École Nationale de Droit et de procedure pour le personnel des avocats et avoues








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Droit à la compétence
École Nationale de Droit et de procedure pour le personnel des avocats et avoues

Institution

DE FORMATION PROFESSIONNELLE
48 Rue de Rivoli

75004 PARIS
Tél. : 01.48.87.25.85

Fax : 01.48.87.25.36

www.enadep.com


La loi n° 2008-111 du 8 février 2008

pour le pouvoir d’achat
Elle ramène le dépôt de garantie à un mois

dans les baux d’habitation
et
elle met en place un nouvel

indice de référence des loyers


L’article 9 de la Loi du 08 février 2008, n° 2008-111 pour le pouvoir d’achat, est venu remplacer le précédent indice de référence des loyers, qui avait été créé par la Loi du 26 juillet 2005 n° 2005 – 841.
Le nouvel indice trimestriel de référence des loyers, applicable dès le 10 février 2008, aux contrats en cours, correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, à condition qu’une clause du bail prévoit cette révision annuelle ; en l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail, en dehors des autres cas d’augmentation des loyers autorisés par la loi du 6 juillet 1989.
Cet indice de référence des loyers dit IRL, revu et corrigé par la Loi du 08 février 2008, concerne :


  • les locations de logement soumis à la loi du 06 juillet 1989, à savoir locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ou garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal, par le même bailleur.

  • les révisions annuelles de loyers des locations meublées.

  • les redevances de location – accession à la propriété immobilière (article 7 de la Loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d’habitation des fermages et baux ruraux (article L 411-11 du Code rural).


En sont ainsi exclus les baux commerciaux, les bureaux et les locaux spécifiques, régis par d’autres dispositions législatives, ainsi que les locations à caractère saisonnier, les logements foyers et les locations HLM.


Si d’aventure le loyer n’a pas été révisé sur plusieurs années, malgré l’existence d’une clause de révision, les révisions pourront être rattrapées, dans la limite de la prescription prévue par le Code Civil, mais elles devront reprendre les précédents indices applicables, à savoir :


  • Pour les révisions des loyers qui auraient dû intervenir avant le 1er janvier 2006 : l’ancien indice du coût de la construction.




  • Pour les révisions de loyers, qui auraient dû intervenir entre le 1er janvier 2006 et le 09 février 2008, le précédent indice de référence des loyers, créé par la Loi n° 2005 – 841 du 26 juillet 2005, constitué d’un mélange en pourcentage de l’indice des prix à la consommation hors tabacs et hors loyers (60 %), de l’indice des prix de travaux d’entretien et d’amélioration du logement (20 %) et de l’indice du coût de la construction (20 %).



Enfin, il ne faut pas confondre la révision du loyer, qui intervient chaque année en cours de bail, à la faveur de la variation de l’indice de révision des loyers et l’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous évalué où la proposition du loyer se fait par référence aux prix pratiqués dans les locations d’immeubles voisins.
Il ne faut pas davantage la confondre avec la majoration de loyer, susceptible d’être appliquée par le bailleur, en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Toujours en application de la même loi, le dépôt de garantie ne peut plus être supérieur à UN MOIS de loyer en principal et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en ce sens.
Il est en outre précisé que ce dépôt est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, notamment dans le cadre du 1% patronal. Le locataire rembourse ensuite à l’organisme prêteur la somme avancée, sans intérêt sur trois ans.
Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus à compter du 9 février 2008 et dès lors, le locataire, titulaire d’un bail antérieur à la date précitée, ne peut se prévaloir de la loi nouvelle pour obtenir le remboursement d’un mois de caution sur les deux versés.

Michel AVENAS

animateur régional

du centre Enadep de Toulouse


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