Projet d’ordonnance visant la régionalisation du bail – a-488/1 – 2016/2017








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Projet d’ordonnance visant la régionalisation du bail – A-488/1 – 2016/2017

Proposition d’amendement n°1 : obligation de proposer un loyer raisonnable

Il est proposé d’amender l’article 13 du projet d’ordonnance en y insérant un nouveau §6 rédigé comme suit :

Texte :

§6. A l’article 3 du Code est inséré un alinéa 2 rédigé comme suit : « Lorsque le bien est loué conformément au titre XI, le droit au logement décent implique un loyer raisonnable eu égard aux caractéristiques du bien loué. »

Justification

Cet amendement vise à créer une obligation pour le bailleur de proposer un loyer raisonnable au preneur eu égard aux caractéristiques du bien loué.

La détermination du loyer est actuellement laissée à l’entière discrétion du bailleur. Il en ressort que, pour fixer le loyer, celui-ci se base essentiellement sur la loi de l’offre et la demande ainsi que sur l’investissement réalisé par lui.

Néanmoins, la concrétisation du droit à un logement décent tel que prévu actuellement à l’article 3, c’est-à-dire également financièrement abordable, nécessite que d’autres critères soient pris en compte pour la détermination d’un loyer raisonnable. En effet, les liens entre les marchés acquisitifs et locatifs sont prégnants, la hausse des prix dans l’un entrainant une hausse des prix dans l’autre et inversement.

Nous considérons que l’accès à la propriété est gage d’une sécurité d’existence pour celui qui y a accès et qu’il s’agit d’un moyen pour concrétiser le droit au logement. A côté du propriétaire occupant, la perspective du propriétaire bailleur vise à sécuriser et rentabiliser un investissement financier. Le profil des bailleurs peut très fortement varier. Néanmoins, le point commun de tous bailleurs est qu’ils peuvent tous participer à concrétiser l’accès au droit à un logement.

Dans cet exercice, ils ont donc leur part de responsabilité quant au fait que cet accès soit abordable financièrement aux candidats locataires. Tout comme l’investissement réalisé pour l’achat de l’immeuble ne peut être le seul critère pour déterminer le loyer, les revenus du locataire ne peuvent pas non plus l’être, le bailleur n’étant pas maitre de l’état de fortune des candidats qui se présentent.

Dès lors, sans remettre en cause la liberté contractuelle des parties, il parait indispensable de préciser que le loyer proposé doit être fonction des caractéristiques du bien, éléments dont le bailleur a par contre la maitrise. Le Gouvernement a déjà balisé a minima par l’article 4 et ses arrêtés d’exécution les caractéristiques de salubrité, de sécurité et d’équipement que devaient impérativement remplir un bien pour avoir le droit d’être loué. Selon l’obligation imposée ici, le loyer proposé doit de plus être objectivable en fonction de caractéristiques plus larges ou non reprises au sein de l’article 4 ou de ses arrêtés d’exécution telles que notamment la superficie habitable du logement, le nombre de pièces habitables ou le niveau de performance énergétique.

Cette obligation vaut pour tous les baux d’habitation, qu’ils soient de résidence principale ou de droit commun, « sans préjudice du titre IV et des compétences des organismes qui y sont visés » comme le souligne l’article 215.

L’introduction de cette obligation vise à limiter la problématique des loyers abusifs que l’on constate pour des logements peu qualitatifs. Ce constat est soulevé régulièrement au travers des Observatoires des loyers. Selon cet Observatoire, il serait fréquent que des logements de mauvaise qualité soient loués plus chers que des logements de même localisation et gabarit mais de qualité supérieure. Non seulement, le secteur du logement modeste concentre la majorité de la demande pour les locataires aux revenus les plus faibles mais il s’agit également du secteur présentant le moins d’investissements en termes de rénovation. Ainsi, afin d’éviter les effets d’aubaine dans le chef des bailleurs tout en préservant la soutenabilité budgétaires des politiques sociales (allocation-loyer, interventions des CPAS, etc.), il y a lieu d’inciter au fait que les loyers demandés, principalement dans le secteur privé, soient raisonnables.

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Proposition d’amendement n°2 : grille des loyers précisée

Il est proposé d’amender l’article 12 du projet d’ordonnance.

A l’article 225 alinéa 2 du projet, après les mots « critères internes et externes au logement » sont insérés les mots suivants :

Texte :

« tels que sa localisation, son état, sa superficie habitable ou le nombre de pièces existantes. Le Gouvernement peut également prévoir que les loyers qui ressortent de cette grille soient majorés ou minorés en fonction d’autres critères comme la présence d’éléments de confort ou d’inconfort particulier. Elle est aisément accessible au public. »

Justification

Cet amendement vise à cadrer et préciser davantage l’habilitation laissée au Gouvernement dans la création d’une grille indicative de référence des loyers. Il insiste également sur l’importance de la mise à disposition d’une information de qualité pour le public afin d’éviter qu’elle ne soit mal comprise. En effet, autant l’utilisation de cette grille peut et doit être simple, autant sa construction peut être complexe selon les données disponibles et les critères utilisés.

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Proposition d’amendement n°3 : commission paritaire locative

Il est proposé d’amender l’article 12 du projet d’ordonnance. A l’article 233 en projet, est inséré un nouvel §3 rédigé comme suit :

Texte :

« §3. Le Gouvernement peut créer un organisme chargé de remettre un avis quant au caractère raisonnable du loyer demandé conformément à l’article 3, alinéa 2. En cas de litige portant sur le loyer, les parties au contrat de bail ainsi que le juge pourront solliciter l’avis de l’organisme désigné par le Gouvernement selon des modalités définies par lui.

Le cas échéant, le Gouvernement détermine la composition de cet organisme, ses missions et moyens d’action, ses modalités d’organisation, son financement ainsi que la portée de ses avis. »

Justification

Cet amendement vise à habiliter le Gouvernement à créer une instance capable de donner un avis éclairé sur la hauteur des loyers demandés par un bailleur compte tenu de l’obligation qui repose sur ce dernier de demander un loyer raisonnable eu égard aux caractéristiques du logement loué.

Un consensus relativement large semble en effet se dessiner au sein de la société civile quant à la création d’une commission paritaire locative. Néanmoins, au sein de ce consensus associatif persistent de nombreuses questions et incertitudes. Celles-ci visent par exemple la forme que prendrait cette commission, son financement, ses relations avec les acteurs des autres modes de résolution des conflits (décision judiciaire, arbitrage, médiation, conciliation) ou encore la portée de ses avis par rapport à ces derniers. Il n’y a même pas de certitudes quant à la réelle volonté des représentants des bailleurs et des locataires d’y participer, ce qui, pour une commission paritaire est logiquement primordial.

Cette situation explique le fait de laisser une possibilité au Gouvernement et non une obligation. Cela n’aurait en effet pas de sens de créer une obligation dans ce contexte d’incertitudes trop importantes. Néanmoins, le Gouvernement est obligé de réaliser une étude pour évaluer la pertinence de pareille instance. Si celle-ci ressort effectivement de l’étude, l’amendement précise l’habilitation et la mission donnée au Gouvernement dans la mise en place de celle-ci.

Le fait d’insérer cette habilitation au sein du chapitre relatif à tous les baux d’habitation (de droit commun comme de résidence principale) est cohérent par rapport à l’obligation pour le bailleur d’exiger un loyer raisonnable compte tenu des caractéristiques du bien loué qui a été insérée à l’article 3 du Code. Cette obligation s’étend elle aussi, assez logiquement, à tous les baux.

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