C’est un droit réel qui confère toutes les prérogatives que l’on peut avoir sur un bien. 3 prérogatives : usus droit d’user du bien, fructus droit de disposer








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DROIT DE LA COPROPRIETE
Quelques Définitions :


  1. Droit de propriété :


C’est un droit réel qui confère toutes les prérogatives que l’on peut avoir sur un bien. 3 prérogatives : usus (droit d’user du bien, fructus (droit de disposer du bien) et abusus (droit de disposer du bien) article 554 CC.


  1. Droit réel : Droit qui porte directement sur une chose.




  1. Biens meubles / immeubles : Cf. articles 516 à 553 CC




  1. Distinctions entre copropriété et indivision :


Copropriété : c’est une modalité du droit de propriété.
Indivision : c’est une situation juridique née de la concurrence de droit de même masse de bien par des personnes différentes sans qu’il y eu division matérielle de leurs parts (articles 815 et suivants CC). C’est le principe d’unanimité qui le différencie du droit de copropriété.


  1. Servitude :


C’est une charge imposé à un immeuble bâti ou non bâti (cet immeuble est un fond servant) au profit d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire distinct (fond dominant) articles 637 et suivants du CC.
HISTORIQUE
Le droit de la copropriété s’est construit en plusieurs étapes. A de rare exception prés, la propriété collective immobilière n’existait pas en 1804. Le code civil ne lui réserva qu’un seul article qui est l’ancien article 664. Cet article est consacré à un concept fort éloigné d’aujourd’hui. A l’époque, il s’agit d’un empilement de propriétés privatives, chaque copropriétaire ayant 1 étage.
A la suite de la 1ère guerre mondiale, cette technique connue un essor très important et l’article 664 s’avère insuffisamment rédigé. La pratique notariale a développé l’article 664.
Jusqu’en 1938 (28 juin 1938), qui entérine la pratique notariale, apparaît la notion de syndicat, le syndic devenait obligatoire et l’assemblée générale devient un organe délibérant. Les limites de ce texte son apparu très vite, étant donné que cette loi est supplétive de la volonté des parties et n’envisageait que la prise de décisions.
La loi du 10 juillet 1965 constitue encore aujourd’hui le texte de base régissant la matière. Un décret d’application de cette loi a été pris le 17 mars 1967.
Depuis cette loi, le statut de la copropriété est pour sa plus grande partie impérative. Pour autant, grâce à la notion de la destination de l’immeuble, chaque copropriété peut adapter le régime légal à sa spécificité. Par ailleurs, l’assemblée générale prend des décisions à degré de majorités plus ou moins contraignantes. Enfin le syndicat à acquis la personnalité morale qui à permis certains déblocage dans la vie de la copropriété. Une 1ère modification a abouti à la loi du 31 décembre 1985, elle va accroître les obligations du syndic notamment. Différents textes son venu retoucher ce texte, la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat.
La loi du 21/07/1994 à 2 caractéristiques principales :


  1. Elle prend en compte la monté des impayés en créant un super privilège immobilier au profit des syndicats de copropriétaire.




  1. Elle va traiter le problème des propriétés en difficulté en prévoyant la désignation d’un administrateur provisoire doté de pouvoirs de nature à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. En prévoyant également la suspension, l’interdiction ou l’arrêt pendant un certain temps de certaines actions en justice et voie d’exécution intenté à l’encontre du syndicat.


La loi Carrez du 18 décembre 1996 qui rétablissant l’article 46 du 10 juillet 1965, impose au vendeur d’indiquer la superficie de la partie privative du lot qu’il cède. La loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret d’application qui n’est intervenu que le 27 mai 2004. On va retenir de cette loi que :


  1. Elle consacre une section aux « dispositions relative à la protection d’acquéreur d’immeuble et au régime de copropriété ».




  1. Elle renforce les pouvoirs de l’administrateur provisoire




  1. Elle facilite la passerelle entre majorité absolue et majorité simple.




  1. Elle renforce également cette loi en créant un carnet d’entretien et un diagnostic technique.




  1. Elle instaurer un mécanisme à l’encontre des mauvais payeurs :

Exigibilité immédiate de toutes les provisions en cas d’impayé non régularisé à bref délai et imputation au seul copropriétaire défaillant des frais nécessaire au recouvrement des sommes dues.
Enfin, à compter du 02 juillet 2003, la loi SRU imposera des règles comptables spécifiques dans chaque copropriété. On peut donc considérer que cette loi SRU insuffle une grande cohérence et une meilleure efficacité au statut de la copropriété.
Enfin, il convient de mentionner que cette loi (02/07/2003) à apporter centaines retouches aux articles 24,25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturelles à crée un article 38-1 et la loi du 1er août 2003 de programmation pour la ville et la rénovation urbaine à modifié l’article 39-1 de la loi de 1965 concernant les pouvoirs de l’administrateur provisoire nommé dans une copropriété en difficulté.
Thème 1 :
DOMAINE D’APPLICATION DES STATUTS DE LA COPROPRIETE

(Loi de 1965)
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 délimite le domaine d’application du statut de la copropriété. Il convient de distinguer les hypothèses dans lesquels le statut va s’appliquer impérativement de celle ou il n’aura vocation à s’appliquer qu’à défaut d’organisations différentes.

Chapitre 1 :

Le domaine d’application impérative du statut de la copropriété
Bien que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne cite pas l’article 1 comme étant d’ordre public, il ressort de la jurisprudence que ce statut va s’appliquer impérativement des lorsque les 3 conditions suivantes vont être réunies :


  1. L’immeuble ou le groupe d’immeuble doivent être bâti.


Ainsi la loi de 1965 n’a pas vocation à régir les immeubles non bâtis (terrain nu, voie privée) pour autant rien n’interdit de retrouvée des parties non bâti dans une copropriété car elles sont considéré comme des accessoires de l’immeuble et relèveront donc de la copropriété des immeubles bâtis.
De même, les immeubles en cours de construction ne sont pas concernés par le statut légal. Ce qui pose un problème lorsque des copropriétés sont construites par tranche, en effet, la rigueur du texte voudrait que le statut de la copropriété ne s’applique qu’à l’achèvement du dernier des bâtiments. Donc pour contourner cette difficulté, la pratique (consacré par la cours de cassation) à crée le concept de lot transitoire dont la partie privative est constituée du droit de construire auquel on affecte une côte part de partie commune. Ainsi, il y aura naissance de la copropriété des l’achèvement du premier bâtiment des lorsque les autres conditions sont réunies.


  1. La propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeuble doit être réparti entre plusieurs personnes.


Cela semble une évidence. Dés lorsque le promoteur aura vendu un lot de sa nouvelle réalisation ou dés l’instant ou l’unique propriétaire d’un immeuble ancien aura cédé un appartement.


  1. Chaque copropriétaire doit être titulaire d’un lot comprenant une partie privative et une côte part de partie commune.


Chapitre 2 :

Le domaine d’application supplétive de la copropriété
Le second alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 réserve un sort particulier aux ensembles immobiliers à l’égard desquels le régime de la copropriété ne va s’appliquer qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente.
Il faut préciser que seul sont concerné les ensembles immobiliers qui « outre les terrains, les aménagements, les services communs comporte des parcelles bâti ou non, faisant l’objet de droit de propriété privatif ». C’est-à-dire, les ensembles immobiliers composé d’éléments très dissemblables à l’égard desquels le législateur reconnaît implicitement que le modèle qu’il propose n’est peut être pas le plus adapté.
La loi fait donc dépendre l’application impérative ou non du statut de l’absence ou de la présence non pas d’une pluralité de bâtiment mais du régime juridique d’appropriation du sol.
Il reste alors pour les intéressés, à déterminer avec précision l’organisation différente dont ils veulent dépendre. A défaut, les tribunaux pourraient en effet décidé que c’est le régime de la copropriété qui doit recevoir l’application. Il peut s’agir par exemple : se créer une association syndicat libre de copropriétaire, il peut également être question d’instaurer une union de syndicat.


Chapitre 3 :

Les institutions voisines de la copropriété
Les résidences de services, les immeubles dont la jouissance est divisés dans le temps, des immeubles qui comprennent des volumes superposés et se qu’on appelle des copropriétés horizontales, les lotissements.
Quelques définitions :


  1. Les immeubles dont la jouissance est divisé dans le temps :


Considéré plus comme des produits touristiques que comme des droits de propriété. La loi de janvier 1986 est dite insuffisante à protéger les acquéreurs consommateur et une directive européenne de 1994 qui a été transposé en France par une loi de 1998.
Tout contrat ou groupe de contrat conclu à titre onéreux par lequel un professionnel conféré à un consommateur directement ou indirectement la jouissance d’un ou plusieurs biens immobiliers à usage d’habitation par période déterminée ou déterminable pour au moins 3 années.


  1. Les immeubles comprenant des volumes superposés


Les volumes se distingue des lots de copropriété en se qui ne comprennent pas une côte part de partie commune. Il s’agit plutôt de propriété autonome dont les rapports sont régis par des conventions et des réseaux de servitudes.
Un « lot volume » peut lui-même faire l’objet d’une division en lot de copropriété ou si on préfère, une copropriété peut être implanté à l’intérieur d’un volume. Pour certain il parait difficile d’admettre que par le seul fait de ne pas décrire un immeuble par lot comprenant chacun une côte part de parties communes (mais par lots liés les un au autre par des conventions et des servitudes) on puisse éluder à loisir la loi du 10/07/1965 du moins si l’immeuble est de conception homogène et unitaire. La JP ne sait pas à ce jour directement prononcé sur cette question, voir C.A Paris du 28 avril 1983 « prenant partie pour l’application du statut de la copropriété à partir de l’analyse des documents établis, voir SIZAIRE, JCP Notarial 98, n° 11 page 388 et aussi Fournier, JCP 99 n° 9-10 page 422.


  1. Les copropriété horizontale et lotissements


La copropriété tel que définie par l’article 1 de la loi de 65 peut régir un ensemble de maisons individuelles ou toutes autre groupe d’immeuble bâti des lorsque que la division par lot correspond à la définition du texte. Mais des lors que le constructeur d’un tel ensemble inclus dans ces lots par zone de jouissance privative d’une partie du terrain commun de sorte que celui-ci soit ainsi réparti entre les lots par zone de jouissance exclusive, l’opération rejoint la définition du lotissement figurant dans l’article R 315-1 du C de l’Urbanisme « le lotissement est l’opération consistant à diviser en propriété ou en jouissance un terrain en vue de la construction des lorsqu’il est crée plus de 2 lots en moins de 10 ans ».
Une copropriété horizontale consistant en la création de lot comportant chacun une partie du sol commun en jouissance privative et exclusive est un lotissement et doit être autorisé selon les formalités prévu par le code de l’urbanisme.
Les conditions pour que ce soit un lotissement :


  1. Le sol doit être divisé en zone de jouissance privative.

  2. L’attribution privative de la jouissance du sol doit avoir lieu avant l’achèvement des constructions.

La JP n’a pas manqué de condamner les copropriété horizontales qui en réalité dissimulaient des lotissements non autorisé, il reste à faire l’état d’une situation qui fait couler beaucoup d’encre depuis une dizaine d’année et à soulevée des controverse.
Il s’agit des opérations dans lesquels un terrain est divisé en plusieurs lots destiné à être bâti, lot défini dans un état descriptif de division ne comportant aucune attribution de partie du terrain à aucun délai. Chacun des lots comporte le droit d’édifier un immeuble des tantième de la copropriété du sol commun mais aucune attribution d’aucune partie de se sol en propriété n’y en jouissance.
La JP à confirmé que des lorsque le terrain à bâtir n’est divisé ni en propriété ni en jouissance, il ne peut pas être parlé de lotissements et que l’implantation de plusieurs immeubles sur un même terrain n’emporte pas division de ce terrain au sens de la réglementation des lotissements.
Chapitre 4 :

L’accession à la copropriété
& 1 : mise en vente d’un immeuble déjà construit
Depuis la loi de 65, le règlement de copropriété est le plus souvent adopté par le diviseur avant la 1ère vente y faisant alors référence. Dans la réalisation de la 1ère vente d’un lot l’immeuble est soumis dans son entier au statut de la copropriété.
& 2 : vente de locaux à construire
Il y a 2 modes principaux d’accession à la copropriété :


  1. L’acquisition de locaux à construire : ex, une Sté civile qui vend sur plan les locaux d’un immeuble à construire à plusieurs acquéreurs qui une fois l’immeuble achevé se trouveront placé sous le régime de la copropriété.




  1. Construction sur un terrain acquis en indivision : dès le moment où l’immeuble est achevé, il est soumis au statut de la copropriété. Avant l’achèvement et même si certain lot on déjà été vendu, c’est le régime de l’indivision qui s’applique.


Attention problèmes C les lots transitoires
C’est le cas des immeubles construit par tranche. Le débat prote sur le moment à partir duquel le statut va s’appliquer. La JP à considéré que des lorsqu’un 1er bâtiment à été achevé et qu’au moins un lots à été cédé, le statut de la loi de 65 va s’appliquer.
C’est pourquoi les promoteurs ont eu recours à la technique des LT, ces LT étant constitué de côte part de sol indivis et du droit de construire selon une surface déterminée.
La C.Cass en 89 a estimée que le LT fait l’objet d’une saisie immobilière. En 91, la C.Cass a estimée que le titulaire du LT doit contribuer au même titre aux charges de la même manière que les autres titulaires de lots. La JP a été amené par la suite à préciser que le titulaire du LT est tenu que des charges générales.
En effet, la construction en volume suppose que le droit de propriété sur le terrain soit démembré entre le droit du titulaire du droit de construire (droit de superficie) et le droit du propriétaire tréfoncier (qui est celui qui à concédé ce démembrement mais qui reste propriétaire du sol) donc contrairement au titulaire du LT, le superficiaire n’a aucun droit indivis sur le sol.
Un 3ème mode existe (plus rare) :


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