Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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4- Œuvrer à uniformiser les titres exigés pour l’occupation et l’exploitation des terres urbaines et rurales.
132. Si l’on continue à traiter très différemment le rural et l’urbain comme l’a fait la RAF en ses articles 51 et 52 l’on contribue implicitement à entretenir un conflit latent une instabilité juridique car très rapidement ce qui est rural devient urbain. Toutes les villes d’aujourd’hui ont été d’anciens villages et la loi doit en tenir compte. Pour une sécurité juridique l’on devrait harmoniser les solutions relevant de l’urbain et du rural tel que le prévoit le code civil en exigeant les mêmes titres de propriété ou de jouissance aux ruraux et aux urbains. Mais comme la loi vise une certaine justice sociale et que le milieu rural est plus défavorisé économiquement que le milieu urbain où sont concentrées les richesses la bonne solution aurait été d’instituer des conditions de délivrance des titres plus douces et moins onéreuses pour les paysans donc pour le milieu rural.
5- Créer une discrimination positive au profit du monde rural dans la délivrance des titres d’occupation et des titres fonciers
133. Il est préférable d’encourager et de guider les paysans à accepter la gestion classique ou moderne de leurs terres, consistant à recourir aux prescriptions légales en matière foncière dans l’occupation et l’exploitation de leurs terres aussi bien à des fin d’habitation que pour l’agriculture. Mais compte de la situation économique défavorable des ruraux une discrimination positive pouvait être faite à leur endroit en leur permettant d’acquérir les titres fonciers ou autres titres d’occupation de terres à moindres frais, à des prix dérisoires à défaut de les leurs délivrer gratuitement. Or la RAF a pris l’option inverse puisqu’elle exige en son article 51 à tous propriétaires et occupants de terrains urbains des titres de propriété ou de jouissance mais dispense à l’article 52 les ruraux d’avoir à produire les mêmes titres pour justifier leurs droits. L’on pourrait à priori penser que c’est une bonne option. Mais en réalité ça ne l’est pas puisque le paysan qui exploite ses terres à qui on a dit qu’il n’a pas à chercher un quelconque document administratif pour justifier sa « propriété » ou son « occupation » est à la merci de l’administration qui peut l’exproprier à tout moment même sans dédommagement mais également toute autre personne qui viendrait à obtenir un document administratif des lieux occupés car en cas de conflits le détenteur de document à une longueur d’avance que son protagoniste qui sans document. Peut être que sur ce point l’avant projet de loi viendrait combler cette défaillance puisqu’il prévoit en ses articles 25 à 42 des mécanismes plus souples au bénéfice des exploitants ruraux pour faire admettre ou reconnaître leur possession foncière sur une terre donnée, reste à savoir comment l’application se ferait.
6- Prendre des mesures permettant aux paysans de vivre dignement des fruits de leur travail
134. L’objectif d’atteinte d’une plus grande production agricole par la revalorisation de l’agriculture ne devrait donc pas prendre en compte seulement les agrégats quantitatifs mais devrait tenir compte d’un développement harmonieux à l’intérieur de ce secteur, mettant chaque paysan au centre de son propre développement. Pour ce faire, mieux vaut sauvegarder notre agriculture de subsistance et l’améliorer en quantité et en qualité de sorte à laisser chaque paysan exploiter lui-même ses terres que de chercher à tout prix à développer quantitativement l’agriculture par l’agrobusiness où le paysan devient à long terme employé agricole d’hommes d’affaires et d’aggraver ainsi le chômage en milieu rural. Le développement de l’agriculture au Burkina Faso ne peut se faire en ignorant nos réalités qui sont que les paysans sont de plus en plus pauvres donc désemparés et découragés de ne plus pouvoir survivre à partir de leurs productions car exploitées tout le long du processus de production par des commerçants d’intrants agricoles ( les vendeurs d’engrais) en amont et par des commerçants de produits agricoles sans scrupule (c'est-à-dire les acheteurs et revendeurs de céréales et autres produits agricoles) en aval (par exemple une tubercule moyenne d’igname est achetée au producteur des zones de l’ouest et du sud-ouest souvent entre 300 et 500 f mais revendu dans les zones du centre, centre nord entre 700 à 1000 f ou plus ). Il eut fallu pourtant permettre à chaque paysan d’exercer pour son compte le métier qu’il a choisi. Comme on le sait, la mondialisation et les réalités du commerce international prouvent que l’industrie ne peut réellement soutenir notre développement. C’est à l’agriculture qu’il revient d’impulser le développement. Or, ce développement agricole ne sera une réalité que si les paysans parviennent à être véritablement autonomes, que s’ils exploitent eux-mêmes et pour eux leurs terres sans être obligés de se faire embaucher par les grands exploitants, que si enfin l’agriculture leur permet de s’épanouir économiquement.
7- Mettre fin à la spéculation immobilière en milieu urbain en durcissant les conditions de cession de terrains nus et en fixant des prix planchers et plafonds dissuasifs pour ces ventes.

135. Pour y parvenir il faut que la loi soit respectée tout le long du processus et que les demandeurs malveillants et cupides soient décelés et sanctionnés quant il le faut et conformément aux textes. Dans ce domaine ce n’est pas un secret de dire que beaucoup de personnes faussement appelés des démarcheurs et autres intermédiaires sans formation et sans aucune déontologie pullulent les rues et contribuent à assombrir le domaine immobilier car uniquement guidées par la recherche effrénée du gain facile au détriment de toutes valeurs juridiques et morales. Ces soient disant démarcheurs sont à l’origine de l’inflation immobilière galopante, de la spéculation immobilière car dans nombres de situations et aux vues des informations recueillies, ils s’enrichissent dans les transactions immobilières plus que les légitimes propriétaires, revendeurs de leurs parcelles en cas de difficultés. Pour également mettre fin ou atténuer les effets de cette spéculation et inflation immobilière il est nécessaire qu’une politique de logements sociaux pratiquant des prix sociaux soit mise en œuvre de manière pérenne pour faire baisser la forte demande en terrains lotis et décourager ainsi les spéculateurs.
7 - Empêcher que la terre ne demeure un objet de commerce

136. Des mesures énergiques doivent être prises pour mettre fin à l’inflation immobilière et foncière ainsi qu’à la spéculation qui sont dues au fait que la terre est devenue l’une des ressources de commerce les plus convoitée. Aucune politique de sécurisation foncière ne peut aboutir si cette question n’est pas vite réglée. De nos jours, en milieu urbain notamment acquérir un terrain d’habitation aux conditions et coûts administratifs normaux est un véritable parcours de combattant au regard de l’inobservance scrupuleuse par l’administration et les demandeurs, des règles d’obtention de parcelles et des procédures de construction, d’immatriculation, de cession et de destruction des terrains, immeubles.
8 - Eduquer les paysans dans le sens de la formalisation des actes qu’ils posent en matière foncière
137. Les paysans doivent se rendre compte que les prescriptions légales en matières foncières qui les encouragent à avoir des titres de propriété ou de jouissance les protègent mieux que ne l’est la prise des mesures administratives les encourageants à demeurer dans le traditionnel. Cela signifie que contrairement à l’hostilité des paysans à l’application de la loi sur leur terres, une sensibilisation dans ce sens leur permettraient de se rendre compte en définitive qu’ils sont plus en sécurité en remplissant les conditions légales d’acquisition ou d’exploitation de la terre que de se fier à toutes initiatives de conformation aux coutumes qui les exposent à tout moment aux retraits et à des actes de spoliations. Du fait de la pauvreté les paysans ne sont pas en mesure d’honorer les frais de délivrance des titres de propriété et titres administratifs. Mais en pratiquant une discrimination positive à leur profit ils pourront acquérir les titres prévus de sorte à mieux sécuriser leur biens.
9 - Eviter les réformes législatives répétitives et non innovantes
138. Légiférer ad vitam ou chaque fois qu’il y a une petite difficulté n’est certainement pas la solution pour régler les problèmes fonciers et mettre fin à l’insécurité foncière. Si des réformes législatives ont été enregistrées en matière foncière et qu’il y a toujours des difficultés c’est que le nœud du problème est ailleurs que dans l’incomplétude ou la défaillance tout azimut des lois. Du reste, après examen, les lois successives portant Réorganisation agraires et foncière, l’on peut facilement se rendre compte que mêmes les deux premières lois agraires et foncières abrogées par la RAF actuelle n’étaient pas a priori mauvaise sur le plan textuel. Elles auraient pu alors connaître un meilleur sort si le contexte était différent, maîtrisé et leur application aussi dynamique que possible. Les difficultés foncières que connaissent le Burkina et la plupart des pays Ouest africain sont dues à des problèmes de choix, d’orientation, et d’application de ces lois. A tout moment de l’histoire du Burkina, il s’est toujours posé cette difficile et complexe question de savoir : si la gestion des terres doit obéir au droit classique ou aux coutumes? Sinon quelle sorte de combinaison faire, pour parvenir à une gestion dualiste mais harmonieuse des terres; où subsistent concomitamment des règles coutumières et des règles classiques dans la gestion de l’immobilier et du foncier ?
139. C’est la solution à cette question, et précisément la bonne qu’il faille chercher mais que les pays Ouest africain en général et Burkina en particulier peine à trouver. Cela est d’autant plus vrai que tous les pays voisins ont également enregistrés de multiples réformes agraires et foncières qui ont connu des résultats mitigés, les difficultés foncières étant encore présentes et latentes. Un pays comme le Sénégal a même adopté un code foncier regroupant une panoplie de lois dans le domaine foncier. Au Burkina la situation n’est guère meilleure. A chaque décennie sa loi foncière, c’est le constat que l’on fait des multiples modifications de la loi foncière. Cela montre à quel point le législateur est hésitant et dubitatif dans le domaine terrien.
140. Pour conclure et mettre fin au problème foncier, il est urgent que l’application des règles en matières foncières soit débarrassée de tout préjugé, de toute nostalgie, de tout conservatisme exacerbé et non innovant. L’évolution actuelle milite à une gestion uniforme des terres aussi bien en milieu urbain que rural. Aussi la loi, comme dans d’autres domaines tels l’excision et le trafic d’enfants, doit-elle être audacieuse pour booster, les mauvaises habitudes dans la gestion du foncier. L’omniprésence des coutumes, leur contenu variant et flou ne peut régler impartialement et durablement les problèmes fonciers. En cela l’histoire peut constituer un guide. Dans ce sens l’on peut rappeler que les pays occidentaux comme la France ont également connu ces moments d’hésitation dans un passé lointain. Mais les mauvaises expériences ont conduit à l’adoption du code civil en 1804 qui a instauré un régime foncier unique et uniforme ayant permis à n’en point douter à mettre fin aux conflits fonciers jadis récurrents et multiformes. C’est ce code napoléonien qui a du reste largement inspiré le législateur Burkinabé, voltaïque à l’époque, dans l’élaboration de son code civil qui est la copie quasiment conforme du premier. Ce code dont beaucoup de praticiens apprécient contient jusqu’à ce jour les fondements du foncier burkinabé. Avait-on alors besoin de vouloir innover en adoptant une RAF si cette loi spéciale n’est finalement pas si différente du code civil et si elle est davantage plus incomplète que le code civil ?

CONCLUSION GENERALE

141. Depuis plusieurs décennies, la plupart des pays africains connaissent une grande insécurité foncière. Cette insécurité foncière a été surtout mise sous le joug du colonisateur qui, aux dires de nombreux spécialistes et experts, auraient agi en méconnaissance des coutumes africaines ou locales, semant ainsi les germes de conflits qui allaient s’aggravés par la suite. D’aucuns ont reprochés et reprochent encore aux colons d’avoir voulu « européanisé » l’Afrique et sa culture, en transposant aux modes traditionnels et communautaires de gestion des terres, les modes d’exploitation occidentale basés sur l’immatriculation, la cadastration, la délimitation des terres comme biens d’appropriations privatives. La colonisation a donc semble t-il été pour beaucoup, le principal facteur déclencheur de l’insécurité foncière en Afrique. La genèse des problèmes et maux fonciers africains se situerait donc à la période coloniale.
142. For heureusement, la colonisation a pris fin depuis 1960, c'est-à-dire depuis plus de quatre décennies. Pour autant, force est de reconnaître que malgré ce départ lointain, les réformes domaniales, foncières et agraires, largement effectuées dans de nombreux pays africains, ont connu des échecs et n’ont pas permis d’atteindre les effets escomptés, pour booster l’insécurité foncière. Le constat est même très amer. Aujourd’hui, plus que jamais en Afrique, la terre divise plus qu’elle n’unit ses fils. Réservoir et grenier inépuisable de ressources et de richesses, la terre qui devrait procurer la suffisance économique et la satiété alimentaire à ses fils, est ironiquement, source de misère, de pauvreté puisque mal exploitée. Depuis 1960, l’Afrique continue de baigner dans la promiscuité alimentaire alors qu’elle détiendrait les meilleures réserves minières, fauniques et forestières au monde. Côté urbanisation, le constat, là aussi, est peu reluisant ; la très grande majorité du territoire est rural sans infrastructures de base.
143.Avec un certain recul, l’on peut alors s’interroger de savoir si cette théorie de cause à effet, consistant à lier insécurité foncière et pauvreté en Afrique à la colonisation, peut être soutenue sans la moindre retenue, quand on sait que la colonisation à pris fin ? Certes, l’Afrique est-elle victime d’une nouvelle forme de domination, économique et politique, mais, celle-ci saurait-elle, seule justifier les conflits fonciers meurtriers, les guerres et rebellions aux motifs voilés d’enrichissements personnels ? Il est incontestable que la colonisation a sa part de responsabilité34 dans la situation actuelle de l’Afrique, mais l’on doit se demander si elle un « vecteur » d’insécurité foncière et de conflits terriens ou un simple « catalyseur » qui n’a fait qu’enfoncer « le clou dans un abcès déjà béant.
144. Au demeurant, dans la société burkinabé, comme dans bien d’autres pays africains, de nos jours, le foncier rime encore avec mécontentements et conflits. L’insatisfaction des citoyens envers l’administration, les pouvoirs publics, centraux et déconcentrés à propos des décisions foncières est de plus en plus prononcée, aussi bien dans les villes que dans les campagnes. Les points de discordes sont nombreux et se résument aux difficultés qu’éprouvent la plupart des citoyens à avoir des logements décents à prix sociaux surtout en zone urbaine, à la précarité des paysans en milieu rural dans la sécurisation de leurs exploitations, aux agissements souvent confus de l’administration dans le domaine foncier, aggravés par le favoritisme, l’affairisme et corruption dans les opérations de lotissements et dans l’accès à la propriété. La ruée des plus nantis et autres fonctionnaires sur les terres agricoles rurales pour y implanter de grands vergers et s’arroger les meilleurs terres. Dans les villes, l’étroitesse des routes, le manque de canalisations adéquates, la mauvaise qualité des infrastructures publiques et communautaires, sont dénoncés et décriés. Le foncier traverse une ère de spéculation et d’inflation sans précédent, de sorte que l’on doit se demander si ce n’est pas là, des signes précurseurs d’une crise foncière, si la crise n’est pas déjà enclenchée. La paupérisation des paysans est de plus en plus perceptible, du fait des effets pervers de la crise économique mondiale, de l’institutionnalisation d’un commerce inéquitable de produits agricoles au détriment desdits paysans, où existe se pratique des prix lésionnaires à l’achat chez les producteurs et des grandes marges bénéficiaires à la revente des mêmes produits aux consommateurs.
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