Bulletins de salaire








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Les rapports locatifs



  1. location immobilière




  1. logement vide dans le secteur privé


Le projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové), présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013, prévoit de nombreuses modifications concernant la location d'un logement.

Dans l'attente de l'entrée en vigueur du texte définitif, les informations contenues sur cette page continuent de s'appliquer.


  • candidat locataire

Préalablement à la signature du bail, le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger certains documents permettant de s'assurer de l'identité et du niveau de ressources du candidat locataire, et ainsi constituer un dossier de candidature. Ce dossier de candidature à un logement n'est pas prévu par la loi. Celui-ci a été institué par la pratique. La loi est seulement intervenue pour préciser la liste des documents qui ne peuvent être réclamés par les propriétaires.

En pratique, le propriétaire peut notamment réclamer les documents suivants :

  • bulletins de salaire,

  • contrat de travail,

  • photocopie du dernier avis d'imposition,

  • photocopie du livret de famille,

  • relevé d'identité bancaire.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :

  • copie de relevé de compte bancaire ou postal,

  • attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal,

  • attestation d'absence de crédit en cours,

  • autorisation de prélèvement automatique.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :

  • photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité),

  • carte d'assuré social,

  • extrait de casier judiciaire,

  • jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs"),

  • contrat de mariage ou certificat de concubinage,

  • dossier médical personnel.

Le propriétaire ne peut pas réclamer au candidat locataire les documents suivants :

  • chèque de réservation de logement,

  • remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 1 mois de loyer,

  • attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs,

  • la copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non inscription à ce fichier,

  • production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.



La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement," s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Le propriétaire n'a pas l'obligation d'exiger de son locataire qu'il présente une caution. Par conséquent, si le propriétaire ne demande pas de caution, le locataire n'a pas à présenter ce type d'engagement pour garantir ses dettes locatives.

Aucune caution ne peut être demandée par le propriétaire qui a déjà souscrit une assurance garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance privée.

En revanche, lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution peut être demandée si le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes en cas d'impayé du locataire.

Attention : Le propriétaire ne peut refuser la caution au motif que cette personne ne réside pas sur le territoire métropolitain ou ne possède pas la nationalité française.

La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :

  • le loyer et les charges ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives

  • et les frais de remise en état du logement dégradé.

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.
Caution simple

La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. À défaut, la caution n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions simples, le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.

Caution solidaire

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).

La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.

Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

Contenu

L'acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes :

  • montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;

  • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;

  • reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".


Lorsqu'aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail du locataire.

En revanche, quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution est engagée jusqu'à ce terme. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).

À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès.

Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.

Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.


  • conclusion d’un bail


Le bail matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il doit impérativement contenir certaines informations.

Le bail doit être écrit et être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution). Il peut prendre la forme :

  • d'un acte sous-seing privé

  • ou d'un acte authentique.

À noter :  bien que la loi impose que le bail soit écrit, la jurisprudence admet qu'un bail verbal n'est pas nul, et qu'il produit les mêmes droits et obligations pour les parties.

Mentions obligatoires

Le bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

  • nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ;

  • date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée ;

  • consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;

  • description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;

  • description de la surface habitable du logement ;

  • montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

  • montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire. Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives, sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.

Documents annexes

Certains documents doivent être annexés au bail :

  • l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ;

  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété

  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;

  • le dossier de diagnostic technique immobilier;

  • une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

  • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans) , mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (par exemple, retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

  • ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.


Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation du loyer et des charges ou réalisation des réparations locatives).

Le montant du dépôt de garantie est d'au maximum équivalent à 1 mois de loyer, hors charges.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

À noter : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :

  • soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass,

  • soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.

En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

La loi permet cependant au propriétaire de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les loyers ou charges impayés, ainsi que les frais nécessaires à la remise en état du logement suite aux détériorations commises par le locataire.

Toutefois, la somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être justifiée en comparant l'état des lieux entrant et sortant.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai de 2 mois après la remise des clés, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.

Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation où est situé le logement concerné.

À savoir : à défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal au profit du locataire.
Un état des lieux doit être réalisé dès l'entrée dans le logement lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au propriétaire. Ces documents permettent au propriétaire de demander la réparation des détériorations sur son logement. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire).

Lorsque l'une des parties refuse de les dresser à l'amiable, ou éventuellement pour éviter tout litige, il peut être fait appel à un huissier afin qu'il fasse lui-même la description du logement par écrit.

À noter : Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement ainsi que les équipements qu'il comporte.

Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

Si le locataire constate un défaut important non consigné sur l'état des lieux d'entrée quelques jours après son arrivée, il doit le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

À savoir : Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux d'entrée soit complété par l'état des éléments de chauffage.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :

  • lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

  • ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent les réparations d'entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.



  • Obligations locatives des parties


Pendant toute la durée de la location, le bailleur doit respecter plusieurs règles. Il doit s'assurer que le logement est décent et qu'il satisfait à des obligations d'entretien, de réparation et de fonctionnement. Il doit permettre au locataire de jouir paisiblement de son logement et de l'aménager. Enfin, il doit remettre au locataire les quittances de loyer.

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. C'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.

Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée.

Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail doivent également être en bon état de fonctionnement.

Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu'il s'agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration). Toutefois, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).

Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande par tous moyens.

La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.

Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

  • une commission départementale de conciliation

  • ou le greffe du tribunal d'instance.

Attention : Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Il existe 4 types d'obligations générales s'imposant au locataire durant toute la durée de la location.

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion). Le propriétaire est en droit de demander, chaque année, une attestation justifiant la souscription de cette assurance.

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Cette obligation est impérative.

En général, le paiement du loyer est mensuel. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut le demander au propriétaire par tous moyens.

Conséquence du non paiement

Le paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

Utilisation conforme au bail

Le locataire doit utiliser le logement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété.

Interdiction de transformer le logement

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements communs, sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation.

Par contre, le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisé (à moins qu'ils ne constituent une transformation du logement).

Interdiction de céder ou sous-louer le logement

Le locataire ne peut pas céder ou sous-louer le logement à un tiers sans l'accord écrit du propriétaire.

Effectuer les réparations locatives

Le locataire doit effectuer les réparations et les dépenses d'entretien courant dans son logement. La liste des réparations est fixée par décret. Elles concernent uniquement les parties du logement dont l'usage est exclusivement réservé au locataire, parmi lesquelles notamment :

  • parties extérieures (jardin privatif, terrasse...),

  • ouvertures intérieures (portes et fenêtres, vitrages, stores...),

  • parties intérieures (maintien en état de propreté, raccords des peintures, papiers peints, revêtements de sol, menuiseries...),

  • installations électriques (interrupteurs, prises de courant, ampoules...),

  • installations de plomberie (canalisations d'eau et de gaz, fosses septiques, appareils de chauffage et d'eau chaude...).

À noter : le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.

Permettre au propriétaire d'effectuer des travaux

Le locataire ne peut pas s'opposer :

  • aux travaux de réparation ou d'entretien du logement,

  • aux travaux d'amélioration de la performance énergétique qui nécessitent une intervention dans le logement,

  • aux travaux d'amélioration des parties communes.

Si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail.


  • Loyer et charges


Le loyer initial est librement fixé par le propriétaire. Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens. Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sans avoir obtenu son accord. En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peutdemander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu. Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne correspond pas aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.
Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.

Ascenseurs et monte-charge

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

  • les dépenses d'électricité ;

  • les dépenses d'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;

  • les dépenses de fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine) ;

  • les dépenses relatives à des menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

  • les dépenses relatives à l'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants ;

  • les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration ;

  • les dépenses relatives à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;

  • les dépenses relatives aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;

  • les dépenses relatives à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature ;

  • les dépenses relatives à l'exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée ;

  • les dépenses relatives à la réparation des fuites sur joints.

Installations individuelles

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment le chauffage et la production d'eau chaude, ainsi que la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).

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