12 Place des Quinconces 33000 bordeaux








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date de publication06.07.2017
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Un autre service de votre notaire.....


SERVICE NEGOCIATION
VENDEUR



12 Place des Quinconces - 33000 BORDEAUX

Tél 05 56 01 45 86 - Fax 05.56.51.69.14
Email sm.nego@notaires.fr

Contact : Mme Amélie SUDRE 06 11 64 80 81

Melle Julie FILLANCQ 06 84 97 90 23

www.sudre-meyssan.notaires.fr

L’immobilier est un véritable marché, lié à une offre et une demande en rapport direct avec l’économie en général « Quand l’immobilier va, tout va… »

Comme tout marché l’immobilier connaît des crises et des embellies.

La valeur du bien que vous souhaitez mettre en vente peut varier en fonction de nombreux paramètres et dans une proportion qui peut atteindre plus ou moins 20 % sur une même année.
L’environnement d’un bien immobilier, le quartier, la ville peuvent subir de véritables changements qui vont influencer le marché et donc la valeur (Exemple: Aménagement d’une zone piétonne, d’une zone de loisir, d’un métro, d’un tramway….)
Le service de négociation de l’étude est en mesure de vous faire connaître le juste prix pour une vente dans les meilleures conditions.
La négociation immobilière est une activité traditionnelle pour le notaire, elle est pratiquée en vue de la réalisation du contrat de vente.
Le délai raisonnable de vente d’un bien immobilier peut se situer entre 3 mois et 6 mois pour la plupart des biens.
Ce délai pourra atteindre un an en cas de désagrément majeur tel qu’un emplacement extrêmement bruyant.
Au delà de ce délai, il faut considérer que le prix du bien à vendre se situe en dehors du marché ou que le professionnel en charge de la vente ne s’occupe pas du produit.
Pour certains biens et certains secteurs, le délai de vente peut être réduit à quelques jours seulement, compte tenu d’un fichier acquéreur très fourni pour ce type de bien.

RESUME DES PRESTATIONS QUE NOUS ASSURONS AUX PROPRIETAIRES DANS LE CADRE D’UN MANDAT DE MISE EN VENTE


LA FORCE D’UN RESEAU DEPARTEMENTAL, D’UN SITE NATIONAL


Les notaires de la Gironde pratiquant la négociation immobilière sont regroupés en un réseau de près de 25 études liées par un fonctionnement commun et un même fichier informatique.

Le mandat qui sera donné à l’étude permettra d’informer aussitôt l’ensemble des notaires du département sur les caractéristiques du bien à vendre.

Plusieurs photographies sont diffusées sur le réseau afin d’améliorer l’information de l’acquéreur potentiel. C’est notamment un gain de temps pour éviter des visites infructueuses par méconnaissance du produit recherché.

Les chances de trouver un acquéreur parmi les clients de l’ensemble des études sont par conséquent très importantes.

Le clerc négociateur de nos confrères contactera l’étude pour convenir d’une visite éventuelle en présence de nos collaborateurs qui restent vos interlocuteurs uniques.

A l’échelon national les notaires ont regroupé l’ensemble des biens à vendre sur deux sites Internet :

www.immobilier.notaires.fr.
et www.immonot.com:
Ces sites sont accessibles à tout internaute en France ou à l’étranger.
De même, l'intégralité des biens qui nous sont confiés à la vente sont diffusés sur le site de l'étude www.sudre-meyssan.notaires.fr
Les références du bien à vendre feront donc l’objet d’une diffusion maximale accompagnée de photos.

Dans l’hypothèse où le bien à vendre est situé dans un autre département, votre notaire peut également se charger de la négociation.

L’immeuble figurera notamment sur le site Internet national dans la région considérée. Il sera par ailleurs proposé une délégation de mandat à un notaire pratiquant l’activité de négociation dans le secteur le plus proche possible de la situation de l’immeuble.


LA VISITE DU BIEN


La première étape consiste en une visite détaillée du bien à vendre.

Il sera demandé au propriétaire de se munir de divers documents tels que titre de propriété, plan, taxe foncière, charges de copropriété, baux, permis de construire, assurance dommage ouvrages, adresse du syndic, copie des troisdernières assemblées des copropriétaires ou de l’association syndicale….
La visite du bien implique :

 le mesurage : la superficie déterminée n’a pas pour but d’établir la surface selon la loi Carrez (Obligatoire dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété où il sera conseillé d’avoir recours à un professionnel)

 la prise de photos qui seront utilisées sur le réseau des notaires de la Gironde et sur les sites Internet

 l’analyse de l’environnement : quartier résidentiel, nuisance sonore, commodités, proximité des différents services tels qu’école, hôpitaux, médecins…

 l’analyse sommaire de la vétusté

 la prise en compte des matériaux apparents de la construction, de la toiture

 la prise en compte de l’orientation, de l’étage, de la vue

 la prise en compte des différents réseaux gaz, électricité, assainissement

 l'intégration du bien par rapport à son milieu (Exemple : Très belle maison au milieu d’un quartier industriel)
A l’occasion de la visite du bien, il vous sera suggéré de faire établir les diagnostics immobiliers pour une meilleure information des parties et pour un gain de temps dans la transaction. Par ailleurs, la législation impose de mentionner le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) pour toutes annonces (journaux ou vitrines Internet)

L’ETUDE JURIDIQUE ET FISCALE DU DOSSIER


A ce stade de la connaissance du produit et du dossier, le notaire est en mesure de conseiller le vendeur quant à la plus value éventuelle ou les cas d’exonérations.

Si le bien à vendre est situé dans un périmètre sensible tel qu’un angle de rue ou un secteur particulier (secteur sauvegardé de Bordeaux), le notaire se chargera aussitôt de solliciter les pièces d’urbanismes. La délivrance rapide d’un certificat d’alignement permettra de connaître les servitudes éventuelles et donc de gagner du temps et d’apporter un meilleur service aux parties.

Si le bien à vendre est achevé depuis moins de dix ans, le vendeur devra fournir la justification de l’assurance dommage ouvrage ou à défaut les coordonnées de l’assurance décennale des intervenants.

Ayant une connaissance du produit à vendre, le clerc négociateur sera en mesure de questionner les services d’urbanismes pour décider d’un éventuel détachement de parcelle. L’étude pourra vous proposer le service d’un géomètre pour mettre en place un découpage ou simplement pour établir un bornage dans le but de préciser les limites séparatives.


LA COMPARAISON DU BIEN AVEC LES REFERENCES DU SECTEUR


Le notaire dispose de deux fichiers de références très précieux lorsqu’il s’agit de fixer un prix de vente.
En effet à l’occasion de chaque vente immobilière, le notaire établit une fiche statistique du bien vendu comprenant sa superficie, son état, son prix, son descriptif.
Ces statistiques alimentent un fichier dénommé "BASE BIENS" (Paris et Ile de France) et PERVAL (National).

Ce regroupement d’informations et son classement représentent la base de données la plus complète qui existe aujourd’hui. Les biens sont répertoriés selon leur type et selon la commune.

Plus de deux millions de références permettent de fixer le prix par rapport à la réalité du marché.
Un second fichier est alimenté dès la signature du compromis de vente, dénommé : Base des Avants-contrats : prix réel actualisé directement.



LA FIXATION DU MEILLEUR PRIX POSSIBLE


Ensemble, nous conviendrons du prix de mise en vente. Ce prix sera éventuellement ajusté en fonction des divers contacts, des réactions des acquéreurs potentiels et du délai de réalisation, mais en toute hypothèse après accord préalable.

Il ne s’agit pas de surévaluer l’immeuble de façon inconsidérée lors de la signature du mandat de mise en vente pour provoquer quelques mois plus tard une parfaite désillusion.

Il ne s’agit pas non plus de sous évaluer un produit.

Le critère de rapidité de la vente ne nous paraît pas à lui seul être un gage de sérieux.

Il peut arriver eu égard à la rareté d’un produit que la vente intervienne rapidement, mais cela ne doit pas être systématique.

La recherche du meilleur prix possible animera notre démarche.


LE MANDAT DE MISE EN VENTE


La fixation des conditions de mise en vente de l’immeuble fera obligatoirement l’objet d’un mandat écrit.

En cas d’indivision, le mandat devra être signé par l’ensemble des propriétaires.

Sauf exception liée à la nature spécifique du produit vendu, le mandat de vente sera sans exclusivité. Le propriétaire conserve la possibilité de vendre l’immeuble par ses propres moyens, il ne sera dû en pareille hypothèse aucune rémunération au notaire mandataire au titre de la négociation.


LES SUPPORTS PUBLICITAIRES


L’étude prend en charge l’initiative des publicités, le choix du support et le coût y attaché.

Nous diffusons les annonces des biens qui nous sont confiés à la vente sur les sites immobiliers suivants :




et ses sites partenaires

Le choix du journal ou de la revue dépendra notamment de la nature du bien à vendre et de la clientèle ciblée.
Les notaires de la Gironde publient tous les mois le journal NOTAIRES SUD OUEST, magazine immobilier et juridique, distribué gratuitement dans des lieux publics stratégiques de "grand passage" (entrées centres commerciaux,

Fast Foods, parkings etc.)

Des exemplaires spécifiques des pages immobiliers des notaires sont mis à la disposition des clients dans la salle d'attente des offices.
LES ECHOS JUDICIAIRES GIRONDINS, journal d’annonces légales des professions juridiques et comptables est toujours un vecteur essentiel de communication de l’offre immobilière.
L’étude prend également en charge le coût éventuel d’une annonce dans les revues spécialisées de l’immobilier de prestige tel que DEMEURES ET CHATEAUX, MAISONS ET APPARTEMENTS


LE SUIVI DU CLIENT VENDEUR


Le service négociation assuré par Melle Julie FILLANCQ et
Mme Amélie SUDRE vous tient informé des différents contacts, des visites et des pourparlers en cours concernant votre bien immobilier.


LA PRESENTATION DES OFFRES D’ACHAT


Il sera toujours demandé aux acquéreurs potentiels de matérialiser leur offre d’achat par un écrit précisant notamment les conditions d’emprunt et les conditions particulières.

Nous vous présenterons ensuite les offres d’achat dans l’ordre de réception quel que soit le prix proposé.

Nous conviendrons en concertation avec le ou les propriétaires de la suite à donner :

 acceptation pure et simple

 contre proposition

 refus


LA VENTE DU BIEN


La phase de négociation prend fin par la signature de l'avant-contrat de vente autrement appelé «promesse ou sous-seing privé » qui constitue le document essentiel de l’accord entre les parties.

L'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires sera établi en préalable du compromis, si cela n'a pas été fait.

L’ensemble des conditions suspensives y sont fixées ainsi que les délais. L’acte authentique qui suivra constatera leur réalisation.

L'avant-contrat est signé par acte authentique électronique afin d'assurer une meilleure sécurité juridique et une date certaine opposable en cas de modification du contexte fiscal.

Le coût de l'avant-contrat à la charge de l'acquéreur est de 155 € en ce compris l'enregistrement de 125 €.
Depuis le 8 Août 2015, les acquéreurs d’immeubles destinés à l’habitation bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours après signature du compromis de vente.

Pour une meilleure efficacité et afin de faire courrir le délai dès le lendemain de l'avant-contrat, l'Etude procède à l'envoi du courrier aux acquéreurs par lettre recommandée électronique ce qui évite un déplacement à la poste.


LES FRAIS


Les honoraires de négociation dus sont libres suivant décret pris par le ministère de la Justice suivant : Décret 2016-230 du 26 février 2016:
- Notre Etude applique un tarif maximum de 5 % TTC calculés sur le prix net vendeur
L’ensemble des produits sera proposé aux acquéreurs, honoraires de négociation compris pour permettre une meilleure appréciation du marché.

Au final, les honoraires de négociation pourront être pris en charge soit par l’acquéreur, soit par le vendeur, le prix de vente de l’immeuble étant modifié en conséquence.
Lorsque l’acquéreur sera présenté par un confrère, les honoraires de négociation seront répartis entre les deux offices selon des règles de répartition fixées par le groupement des notaires de la Gironde.
Maj Août 2016


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