Syndicat de copropriete








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date de publication06.10.2017
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SYNDICAT DE COPROPRIETE

LE PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER

LES MOYENS D’OBLIGER UN COPROPRIETAIRES A PAYER SES CHARGES

A ) L’inscription de l’hypothèque légale qui suppose que des lettres RAR de rappel aient été envoyées au copropriétaire.


L’inscription de l’hypothèque ne peut être prise qu’après une mise en demeure restée infructueuse faite par huissier.

Il faut justifier de charges impayées relativement importantes car l’inscription doit être prise soit par huissier, soit par avocat et il y a aussi le salaire du Conservateur des Hypothèques à payer.

L’intérêt est que la dette de la copropriété figure sur la fiche du propriétaire au bureau des hypothèques et le syndicat sera payé en fonction de son rang d’inscription.

L’inconvénient est que la dette est figée et ne peut pas être modifiée en fonction de l’évolution de la situation du copropriétaire.

L’hypothèque a une durée de validité de 5 ans.

Si le copropriétaire cherche à vendre à l’insu des copropriétaires, le notaire sera informé de l’inscription et ne pourra pas débloquer les fonds.

Avant de prendre l’hypothèque il faut demander au bureau des hypothèques un relevé des inscriptions pour être certain qu’il n’y a pas déjà des inscriptions prises pour un montant supérieur à la valeur du bien.

Il n’est pas besoin d’avoir l’autorisation des copropriétaires pour la prendre.

 

Nous avons des consultations gratuites d’huissier qui pourra donner aux syndics bénévoles toutes les précisions qu’ils souhaiteraient.

 

B) Le privilège mobilier du bailleur d’immeuble (article 2 102-1° du Code Civil)

Effets :

Il permet de poursuivre le paiement de la créance de la copropriété par la saisie vente. Cela suppose que le syndic ait déjà un jugement condamnant le copropriétaire à payer et que ce jugement soit définitif.

Il porte sur tous les meubles garnissant les lieux, sauf ceux que la loi déclare insaisissables (article 14 de

la loi du 9 juillet 1991 et article 39 du décret du 31 juillet 1992).

Si le lot fait l’objet d’une location non meublée, ce privilège est reporté sur les loyers dus par le locataire

(article 19 de la loi du 10 juillet 1965).

Le ministère d’un huissier est obligatoire.

 

C) Privilège spécial immobilier en cas de vente ou de saisie du lot du débiteur (article 19-1 de la loi

du 10 juillet 1965 et 2103 1°bis du code civil).

cliquer ici pour le détail
Comment se faire payer par un copropriétaire débiteur ?

 

a. La déclaration de la créance (article 847-1 et 847-2 du NCPC)

Il doit s’agir d’un montant du inférieur à 3800 €.

Le syndic saisit le tribunal d’instance par une simple déclaration au greffe précisant l’identification des

parties (nom, prénoms, profession, adresse ou dénomination et siège social), l’objet de la demande et un

exposé sommaire des motifs. C’est le greffier qui convoque les parties par lettre recommandée avec

accusé de réception. Il envoie aussi une copie en lettre simple. Le demandeur peut être convoqué

verbalement contre émargement.

La convocation du défendeur vaut citation, elle est accompagnée de la copie de la déclaration du

demandeur et mentionne que, faute de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui

sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’enregistrement de la déclaration interrompt la prescription et les délais pour agir.

 

Cliquez sur le lien ci après pour avoir accès au formulaire qu’il faudra déposer au greffe du tribunal avec les justificatifs des sommes dues (PV approuvant les comptes, lettre RAR de relance…)

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do

 

b. Le référé provision auprès du président du TGI (article 809 alinéa 2 du NCPC)
Il s’agit d’une procédure rapide exceptionnelle instituée dans les cas d’urgence et pour les difficultés

d’exécution.

Le syndic peut actionner le copropriétaire débiteur en paiement de ses impayés de charges de

copropriété devant le président du TGI du lieu de la situation de l’immeuble sans que l’autorisation de

l’assemblée générale soit nécessaire (article 55 du décret du 17 mars 1967).

En cas d’urgence (par exemple travaux bloqués du fait du non paiement des fournisseurs), le syndic peut

agir en référé pour demander au créancier une provision.

Le ministère d’un avocat est conseillé.

 

c. L’injonction de payer devant le Tribunal d’Instance (article 1405 à 1425 du NCPC)
Cette procédure permet au créancier d’obtenir rapidement (en moyenne en moins de deux mois) et d’une manière unilatérale un titre exécutoire lui permettant d’engager des procédures d’exécution.

Le tribunal délivre un « titre exécutoire » qui permet d’opérer des saisies sur le débiteur : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur véhicule ou sur mobilier.

Toutefois, le débiteur peut faire opposition à la demande, sans motivation. L’opposition du débiteur

empêche alors le juge de statuer.

En définitive, l’affaire doit être portée devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond compétent pour trancher les litiges de copropriété.

Cette procédure est utilisée quel que soit le montant de la créance à recouvrer.

Le syndic présente une requête au Tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble. Le ministère d’un avocat n’est pas nécessaire.

La demande doit être chiffrée.

Si le juge d’Instance estime la demande fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer.
Cliquez ci après pour avoir accès au formulaire :

http://vosdroits.service-public.fr/R1465.xhtml

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