Le cours de droit des sûretés est le prolongement nécessaire du cours du droit du crédit. Actuellement IL ne peut exister de droit du crédit sans droit des








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B) LES PRIVILEGES IMMOBILIERS


Le privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés relativement proches des hypothèques en ce qu'il s'agit de garanties portant sur des immeubles et devant être publiées à la conservation des hypothèques
Toutefois il existe entre ces deux catégories une grande différence : en matière de privilège, dans l'hypothèse où l'inscription st prise dan le délai légal elle retroagira à la date de la créance mais en matière d'hypothèque elle aura toujours lieu à sa date. Si le privilège n'est pas pris dan le délai légal on dit qu'il dégénère en hypothèque c'est à dire qu'il prendra rang à sa date

1. Le privilège du vendeur d'immeuble et du prêteur de deniers

Il est très utilisé pratiquement en matière d'acquisition immobilière
Ce privilège va se fondre dans un ensemble de garanties offertes par le droit au vendeur et qui sont très efficaces tant que l'acquéreur n'est pas soumis à une procédures collectives Par ex le vendeur bénéficie d'un droit de rétention, il peut aussi bénéficier une action en résolution de la vente. Cette dernière action st d'ailleurs liée au privilège dans son régime puisque l'action résolutoire ne peut être exercée qu'après l'extinction du privilège du vendeur ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai imparti au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l »'acquéreur et qui le sont publié ( art 2108 alinéa 2 C.civ)

a. Les opérations donnant naissance au privilège


Ce sont les contrats translatifs de propriété immobilière et les contrats finançant l'acquisition immobilière.
Selon l'article 2103 Code civil le vendeur est privilégié sur l'immeuble vendu pour le paiement du prix ce qui semble indiquer que le Code civil n'a visé que l'hypothèse dur contrat de vente. En effet on affirme sous forme d principe général que les privilèges sont d'interprétation stricte
Le privilège ne s 'appliquera qu'aux immeubles pouvant être saisis.
Certaines difficultés se sont posées pour les ventes ç vil prix ? Elles sont fréquentes mais donnent elles lieu au privilège ? Il faut qualifier l'opération juridique et soi on retient celle de vente on pourra prendre la garantie ( au cas par cas)
Certaines ventes excluent la possibilité de prendre un privilège. Dans la vente à révéré seul le vendeur initial pourra le prendre
Toutefois on admet qu'il puisse être pris en cas ?échange ou de dation en paiement avec soulte

A côté du privilège du vendeur d'immeuble l'article 2103-2 Code civil prévoit un privilège en faveur de celui qui a prêté des deniers en vue de l'acquisition d'un bien immobilier. Ce prêt peut être antérieur, concomitant ou postérieure à la vente
pendant longtemps cette sûreté était peu utilisée car les banquiers préféreront se faire subroger dans le privilège du vendeur d'immeuble car il existe dans ce privilège une prérogative qui n'existe pas dans s celui du prêteur : l'action résolutoire
Cette préférence est moins vraie car l'action résolutoire est parfois difficile à mettre en oeuvre et pas toujours intéressante pour le banquier
Pour qu'existe le privilège du prêteur il faut que l'acte d'emprunt et la quittance revêtent la forme authentique et que l'acte d'emprunt précise que la somme est destinée à une acquisition immobilière

b. Etendue du privilège


Le créances garanties par le privilège du vendeur sont le prix de vente ou en cas d'échange ou d dation, le montant de la soulte. S'il existe une dissimulation du prix, en vertu de l'effet relatif des conventions le privilège ne grèvera pas le supplément de prix.Les accessoires du prix ne seront garantis que s'ils sont mentionnés dans l'acte de vente et dans l'inscription à la conservation des hypothèques.
Il porte sur le bien vendu et les améliorations qui ont pu lui être apportées.
Il doit être publié pour être opposable et même, il ne pourra être pris que si la vent a fait l'objet d'une publication
Pour pouvoir retroagir il devra être inscrit dans les 2 mois à compter de l'acte de vente

2 Les autres privilèges

Celui du syndicat des copropriétaires. le problème est celui du paiement des charges. Dans le système du Code civil on a eu traditionnellement hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mais cette sûretés c'est révélée insuffisante d'où, en 1994 l'institution de ce privilège inséré dan la loi de 1965 sur la copropriété.
Quand quelqu'un vend un lot de copropriété le vendeur doit adresser au notaire un certificat du syndic qu'il est à jour de ses charges sinon le notaire adressera au syndicat un avis de mutation. celui-ci a 15 jours pour faire opposition au versement de fonds et obtenir le paiement des charges dues ? charge de l'année courante et des 4 dernières années)

Le privilège du copartageant. le partage est gouverné par le principe de l'égalité aussi arrive t'il que celle-ci ne puisse être respectée et que des attributaires soient redevables de soultes envers les autres . Pour en garantir le paiement l'article 2103-3 Code civil prévoit un privilège visant tous les partages

Le privilège des architectes, entrepreneurs et autres ouvriers. Il est fondé sur l'idée que ces personnes ont introduit une valeur dans le patrimoine du débiteur

Le privilège de la séparation des patrimoines : une succession s'ouvre le patrimoine du défunt se confond avec celui de l'héritier ce qui peut nuire aux créanciers successoraux si le défunt était in bonis et pas l'héritier. l'article 878 Code civil leur permet de demander la séparation de patrimoine set ils seront payés par priorités aux créanciers de l'héritier.
l'article 2103-6 Code civil donne aux créanciers successoraux et aux légataires à titre particuliers d'une somme d'argent ce privilège

Le privilège de l'accédant à la propriété crée lors de l'introduction de la location-accession

III : LES SURETES IMMOBILIERES JUDICIAIRES

Les sûretés sont dites judiciaires lorsqu'elles naissent de la volonté du juge qui les autorise, mais ces hypothèses sont relativement rares en droit français. Le Code civil en connaissait deux : art 2138 Code civil ( en cas de transfert de pouvoir d'un époux à l'autre sous la communauté) et l'article 2143-3 Code civil ( sur les biens du représentant d'un mineur)
L'hypothèse la plus intéressante est celle de l'hypothèque judiciaire conservatoire créée par la loi du 12 nov. 1955 et réformée par la loi du 9 JUILLET 1991 et par le décret du 31 juillet 1992
Elle a remporté un vif succès et comme toutes mesures conservatoires elle comporte 2 phases


A) LA PHASE PROVISOIRE


1. Les conditions nécessaires pour inscrire une hypothèque conservatoire


a. La créance


Tous les créanciers peuvent solliciter une inscription conservatoire d'hypothèque peu importe qu'ils soient déjà garantis par d'autres sûretés, qu'ils soient ou non munis d'un titre exécutoire
Le but de cette mesure est de prévenir les risques d'organisation d'insolvabilité du débiteur
Cette créance doit avoir pour objet une somme d'argent puisque l'article 67 de la loi de 1991 parle de « recouvrement »
Cette créance doit être fondée en son principe et son recouvrement doit être menacé. A l'inverse il n'est pas nécessaire qu'elle soit liquide ou exigible
Il appartient au créancier de démontrer l'existence des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. c'est une question de fait laissée à l'appréciation souveraine de juges du fond

b. Une autorisation d'inscription


L'une des innovations les plus importante de la loi du 9 juillet 1991 a consisté à parfois dispenser le créancier de recourir à une autorisation judiciaire pour inscrire sa sûreté.
Selon l'article 62 de la loi sont dispensés le créancier muni d'un titre exécutoire, celui pouvant se prévaloir une décision d justice non encore exécutée, le porteur d'un chèque ou billet à ordre impayé, le bail d'immeuble passé par écrit pour les loyers impayés
Malgré tout le rôle du juge n'est pas totalement écarté car le débiteur pourrait demander au juge la main levée de la mesure si les conditions ne sont pas remplies
Sinon, l'autorisation demeure nécessaire Selon l'article 211 du décret la compétence appartient soit au juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur, soit au président du tribunal de commerce où demeure le débiteur.
Le juge qui autorise la mesure sera aussi compétent pour connaître des contestations
Dans cette première phase, l'autorisation se fait sur ordonnance sur requête afin de ne pas informer le débiteur de la mesure pour faire jouer l'effet de surprise
Le juge indique la somme pour laquelle l'inscription peut être prise et les immeubles pouvant être grevés
Dans les 3 mois suivant le créancier doit prendre une inscription provisoire

2. L'inscription provisoire

Elle s'opère par la remise à la conservation des hypothèques de 2 bordereaux comportant des mentions obligatoires , principalement d'identification du débiteur, du titre, du capital et accessoires garantis, de l'immeuble grevé ....
Dans les 8 jours suivant l'inscription le créancier doit prévenir le débiteur de la mesure prise à peine de caducité de l'inscription provisoire.
Le but de cette mesure est de permettre au débiteur de connaître la mesure prise à son insu s'il peut soit demander la main levée, soit demander la réduction du montant de l'inscription
L'inscription provisoire prendra rang à s date et rendra l'hypothèque opposable aux tiers. Elles sont prise pour une durée de 3 ans renouvelable.
Le débiteur peut toujours vendre l'immeuble grevé mais la somme sera consignée et remise ultérieurement éventuellement au créancier

B) L'INSCRIPTION DEFINITIVE

Si le créancier est muni d'un titre exécutoire il peut immédiatement prendre une inscription définitive , sinon, il doit en obtenir un
Selon l'article 215 du décret ce créancier doit, à peine de caducité de l'inscription, agir en justice pour l'obtenir sous un mois. le sort de l'hypothèque dépendra alors du dort de la décision prise au fond : si le créancier st débouté l'inscription provisoire sera radiée, mais s'il l'obtient il devra prendre une inscription définitive

L'inscription définitive devra être prise dans le délai de 2 mois à partir soit du jour où le titre est passé en force de chose jugée soit du jour de l'expiration du délai d'1 mois à compter de l'information du débiteur en présence d'un titre exécutoire, soit du jour où la décision d'exécution est passée en force de chose jugée ( art 263 du décret)
L'un des avantages d cette sûretés tient à ce que l'inscription définitive retroagit au jour de l'inscription provisoire Ainsi en vertu de l'article 200 du décret «  La publication définitive donne rang à la date de la formalité initiale dans la limite des sommes conservées par cette dernière »
Si des inscriptions ont été prises entre-temps elles seront primée par l'hypothèque judiciaire conservatoire. De même au niveau des procédures collectives la date à prend pour la nullité de la période suspecte est celle de l'inscription provisoire, et malgré l'arrêt du cours des inscriptions une inscription définitive peut être prise si l'inscription provisoire était antérieure à cet arrêt
 

CHAPITRE 2 : LA PUBLICITE DES SURETES IMMOBILIERES


En l'absence de publicité les sûretés immobilières ne produiront pas leur pleins effets en ce qu'elles ne seront pas opposables aux tiers. le fait que les tiers aient connaissance de la sûreté ne peut suppléer l'absence de publicité


La publicité permet en outre de résoudre la plupart des conflits immobiliers
Le système d publicité foncière actuelle a été rénové par le décret du 4 jan. 1955 complété par un décret du 14 oct.1955 Ces textes ont généralisé le système de publication pour les sûretés immobilière et leur portée est plus large et concerne tout le doit de la publicité foncière


Toutefois le système n'est pas parfait pour 2 raisons :
- il est es sûretés immobilières qui y échappent comme les privilèges généraux portant à la fois sur les immeubles et sur les meubles, le privilège du syndicat des copropriétaires
- certains événements important pour un immeuble ne sont pas ,mentionnés à la conservation des hypothèques et notamment l'ouverture d'une procédures collectives  : L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE

Elle sera demandée au conservateur des hypothèques par le créancier ou plutôt par le notaire rédacteur de l'acte en qualité de mandataire. En aucun cas le conservateur ne peut le faire de sa propre initaitive. Il doit être requis


A) L'EPOQUE DE L'INSCRIPTION


En principe les créanciers privilégiés et hypothécaires peuvent inscrire leur sûreté tant que leur créance existe et que l'immeuble grevé se trouve entre les mains du constituant.Comme celle-ci est attributive de rang, ils ont intérêt à agir rapidement
Malgré tout, ce principe a de tempéraments :
- pour bénéficier de la rétroactivité les créanciers privilégiés doivent inscrire leur sûreté dans le délai légal
- pour l'hypothèque judiciaire conservatoire, le créancier doit dans les 3 mois de l'autorisation du juge effectuer une inscription provisoire
- si l'hypothèque légale des époux et du tuteur n'a pas été inscrite au cours du mariage ou de la tutelle elle ne pourra l'être qua dans celle suivant la dissolution du mariage ou la fin de la tutelle

Le créancier a intérêt a agir vite car des événements peuvent empêcher de prendre une inscription hypothécaire. Ces hypothèses sont au nombre de 4 :


- la publication de l'acte d'aliénation de l'immeuble hypothéqué En vertu de l'article 2147 Code civil «  les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d'un tiers ; toutes les mutations entre vifs sont concernées, à titre gratuit comme onéreux » car si un créancier n'a pas inscrit son hypothèque et que dans le même temps une personne achète l'immeuble et publie son droit, ce tiers est en droit de croire que l'immeuble était libre et ignorait l'existence du droit de suite du créancier qui, par conséquent, ne lui est pas opposable. on applique un principe général du droit de la publicité foncière : le premier qui publie est le premier en droit
ce principe connaît un tempérament pour les privilèges immobiliers car s'ils sont pris dans le délai légal ils retroagiront au jour de la créance


- l'acceptation de la succession du débiteur sous bénéfice d'inventaire.Ici, l'héritier accepte d'être tenu au passif dans la limite de l'actif. il y a alors arrêt du court des inscription car si on accepte sous bénéfice d'inventaire c'est que l'on doute du caractère excédentaire de la succession et que l'on veut éviter que certains créanciers ne prennent une hypothèque pour bénéficier une cause de préférence. Les inscription ne seront plus alors possibles sur les immeubles successoraux ( art 2147 alinéa 2 C.civ)


- La publication du commandement de saisie En matière de voie d'exécution les biens saisis sont insaisissables et l'article 686 alinéa 2 ACPC prévoit que le cours des inscriptions hypothécaires est arrêté sur l'immeuble sais à compter du dépôt aux fins de publicité du commandement de saisie à la conservation de hypothèques. En application des principes généraux de la publicité foncière le saisissant aura priorité parcequ'il a publié lui-même. cependant en vertu de l'article 687 ACPC le sinscriptiosn hypothécaires retrouveront leur efficacité si le saisi a consigné une somme suffisante pour désintéresser le saisissant


- Le redressement ou la liquidation judiciaire du débiteur. En vertu de l'article L.621-50 C.com «  les hypothèques, nantissements et privilèges ne pourront plus être inscrits postérieurement au jugement d'o du redressement judiciaire » Cette solution applique même pour les privilèges inscrits dans le délai légal et qui auraient du retroagir avant le jugement d'ouverture.Par exception l'inscription définitive de hypothèque judiciaire conservatoire peut intervenir si l'inscription provisoire a été prise avant l'ouverture de la procédure.


Trois exceptions à ce principe sont prévues :
- le juge commissaire peut autoriser le chef d'entreprise ou l'administrateur à consentir une hypothèque
- le Trésor Public conserve son privilège pour les créances qu'il n'était pas tenu d'inscrire à la date du jugement d'ouverture et pour celles mises en recouvrement près cette date si elles ont été régulièrement déclarées
- Le vendeur de fond de commerce peut inscrire son privilège
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