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La loi ALUR parue au journal Officiel le 26 mars dernier impose de nouvelles règles dans les rapports entre bailleur et locataire.
Les dispositions sont applicables aux baux signés ou renouvelés à compter du 27 mars 2014. Toutefois, par exception certaines dispositions sont applicables également aux baux en cours.
Belvia immobilier a donc adapté ses procédures internes et sa base documentaire (contrat de location, courriers d’information…) à ces nouvelles dispositions.
Ce qui change pour l’ensemble des baux, y compris ceux en cours au 27 mars 2014
Les actions dérivant d’un contrat de location sont désormais prescrites par trois ans (et non plus cinq) ; l’action en révision de loyer est prescrite un an après la date convenue dans le contrat pour réviser ledit loyer
Travaux propriétaires en cours de bail
❶ Le locataire a pour obligation de permettre l’accès au logement en cas de travaux
❷ Les travaux engagés dans le logement ne pourront excéder une durée de 21 jours (40 jours avant parution de la loi ALUR) : le cas échéant, le prix du bail pourra être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé
❶ Les pièces justificatives du décompte par nature de charges et par mode de répartition doivent être tenues à disposition des locataires pendant 6 mois à compter de l’envoi dudit décompte (1 mois avant parution de la loi ALUR)
❷ Lorsque la régularisation de charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s’il en fait la demande.
La période de suspension des expulsions locatives démarre le 1er novembre pour s’achever le 31 mars.
Assurance Multi Risque Habitation
Possibilité pour le bailleur de souscrire pour le compte de son locataire l’assurance MRH en casa de commandement demeuré infructueux
Ce qui change pour les baux signés ou renouvelés à compter du 27 mars 2014
Nouvelles mentions du bail
Doivent désormais être mentionnés sur le bail :
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Montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire
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Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
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Suppression de la clause pénale la suppression de la clause pénale n’interdit pas la refacturation au locataire des frais réels en cas de rejet de prélèvement ou de chèque impayé
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Nouvelle disposition sur les honoraires de location
Les honoraires de location doivent désormais être distingués selon trois catégories :
❶ Rémunération du mandataire pour la mise en location d’un logement : à charge exclusive du bailleur
❷ Honoraires pour visite du preneur, constitution du dossier et rédaction du bail : partagés entre bailleur et preneur à la condition que la part preneur soit inférieure ou égale à celle du bailleur
❸ Honoraires pour réalisation de l’état des lieux entrant : partagés entre bailleur et preneur à la condition que la part preneur soit inférieure ou égale à celle du bailleur
Nouvelle disposition en cas de cautionnement ou de colocation
En cas de cautionnement du locataire, l’acte de cautionnement doit identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
La clause de solidarité est modifiée pour les cautionnaires et/ou colocataires : la solidarité du colocataire sortant et le cas échéant de son cautionnaire s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Trois nouveaux motifs de préavis réduit à un mois sont introduits par la loi ALUR :
❶ Locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie d’un changement de domicile
❷ Locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article 351-2 du code de la construction et de l’habitation
❸ Locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé
Le locataire devra désormais préciser et justifier le motif invoqué pour le bénéfice du préavis réduit au moment de l’envoi de sa lettre de congé.
❶ Congé pour reprise : le bailleur doit mentionner à peine de nullité le lien existant avec le bénéficiaire de la reprise
❷ Reprise pour habiter : le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise
❸ Sanction d’un congé pour vente ou reprise frauduleux : amende maximale de 6000€ pour une personne physique et 30000 € pour une personne morale
Etat des lieux d’entrée et de sortie
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement
❶ Délai de restitution du dépôt de garantie : deux mois d’une manière générale et un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie. En cas de défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie
à devoir sera majoré d’une somme équivalente à 10% du loyer HC pour chaque période mensuelle commencée en retard.
❷ Retenue de provisions : le bailleur pourra conserver une provision ne pouvant excéder 20% du dépôt de garantie (contre 25% avant parution de la loi ALUR).
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