Objet : Consultation loueur en régime fiscal de faveur








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date de publication05.10.2017
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Objet : Consultation loueur en régime fiscal de faveur

Monsieur,
Vous nous avez consultés en vue d’optimiser votre investissement immobilier collatif. Vous trouverez ci-après nos remarques et conclusions.

Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de notre plus parfaite considération.


  1. Environnement juridique possible


La location en meublé procure de nombreux avantages notamment, par exemple, au niveau du rendement ou un propriétaire percevra des loyers de 15 à 25 % plus élevés que pour une location nue.


  1. Le statut de loueur professionnel


En devenant loueur professionnel, vous devez vous acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises. De même, vous devez être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes de 23000€. Ces recettes devant désormais (depuis la loi de finances 2009) représentées au moins 50% de ses revenus totaux.
Dans les deux cas, meublé professionnel ou non professionnel, vous devez impérativement louer un logement meublé, c'est-à-dire contenant un minimum de meubles qui permettre d'y habiter.


  1. Le statut de loueur non professionnel


Vous n’êtes pas obligé de vous inscrire au registre du commerce et des sociétés.

Pour le statut LMNP, Il est nécessaire de donner en location à un exploitant le bien pendant une durée minimum de 9 années.



  1. L’environnement fiscal associé


Lorsque l'on opte pour les statut de LMP ou LNMP, il est possible de récupérer la T.V.A en cas d'acquisition d'un logement neuf et ce, sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives), enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).


  1. Le statut de loueur professionnel


Le statut de loueur meublé professionnel permet de déduire du revenu global la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépenses d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien.

Si l'activité en LMP est exercée depuis 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000€ par an, alors les plus-values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôts.

Les héritiers d'un LMP bénéficient d'allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).
De plus si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), et que ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, les biens loués n'entrent pas alors dans le calcul de l'ISF.
Enfin Le statut LMP relève des BIC, il est donc possible de cumuler le dispositif LMP avec d'autres investissements en LMP ou d'autres dispositifs de défiscalisation immobilières comme les dispositifs ZRR, Robien recentré, Borloo, Girardin, Malraux ou Monuments Historiques.

Astuce : Le dispositif ZRR peut-être transformable après les 9 ans de location initiale, en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), en fonction des volumes de recettes atteints


  1. Le statut de loueur non professionnel


Depuis la loi de Finances de 2009, avec le statut LMNP, l'investisseur a droit à une réduction d'impôt unique de 5% du prix de revient. Cette réduction d'impôt est plafonnée à 25 000 € et est possible lorsque l'investissement concerne une résidence pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD), une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. A noter qu'en cas d'excédent lié à ce crédit d'impôt, la somme n'est pas récupérable.
Cette réduction de l'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement des immeubles. C'est-à-dire la même année que la date de livraison du bien (ou de la date d'achèvement des travaux).

Au même titre que le statut de loueur meublé professionnel, en tant que loueur meublé non professionnel la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettant d'absorber la totalité des revenus générés par la location des biens.

Si, vous, en qualité d'acquéreur opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l'amortissement des murs, mais aussi du mobilier.

A noter qu'avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les plus-values de cession d'immeuble suivent le régime des plus-values privées (taxation à 27%, CSG incluse, après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année, exonération donc à partir de la 16ème année).

Enfin avec le statut LMNP, vous bénéficiez du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui donne droit à un abattement forfaitaire sur les recettes brutes de 50 % pour les recettes inférieures à 32 000 € par an (hors chambres d'hôtes et gîtes ruraux). Ce régime est fortement conseillé une fois les amortissements réputés différés entièrement utilisés.

Conclusion :

Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) est un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d'imposition et disposant d'assises financières importantes. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d'entrée est donc élevé, puisqu'il nécessite l'acquisition de plusieurs logements.

Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant sa retraite.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constituent aujourd'hui un des plus puissants outils de gestion du patrimoine. Ces dispositifs allient à la fois dispositions fiscales et constitution d'un patrimoine immobilier.

Les loueurs en meublé professionnels ont tout intérêt à opter pour le régime du réel simplifié, qui permet de déduire directement du revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

Les loueurs en meublé non professionnel dont les recettes locatives n'excèdent pas 760€ par an sont totalement exonérés d'impôt sur les bénéfices.

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