C'est également et d'année en année, les données statistiques sont plus nombreuses et s'affinent








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LES REVENDICATIONS DU SNPC

EN MATIERE DE COPROPRIETE


L'ETAT DES LIEUX

Le monde de la copropriété en Belgique ne se limite pas à quelques dispositions dans le Code civil et uniquement à des questions d'ordre juridique.
C'est également et d'année en année, les données statistiques sont plus nombreuses et s'affinent :
- 182.759 immeubles (Statistique cadastrale du parc de bâtiments – année de référence 2015)

qui se répartissent comme suit :
- Flandre 115.716

- Bruxelles 33.671

- Wallonie 33.372
- cela représente, toujours pour la Belgique, 1.295.288 logements dont 757.602 en Flandre, 304.520 à Bruxelles et 233.166 en Wallonie.
- pour la Wallonie, les appartement représentent 13,6 % du parc de logements alors que pour la Belgique, il est de 23,9% et pour la Flandre de 24,1%.
En Wallonie, le pourcentage d'appartements a augmenté de 3% entre 2003 et 2004 et si entre 2003 et 2004, le nombre de maisons a augmenté de 8.674 unités, celui des appartements a été de 3.755 unités. Entre 2013 et 2014, les augmentations respectives sont de 7.584 et de 8.246 unités.
Il y a manifestement une proportion croissante des appartements au sein du parc de logements et cela se traduit par des variations annuelles de 3 à 4% à partir de 2007 en Région wallonne.
L'année 2014 est la première année depuis 2001 (première année pour laquelle le Centre d'Etude pour l'Habitat Durable dispose de données concernant le parc de logements wallon) où l'augmentation du nombre d'appartements est supérieure à l'augmentation du nombre de maisons en Wallonie. C'est dans le Brabant wallon que l'on rencontre la plus forte proportion d'augmentation d'appartements.
Au niveau des différentes provinces wallonnes, la proportion des appartements est la suivante en regard du nombre total de logements : Brabant wallon (20%), Liège (15,5%), Namur (12,3%), HAINAUT (11,4 %) et Luxembourg (9%).
Et au niveau du parc d'appartements, entre les différentes provinces wallonnes, la répartition est la suivante : Brabant wallon (16%), Liège (35%), Namur (12%), Hainaut (31%) et Luxembourg (6%).
Selon la dernière étude Eurostat, en 2014, 77,6% de la population belge vivaient dans des maisons et 22 % (près de 2.500.000 personnes) dans des appartements. La moyenne européenne s’établissant à 59,3% pour les maisons et 40% pour les appartements.
Si les la population wallonne et la population flamande habitent majoritairement dans des maisons avec respectivement 77,6% et 82,5%, en Région de Bruxelles-Capitale elle habite majoritairement dans des appartements avec 74,7%.
Pour les personnes concernées, cela intéresse :
- leur patrimoine

- pour nombre d'entre elles, leur logement

- mais aussi leur pouvoir d’achat en regard des charges courantes et travaux.
Si en Belgique à l’heure actuelle, il n’y a pas de problèmes graves, avec et dans les copropriétés, en France par contre, la situation est devenue catastrophique au point que début 2012 est sorti un rapport « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » qui conclut en l’indispensable nécessité de faire de la copropriété une priorité de la politique du logement.
Mais tant en France qu'en Belgique, nous assistons à un important phénomène de paupérisation dans un certain nombre de copropriétés avec pour conséquence que nombre de copropriétaires ne savent plus faire face aux dépenses de rénovation souvent lourdes aux dits immeubles qui ont pris de l’âge quant il ne s’agit pas tout simplement des charges courantes.
Ce sont ce que l'on appelle aujourd'hui des copropriétés en difficultés.
Mieux vaut prévenir que guérir, dès à présent prendre en compte ce phénomène et par différentes mesures anticiper les choses.
Dans un passé récent deux choses ont déjà été faites :


  • une nouvelle loi sur la copropriété de manière à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires. C'est la loi de 2010 mais à laquelle différentes améliorations peuvent et doivent être apportées.


Il faut un cadre juridique qui d'une part prenne en compte l'évolution sociétale des copropriétés et d'autre part qui permette d'assurer leur équilibre financier et de veiller à la bonne conservation du bâti.


  • un nouveau statut pour les syndics professionnels principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire et fonctionnement des organes disciplinaires. C'est la loi du 11 février 2013 mais malheureusement les objectifs poursuivis sont loin d'être atteints notamment en termes de protection de ces consommateurs que sont les propriétaires et les copropriétaires. Il faut remettre le travail sur le métier.


Une optimisation de la gestion des copropriétés est indispensable pour avoir un bâti bien entretenu mais aussi pour limiter les charges des copropriétaires et préserver leur pouvoir d’achat .

Et de noter que dans son programme de gouvernement, l'actuelle majorité fédérale a retenu un passage relatif à la copropriété et qui précise :
"qu'il assurera un suivi tout particulier  en ce qui concerne  la gestion des copropriétés et des coûts y relatifs. A cet effet, il analysera les conséquences des récentes modifications légales, les amendera ou les complètera, en concertation avec les différents acteurs du secteur".
Dans la perspective des discussions à intervenir, le SNPC a souhaité rédiger le présent cahier de revendications.

LA COPROPRIETE EST TOUJOURS DE COMPETENCE FEDERALE
UN MANQUE DE COHERENCE POUR LES POLITIQUES DU LOGEMENT ET DU DEVELOPPEMENT DURABLE


Dans le cadre des dernières réformes institutionnelles, le logement privé (loi sur les baux) a été régionalisé. Le logement, et ce sous tous ses aspects aujourd'hui, relève de la compétence normative des Régions.
Dans un tel contexte mais aussi dans un souci de cohérence au niveau des politiques du logement et du développement durable ne fallait-il pas aussi régionaliser la loi sur la copropriété ? Tel n'a pas été le cas et la question reste posée.
Demain, la législation sur la copropriété doit pouvoir être en adéquation avec les orientations et priorités que les Régions voudront donner à leur politique du logement voire même dans d'autres secteurs comme celui du développement durable et des économies d'énergie.
L'enjeu en est même, disons le, sociétal et il doit devenir une priorité des politiques du logement.
La présente approche trouve son origine dans ce phénomène qui se développe en France depuis la fin des années 80 et le début des années 90 et qui a débouché au début de l' année 2012 sur le dépôt d'un important rapport par l'Anah (Agence Nationale pour l'Habitat) sur le thème “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l'habitat”.
En France selon Filocam (fichier des logements par communes), on dénombre 565.000 copropriétés représentant 6,2 millions de logements soit un quart de l'ensemble des résidences principales. Entre 2002 et 2006 le nombre de logements en copropriété s’est accru de 700.000 unités.
Des études réalisées récemment, 19% de ces copropriétés sont “à surveiller” soit 1,2 millions de logements en copropriétés “potentiellement fragiles” (dont 1 million de résidences principales).
Il est même question dans le rapport de l’Anah de copropriétés « en coma dépassé » et pour lesquelles ont voit mal ce qui pourrait être encore fait…… !!!
Les principaux problèmes rencontrés (varient en fonction de l'âge des immeubles) sont les suivants :


  • fin de cyle technique entraînant des besoins de réinvestissements conséquents et pour améliorer la performance énergétique

  • au niveau urbain, certaines copropriétés souffrent de l'enclavement et de la déqualification des sites où elles sont implantées

  • difficultés juridiques et organisationnelles entraînant des situations complexes et des frais élevés

  • sur le plan social, ces copropriétés sont marquées par le départ des propriétaires de classes moyennes et des propriétaires “d'origine”, remplacés par des accédants modestes, qui risquent de ne pas pouvoir faire face aux charges et aux travaux et par des locataires pauvres


Conséquences de cela, l' incapacité de ces immeubles à se gérer, à faire face à leurs charges courantes, à faire les travaux de rénovations voulus etc...ils deviennnent de véritables chancres urbains avec une paupérisation de leur population devenant des ghettos.
Les pouvoirs publics ne pouvaient rester insensibles à cette évolution. C'est pourquoi, entre 2006 et 2010, l'Anah en partenariat avec les pouvoirs locaux est intervenue à concurrence de près de 500 millions d'euros (subventions travaux) pour venir en aide à près de 1.100 copropriétés en difficultés représentant 60.000 logements !!! En 2011 se sont 87 millions d’euros qui ont été consacrés à cette politique et pour les années à venir les budgets annuels devraient avoisiner les 70 millions d’euros/an.
Et ne nous leurrons pas si aujourd'hui par chance les problèmes de ce type ne sont pas légion en Belgique, ils existent bel et bien et citons à titre exemplatif :
Demain si des interventions doivent être faites, ce sera au niveau et par les Régions dans le cadre de leur politique du logement. Et les problèmes potentiellement rencontrables sont les mêmes.
La loi sur la copropriété doit (devra) dès lors faire imanquablement l'objet d'adaptations, de compléments et qui sait, variés et variables suivant les Régions même si on peut subodorrer des mesures identiques comme par exemple de prévoir l'existence d'un fonds travaux (réserve) obligatoire financé, par exemple, à concurrence d'un certain pourcentage des dépenses courantes.
Mais il n'y a pas que la politique du logement qui est concernée. Il y a aussi le développement durable et les économiques d'énergie, compétences également régionales.
La Région de Bruxelles Capitale ne s'y est pas trompée et son plan régional Air, Climat et Energie précise au niveau de son action 30. Renforcer le soutien aux copropriétaires pour améliorer l'efficacité énergétiques de leurs immeubles .
En France, Le Grenelle II de l’Environnement s’en est préoccupé au travers de différentes mesures votées en 2010 par le Parlement français. Objectif poursuivi au niveau des copropriétés : réduction des consommations d’énergie de 38 % à l’horizon 2020 et d’au moins 70 % à l’horizon 2050.
C’est ainsi que pour 2016, les copropriétés avec chauffage collectif ou de refroidissement de plus de 50 lots devront, après audit, se prononcer soit sur un plan pluriannuel de travaux d’amélioration énergétique, soit sur un Contrat de Performance Energétique (CPE).
LES REVENDICATIONS DU SNPC

Nous reproduisons ci-après le résumé des revendications du SNPC en matière de copropriété. Pour prendre connaissance du texte complet n'hésitez pas à consulter notre site net (document téléchargable) ou encore d'en demander une exemplaire papier à l'adresse suivante yolande.roekeloos@snpc-nems.be

1) Un réelle prise en compte par les pouvoirs publics des aspects sociaux et logement de la copropriété et leur implication dans leur devenir
illustration avec la page de couverture de la brochure de la Fondation Roi Baudouin

- une réelle prise en compte par les pouvoirs publics des aspects sociaux et logement de la copropriété

- un cadastre par commune des copropriétés et une évaluation de leur situation individuelle sur base de critères à définir

- l'arrêt de plans d'actions pour lesquels le SNPC met à disposition son expertise.

- le développement d'action d'information des candidats copropriétaires

2) Veiller à la mise en concordance des statuts des copropriétés

Le SNPC demande que différentes mesures soient prises pour faciliter la mise en concordance des statuts de copropriété et pour en limiter le coût. Et de suggérer notamment
- que soit retenu un droit fixe réduit pour la transcription des statuts ainsi coordonnés.
-que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser que les statuts comprennent :


  1. l’acte de base (art 577-4 §1er) : description des parties communes et des parties privatives ;

  2. le règlement de copropriété : description des spécificités propres à l’immeuble (servitudes) (art 577-4 ^1er, 1° et 2°), mais pas les 3°, 4° et 5° de cet article.

  3. un règlement d’ordre intérieur facultatif


- l'affectation du produit de la vente de parties communes au fonds de réserve
- supprimer toute ambiguïté quant au fait que la transcription de la mise en concordance des statuts doit se faire uniquement en marge du n° d'entreprise de l' association des copropriétaires
3) Le financement des copropriétés et leur équilibre financier

- que chaque année, en annexe à la convocation pour l'assemblée générale, outre les comptes annuels et budgets, le syndic prévoie un rapport de gestion permettant aux copropriétaires de disposer d'un document de synthèse sur l'état de leur résidence et ce sous différents aspects comptables, financiers et techniques

- que la loi sur la copropriété soit complétée pour prévoir l'obligation pour les copropriétés d'avoir un fond de réserve et de prévoir aussi les modalités minimales de financement de ce dernier (% des dépenses courantes ou % de la valeur de l'immeuble étant une forme d'amortissement).
- que soit instauré pour les copropriétés un privilège spécifique comme il en existe un en France et qui ne pose aucun problème en regard par exemple des créanciers hypothécaires.
- que dans les copropriétés, les usufruitiers et nue propriétaires soient solidairement responsables des charges dues et quelque soient les modalités retenues entre eux.
- que les pouvoirs publics interviennent auprès du monde bancaire pour qu'il appréhende beaucoup plus positivement les prêts aux copropriétés.
- que l'Etat fédéral et les Régions réfléchissent ensemble à l'adoption d'une enveloppe financière (prêts, subsides, primes) pour venir en aide aux copropriétés en difficultés.


4) Faciliter les travaux en copropriété pour maintenir le patrimoine des copropriétaires et la qualité du bâti
illustration avec la page de couverture de la brochure SNPC-ELECTRABEL sur les travaux en copropriété
- que la majorité pour décider des travaux soit ramenée à 60%
- que tous les trois ans (ou autre périodicité à retenir) le syndic doive présenter à l'Assemblée générale un plan triennal de travaux à effectuer

5) Adoption d'une procédure spécifique pour prendre en mains la gestion des copropriétés en difficultés et mettre en œuvre leur redressement
Le SNPC demande, dans la perspective, et il en est convaincu, de la multiplication dans les prochaines années des situations de copropriétés en difficultés :
- la mise en place d’un mécanisme d’administration provisoire comme en France (voir annexe 1 ) avec des pouvoirs étendus permettant au mandataire de justice ainsi désigné de se substituer à l'Assemblée générale pour prendre les mesures qui s'imposent sous le contrôle du Juge de Paix.
6) Une procédure spécifique pour régler rapidement les contentieux dans les copropriétés
- que le Code judiciaire soit complété par une procédure permettant de régler rapidement les contentieux de copropriété ou encore le développement mais de manière plus spécifique à la copropriété de la médiation ou du droit collaboratif.
7) Surveillance de l’évolution du dossier de la mise à niveau des ascenseurs et faciliter la mise en concurrence des ascensoristes

- aux autorités compétentes de rester vigilantes sur ce dossier pour éviter que par leur lobbying les ascensoristes ne réimposent leurs vues en matière de mise à niveau des ascenseurs avec des coûts hors de proportion en regard de l'objectif de sécurisation poursuivi.
- d'une manière ou d'une autre limiter la durée des contrats d'entretien des ascenseurs dans les copropriétés à un an maximum.

8) Reconnaître les copropriétés comme des consommateurs ou à tout le moins leur étendre certaines mesures de protections bénéficiant aux consommateurs et lutter contre le commissionnement illégal de certains syndics

- que les copropriétés soient reconnues comme des consommateurs à part entière ou à tout le moins que certaines mesures de protection des consommateurs leur soient étendues
- que tant l'Inspection économique que l'Autorité belge de la concurrence mènent des actions de contrôle pour mettre fin au commissionnement illégal d'un certain nombre de syndics et permettre ainsi le plein jeu de la concurrence entre fournisseurs de copropriétés

9) Soumettre les parcs résidentiels à la loi de 2010 sur la copropriété

Le SNPC demande que :
L’article 577-3 C.C. soit modifié de la façon suivante :
« Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2 §9, et les règles de la présente section sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ou susceptibles d’être bâtis (termes à ajouter) dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s’y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires soient d’accord sur cette dérogation ».
10) La gestion des copropriétés, meilleur encadrement des syndics et protection de ces consommateurs que sont les copropriétaires

- imposer à l'IPI la mise en place un service de contrôle et de dépistage des syndics et de prendre des mesures d'information et de prévention
- imposer à l'IPI de souscrire une couverture collective indélicatesse (assurance comme pour les avocats ou formule d'assurance ou de fonds comme pour les notaires)
- au niveau du suivi disciplinaire de l'IPI, remplacement des Assesseurs juridiques et composition renouvelleée des chambres disciplinaires.

11) Mettre en place un contrôle des comptes des sociétés de syndics par des réviseurs d'entreprises

- adoption de la proposition de loi redéposée récemment à la Chambre par le Groupe PS dans les meilleurs délais

12) Clarifier la rémunération des syndics (forfait de base et prestations particulières)

que par analogie à ce qui existe en France, il soit procéder de même et une liste limitative des prestations complémentaires prévues dans le Code civil

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