La valeur locative cadastrale (vlc) des locaux commerciaux est calculée par référence au marché locatif à la date du 1








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Révision des valeurs locatives foncières des locaux commerciaux

I. Contexte
Sont considérés comme des locaux commerciaux (ou professionnels) : les locaux affectés à un usage commercial (boutiques, magasins, supermarchés et hypermarchés, ateliers, dépôts …), les bureaux, certains locaux utilisés par les administrations publiques et les organismes publics ou semi-publics, les biens divers tels que les hôtels, les salles de spectacles et de cinémas, les cliniques, les stades, les parcs de loisirs, les silos, les parkings ….
On compte 2,8 millions de locaux commerciaux en France1. Ils représentent 22 % de la masse des valeurs locatives (155 Mds € en 2009), soit environ 34 Mds €, dont 19,5 Mds € pour le commerce.
Aujourd’hui, la valeur locative cadastrale (VLC) des locaux commerciaux est calculée par référence au marché locatif à la date du 1er janvier 1970, à partir du descriptif de chaque bien fourni par le propriétaire. Tous les locaux commerciaux existants en 1970 ont été évalués à partir de la déclaration que les propriétaires avaient été tenus de souscrire. Elle correspond en théorie au loyer annuel que pourrait produire un immeuble.
Le montant des VLC a été actualisé en 1980 (référence au 1er janvier 1978) à l’aide de coefficients définis pour chaque département. Depuis, les valeurs locatives sont majorées chaque année par un coefficient fixé au niveau national par la loi de finances en tenant compte de la variation des loyers.
Les locaux commerciaux sont évalués selon trois méthodes d’évaluation :


  • la méthode par bail, qui ne concerne plus que 4 % des locaux. Elle s’applique aux immeubles loués dans des conditions normales au 1er janvier 1970 et consiste à retenir le loyer comme valeur locative. Etant donné l’ancienneté croissante de la date de référence, son champ d’application se réduit progressivement.




  • la méthode par comparaison, qui concerne 93 % des locaux commerciaux en raison de l’évolution du parc immobilier. Subsidiaire à la précédente, cette méthode concerne les immeubles qui ne peuvent être évalués selon la méthode par bail. L’évaluation est effectuée par comparaison avec des locaux-types dont la description et les valeurs locatives sont consignées dans des procès-verbaux établis pour chaque commune en concertation avec les commissions communales ou, depuis 2008, intercommunales des impôts directs.




  • la méthode par appréciation directe, qui concerne 3 % des locaux. Elle consiste à appliquer un taux d’intérêt, fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés au 1er janvier 1970, à la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier 1970. En l’absence d’acte ou de toute autre donnée permettant de déterminer cette valeur vénale, celle-ci peut être déterminée d’après la valeur vénale d’autres immeubles comparables. Cette valeur vénale peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain au 1er janvier 1970 la valeur de reconstruction à cette même date dudit immeuble. Cette valeur est réduite par un abattement pour tenir compte des caractéristiques du bien.


En 1990, le Gouvernement avait souhaité réviser les VLC, mais cette réforme avait finalement été abandonnée.
II. La révision des VLF actée en 2010
L’article 34 de la loi de finances rectificatives pour 2010 prévoit le principe de la révision des VLF des locaux commerciaux et les conditions de mise en place de cette réforme, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2014.
Cette révision se fera à ressources constantes pour les collectivités territoriales, ce qui signifie que la masse globale de la contribution des entreprises restera la même (pour la première année d’imposition !) mais qu’il y aura des transferts entre entreprises, puisque l’un des objectifs de cette révision est d’aligner les valeurs locatives sur la valeur réelle du marché locatif, afin de corriger les disparités existantes qui peuvent être source de distorsions de concurrence.
1. Modalités de la révision
• Détermination de la valeur locative du local commercial
La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie sera déterminée en fonction de l’état du marché locatif, ou à défaut par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale. Elle tiendra compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.
Cette évaluation s’effectuera en trois étapes :



Les tarifs seront déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriété. Pour cela, seront créés, dans chaque département, des secteurs d’évaluation qui regrouperont les communes ou parties de communes, qui présentent un marché locatif homogène.
• Création des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLF) et des commissions départementales des impôts directs locaux (CDIDL)
Ces 2 commissions seront composées de représentants de l’administration fiscale, des collectivités territoriales et des contribuables. Elles seront présidées par le président du tribunal administratif territorialement compétent ou un membre de ce tribunal délégué par lui.
Les CDVLF auront la charge d’arrêter les délimitations des secteurs d’évaluation, le classement des propriétés dans les sous groupes ou catégorie, le coefficient de localisation et les tarifs, sur la base des éléments communiqués par l’administration. Leurs décisions seront arrêtées après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs (Cf. article 1650 et suivants du code général des impôts).
Les CDIDL auront pour mission de régler les désaccords entre la CDVLF et les commissions communales et intercommunales des impôts directs, et de prononcer une décision en l’absence de consensus obtenu.
• Obligation de déclaration des propriétaires de locaux commerciaux
Pour permettre cette révision, les propriétaires des biens concernés sont tenus de souscrire en 2012, une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leur propriété.
L’absence de déclaration entraîne l'application d'une amende de 150 €. Les omissions ou inexactitudes constatées dans les mêmes déclarations entraînent l'application d'une amende de 15 € par omission ou inexactitude, sans que le total des amendes applicables par déclaration puisse être inférieur à 60 € ni supérieur à 150€ (article 1729 C du code général des impôts).
• Des tarifs mis à jour chaque année
Les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d’évaluation seront mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés, chaque année à compter de 2015.
De même, la CDVLF pourra modifier chaque année l’application des coefficients de localisation, après avis de la commission communale ou intercommunale des impôts directs.
Une nouvelle délimitation des secteurs d'évaluation devra être effectuée l’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux (2021) ou au plus tôt en 2018.
2. Réalisation d’une étude d’impact de la révision en 2011
La LFR 2010 a prévu une expérimentation grandeur nature dans cinq départements test en 2011 : l’Hérault, du Bas-Rhin, du Pas-de-Calais, de Paris et de la Haute-Vienne.
Dans ces départements, les propriétaires de locaux commerciaux ont dû souscrire avant le 15 mars 2011 une déclaration précisant la nature, la destination, l’utilisation, les caractéristiques physiques et la consistance de chacune de leurs propriétés, ainsi que le montant annuel du loyer exigible au 1er janvier 2011.
Le Gouvernement doit présenter au Parlement un rapport retraçant les conséquences pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l’Etat de la révision des valeurs locatives, sur la base de cette expérimentation. Ce rapport devait être présenté avant le 30 septembre 2011, mais à ce jour ce document n’est pas encore prêt.
III. Les enjeux pour le commerce
La révision des VLF aura un impact à la hausse sur les charges des commerçants puisque les VLF (ou VLC) servent pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais aussi pour la contribution foncière des entreprises (qui est l’une des 2 composantes de la contribution économique territoriale – CET – qui a remplacé la taxe professionnelle). De plus, l’actualisation des montants de VLC réalisée en 1980 n’a pas été prise en compte pour la taxe professionnelle et cette règle a été reconduite pour la cotisation foncière des entreprises.
Par ailleurs, les secteurs d’évaluation qui serviront à l’établissement des tarifs seront délimités sur la base d’une homogénéisation des loyers déclarés pour chaque catégorie de local. Pour les magasins et lieux de vente, 7 catégories sont prévues mais celle-ci ne tiennent pas compte de l’activité exercée par le commerçant :
Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue.

Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue.

Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.

Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2).

Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2).

Catégorie 6 : stations-service, stations de lavage et assimilables.

Catégorie 7 : marchés.
Or l’activité exercée est un élément fondamental pour la détermination du loyer, qui va servir de base à l’établissement des nouveaux tarifs. Le loyer dépend aussi de l’ancienneté du bail, sa nature (tous commerces ou mono-activité), de la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire commerçant (dont le paiement effectif de la taxe foncière sur les propriétés bâties)... De même, le loyer peut comporter une part variable (selon le chiffre d‘affaires par exemple). Autant d’éléments de différenciation qui rendent difficile une homogénéisation.
IV. Les actions du CdCF
En collaboration avec le Medef, le CdCF a participé au groupe de travail sur la révision des VLF piloté par la DGFiP (Direction générales des finances publiques). Ce groupe de travail s’est réuni plusieurs fois et a traité notamment :


  • des grandes lignes de la révision,

  • de la classification des locaux en catégories

  • de la composition des commissions départementales

  • de l’organisation du test grandeur nature,

  • du modèle de déclaration des loyers par les propriétaires de locaux commerciaux pour le test.


Dans le cadre de ce groupe de travail, le CdCF, avec l’appui du Medef, a notamment demandé :


  • l’adoption dans la loi du principe d’une révision générale des valeurs locatives, y compris des locaux d’habitation,

  • des mesures d’écrêtements pour les commerçants qui seraient confrontées à des hausses d’impôts locaux suite à cette révision des VLF,

  • une meilleure prise en compte de la diversité des baux commerciaux pour l’établissement des secteurs d’évaluation et des tarifs.

CdCF - Révision des VLF des locaux commerciaux - 20 octobre 2011

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