Loueur en meublé et statut de l’auto-entrepreneur








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Circulaire d’information N°24


1er avril 2009




INFORMATION

Loueur en meublé et statut de l’auto-entrepreneur


Pour des informations complémentaires

contacter : Paul PHILIPPOT

E-mail : paul.philippot@unpi.fr

La loi de modernisation de l’économie (loi LME) du 4 août 2008 a institué, depuis le 1er janvier 2009, le statut de l’auto-entrepreneur permettant aux personnes souhaitant se mettre à leur compte de bénéficier d’un statut juridique et fiscal simple.

Ce nouveau statut peut être intéressant pour les loueurs en meublé.

Un loueur en meublé dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 32 000 € HT peut bénéficier du statut de l’auto-entrepreneur s’il remplit quatre conditions cumulatives (être soumis au régime micro-BIC, être en franchise de TVA, avoir des revenus fiscaux inférieurs à un certain montant et opter pour le versement libératoire des cotisations et contributions sociales).

Si un loueur en meublé opte pour ce nouveau statut, il verse alors deux forfaits libératoires (l’un social, l’autre fiscal) dont le taux est de 23 % (21,3 % de charges sociales et 1,7 % de charges fiscales en remplacement de l’impôt sur le revenu).
Etant donné que le statut de l’auto-entrepreneur a des conséquences en matière fiscale, mais aussi sociale, il convient de se montrer prudent avant d’opter pour ce statut. Une étude au cas par cas est donc nécessaire avant de s’engager.

Pour les revenus de 2010, les loueurs en meublé intéressés ont jusqu’au 31 décembre 2009 pour opter pour ce nouveau statut sachant que l’option engage pour une année et qu’il n’est pas possible de souscrire au volet fiscal sans adhérer au volet social.
Pour faire le point sur ce thème, nous reprenons ci-après un article à paraître dans « la Revue de l’Habitat » et « le Propriétaire Immobilier ».


De nombreux contribuables exerçant l’activité de loueur en meublé ont récemment reçu de l’administration fiscale une lettre concernant l’auto-entreprise. Que faut-il en penser ? Nous indiquons dans quel cas il peut être intéressant pour un loueur en meublé d’opter pour le statut de l’auto-entrepreneur, après avoir rappelé que les règles ont changé depuis le début de l’année pour bénéficier du régime micro-BIC, régime dont il faut relever pour pouvoir opter.

LOUEUR EN MEUBLE  ET STATUT DE L’AUTO-ENTREPRENEUR

FAUT-IL OPTER ?
Changement de catégorie d’activité de la location meublée 
Jusqu’au 31 décembre 2008, les loueurs en meublé pouvaient bénéficier du régime micro-BIC lorsque leur chiffre d’affaires ne dépassait pas 76 300 € HT.

En effet, le 1er alinéa du 1 de l’article 50-0 du CGI concernant le régime des micro- entreprises, définit deux catégories d’activités pouvant bénéficier du régime micro-BIC avec des seuils différents :

  • Les entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement, qui ne doivent pas dépasser un chiffre d’affaires de 76 300 € HT (80 000 € HT pour 2009) ;

  • Les autres entreprises, entreprises dont l’activité principale est de fournir des prestations à caractère industriel, commercial ou artisanal, qui ne doivent pas dépasser un chiffre d’affaires de 27 000 € HT (32 000 € HT pour 2009).

La location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés relevait, jusqu’au 31 décembre 2008, de la première catégorie.

La loi de finances pour 2009 du 27 décembre 2008 (article 90) exclut dorénavant la location meublée de la première catégorie : après les mots « fournir le logement », sont insérés les mots « à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l’article 1407 » (du CGI).
Depuis le 1er janvier 2009, donc, les locations meublées (location à titre d’habitation principale, location pour étudiant de 9 mois, location en résidence secondaire, location saisonnière, …) appartiennent à la seconde catégorie d’activité, dont le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC doit être inférieur ou égal à 32 000 € HT pour 2009.

En revanche, les locations meublées mentionnées au 1° à 3° du III de l’article 1407 du CGI restent dans la première catégorie. Il s’agit des locations en gîte rural, du meublé de tourisme, des chambres d’hôtes, c'est-à-dire de situations où, en plus de l’hébergement, sont également proposés des services.

L’activité relève ainsi de la para-hôtellerie et non de la location meublée. Ces activités pourront donc continuer à bénéficier du régime des micro-entreprises si le total des recettes annuelles n’excède pas 80 000 € HT en 2009.

Loueur en meublé et auto entrepreneur
La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, on le sait, a institué le statut de l’auto-entrepreneur permettant, depuis le 1er janvier 2009, aux personnes souhaitant se mettre à leur compte de bénéficier d’un statut juridique et fiscal simple. Dans quelle mesure ce statut peut-il bénéficier aux loueurs en meublé ?

Deux cas doivent être distingués.


Loueur en meublé dont le chiffre d’affaires est supérieur à 32 000 € HT :

Il ne pourra prétendre au statut d’auto-entrepreneur dans la mesure où ce statut est réservé à l’entrepreneur qui bénéficie du régime fiscal de la micro-entreprise.

Or, comme on l’a indiqué ci-dessus, au-delà de 32 000 € HT de chiffre d’affaires, le loueur en meublé n’entre plus dans le régime du micro-BIC.

Le contribuable relève du régime réel simplifié et devra donc remplir la déclaration 2031.

L’aide d’un expert-comptable est fortement conseillée, car les travaux, les meubles et biens immobiliers sont amortissables.
Loueur en meublé dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 32 000 € HT et statut de l’auto entrepreneur :

Il pourra bénéficier du statut de l’auto-entrepreneur sous quatre conditions cumulatives :

- remplir les conditions pour bénéficier du régime fiscal de la micro-entreprise : tel est le cas si le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 32 000 € HT (80 000 € HT s’il s’agit de locations meublées avec prestations de type hôtelier) ;

- bénéficier de la franchise de TVA. Toute activité peut être exercée en franchise de TVA, lorsque son chiffre d’affaires annuel n’excède pas les plafonds du régime fiscal de la micro-entreprise et dès lors que l’exploitant n’opte pas pour le paiement de la TVA (cette règle est générale et ne concerne pas la location meublée qui n’est pas assujettie à la TVA, exception faite pour les locations meublées avec services) ;

- ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la 3e tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option pour le statut d’auto-entrepreneur est exercée (cette limite est majorée de 50 % ou de 25 % par demi-part ou quart de part supplémentaire). Soit, pour 2009, la limite supérieure de la 3e tranche du barème de 2008 pour les revenus de 2007, à savoir 25 195 € pour une personne seule, 50 390 € pour un couple, 75 585 € pour un couple avec deux enfants, etc. ;

- opter pour le versement libératoire des cotisations et contributions sociales.
Le dispositif de l’auto entrepreneur permet le versement de deux forfaits libératoires, l’un social, l’autre fiscal, en faveur des petits entrepreneurs individuels placés sous le régime des micro-entreprises. Ces contribuables pourront s’acquitter, auprès d’un seul interlocuteur, de l’impôt sur le revenu et de l’ensemble des cotisations et contributions de sécurité sociale, chaque mois ou chaque trimestre, par des versements libératoires, égaux à un pourcentage du chiffre d’affaires ou des recettes réalisées le mois ou le trimestre précédent.

Quel est ce pourcentage ?

Le taux varie selon la nature de l’activité évoquée ci-dessus :

- 1er catégorie : activités de vente des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fourniture le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés autres que ceux mentionnés aux 1° à 3° du III de l’article 1407 (du CGI) : le taux est de 13 % (12 % de charges sociales et 1% de charges fiscales en remplacement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques).

- 2e catégorie : prestations de services incluant désormais la location meublée : le taux est de 23 % (21,3 % de charges sociales et 1,7 % de charges fiscales en remplacement de l’IRPP).

Le pourcentage de 13 % ou 23 % s’applique sur le chiffre d’affaires sans abattement possible.

Ces taux sont à comparer aux taux de l’impôt sur le revenu (tranches marginales 5,5 %, 14 %, 30 %, 40 %) et à celui de la CSG/CRDS/prélèvement social de 12,1% (soit 17,6 %, 26,1 %, 42,1 % et 52,1 %) appliqué sur le chiffre d’affaires après abattement de 50 %, dans le cadre de l’application du régime micro-BIC soumis à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.
Ne peuvent prétendre au versement libératoire de l’impôt sur le revenu (1% pour la 1ère catégorie et 1,7 % pour la 2e catégorie) que les contribuables qui ont opté pour le versement social libératoire (12% pour la 1ère catégorie et 21,3% pour la 2e catégorie), dit micro-social.

A l’inverse, il est possible de n’opter que pour le régime micro-social et l’impôt sur le revenu sera alors calculé selon le droit commun (abattement de 50 % sur le chiffre d’affaires et report dans la déclaration de revenus du foyer).
Délais pour opter

Les deux options (sociale et fiscale) doivent être exercées au 31 décembre de l’année qui précède celle au titre de laquelle elle s’applique ou, au plus tard, le dernier jour du 3e trimestre qui suit la création d’entreprise.

A titre exceptionnel pour les entreprises existantes au 1er janvier 2009, la possibilité d’option était offerte jusqu’au 31 mars 2009. Le choix de l’option vaut pour une année entière.

Si elle n’est pas exercée cette année, elle pourra l’être avant le 31 décembre 2009 pour l’année 2010.

L’option peut s’effectuer sur simple déclaration auprès d’un centre de formalité des entreprises ou sur le site Internet www.lautoentrepreneur.fr en complétant un formulaire.
Lettre de l’administration fiscale

A la lecture de la lettre de l’Administration fiscale concernant l’auto-entreprise envoyée aux loueurs en meublé, il faut se demander si le contribuable est dans le champ d’application de ce statut (être soumis au micro-BIC, avoir des revenus fiscaux inférieurs à un certain seuil, être en franchise de TVA et opter pour le versement libératoire social).

Or, ces conditions ne sont pas mentionnées dans la lettre…

Il n’est pas non plus rappelé que la location meublée fait désormais partie de la 2e catégorie.

Ensuite, il faut tenir compte du fait que le calcul des charges (13 % ou 23 % sur le chiffre d’affaires) et notamment des cotisations sociales englobe dans le statut de l’auto-entrepreneur la cotisation d’assurance maladie-maternité, la cotisation d’allocation familiale, la cotisation d’assurance-vieillesse du régime de base, la CSG, la CRDS, la cotisation au titre de la retraite complémentaire et la cotisation au régime d’invalidité et de décès.

Dans le régime de droit commun, les cotisations sociales de 12,1 % ne concernent que la CSG, la RDS et le prélèvement social.
En conclusion

Fiscalement, le statut de l’auto-entrepreneur est intéressant, puisque les charges fiscales ne seront que de 1% du chiffre d’affaires pour la 1ère catégorie et 1,7 % du chiffre d’affaires pour la 2e catégorie, à comparer avec les taux de l’IRPP de 5,5 %, 14 %, 30 % ou 40 % (sur les 50 % du chiffre d’affaires).

Néanmoins, comme on l’a indiqué, on ne peut pas souscrire au volet fiscal sans adhérer au volet social qui, lui, dépend de la situation personnelle de chaque contribuable.

En matière sociale, rappelons-le, les charges sont de 12 % sur le chiffre d’affaires pour la 1ère catégorie et de 21,3 % pour la 2ème catégorie, mais elles comprennent les charges classiques de sécurité sociale évoquées ci-dessus.

Or, dans le droit commun, elles sont de 12,1 % (sur les 50 % du chiffre d’affaires) mais ne comprennent que la CSG, RDS et prélèvement social ; sont donc exclues les charges de sécurité sociale.

Il en résulte que le statut est visiblement intéressant pour les activités de la 1ère catégorie. En revanche, pour les activités de la 2ème catégorie (celle des loueurs en meublé), il faut faire une étude au cas par cas : tout dépend de la situation sociale de chacun.


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