Le snpc est contre la notion de loyer raisonnable et les commissions paritaires locatives et dénonce les amendements visant à réduire le choix, par les bailleurs, de leurs locataires








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date de publication05.02.2018
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Communiqué de presse
La régionalisation du bail en Région bruxelloise  
LE SNPC EST CONTRE LA NOTION DE LOYER RAISONNABLE ET LES COMMISSIONS PARITAIRES LOCATIVES et dénonce les amendements visant à réduire le choix, par les bailleurs, de leurs locataires

Manifestement cela s’agite beaucoup « du bocal » à l'occasion du dépôt et de l'ouverture des discussions au Parlement bruxellois du projet d'ordonnance visant à régionaliser la loi sur les baux et prévoir une législation spécifique à la Région bruxelloise.
Dans un tel contexte, d’aucun(e)s semblent oublier qu’il y a des propriétaires, des bailleurs qui ont quand même des droits et droit au chapitre. Sans compter qu’aujourd’hui comme demain, pour répondre aux besoins en logement de tous nos concitoyens, il faut une offre importante et en Belgique elle est composée pour l’essentiel de bailleurs privés.
Si les mesures (partants dans tous les sens) préconisées par certains devaient être retenues, cela ne pourrait que faire fuir les particuliers de l’investissement locatif.

 

A cet égard, les remarques suivantes peuvent être formulées :

 

1- Le SNPC pensait que le texte adopté par le Gouvernement bruxellois était le fruit d’un consensus au sein de ce dernier, d’autant qu’il a fait l’objet d’un « échange » avec les différents intervenants concernés : propriétaires, locataires, etc…
Ce texte, aux dires même de la Ministre Fremault, est censé assurer un « équilibre » entre les uns et les autres.
Dès lors le SNPC s’étonne que des amendements aient été déposés par la majorité elle-même, remettant en question « l’équilibre » défendu par la Ministre – que le SNPC conteste d'ailleurs car, contrairement à l'accord de majorité, le projet d’ordonnance ne contient aucune mesure visant à mieux protéger les bailleurs vis à vis des manquements de locataires indélicats (ex : le locataire qui remet de fausses fiches de paie, les spécialistes de la grivèlerie locative, etc.). En outre, sous différents aspects, le projet Fremault est déséquilibré, en défaveur des bailleurs (voir notamment le bail étudiant, des sanctions différentes pour le bailleur ou le locataire en cas de communication à l’autre partie de mauvaises informations lors de la conclusion du bail, etc.).
Plusieurs des amendements déposés, ou que certains voudraient voir adoptés, vont renforcer ce déséquilibre.
2- Plus spécifiquement, certains amendements visent à réduire les possibilités de choix par les bailleurs de leurs locataires (voir en annexe) en pleine méconnaissance de la façon dont les choses se passent sur le terrain. 
Si les dispositions litigieuses passent, elles seront d’ailleurs impraticables.
Ainsi les amendements 2 à 5 (voir annexe) partent d’une vision tout-à-fait irréaliste de la situation. On fait ‘comme si' les candidats viennent visiter et qu’ensuite le bailleur choisit le candidat qui va signer le bail uniquement sur sa bonne tête. En effet, on ne permet plus de récolter des informations avant la signature du contrat. Donc, si on poursuit le raisonnement jusqu’au bout, on appelle à plus de discrimination vu que la sélection par le bailleur ne se ferait que par le ‘feeling’ que les parties auraient l’une vis à vis de l’autre… Il faut que les auteurs de ces amendements sortent de leur coquille : dans la réalité, il y a des visites et ensuite une sélection sur base d’un dossier OBJECTIF. C’est du moins ce qu’il nous semble être raisonnable d’exiger (même si l’on sait que certaines personnes discriminent dans la pratique autrement que comme cela). La première mouture du texte comprenait un ’scindage’ des opérations et des document à pouvoir demander soit lors des visites, soit à la sélection et la signature du contrat. Cet aspect des choses a finalement été éliminé dans la deuxième version car ce n’était pas réaliste. Pourquoi vouloir le remettre aujourd’hui (sauf à dire que le bailleur n’a plus le choix de son locataire. C’est ce que voudrait le Syndicat des Locataires, mais ça ce n’est nullement envisageable … sauf à voir le bailleur être garanti par la Région de toutes les obligations du locataire …). 


Texte voté par le Gouvernement

Texte après application des amendements proposés par la majorité

Art. 200 ter. Données exigibles d’un candidat preneur ou d’un preneur.
§1er. Sous réserve de l’application du paragraphe 2, lorsqu’il procède à la sélection du candidat preneur en vue de la rédaction et de la conclusion d’un contrat de bail, le bailleur peut recueillir les données générales suivantes :

1° le nom et le prénom du ou des candidats preneurs ;

2° un moyen de communication avec le candidat preneur ;

3° l’adresse du preneur ;

4° tout document permettant d’attester de l’identité du preneur;

5° la date de naissance afin de pouvoir vérifier la capacité de contracter du preneur en Belgique;

6° la composition de ménage ;

7° le montant des ressources financières dont dispose le preneur et ce, dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée.




Art. 200 ter. Données exigibles d’un candidat preneur ou d’un preneur.
§1er. En vue de la rédaction et de la conclusion d’un contrat de bail, le bailleur peut recueillir, dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée, les données générales suivantes :

1° le nom et le prénom du ou des candidats preneurs ;

2° un moyen de communication avec le candidat preneur ;

3° tout document permettant d’attester de l’identité du preneur et sa capacité de contracter;

4° le nombre de personnes qui composent le ménage ;

5° le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.





3- Plusieurs amendements (amendements 5 et 6) concernant les données et documents à pouvoir réclamer par le bailleur avant la conclusion du bail posent question.
- Amendement n° 5 : 

    • On ne permettrait plus de demander l’adresse du preneur. Or il existe des homonymes, etc. L’adresse précédente est donc indispensable pour la suite des relations contractuelles si des problèmes venaient à survenir entre parties. On ne peut mettre en place des procédures qui permettraient à des citoyens d’échapper à la justice parce qu’ils sont locataires …

    • On ne permettrait plus non plus de demander la composition de ménage. Or, le bailleur est responsable du surpeuplement et c’est donc une information fondamentale à obtenir. 

    • On parle de la possibilité de demander le montant des ressources financières ‘ou son estimation’. Il  n’est pas question de se contenter d’une déclaration du preneur sur ce point. Il est vrai qu’il est des cas où le montant ne peut être donné de manière précise (indépendant par exemple). Mais pour tous les autres cas, il n’est pas question que le bailleur reste dans le flou quand la précision est possible. Il faudrait donc à tout le moins préciser dans les commentaires que cette possibilité de donner une estimation au bailleur n’est possible quand lorsque les chiffres précis ne sont pas disponibles. A défaut, plus aucun locataire ne donnera de preuves de revenus et le bailleur DEVRA se contenter d’une estimation et s’il refuse le locataire pour cette raison, il se verra sanctionner par la justice.


- Amendement n° 6 concernant le document standard que peut émettre le gouvernement reprenant les informations pouvant être requises par le bailleur :

Le commentaire de cet article dit tout et son contraire, en ce sens qu’il énonce « cet amendement ne constitue toutefois pas une limitation pour les parties d’échanger, de manière réciproque et volontaire, d’autres informations en lien avec l’objet du contrat de bail en vue d’établir une relation de confiance ». Cela ne ressort absolument pas du texte proposé ni de l’esprit des amendements précédents. On veut nous faire prendre des vessies pour des lanternes … 
4- le SNPC est aussi tout à fait opposé aux mécanismes – que d’aucun(e)s voudraient voir mis en place en matière de loyer dit raisonnable « adapté aux qualités du bien » - de contestation possible et demande d'avis devant des commissions paritaires locatives et le cas échéant de porter l'affaire devant le juge de paix pour obtenir une réduction du loyer.

 

Cette notion de loyer raisonnable devant s’apprécier, nous le supposons, à partir des grilles indicatives de loyers qui vont être adoptées. Dès lors avant même de prendre un bien en location, tout candidat locataire sera à même de connaître si le loyer demandé est raisonnable ou non. Pour le passé, nous voyons mal un effet rétroactif intervenir, pour les baux conclus et en cours.

 

Dès lors quel est encore l'intérêt de cette notion de loyer raisonnable et de mise en place d'un mécanisme de contrôle puisque avant même la prise en location, demain, les candidats locataires connaîtront ce qui est raisonnable ou non en matière de loyers pratiqués …

 

Pourquoi, le SNPC est-il contre ?

 

- ce serait une forme de blocage et d'encadrement déguisé des loyers, ce que la déclaration de politique régionale ne prévoit pas.

 

- nombre de locataires entendent faire apprécier ce caractère raisonnable non pas tenant compte des qualités du bien, mais bien de leurs revenus. En ce sens, on verrait se multiplier les contentieux locatifs et le non règlement des loyers en attendant que les commissions paritaires locatives tranchent…

Il faut connaître la pratique des contentieux locatifs pour savoir que c’est comme cela que cela fonctionne : pour ne pas régler son loyer, le locataire s’appuiera comme aujourd’hui sur des problèmes au bien loué (à tort ou à raison) ainsi que sur un loyer qu’il considère comme non raisonnable.

 

- cette démarche est à sens unique : la logique voudrait que si les loyers issus des grilles indicatives de loyers sont les loyers dits raisonnables, il devrait être accepter qu'un bailleur puisse obtenir un majoration du loyer s'il a loué trop bon marché. Car qui dit loyer raisonnable, veut aussi dire que l'on estime que c'est le montant voulu pour permettre au bailleur de faire face à ses charges, impôts et d'en retirer un profit légitime.

 

Le professeur Nicolas Bernard, peu suspect de sympathie pour les bailleurs, soutient dans ses écrits qu'un certain nombre de bailleurs surtout « vieux » et « peu instruits » louent en dessous du prix du marché et qu'il ne serait pas bon qu'ils soient pleinement informés des prix du marché via une trop grande publicité des grilles indicatives des loyers.

 

- le SNPC est contre les commissions paritaires locatives, soviets locatifs en puissance. Impensable d'y envoyer des propriétaires et locataires lambda pour apprécier si oui ou non le loyer demandé pour tel ou tel logement est raisonnable ou pas. Seules des représentants ayant une bonne connaissance du marché immobilier et locatif ainsi que des relations propriétaires locataires pourraient y siéger.

Il faut donc y envoyer des « professionnels » et le SNPC qui ne vivant que des cotisations de ses membres n'a ni bénévoles ni salariés à envoyer dans ce type de structure et de financer ainsi une nouvelle administration.

 

- enfin, les tenants de ces mesures vous expliquent que c’est pour contrôler les loyers dans un segment précis qui ne dépasse pas 10 % du marché locatif, pourquoi dès lors vouloir l’imposer à tout le marché locatif, nous attendons la réponse…
Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS

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