Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier








télécharger 415.99 Kb.
titreAouba soumaïla- manuel de Droit foncier
page1/13
date de publication08.10.2017
taille415.99 Kb.
typeManuel
l.21-bal.com > loi > Manuel
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

AOUBA Soumaïla- Manuel de Droit foncier

INTRODUCTION


1. L’histoire du foncier est très ancienne et liée à l’histoire de l’humanité, car depuis l’époque des sociétés primitives, la terre était déjà au centre des enjeux de survie et de développement communautaire. L’importance de la terre comme signe et éléments de richesse, de pouvoir et de gloire, était connue et exaltée. La plupart des guerres civiles, claniques, tiraient même leurs sources des problèmes fonciers. L’immobilier constituait une richesse. Cette réalité historique était corroborée par un adage célèbre, très ancien mais le plus actuel aussi, qui qu’ « il n’y ait de richesse que de biens immobiliers ». Effectivement, coïncidence ou pas, les plus grands fortunés étaient les plus grands propriétaires terriens.

L’essor économique de l’Europe, première puissance économique d’avant les deux guerres mondiales reposait essentiellement sur l’immobilier et le foncier. Aujourd’hui encore, on pourrait expliquer le développement fulgurant des pays riches par la maîtrise du foncier, et la sécurité juridique qui a gouverné sa réglementation. Il est indéniable qu’avec l’apparition de la bourse, les valeurs mobilières ont connu des moments de gloire à tel enseigne que certains ont craint que le mobilier ne supplanta dorénavant l’immobilier jusque là considéré comme élément essentiel de richesse. Hélas, la garantie d’investissement que procure l’immobilier ou le foncier, dépasse celle en investissements mobiliers et boursiers, plus marqués par des fluctuations.

2. En Afrique, le foncier a été toujours placé à l’acmé des préoccupations. Contrairement à une opinion largement répandue, liant les problèmes fonciers de notre continent à la période coloniale, l’on peut affirmer que l’Afrique connaissait déjà des remous et tumultes en matière foncière, avant l’invasion colonialiste. Ce qui est même une évidence puisque la période coloniale date de moins de deux siècles alors que l’Afrique en tant que berceau de l’humanité a toujours vécu de la terre  avec son corollaire de conflits. Il est en revanche certain que c’est la colonisation qui a davantage ravivé la question foncière en voulant y apporter des changements. Pendant que les sociétés africaines géraient empiriquement et coutumièrement les terres (sur la base de l’oralité et de la parole donnée), les sociétés occidentales européennes surtout, avaient depuis des siècles déjà, édictées une multitude de règles impératives (comme celles contenues dans le code civil français de 18041) pour régir les questions immobilières et foncières. Chez les colonisateurs, même en milieu rural, toute transaction immobilière, contractuelle ou non, était formalisée par écrit, soit par des actes authentiques, soit par des actes sous signatures privées, ce qui était fondamentalement différent des habitudes africaines. Par exemple pour céder définitivement un terrain même agricole les parties vont conclure un contrat de vente et pour le céder temporairement, elles peuvent recourir à un contrat de bail. Ce sont ces règles « modernes » que le colonisateur français notamment, a voulu transposer et imposer à ses colonies en matière foncière au cours de son long séjour. Mais si, dans certains domaines comme la politique, les populations sont restées souvent dociles et passives, en matière foncière, elles ont montré de fortes résistances au péril de leurs vies.
3. Cette hostilité s’explique par le fait que la terre est considérée par les traditionalistes comme un bien divin qui n’appartiendrait qu’à Dieu et non à l’Etat. Selon ces croyances, le chef étant le seul qui tire son pouvoir directement de Dieu, c’est à lui seul que reviendrait le droit de gérer l’espace et d’en disposer au nom et pour ses concitoyens. C’est ainsi que le roi ou le chef de terre, selon les sociétés, en tant que propriétaire du domaine foncier rural, possède l’entièreté des droits pour décider du foncier. Le patriarche de chaque famille sollicite l’usage de la terre au chef, et lui expose ses besoins quant à la situation exacte de la terre voulue et quant à son étendue. Quand la requête est acceptée par le chef,  le sujet bénéficie ainsi d’une portion de terre ainsi que l’autorisation définitive de l’exploiter « ad vitam » avec les membres de sa famille. A sa mort, point n’est besoin de saisir à nouveau le chef. La succession s’opère automatiquement et c’est généralement le plus âgé de la lignée du défunt patriarche qui hérite de cette terre familiale et qui décide désormais de son exploitation pour le compte de toute la grande famille, et ainsi de suite... Les femmes et les enfants n’étaient pas pris en compte dans la gestion des terres. C’était là, la marque d’une gestion féodale des terres car uniquement réservée aux hommes.
4. Il importe de souligner que selon ces traditions, le chef de terre ne vendait pas la terre à ses concitoyens. Mais, il pouvait, pour sa gratitude envers un de ses sujets, bénéficier de présents symboliques, dit-on. Or, cette réalité était un peu biaisée. L’on peut se demander si cela était toujours vrai quant on sait que ce système de partage ou de cession de terre n’était pas souvent équitable et neutre comme l’on le laisserait entendre. On pouvait remarquer que c’était plus, en fonction de la notoriété du patriarche qu’il bénéficiait plus ou moins d’une grande superficie. De même, les présents ou cadeaux étant souvent remis aux chefs par les demandeurs lors des démarches préliminaires d’obtention de terres, les largesses du chef de terres dépendaient de la consistance des cadeaux reçus mais également de ses relations personnelles avec les demandeurs en question c'est-à-dire le respect que ces derniers lui vouent en tant qu’autorité « suprême » et tout puissant. Ce n’était donc pas toujours en fonction du nombre d’enfants que l’espace était octroyé mais en fonction de l’influence du demandeur donc de son importance. En Afrique de l’Ouest comme au Burkina, ces règles coutumières existent dans toutes les sociétés avec une grande similitude.
5. Mais ces modes traditionnelles de gestion foncière allaient très rapidement subir des changements notoires avec l’arrivée du colon. Très vite, les autorités coloniales ont commencé à s’intéresser au problème de propriété en générale et au foncier en particulier. Avec l’influence du capitalisme, l’économie communautariste ou collectiviste jadis pratiquée par les populations locales au Burkina Faso dans la gestion des terres, est vite reléguer au second plan. De nos jours, avec l’effritement des traditions, les terres se vendent partout, même en milieu rural. En ville, le phénomène n’est pas nouveau. La spéculation immobilière au Burkina est en passe de devenir un fléau avec son cortège de trafic d’influence, de concussion et de corruption2.
6. La rencontre, en matière foncière, entre le droit moderne dans le domaine foncier et le d et le droit coutumier3 c'est-à-dire  régi par les habitudes et les usages locaux, ne s’est pas faite en réalité dans l’harmonie. C’est ce qui semble avoir provoqué ce grand choc dont les conséquences sont encore perceptibles : refus de laisser l’administration seule gérer la terre, austérités des paysans à la modernisation foncière. Les problèmes de terres sont récurrents dans la plupart des pays. Malgré les réformes agraires et foncières répétitives les résultats demeurent très mitigés. Le législateur foncier face à l’extrême sensibilité des questions terriennes ou foncières semblent dépasséer car très hésitant et dubitatif : Comment va-t-il concilier le droit moderne et le droit coutumier ?
7. Pays très enclavé, le Burkina Faso comme beaucoup d’autres pays est un pays agricole qui connaît de nombreuses contraintes dans les domaines agraires et fonciers. Bien que l’agriculture soit pratiquée par près de 90% de sa population, le Burkina n’est pas encore parvenu à l’autosuffisance alimentaire. Pire, l’insécurité alimentaire va grandissante surtout avec le phénomène de la vie chère, entraînant de forts risques permaments de une crise alimentaire sans précédent. Cette insécurité alimentaire s’explique dans une large mesure par les modes de productions agricoles et d’exploitation de terres qui demeurent archaïques, inadaptés au contexte de la production de masse dictée par l’économie du marché et la mondialisation, mais aussi par la forte pression démographique, par les vastes mouvements migratoires en direction des villes et des zones fertiles, par les pratiques culturales destructrices de l’environnement, par l’hostilité des populations rurales aux innovations technologiques et aux réformes. De même, l’occupation et l’exploitation collective ou familiale des champs et habitats est progressivement abandonné au profit d’une exploitation individuelle, occasionnant un besoin supplémentaire d’espace agricole et d’habitation. L’agriculture n’arrivant pas à subvenir aux besoins des populations locales, ces populations en majorité juvéniles, se déplacent en masse vers les grands centres urbains notamment Ouagadougou, Bobo-Dioulasso à la recherche de meilleures conditions sociales. Là, elles s’installent dans les périphéries urbaines dans des conditions très précaires. Ces paysans migrants, préfèrent de plus en plus les villes auxquelles elles s’agrippent quel qu’en soit les conditions. Toutefois, Mais le hic, c’est que chaque migrant, bien qu’ayant abandonné ses terres, souvent même définitivement, se réclame toujours et indéfiniment propriétaire de son fonds, interdisant tout autre demandeur à s’y installer. Cela ne peut alors que générer des conflits car il s’agit souvent de pratiques coutumièrement admises mais inconnues du , convient-il d’affirmer qu’elles sont en total déphasage avec le droit positif. Cet exode massif vers les grandes villes, explique également, du moins en partie, la question foncière et imùmobilière à laquelle sont confrontées les deux plus grands villes du pays. es problèmes de parcelles et de terrains qu’enregistrent ces localités, entraînant des spéculations, des inflations immobilières et partant, une insécurité foncière. La question se pose aussi, de facon non moins préoccupante en milieu rural, du fait De plus en plus, aussi bien en milieu urbain que rural se pose le problème de terre. Mais ces problèmes fonciers tirent également leur source dans l’inadaptation des lois, leur désharmonie avec la gestion traditionnelle des terres, entrainant fréquemment des conflits entre agriculteurs et entre ceux-ci et les éleveurs etc. . Or l’insécurité foncière stricto sensu a des effets pervers sur l’élevage, la pêche et autres activités agricoles connexes.
8. Pour tenter de résoudre ce problème foncier, les pouvoirs publics ont, succesivement, du moins depuis le CNR, ébauché des réformes diverses. Ainsi, pallier les problèmes d’exploitations précaires et d’expropriations anarchiques des terres, et surtout se fondant quelque peu sur la rigidité et l’inadaptation du code civil, à régler l’ensemble, des problèmes posés, une loi spécifique baptisée une Réorganisation Agraire et Foncière (RAF) fut adoptée4 par le CNRpendant la révolution. Mais, cette loi au penchant révolutionnaire, qui remettait en cause la gestion coutumière des terres, a été profondément modifiée en 19915 puis encore en 1996. après la chute de la révolution par une loi 014-96 ADP du 23 mai 1996 portant Réorganisation Agraire et Foncière6. Une autre succédera à cette dernière moins de 15 ans après, soit en 20097. Pourtant, une fois de plus, cette loi rencontre également des difficultés sur le terrain. L’on ne saurait parler des problèmes fonciers sans évoquer le rôle majeur que l’Etat et ses administrations déconcentrées et décentralisées devraient jouer dans l’accompagnement des structures locales. Or quelquefois, des considérations politistes détournent certaines structures de leur but.

9. Le droit foncier est donc une matière ancienne, vaste, complexe et sensible dont la compréhension nécessite bien des explications aussi bien d’un point de vue concernant la terminologique (Chapitre préliminaire) que le conceptuel, s’agit surtout du même de foncier (Chapitre1). C’est cette complexité qui parait spécificité de la matière foncière qui est à l’origine d’incessantes réformes (chapitre 4). De même, il apparaît que la propriété est au centre de la question foncière avec les droits qui en sont liés (Chapitre3). Enfin, une revue des litiges et conflits fonciers et leurs modes de règlement (Chapitre 5) doit permettre de faire des propositions, recommandations à même de juguler le phénomène d’insécurité foncière ( Chapitre 6) et de sécuriser par ricochet les propriétaires dans leurs droits, seule garantie pouvant favoriser un développement durable au Burkina Faso.

Chapitre QUELQUES PRECISIONS TERMINOLOGIQUES

Liminaire



10. Dans l’optique de rendre plus digeste et de favoriser la compréhension du présent exposé, relatif au droit foncier, il est apparu nécessaire, eu égard, à l’importance de la terminologie en générale et de la terminologie juridique en particulier (2), d’expliquer, expliciter et de préciser le sens de certains mots qui seront beaucoup usités (section 1).

SECTION 1. DEFINTITIONS DE TERMES ET EXPRESSIONS
11. Il s’agit là d’un recensement de certains mots et expressions utiles.
Agraire : relatif au sol, à la terre et au foncier agricole.
Article : Division élémentaire et fondamentale de textes législatifs et règlementaires, comprenant, une disposition légale condensée en une ou plusieurs phrases, parfois reparties en plusieurs alinéas c'est-à-dire de points, dont la série reçoit, pour faciliter l’agencement, un numérotage unique et successif.
Bien : c’est tout droit subjectif patrimonial. Il désigne aussi toute chose objet d’un droit réel. Certains biens sont matériels (biens corporels. Ex : une maison, un stylo) et d’autres immatériels (biens incorporels. Ex : les actions), mobiliers ou immobiliers. En réalité, tous les biens sont meubles ou immeubles (art. 516 du code civil).

Code : Formellement, ce terme désigne un recueil de lois. Dans ce cas, on l’écrit en majuscule. Ex : Code foncier, Code fiscal, Code civil, Code pénal. Il désigne aussi un ensemble cohérent de règles qui gouvernent une matière, une même branche du Droit.
Contrat : Au sens strict, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres personnes en vue de créer, de faire naître une obligation ou de transférer la propriété de quelque chose. Dans la pratique c’est tout écrit destiné à constater l’accord entre personnes contractantes c'est-à-dire les parties au contrat. Le contrat est différent de la loi. Mais les conséquences juridiques qui s’attachent au contrat sont assimilables à celles de la loi. C’est ce que dit la loi, elle-même. Ainsi, l’article 1134 du code civil prévoit que « les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».
Domaine : Il désigne concrètement le territoire ou l’ensemble des parcelles de terrains (sol, immeubles, fonds de terre, propriétés) se situant dans un espace géographique. Plus largement, il désigne un ensemble de droits et de biens. Si ces biens appartiennent à l’Etat ou à ses démembrement, on parle de domaine public de l’Etat. Par contre, s’ils ont été rétrocédés aux particuliers par l’Etat, ou appartiennent originellement à des personnes physiques ou morales privées, on parle de domaine privé. Mais l’Etat a également son domaine privé.
Droit : Au singulier, ce mot s’écrit en majuscule et désigne l’ensemble des règles de conduite socialement édictées et sanctionnées, qui s’imposent aux membres de la société. C’est donc l’ensemble des règles régissant la vie en société et sanctionnées par la puissance publique. En d’autres termes, c’est le Droit objectif. Le Droit positif par contre, est l’ensemble des règles juridiques en vigueur dans un Etat ou dans la communauté internationale, à un moment donné, quelles que soient leurs sources. C’est le droit tel qu’il existe réellement. Il n’ y a pas de contradiction entre Droit objectif et Droit positif  mais plutôt une corrélation. Le Droit objectif regroupe le Droit positif et toute la partie du Droit qui n’est plus en vigueur.
Droits : Au pluriel, le mot droit peut s’écrire en minuscule. Dans ce cas, il désigne l’ensemble des prérogatives reconnues et sanctionnées par le Droit objectif qui permet à son titulaire d’exiger, de donner, de faire ou de ne pas faire quelque chose. Ex : droit d’aller et venir, droit d’acheter un bien, droit de manger ce que l’on veut, droits humains. Les droits de chaque citoyen tirent leur source du Droit objectif. En ce sens la constitution dispose en son article 5 que « tout ce qui n’est pas défendu par la loi ne peut être empêché et nul ne peut être contraint à faire ce qu’elle n’ordonne pas ». L’homme en tant que sujet de droit accomplit des actes tous les jours en évitant d’heurter la loi. Ces actes posés sont des droits subjectifs car ils sont autorisés explicitement par le droit objectif auquel ils doivent se conformer.
Foncier : adj ou nom. Qui se rattache à un fond, plus généralement à un immeuble. Le propriétaire foncier est le propriétaire du sol et du sous sol. On l’appelle également tréfoncier par opposition au superficiaire qui, est propriétaire des constructions et plantations dans le cas où a été établi un droit de superficie. L’aménagement foncier désigne l’ensemble des dispositions tendant à obliger ou à inciter les propriétaires ou les exploitants de fonds à destination agricole, soit à les mettre en valeur, soit à procéder à diverses opérations permettant une meilleure utilisation des terres.
Immeuble : Au sens premier, le mot immeuble désigne un bien qui, par nature ne peut être déplacé c'est-à-dire le sol (ex : fond de terre) et ce qui s’y incorpore (ex : les bâtiments). Ce sont des immeubles par nature. Au sens générique il désigne tout bien auquel la loi reconnaît un caractère immobilier en raison de sa nature, de sa destination (ex : animaux de culture), de l’objet auquel il s’applique : usufruit d’un immeuble, servitude. Dans ce cas ces biens, bien que meubles sont considérés comme immeubles.
Immobilier : Adj. Se rapportant aux immeubles (Droit immobilier, foncier). Il vise aussi tout ce qui a le caractère d’un immeuble au sens générique.
Infraction : C’est tout comportement actif (action) ou passif (omission) prohibé par la loi et passible selon sa gravité de peine criminelle, correctionnelle, contraventionnelle (peines principales), éventuellement assortie de certaines interdictions (peines complémentaires, accessoires ou de mesures de sûreté). Au sens large, c’est l’action d’enfreindre une règle ou un ordre préétabli. Ex : Refus de s’arrêter à un feu rouge, frapper ou battre quelqu’un, séquestrer une personne. Plus simplement l’infraction désigne la faute pénale.
Juridique : Adj Tout ce qui est relatif au droit

Judiciaire : adj. Qui appartient ou concerne la justice

Juridiction : Tout organe institué pour juger ou trancher (Tribunaux, Cour d’appel, cour des comptes). Le terme juridiction dans ce cas a un sens plus large que tribunal.

Juridictionnel(le) : Adj. Qui se rapporte à la juridiction prise comme organe, à un acte fait à la justice, à la fonction de juger.
Loi : En latin « lex ». Au sens strict ce mot désigne tout texte voté par le parlement. On parle alors de loi formelle ou organique par opposition à décret, ordonnance. Au sens large c’est toute norme ou système de norme d’ordre juridique (loi positive c'est-à-dire issue du droit positif) ou extra juridique (loi naturelle, loi morale).
Litige ou différend : désaccord, conflit, querelle entre des personnes.

Meuble : Par opposition à immeuble, c’est toute chose matérielle qui peut être déplacée. Ex : véhicules, animaux, bijoux.
SECTION 2. IMPORTANCE DE LA TERMINOLOGIE EN DROIT
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

similaire:

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconBulletin Officiel
«La propriété privée est sacrée». Le droit foncier congolais, en tant que droit de la terre ou droit sur les terres, continue toujours...

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconCompte rendu de l’exposé sur le foncier au
«Le droit de propriété aux individus ou collectivités peut se prétendre du droit coutumier pour ne pas être dépossédé de la terre...

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconDe la coexistence du droit foncier avec le droit minier en droit compare
«l etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le sous-sol, les eaux et les forets, sur les espaces aérien, fluvial...

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconManuel Valls veut revoir le droit d’asile en France
«à bout de souffle», le ministre français de l’Intérieur, Manuel Valls, vient d’annoncer qu’il allait lancer une consultation nationale...

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconManuel des techniques de recherche documentaire en droit

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconManuel de droit constitutionnel
«Prenez le sujet que vous voulez», ce qui, évidemment, est toujours très délicat1

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconManuel intitulé «libertés publiques»
«libertés publiques» du professeur Jean Rivero en 1973. Elle a été introduite en 1954 dans les universités de droit

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconRelative au regime foncier de l’immatriculation

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconChapitre II propriété, concession et transmission du domaine Foncier Rural

Aouba soumaïla- manuel de Droit foncier iconA. Le droit constitutionnel b. Le droit administratif c. Le droit...








Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
l.21-bal.com