Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








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2- Le rôle mitigé des structures de l’administration dans le domaine foncier
120. L’administration n’a pas de tout temps joué le rôle qui est normalement le sien dans le traitement des questions foncières comme les lotissements, les autorisations d’occupation d’espaces publics, les aménagements urbains et ruraux, l’encadrement des structures non étatiques oeuvrant dans le domaine foncier. Non pas que l’administration n’a pas les moyens de bien agir mais surtout que les intérêts individuels de ses représentants prennent souvent le pas sur l’intérêt général ou collectif, recherché. Le domaine foncier est pour ainsi dire envahit par l’affairisme et le trafic d’influence à tel enseigne que les structures administratives impliquées dans le foncier en l’occurrence les services domaniaux, cadastraux, municipaux ou centraux au lieu d’être des catalyseurs de la sécurisation foncière deviennent plutôt des vecteurs de l’insécurité foncière. Ce constat n’est pas nouveau car les problèmes de lotissements sont légion et certains ont vu l’implication des représentants de l’administration à un haut niveau de responsabilité.
3 - L’irrespect de la loi
121. Lorsqu’on examine les problèmes et conflits fonciers au Burkina l’on s’aperçoit incontestablement que l’une des principales causes de l’insécurité foncière sinon la plus déterminante est le non respect de la loi par les acteurs et sujets impliqués dans le foncier c'est-à-dire aussi bien par les représentants de l’administration que par les citoyens et les usagers. Du côté de l’administration et plus précisément les services des domaines, du cadastre, de la publicité foncière, les services de l’aménagement du territoire, les services municipaux cette inobservation de la loi se caractérise par le fait que dans les viabilisations des espaces, les attributions de parcelles, les délivrances d’autorisations administratives d’occupation d’espaces réservés de construction, les délivrances de titres fonciers et titres administratifs, dans les cessions de parcelles, dans les contrats de bail, dans l’enregistrement des droits immobiliers, ces structures chargées du foncier ne veillent pas toujours au respect scrupuleux des prescriptions légales. Pour preuve en l’état actuel, il est pratiquement impossible de connaître avec précision et sincérité la situation exacte d’un bien immobilier et de connaître tous les mouvements et opérations qui l’affectent ou le greffent parce que les registres sont mal tenus ou pas du tout tenus. Les fonds fonciers ne sont pas en général immatriculés ou s’ils le sont ce n’est que partiellement car les citoyens ne font plus des déclarations sincères de leurs biens. Cela est d’autant vrai quand on constate les doubles et multiples attribution d’une parcelle à plusieurs personnes. D’un autre côté les usagers, n’hésitent plus à contourner la loi pour acquérir les biens immobiliers ou fonciers aux moindres coûts, en minimisant les frais administratifs. Cette volonté affichée des citoyens à l’incivisme foncier découle de l’inaction de l’administration et du climat de suspicion permanente qui est en train de s’instaurer entre l’administration et les usagers. Les citoyens optent le plus souvent pour les raccourcis en dépassant pour des individus que de renflouer les caisses de l’état en respectant la loi. Les fraudes dans la sollicitation et l’attribution des parcelles, les sous évaluation des investissements pour minimiser les taxes et impôts fonciers, les négligences et erreurs volontaires pour aider telle ou telle personne moyennant rétribution sont la résultante de ce climat malsain.

II- Les causes spécifiques

En milieu urbain
1- Les problèmes de lotissements et le marchandisage des parcelles

122. La forte démographie, l’exode rural massif et perpétuel des campagnes vers les villes, exigent des solutions nouvelles et idoines pour contrer l’insécurité car la pression exercée actuellement sur les terres urbaines comme en témoignent les fortes demandes de parcelles, est exagérément forte par rapport aux ressources disponibles. Mais s’il en est ainsi c’est justement parce que les règles d’accès à la terre urbaines sont généralement inéquitables, biaisées par les mauvaises pratiques tels l’affairisme dans l’octroi des parcelles et la politisation du milieu foncier. C’est aussi parce que la terre n’est plus seulement un bien de subsistance et d’habitation mais un bien commercialisable. Elle est devenue une des « denrées » les plus lucratives du fait de l’inaction de l’administration des tolérances injustifiées mais également du fait de la cupidité de certains citoyens qui ont fait de la spéculation immobilière une profession.
2- L’absence d’une politique fiable de logement
123. Des efforts sont certainement fait dans le domaine foncier pour la satisfaction des besoins des usagers mais sont-ils suffisants par rapport à la physionomie actuelle des villes. En d’autres termes, les solutions jusque là apportées aux problèmes fonciers urbains sont-elles adaptées? La réponse à ces questions tend plutôt vers la négation car la politique de logement en vigueur n’a pas encore permis d’enrayer les maux ci-dessus citées notamment l’affairisme dans l’octroi des parcelles, la spéculation immobilières et de garantir des logements pour tous. L’important en milieu urbain pour l’Etat est certes d’accroître l’offre d’espaces vitaux et donc de mettre à la disposition des citoyens plus de parcelles loties, mais surtout de promouvoir les logements sociaux c’est à dire de construire beaucoup de logements clés à main pour le maximum de demandeurs au standings souhaités et à des prix sociaux qui ne devraient excédé les coûts d’investissements réels. Les bénéficiaires dans ce cas ne devraient remboursés à l’Etat mensuellement ou par paiement unique pour ceux qui en ont la possibilité, rien que les coûts réels des investissements faits sur les terrains.
En milieu rural
1- La persistance des pratiques coutumières au détriment de la loi

124.L’omniprésence des coutumes et leur pratique quasi généralisée dans le règlement des conflits fonciers, rend non seulement ces litiges plus complexes, mais davantage plus difficile au stade du règlement judiciaire en cas d’échec de la conciliation.
2- L’incohérence des structures locales oeuvrant dans le domaine du foncier

125. On ne constate pas une réelle synergie d’action entre les structures étatiques et civiles impliquées dans le foncier en milieu rural. Dans certaines zones il y a des projets oeuvrant dans le foncier et l’agriculture qui ont su montrer un savoir faire incontesté dans ces domaines. Malheureusement, non seulement chaque structure travaille de son côté et fait son bilan, mais en outre du fait des climats d’austérité entre les structures étatiques, les associations et projets impliquées dans le foncier il n’y a pas véritablement de cadre de concertation dynamique et franc permettant d’opérer des partages d’expériences, de fédérer les énergies et donc de concourir à endiguer le phénomène de l’insécurité foncière rurale et d’y promouvoir l’agriculture. S’il en est ainsi c’est parce que les avis des structures non étatiques ne sont pas toujours pris en compte par les structures administratives locales désigner par l’état pour régler au niveau local les problèmes et conflits fonciers mineurs. Comme on a pu le constater avec l’échec des comités villageois de gestion des terroirs CVGT qui n’avaient pas de statuts clairs avec des membres certes dotés de pouvoirs mais sans statuts véritables on le constate également avec les Conseils Villageois de Développement qui tout comme son devancier manque cruellement.
3- L’absence de zones pastorales clairement définies.
126. C’est la principale source de conflit entre éleveurs et agricultures. En l’état actuel il n’ y a pas une carte pastorale précise qui détermine et fait la scission nette entre zones agricoles et pastorales. Il convient tout de même de signaler à ce niveau que même si le pastoralisme et l’agriculture se pratiquaient de manière moderne, l’établissement d’une carte pastorale consensuelle serait certainement difficile à dresser, a fortiori en l’état actuel ou ses activités sont pratiquées de manière archaïque et sans professionnalisme. En outre, l’on ne saurait de manière étanche, dissocier l’agriculture et pastoralisme en en faisant des zones autonomes car les deux sont interdépendants : l’agriculture ne peut survivre sans le pastoralisme et vice versa ; les animaux également préfèrent plus, à défaut des produits agricoles, les résidus qui en sont issus en l’occurrence les tiges mortes ou vertes par rapport aux herbes à l’état naturel, peut être pour des raisons de différence en valeurs nutritives.
SECTION 4. PERSPECTIVES ET STRATEGIES DE SECURISTATION

FONCIERE

127. Pour véritablement parvenir à une bonne sécurisation foncière, il faut non seulement que les structures administratives en charge des questions foncières agissent de manière visible, mais il faut surtout que ces actions soient en conformité avec les principes fondamentaux de l’Etat de droit dont entre autres que tous les citoyens sont égaux en droit et tous sont acteurs et sujets au même titre. Dans le traitement des questions foncières par l’administration, aucune discrimination ne devrait être faite entre les citoyens selon qu’ils sont riches ou pauvres, grands ou petits, aveugles ou malvoyants. Pour y parvenir il faut :
1) Promouvoir et privilégier le règlement judiciaire dans les conflits fonciers

128. Très souvent on se rend compte mais que la conciliation et le règlement amiable diligentés et obtenus par des structures extrajudiciaires à l’occasion de conflits fonciers, produisent des effets éphémères. Au début, tout semble bien aller. Mais en général, les mêmes problèmes ressurgissent quelques temps après. Si le conflit avait perduré devant les instances de conciliation que sont, les chefs coutumiers ou chefs de terres, cas plus courants, ou de personnes ressources, et si ces instances ne sont pas parvenus à concilier les parties, il y a de fortes chances que le règlement judiciaire devienne plus compliqué. Il se pourrait même dans ce cas, que la partie qui allait triompher du procès, perde son droit d’exercer l’action judiciaire plus tard, pour des raisons de délais ou pour des compromis qu’elle avait naïvement acceptée. C’est pourquoi, est-il recommandé d’aller vers des structures ou des personnes averties des questions juridiques pour opérer une conciliation ou un règlement amiable car dans ce cas, en cas d’échec de la conciliation ou du règlement amiable, la partie qui en a pris l’initiative, peut plus facilement conserver tous ces droits pour gagner son procès lorsqu’elle saisira la justice. Au demeurant, il est souvent même préférable de saisir la justice dans la mesure où cela offre un double avantage. Non seulement, comme on l’a déjà dit, tout organe judiciaire saisit d’un litige peut et doit également préalablement tenter la conciliation et le règlement amiable; mais surtout qu’en cas d’échec de la conciliation la partie insatisfaite garde ses chances d’agir au contentieux devant la même juridiction.
2) Empêcher les occupations intempestives de terrains, de terres agricoles ou non aménagées, ainsi que des espaces libres urbains et ruraux 
129. Il importe de relever que les terres et les ressources naturelles au Burkina Faso font l’objet d’une surexploitation et d’une occupation anarchique. Une bonne rigueur doit être instaurée par toutes les structures impliquées dans la gestion du foncier tels les services des domaines, du cadastre, de l’urbanisme, les services municipaux et locaux, pour veiller à empêcher les occupations anarchiques des terres, sources de conflits et d’insécurité foncière. En ville, les terrains non lotis doivent faire l’objet d’une attention particulière. Leur prolifération incontrôlée est à la base des problèmes de terrains urbains, de l’inflation et de la spéculation immobilière et foncière. Or, l’article 39 de la RAF a clairement prévu en ses alinéas 2 et 3 que «les terres urbaines non encore aménagées ou terres suburbaines ne peuvent être occupées qu’à titre exceptionnel et sur autorisation de l’administration. Toute occupation sans titre est interdite et le déguerpissement ne donne lieu ni à recasement ni à indemnisation». Dans la pratique cependant l’on peut affirmer que ces prescriptions sont loin d’être respectées car sur le terrain, les services domaniaux communaux ou d’arrondissement par laxisme ou inaction laissent pousser à souhait les zones non loties dans les grandes villes comme Ouagadougou et Bobo-Dioulasso à tel enseigne que les conflits y sont permanents. Et lorsque les gens ont fini de s’installer dans ces zones interdites d’occupation leur déguerpissement devient impérieux à long terme de sorte qu’ils obligent implicitement l’administration à régulariser leur situation en viabilisant ces nouveaux espaces. L’on comprend alors pourquoi ces villes s’étendent de manière incontrôlée. En milieu rural, l’on doit aussi veiller à règlementer sinon empêcher les plantations anarchiques et incontrôlées d’arbres c'est-à-dire les vergers. De même, convient-il de prendre des mesures efficaces, susceptibles d’empêcher les spoliations des terres des paysans par les plus riches au motif d’une politique de modernisation de l’agriculture plus connu sous l’appellation « agrobusiness ».
3) Moderniser et mécaniser l’agriculture de subsistance au détriment de l’agro business

130. Contrairement à ce que pensent certains, l’agriculture de subsistance a sa place et son rôle à jouer au plan socio-économique même dans un schémas de politique de grande production. Seulement cette agriculture traditionnelle doit être modernisée et les capacités des paysans renforcées par des formations périodiques et une bonne dose d’informations justes qui ne soient guidées par des intérêts politiques et politistes. Ces informations doivent être orientées vers l’intérêt des paysans et appuyer par des démonstrations scientifiques convaincantes, montrant les avantages mais aussi les inconvénients de telle ou telle option scientifique. Est-il nécessaire d’informer et de guider clairement les paysans à choisir entre les produits biologiques et les Organismes Génétiquement Modifiés en abrégé OGM, entre les cultures de rentes, les cultures vivrières et la culture de coton. Dans l’exemple de la culture du coton, les techniciens devraient plutôt expliquer aux paysans les conséquences, à court, moyen et long terme du choix qu’ils opèrent entre le coton transgénique et le coton biologique ou traditionnel. Malheureusement l’on se compte que très souvent ce sont les retombées économiques qui sont vantées et mis au devant par ces techniciens dans les sensibilisations et les formations des paysans pour d’une certaine manière les contraindre implicitement à ne choisir que les cultures les plus rentables au détriment des inconvénients à long terme pour ces paysans et la tenure des sols. Il n’est pas rare dans ce cas de voir des zones inappropriées s’adonner aux cultures de coton qu’aux cultures vivrières simplement du fait que ces paysans ont été mal conseillés ou dirigés à dessein vers cette culture.
131. Il est clair que les mauvaises pratiques culturales des paysans telle l’agriculture extensive qui s’est révélée destructrice des terres et de la flore devrait cédée la place à une agriculture intensive, mécanisée au besoin. Mais ces changements peuvent être intégrés dans le quotidien des paysans pour améliorer leur production, sans qu’il ne soit besoin de moyens colossaux, de très grandes superficies pour y parvenir comme l’exigerait l’agrobusiness. L‘agrobusiness permet incontestablement d’augmenter les productions mais l’on a aussi besoin de l’agriculture de subsistance pour occuper les paysans les plus faibles car c’est aussi leur métier ; le métier qu’ils ont choisi et dans lequel ils tirent leurs moyens de survie. Vouloir généraliser l’agrobusiness, conduirait à mettre ces paysans dans le chômage et donc à augmenter leur pauvreté  car la seule option qui leur resterait en tant qu’exploitants agricoles non diplômés et illettrés en majorité, serait de se faire embaucher par les plus grands producteurs en l’occurrence les « agrobusiness men ».
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