobiliers en particulier (terres urbaines et rurales) est une question transversale qui est au centre de la plupart des litiges et conflits au Burkina Faso et ailleurs. L’économie libérale dictée depuis la colonisation a objecté de booster les habitudes sociales et traditionnelles des populations pour les amener à passer de la collectivisation des biens à l’individualisation des biens. Ces changements voulus n’ont pas produit jusqu’à nos jours les effets escomptés, du fait de l’hostilité des populations à abandonner ce qu’elles considèrent comme « héritage des ancêtres » selon lequel l’individu ne doit pas être mis au dessus du groupe. Les biens appartiennent à la famille, au groupe social et la communauté plus qu’à l’individu même si ce dernier en est le « propriétaire ». C’est du reste ces réticences qui expliquent en grande partie les confusions qui sont faites en milieu rural, entre les notions de possession d’un bien, de détention et de propriété.
SECTION 1. DEFINITION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE
La notion de propriété immobilière (II) se déduit de la notion de propriété en générale (I).
I- Le droit de propriété en général
1. Définition

La notion de propriété renvoie à l’acquisition privée d’un bien, d’une chose, qu’elle soit mobilière ou immobilière.
22. Le droit de propriété est un droit réel qui confère à son titulaire toutes les prérogatives sur son bien notamment le droit d’en user, le droit d’en jouir et le droit d’en disposer de quelque manière qu’il veut. Ce droit est encore appelé pleine propriété en matière immobilière car c’est un droit absolu et exclusif qui permet au propriétaire d’utiliser non seulement son bien comme il le désire, de bénéficier des fruits de son bien, mais surtout de ne pas être inquiété par toute autre personne. Le propriétaire d’une chose a droit à tout ce qu’elle produit naturellement ou artificiellement et tout ce qui y est accessoirement et intrinsèquement lié.
2. Distinction de la propriété et de la détention
23. Il y a donc une différence entre la possession, la détention et la propriété. La possession ou la détention est un pouvoir de fait qu’une personne exerce sur une chose avec l’intention de s’affirmer comme le maître de ladite chose. Le possesseur exerce certes sur le bien des prérogatives correspondant à un droit réel, mais autre que la propriété.
24. De ce point de vue le possesseur de la chose peut jouir momentanément du bien ou même bénéficier des fruits de ce bien, mais il ne peut en disposer. Or, parmi les prérogatives attachées à un droit patrimonial, le droit d’en abuser c'est-à-dire d’utiliser le bien, de le revendre, de le remettre à autrui ou même de le détruire, est la prérogative la plus importante. C’est là, une différence fondamentale avec la propriété.
25. Tandis que le possesseur ou le détenteur a un pouvoir de fait, le propriétaire a un pouvoir de droit. En présence du propriétaire le possesseur ou le détenteur perd son droit. Le droit du propriétaire est donc définitif alors que le droit du possesseur n’est que droit précaire. Par exemple X peut emprunter son cyclomoteur à Y pour voyager. Arriver à destination, Y peut se comporter momentanément comme le « propriétaire » de l’engin. Ainsi, pourrait-il, la remettre à une autre personne pour ses courses, soit gratuitement, soit contre du numéraire. Même si l’on peut estimer que cela est illégal, Y peut tout de même se comporter en ce lieu-ci, comme s’il est X c'est-à-dire le véritable propriétaire du cyclomoteur, simplement du fait que ce dernier n’y est pas. Le possesseur se retrouve donc comme un quasi-propriétaire. Du reste dans ce sens, l’article 2279 du code civil dit qu’« en fait de meubles la possession vaut titre ». Ainsi, peut-il même faire croire aux gens en ce lieu que le cyclomoteur lui appartient et peu importe. Ce que le possesseur ne peut pas faire c’est de vendre la moto. De même à son retour, il est tenu de la restituer. Il ne peut pas retenir ou revendiquer le cyclomoteur comme étant le sien. Comme on peut le constater, en milieu rural, la détention ou la possession est assimilée à la propriété. C’est ce qui explique pour partie les problèmes terriens. Mais la possession peut facilement conduire à la propriété par l’occupation effective, l’abandon ou la renonciation du propriétaire à son bien, la prescription acquisitive. A ce niveau, la loi prévoit que toutes les actions tant réelles que personnelles sont prescrites dans un délai de trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter le titre (art. 2262 du code civil).

3 . La preuve

26. La propriété d’un bien doit se prouver. Dans ce cas l’écrit est la meilleure preuve : une quittance, un reçu, un engagement … En cas de litige, la personne dont le nom figure sur le document de propriété est considérée comme le véritable propriétaire car il est généralement difficile de prouver le contraire. C’est pour cette raison que le prête-nom est déconseillé. Par ex : X charger Y son ami d’acheter une parcelle pour lui en lui remettant la somme nécessaire et les documents qu’il faut. Mais en achetant la parcelle Y fait inscrire son nom sur les documents officiels de cession de la parcelle ainsi que les documents administratifs. Plus tard, si Y est de mauvaise foi et se dit propriétaire de la parcelle en question, X bien que propriétaire légitime peut perdre car en termes de preuve c’est Y qui est potentiellement propriétaire du fait des documents qui sont à son nom. Si X veut renverser la situation, il existe des voies mais incertaine car il lui faudra prouver que l’argent qui a servi aux transactions immobilières n’appartenait pas à Y. Et là c’est plus difficile. S’il réussi serait-il au plus dédommagé par Y.
2. Modes d’acquisition et de perte de la propriété :

La propriété s’acquiert :

  • par actes juridiques soit par un contrat soit par testament

  • par des faits juridiques soit par décès soit par la possession.

La propriété se perd par :

  • la disparition de la chose s’agissant de bien meuble ;

  • Par le non usage s’agissant de certain biens immeubles. Reste à savoir si la non exploitation d’une terre agricole fait perdre à son titulaire la propriété sur son terrain ? Tout dépend de l’origine de sa propriété. S’il a une pleine propriété en principe, on ne devrait pas retirer le terrain même s’il ne l’exploite pas, car la non exploitation n’est pas un motif de perte de la propriété. En revanche la question est discutable en milieu rural où la plupart du temps les individus se disent propriétaires de terres sans aucun document.


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