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date de publication23.12.2016
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Mathématiques financières

Financement

Biens mobiliers et immobiliers

Notes de cours

Nom : ____________________________

Groupe : _______

Achat et location de voiture
Achat ou location? C'est l'éternelle question que l'on se pose lorsqu'on décide d'acquérir une voiture - ou de la changer. La location est tout indiquée pour qui change de voiture comme de chemise. Mais pour les autres, qu'en est-il réellement?

http://auto.lapresse.ca/dossiers/dossiers-speciaux/petit-guide-dachat-dun-vehicule-neuf/201110/24/01-4460531-location-avantages-et-inconvenients.php

Calcul du versement mensuel d’un prêt

Voici la formule permettant de calculer le montant du versement mensuel afin de rembourser un prêt :

Exemple :

Montant emprunté

12 000 $

Taux d'intérêt annuel

9%

Nombre de versements

6



Exercices 1:

Montant emprunté

1 000 $

Taux d'intérêt annuel

15%

Nombre de versements

24



Versement mensuel :





Exercices 2:





Montant emprunté

5 000 $

Taux d'intérêt annuel

4%

Nombre de versements

12



Versement mensuel :

Exercices 3:




Montant emprunté

25 000 $

Taux d'intérêt annuel

2%

Nombre de versements

84


Versement mensuel :





Achat d’une maison et financement hypothécaire
Formidable! Vous avez décidé de réaliser le rêve d’une vie … acheter une maison.

L’achat d’une propriété est l’une des décisions les plus importantes que vous allez prendre dans votre vie sur les plans émotif et financier. Vous pouvez vous préparer en apprenant davantage sur le processus d'achat d'une habitation et les responsabilités de propriétaire. Les différences entre la location et l’achat d’une maison sont nombreuses, et la liste des avantages et des inconvénients pour les deux options est longue. Rappelez-vous toutefois que ce qui est bon pour l’un ne l’est pas nécessairement pour l’autre. Avant d’aller plus loin, voici quelques questions auxquelles vous devriez répondre :

  • Possédez-vous les compétences nécessaires en gestion financière?

  • Comment évalueriez-vous votre stabilité financière?

  • Êtes-vous prêt à assumer la responsabilité de tous les coûts liés à une propriété, entre autres les mensualités hypothécaires, les réparations et l’entretien?

  • Pouvez-vous consacrer le temps nécessaire à l’entretien d’une habitation?

La location, tout comme l’achat, comporte des avantages et des inconvénients. Chacun doit prendre la meilleure décision en fonction de sa propre situation. L’achat d’une maison ne convient pas nécessairement à tous. Prenez quelques instants pour songer aux avantages et aux inconvénients de l’achat et de la location.


  • Pré-autorisation

Il peut s’avérer judicieux d’obtenir un prêt hypothécaire pré approuvé avant d’entreprendre la recherche d’une propriété. Beaucoup d’agents immobiliers vous demanderont si vous disposez d’un prêt pré approuvé. Afin d’établir le montant du prêt que vous serez en mesure de rembourser, le prêteur examine vos finances personnelles. Il vous remet ensuite une confirmation écrite ou un certificat indiquant le taux d’intérêt qu’il vous garantit pendant une période déterminée. Cette confirmation ne vous assure toutefois pas d’obtenir un prêt hypothécaire.

Même si vous n’avez pas trouvé l’habitation que vous souhaitez acheter, le montant d’un prêt hypothécaire pré approuvé vous permet de garder à l’esprit une fourchette de prix appropriée.

PHASE DE PRÉ-QUALIFICATION :

1- Maurice et Rita veulent s’acheter une maison de 300000$

Rita a un salaire mensuel de 2000$ et Maurice gagne 15$/h et travaille 40h/semaine.

Pré-qualifiés : Refusés :

2- Ti-roux et Pabo veulent s’acheter une maison de 400000$

Ti-roux a un salaire annuel de 60000$ et Pablo gagne 500$/semaine.

Pré-qualifiés : Refusés 

3- Syrena et Sushi ce sont pré qualifiés pour l’achat d’une maison de 500000$ en utilisant 27% de leur salaire brut

Sachant que Syrena gagne 1000 $ aux 2 semaines, quel est le salaire annuel de Sushi

Salaire de Sushi

4- Pabel et Bob sont pré qualifiés avec un pourcentage de 26% pour l’achat d’une maison

Sachant que Pabel a un salaire mensuel de 6000$ et que Bob a un salaire bi-annuel de 35000$, trouve le montant que vaut la maison.

Prix de la maison

  • Inspecteur en bâtiment, notaire et frais reliés à l’achat d’une maison


Le tableau suivant illustre bien toutes les dépenses relatives à l’achat d’une propriété.
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/acmaetet/wosh_007.cfm


  • Taxe de mutation du ministre Bienvenue 

En fait, la « taxe de mutation », car tel est son vrai nom, a été instaurée sous le gouvernement de Robert Bourassa en 1976 par le ministre Jean Bienvenue.

La Taxe de Bienvenue est une taxe que l’on doit payer au Canada lorsqu’on achète une nouveau bien immobilier. Tout le monde doit s’en acquitter mais il existe des exceptions (*).

Comment calculer la Taxe Bienvenue ?

Le calcul s’effectue sur le plus haut des deux montants suivants : le prix payé OU le prix de l’évalutation municpale (rôle foncier)

Les frais de ce droit de mutation immobilière sont calculés de la façon suivante, par tranches :

0.5% sur l’intervalle de 0 à 50 000 $

+ 1% de 50 001$ à 250 000 $

+ Montréal : 1.5% de 250 001$ à 500 000 $+ 2% sur le montant au-dessus de

500 001$ (effectif en date du 26/01/2010)

ou Reste du Québec: 1.5% du montant qui dépasse 250 001 $

exemple 1 : un triplex ou un condo à Montréal d’une valeur de 530 000 $.  

Taxe de Bienvenue = ______________________________

exemple 2 : un triplex ou une maison ailleurs dans la Province, d’une valeur de 530 000$. 
Taxe de Bienvenue : __________________________


  • Frais de la SCHL


Assurer mon prêt hypothécaire avec la SCHL

Lorsque la mise de fond pour l’achat d’une propriété est inférieure à 20%, vous devez assurer votre prêt par la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (SCHL).

Voici le tableau permettant d’effectuer le calcul de la prime d’assurance :

Exemple de calcul pour l’achat d’une propriété de 300 000$:




Détail du calcul

Montant

Achat d’une maison




300 000$

Mise de fond

5% de 300 000$

15 000$

Montant du prêt hypothécaire à assurer par la SCHL

95% de 300 000$

285 000$

Calcul de la prime d’assurance de la SCHL

285 000$ x 2,75% ou

285 000$ x 0,0275

7837,50$

Nouveau montant du prêt hypothécaire

285 000$ + 7 837,50$

292 837,50$

Exercices :

Quel sera le montant du prêt hypothécaire afin d’acheter une maison de 250 000$ sachant que la mise de fond sera de 10%




Détail du calcul

Montant

Achat d’une maison







Mise de fond







Montant du prêt hypothécaire à assurer par la SCHL







Calcul de la prime d’assurance de la SCHL







Nouveau montant du prêt hypothécaire







Quel sera le montant du prêt hypothécaire afin d’acheter une maison de 345 000$ sachant que la mise de fond sera de 25 000$




Détail du calcul

Montant

Achat d’une maison







Mise de fond







Montant du prêt hypothécaire à assurer par la SCHL







Calcul de la prime d’assurance de la SCHL







Nouveau montant du prêt hypothécaire







Quel sera le montant du prêt hypothécaire afin d’acheter une maison de 440 000$ sachant que la mise de fond sera de 60 000$




Détail du calcul

Montant

Achat d’une maison







Mise de fond







Montant du prêt hypothécaire à assurer par la SCHL







Calcul de la prime d’assurance de la SCHL







Nouveau montant du prêt hypothécaire








Rio et Linda sont un couple, tous deux âgés de 40 ans. Ils veulent prendre leur retraite à 65 ans et terminer leurs jours en Jamaïque. Ils hésitent entre s’acheter une maison et la revendre dans 25 ans ou vivre dans un appartement qui coutera moins cher que la maison. Ils ont comme objectif de d’avoir plus d’argent possible pour leur retraite. Voici les informations sur la maison et l’appartement qu’ils désirent.

Maison :

Prix : 300000$

Taxes municipales et scolaires : 2800$ /année

Chauffage et électricité : 2200$/année

Hypothèque : sur 25 ans avec un taux d’intérêt moyen de 3,5%

Location d’un appartement:

Prix du loyer : 900$/mois

Chauffage et électricité : 1400$/année

Nous estimons que le taux d’inflation annuel sera d’environ 2% pour les 25 prochaines années. Ce qui signifie que le coût du loyer, du chauffage, de l’électricité, des taxes et de la valeur de la maison vont augmenter à chaque année.

Quelle option est la plus avantageuse pour Rio et Linda? Explique pourquoi.

Démarche :

Lexique :

Accord de prise en charge : Document juridique signé par l’acheteur d’une propriété, dans lequel ce dernier consent à assumer la responsabilité d’un prêt hypothécaire contracté par le constructeur ou par le propriétaire initial.

Acompte : Montant d’argent déposé en fidéicommis par l’acheteur lorsqu’il fait une offre d’achat. Cette somme est confiée à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat jusqu’à la conclusion de la vente, pour ensuite être versée au vendeur.

Acte de vente : Document juridique nécessitant la signature du vendeur et de l’acheteur, aux fins du transfert de la propriété. Ce document constitue une preuve de propriété.

Agent immobilier : Personne qui agit à titre d'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur d'une propriété.

Amortissement : Période de temps requise pour l’extinction de la dette.

Approbation de prêt : Avis écrit du créancier hypothécaire confirmant à l'emprunteur qu'il approuve le prêt hypothécaire consenti à des conditions précises.

Arpenteur-géomètre : Spécialiste qui prend des mesures sur une propriété dans le but de fournir un certificat de localisation.

Arpenteur-géomètre : Spécialiste qui prend des mesures sur une propriété dans le but de fournir un certificat de localisation.

Assurance : Couverture qui garantit le remboursement d'un prêt. Voir également « assurance prêt hypothécaire » et « assurance vie hypothécaire ».

Assurance habitation : Assurance que vous achetez pour protéger les bâtiments érigés sur votre terrain. Le montant de cette assurance devrait être suffisamment élevé pour couvrir les frais de reconstruction, si les bâtiments sont détruits à la suite d’un incendie ou d’un autre sinistre couvert par le contrat.

Assurance prêt hypothécaire : Si vous avez un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé (plus de 80 % de la valeur d’emprunt), votre prêteur exigera probablement que vous souscriviez une assurance prêt hypothécaire, auprès de la SCHL ou d’une entreprise privée.

Assurance vie hypothécaire : Assurance sur la vie qui couvre la famille de l’emprunteur si jamais il décédait avant d’avoir remboursé son prêt hypothécaire.

Avoir net : Somme qui représente votre situation financière, c’est-à-dire votre actif total moins votre passif total.

Bien immobilier : Propriété constituée des bâtiments et du terrain.

Calendrier des paiements : Fréquence des paiements hypothécaires, à savoir une fois par mois, toutes les deux semaines ou chaque semaine.

Capital : Montant d’argent réellement emprunté.

Certificat de localisation (ou levé) : Document qui indique les limites de la propriété, ses dimensions, l’emplacement des bâtiments qui y sont érigés ainsi que les servitudes et les empiètements.

Condo : Voir « copropriété »

Contre-offre : Si le vendeur n’accepte pas l’offre originale, il fait une contre-offre. Cela signifie que le vendeur modifie l’offre originale (p. ex., le prix ou la date de transfert de la propriété). L’acheteur doit accepter ou rejeter la contre-offre dans un délai précis.

Copropriété : Propriété d’un logement, habituellement dans une tour d’habitation ou un immeuble de faible hauteur ou d’une maison en rangée. Si vous avez un logement en copropriété, vous êtes le propriétaire de l’unité que vous habitez et partagez des droits de propriété pour les aires communes de l’immeuble.

Courtier hypothécaire : Personne dont le rôle consiste à trouver le prêteur qui offre les modalités et les taux qui répondent le mieux aux besoins du client.

Date d’échéance : Date à laquelle le terme du prêt hypothécaire prend fin. Ce jour-là, le prêt hypothécaire doit être remboursé intégralement ou renouvelé.

Découvert : Ensemble des avances consenties par un banquier à ses clients.

Défaut de paiement : Non-paiement des versements hypothécaires.

Dépréciation : Diminution de la valeur d’un bien par rapport à son coût d’acquisition

Dossier de crédit : Voir « rapport de solvabilité ».

Duplex : Bâtiment comprenant deux logements individuels superposés.

Épargne : C’est de l’argent qu’on ne dépense pas.

Évaluateur : Professionnel certifié qui effectue l’évaluation de la propriété.

Évaluation : Estimation de la valeur marchande d’une propriété.

Frais bancaires : Frais chargés par l’institution financière en échange de services.

Fonds de réserve : Montant d’argent mis de côté de façon régulière par le propriétaire-occupant dans le but de couvrir le coût des réparations majeures et de faire face aux situations d’urgence.

Garantie : Propriété qui peut être saisie par un créancier dans l’éventualité où l’emprunteur ne rembourse pas le prêt.

Hypothèque : Droit réel servant à garantir le prêt consenti pour l’achat de la propriété. Vous pouvez rembourser ce prêt au moyen de versements périodiques.

Inspecteur en bâtiment : Personne qui effectue l’inspection visuelle de la propriété afin de déceler si quelque chose ne fonctionne pas correctement ou n’est pas sécuritaire. L’inspecteur indique également les réparations qui doivent être effectuées et même les des problèmes qui ont pu se produire dans le passé.

Institution financière : Est une institution publique ou privée, qui assure une mission économique ou financière et qui fournit des services financiers à ses clients.

Intérêts : Les intérêts correspondent au coût d’emprunt. En général, ils sont payés au prêteur sous forme de versements périodiques, combinés au remboursement du capital (montant du prêt).

Intérêts composés : Intérêts calculés sur le capital ainsi que sur les intérêts accumulés.

Marge de crédit : Compte bancaire autorisant le titulaire à retirer ou à débiter de l’argent au fur et à mesure de ses besoins même si le solde est inférieur à zéro, jusqu'à concurrence d’un certain montant, contre intérêt sur l’argent ainsi prêté.

Mise de fonds : Portion du prix de la propriété qui n’est pas incluse dans le prêt hypothécaire. L’acheteur doit verser cette somme de sa poche ou en ayant recours à d’autres sources de fonds autorisées, et ce, avant d’obtenir un prêt hypothécaire.

Notaire : Au Québec, le notaire traite les aspects juridiques liés à l’achat d’une maison.

Offre conditionnelle : Offre d’achat assujettie à des conditions spéciales, par exemple l’obtention d’un prêt hypothécaire. L’offre comporte habituellement une date limite à laquelle toutes les conditions doivent être remplies.

Offre d’achat : Entente écrite établissant les conditions selon lesquelles l’acheteur accepte d’acquérir la propriété. Une fois acceptée par le vendeur, cette offre a force exécutoire et oblige les personnes qui l’ont signée à respecter les conditions qui y sont exposées.

Plus-value : Accroissement de la valeur d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Prêt en souffrance : Prêt pour lequel les versements hypothécaires ne sont pas effectués à temps.

Prêteur hypothécaire : Institution financière (banque, caisse populaire, société de fiducie, coopérative d’épargne et de crédit, etc.) qui accorde des prêts hypothécaires.

Prime d’assurance de la SCHL : Prime d’assurance prêt hypothécaire exigée par la SCHL qui correspond à un pourcentage du montant du prêt, établi en fonction de l’importance de la mise de fonds. Plus le rapport entre le prêt et le prix ou la valeur de la propriété est grand,  plus le pourcentage servant au calcul de la prime sera élevé.

Remboursement anticipé : Somme supplémentaire que vous pouvez verser pour réduire le capital de votre prêt hypothécaire, avec ou sans pénalité.

SCHL : La Société canadienne d’hypothèques et de logement est une société d’État responsable de l’application de la Loi nationale sur l’habitation (LNH), au nom du gouvernement fédéral. Elle favorise l’amélioration des conditions de logement et de vie de tous les Canadiens. En outre, elle élabore et vend des produits d’assurance prêt hypothécaire.

Taxe de mutation : La Taxe de Bienvenue est une taxe que l’on doit payer au Canada lorsqu’on achète une nouveau bien immobilier. Tout le monde doit s’en acquitter mais il existe des exceptions (*).

Terme du prêt : Période au cours de laquelle les modalités de remboursement du prêt hypothécaire s’appliquent, notamment le taux d’intérêt.

Versement hypothécaire : Versement périodique constitué souvent d’une portion du capital et des intérêts.









Exercices de révision de fin d’année

LE VÉRIFICATEUR…

Tu viens d’être embauché par une firme de vérification comptable et afin de tester tes connaissances, on t’a apporté les dossiers de quatre très bons clients que tu dois vérifier dans la prochaine heure.

Tu dois détecter les erreurs s’il y en a et proposer des corrections. Ton nouveau patron te fait comprendre que si tu n’y arrives pas, ces clients risquent d’aller ailleurs ce qui serait dommage pour la firme et pour toi... Ton travail en dépend!!!

Voici les fiches des 4 clients :

Raymond 57 ans (35 ans dans les ventes) : Salaire annuel 53 500$




Salaire aux 2 semaines

Salaire Brut

2057,69$

Impôt fédéral

340,10$

Impôt provincial

349,84$

RRQ

102,88$

RQAP

11,50$

Assurance emploi

29,01$

Salaire net

1224,36$

Jocelyne (Top modèle) : Salaire hebdomadaire 1255,70$




Salaire annuel

Salaire Brut

62 785$

Impôt fédéral

14 365,21$

Impôt provincial

11 455,28$

RRQ

3281,14$

RQAP

365,01$

Assurance emploi

920,68$

Salaire net

36 782,38$

Rona (Entrepreneur en construction) : 15$/heure, 40 heures/semaines, 50 semaines/année




Salaire annuel

Salaire Brut

30 000$

Impôt fédéral

2450$

Impôt provincial

2699$

RRQ

1331,63$

RQAP

167,70$

Assurance emploi

354$

Salaire net

22997,67$

José (du cub dé super amis) : Salaire annuel 84 000$




Salaire mensuel

Salaire Brut

7000$

Impôt fédéral

1161,13$

Impôt provincial

1103,92$

RRQ

295,14$

RQAP

30,75$

Assurance emploi

91,54$

Salaire net

4317,52$

ANNEXE

Crédit d’impôt de base au provincial = 2101$

Crédit d’impôt de base au fédéral = 1557$

Autres déductions :



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