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5.4. Travaux d'aménagement
5.4.1 Remboursement des coûts des travaux d’aménagement initiaux
Le Locateur reconnaît s'être engagé et avoir procédé à des travaux d'aménagement d'une valeur de __     __ $.
(Le cas échéant) Le coût des travaux est amorti à un taux annuel de _     _ % calculé mensuellement pour une période de ___     ___ mois. Le coût unitaire des travaux d'aménagement s'annulera en date du _______     _______.
Le Locataire se réserve le droit d’acquitter, en tout ou en partie, sans intérêt ni pénalité, le coût des travaux d’aménagement en tout temps avant l’expiration du bail. Dans ce cas, le loyer unitaire des travaux d’aménagement s’annule ou est réduit proportionnellement.

5.4.2 Travaux d’aménagement additionnels
i) Travaux n’affectant pas la structure ou la mécanique
Le Locataire peut, à ses frais et après avoir avisé par écrit le Locateur, effectuer ou faire effectuer par le Locateur des travaux d’aménagement dans les lieux loués. Dans son avis, le Locataire décrit la nature et l’étendue des travaux visés.
ii) Travaux pouvant affecter la structure ou la mécanique
Dans le cas où les travaux pourraient affecter la structure ou la mécanique des lieux loués, le Locataire doit obtenir, préalablement à l’exécution des travaux, la permission écrite du Locateur, laquelle ne peut être refusée ni retardée sans motif raisonnable.
Si le Locataire juge préférable que les travaux soient réalisés par le Locateur, ce dernier doit les réaliser. Dans un tel cas, le Locataire et le Locateur doivent s’entendre sur le prix avant la réalisation des travaux et, à cet effet, le Locateur doit fournir au Locataire les informations requises à la détermination du juste prix.
À défaut d'entente sur le prix, le Locateur s'engage à remettre au Locataire, dans les meilleurs délais, des directives concernant les mesures préventives à prendre ou les travaux requis afin de maintenir en état la structure ou la mécanique. Dans ce cas, le Locataire se réserve le droit de demander, suivant ses procédures, des prix à des entrepreneurs à partir de documents conformes aux directives du Locateur.
Le Locateur doit, sous sa seule et entière responsabilité, faire exécuter les travaux au prix choisi par le Locataire plus une majoration maximale de 6 %, incluant les frais généraux d'administration et les profits.
iii) Remboursement des travaux additionnels
À moins d’entente spécifique, le coût de ces travaux sera remboursé au Locateur en paiements répartis sur le nombre de mois restant à la durée du bail.
5.4.3 Remise en état
À l'expiration du bail, le Locataire peut, à son choix, abandonner les aménagements ou les enlever en tout ou en partie, auquel cas il doit remettre les lieux loués dans l'état de leur réception, compte tenu de leur vieillissement ou d'un cas fortuit.
5.5. Taxes
Acquitter toutes les taxes.
5.6. Frais d'exploitation
Acquitter tous les frais d'exploitation des lieux loués, y compris ceux engendrés par les réparations et par les travaux exécutés pendant la durée du bail.
5.7. Consommation électrique
Payer le coût de toute consommation électrique, sauf la consommation électrique pour toute situation anormale que peut causer le Locataire en installant des appareils exigeant une dépense d'énergie de plus de soixante-quinze (75) kilowatts/heure, par appareil, par jour ouvrable. Dans un tel cas, le Locateur peut exiger, après en avoir fait la preuve, une compensation juste et raisonnable.
5.8. Assurances
Pendant la durée du bail, le Locateur doit souscrire et maintenir en vigueur, à ses frais, l’assurance suivante dont une attestation doit être fournie au Locataire au plus tard à la date de la signature du bail.
Une assurance responsabilité civile, formule générale, contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile, incluant la responsabilité contractuelle découlant du présent bail, que le Locateur peut encourir pour quelque raison que ce soit du fait de la propriété, de la location, de l’opération, de l’occupation ou de l’usage de l’immeuble accordant une protection pour une somme minimale de DEUX MILLIONS DE DOLLARS (2 000 000 $), limite globale par personne et par événement, pour blessures corporelles ou dommages matériels subis par qui que ce soit, y compris le Locataire.
Ladite police d’assurance doit contenir une clause à l’effet qu’elle n’est ni annulable ni modifiable sans un avis préalable de trente (30) jours au Locataire.
5.9. Sécurité
Assurer la protection des occupants, de leurs biens et de ceux du Locataire selon les exigences des lois, codes et règlements applicables et selon ce qui est décrit à l’annexe « D » du présent bail.
5.10. Entretien ménager(LE CAS ÉCHÉANT)
Faire l'entretien ménager des lieux loués et de l'immeuble tel que spécifié à l’annexe « E » du présent bail.
5.11. Entretien extérieur
Maintenir en tout temps l’extérieur des lieux loués et l’immeuble propres, sécuritaires et en bon état, notamment :

 les pelouses, les plates-bandes, les trottoirs, les haies, les clôtures et tout autre élément paysager extérieur ;

 le lavage des vitres et l’enlèvement des vidanges ;

 l’enlèvement de la neige et de la glace sur toutes les voies d'accès et les espaces de stationnement, 30 minutes avant l’ouverture normale d’occupation. La fenestration au rez-de-chaussée doit être dégagée en tout temps durant la saison hivernale ;

 dégager les marches, les entrées, les issues de secours, les trottoirs et les espaces de stationnement et répandre des abrasifs et du fondant afin d’éliminer tout danger, et les maintenir en bon état durant les heures normales d’occupation ;

 la délimitation des cases de stationnement.
5.12. Stationnement
En tout temps, assurer au Locataire l'usage et la pleine jouissance des espaces de stationnement prévus au présent bail.
5.13. Accès à la bâtisse
Assurer l’accès à la bâtisse de façon sécuritaire pour les employés, les visiteurs et les personnes handicapées.
5.14. Drapeau
Installer une hampe ou un mât et arborer le drapeau du Québec à l'extérieur de son édifice; le drapeau est fourni périodiquement par le Locataire et installé par le Locateur.
Autoriser le Locataire à installer l'équipement requis pour le pavoisement intérieur du drapeau du Québec dans les halls d'entrée, les paliers d'étages ou les autres endroits pertinents.
5.15. Téléphonie, informatique et télécommunications
Le Locataire peut choisir les entreprises de services de télécommunications de son choix en ce qui concerne les services internes ou externes de téléphonie, d’informatique et de télécommunications. Le Locateur s’engage à ne pas imposer d’exigences aux entreprises de télécommunications choisies par le Locataire qui feraient en sorte que ces entreprises ne puissent pas rendre les services requis.
5.16. Récupération de matières recyclables
Le Locateur doit donner accès, en tout temps, au local d’entreposage des matières recyclables du Locataire, à la firme de récupération choisie par le Locataire, et ce, même en dehors des heures normales d’occupation.
5.17. Signalisation
Pendant la durée du bail, le Locateur s'engage à permettre l'installation de la signalisation requise par le Locataire.
6. SOUS-LOCATION
Le consentement du Locateur n'est pas requis lorsque le Locataire désire sous-louer ou céder une partie ou la totalité du présent bail.
7. DÉFAUT
Nonobstant toute disposition contraire, si le Locateur est en défaut de remplir l'une ou l'autre des obligations et conditions contenues aux présentes et que ce défaut persiste pendant cinq (5) jours ouvrables, après qu'un avis écrit du défaut lui ait été donné par le Locataire, ce dernier peut, sans autre avis ni délai, prendre les dispositions nécessaires pour remédier au défaut du Locateur et assurer sa compensation à même le versement du loyer mensuel pour toutes dépenses raisonnablement encourues.
En cas d'urgence, le Locataire peut, par simple avis verbal, demander au Locateur de remplir l'une ou l'autre des obligations contenues aux présentes et, si ce dernier ne s'exécute pas immédiatement, alors le Locataire peut sans autre avis, ni délai, prendre les dispositions nécessaires pour remédier au défaut du Locateur et assurer sa compensation à même le versement du loyer mensuel pour toutes dépenses raisonnablement encourues.
8. DOMMAGES ET DESTRUCTION DES LIEUX LOUÉS
Lorsque, pendant la durée du présent bail ou de toute prolongation de celui-ci, les lieux loués ou une partie de ceux-ci sont endommagés ou détruits par incendie ou par toute autre cause et, lorsque de l'avis du Locataire, les lieux loués deviennent, en tout ou en partie, impropres à l'occupation, on appliquera alors les règles suivantes :
8.1. Destruction partielle
Au cas où les lieux loués seraient partiellement endommagés par suite d'un incendie ou autre cause, le Locateur s'engage à procéder à la réparation des lieux loués avec toute la diligence nécessaire ainsi qu’à effectuer, à ses frais, sous réserve de ses droits eu égard à la responsabilité du Locataire, toute relocalisation nécessaire et convenable pour les besoins du Locataire.
Dans ce cas, le loyer sera alors réduit et réparti selon la partie utilisable des lieux loués jusqu’à réintégration complète du Locataire dans les lieux loués, la portion réduite du loyer pourra servir à compenser le Locateur pour le loyer découlant de la relocalisation.

8.2. Destruction totale
Au cas où les lieux loués seraient totalement rendus inhabitables par suite d'un incendie ou autre cause, le Locateur peut, à son choix, le tout sous réserve des droits et recours du Locataire :
décider de ne pas réparer ou reconstruire les lieux loués. Dans ce cas, il pourra, dans les soixante (60) jours après l'incendie ou tout autre sinistre, aviser par écrit le Locataire de cette décision et le bail se terminera alors sans autre délai et le Locataire devra évacuer les lieux loués et les rendre au Locateur. La responsabilité du Locataire pour le paiement du loyer prendra alors fin le jour suivant l'incendie ou tout autre sinistre;
décider de réparer ou reconstruire les lieux loués. Dans ce cas, il pourra, dans les soixante (60) jours après l'incendie ou tout autre sinistre, aviser par écrit le Locataire de cette décision. Le Locateur, sous réserve de ses droits eu égard à la responsabilité du Locataire, s'engage également à assumer les coûts de la relocalisation et les loyers temporaires nécessaires et convenables pour les besoins du Locataire.
9. RENONCIATION
Le fait que le Locataire n'ait pas exigé, de la part du Locateur, l'exécution d'une quelconque obligation contenue au bail ou qu'il n'ait pas exercé un droit prévu par ce bail ne peut en aucun cas être considéré comme une renonciation à l'exécution d'une obligation du Locateur ou à l'exercice du droit du Locataire, qui garde son plein effet.
10. AVIS
Tout avis ou toute communication donné par une partie à l’autre partie aux termes des présentes doit être donné par écrit et être livré personnellement ou expédié par un moyen comportant une preuve de réception, à l’adresse déterminée à l’article 14 des présentes. Tout avis ou toute communication ainsi donné est réputé avoir été reçu le jour de sa réception par le destinataire.

11. AUTORISATIONS REQUISES EN VERTU DE LA LOI SUR LES SERVICES DE SANTÉ ET LES SERVICES SOCIAUX
Le présent bail est dûment autorisé par ________     _______, conformément à l'article 263 de la Loi sur les services de santé et les services sociaux, tel qu'il appert dans une lettre en date du ___     ____ et jointe à l’annexe « E » du présent bail.

12. DISPOSITIONS SPÉCIFIQUES AUX BAUX D’UNE DURÉE DE 10 ANS ET PLUS
12.1 Ajustement périodique du loyer unitaire des frais d’exploitation
Si le présent bail prévoit, au paragraphe 3.1, une durée initiale de 10 ans et plus, la clause suivante prévoyant un ajustement périodique du loyer unitaire des frais d’exploitation est réputée être incluse au présent bail et a plein effet entre les parties :
À la fin de chaque période de cinq (5) ans, le loyer unitaire des frais d’exploitation doit être ajusté à la hausse ou à la baisse à partir des frais d’exploitation réellement encourus au cours des trois (3) dernières années. Les frais d’exploitation admissibles sont ceux décrits au paragraphe 1.1 du présent bail auxquels doivent être retranchés tous les éléments mentionnés ci-dessous au paragraphe 12.1.2. Cependant, l’ajustement à la hausse du loyer unitaire des frais d’exploitation ne pourra excéder quinze pour cent (15 %) du loyer unitaire au moment de l'entrée en vigueur de la période faisant l’objet de l’ajustement en cours.
Pour ce faire, le Locateur devra, au plus tard trois (3) mois avant la fin de chaque période de cinq (5) ans, déposer les états financiers de chacune des trois (3) années les plus récentes. Le nouveau loyer unitaire sera établi, après vérification des états financiers par le Locataire, par la moyenne arithmétique des loyers unitaires vérifiés des frais d’exploitation de chacune des trois (3) années les plus récentes. Le nouveau loyer unitaire sera par la suite indexé le 1er ______ mois à inscrire correspondra au mois de la date d’entrée en vigueur du présent bail] de chaque année suivant la formule mentionnée au paragraphe 4.3.2.1 du présent bail mais en prenant comme indice de base l’indice pour le troisième (3e) mois précédant l’entrée en vigueur du nouveau loyer unitaire.
Ces états financiers doivent être vérifiés par des vérificateurs externes membres d’une association comptable reconnue et doivent être accompagnés d’une attestation à l’effet que ces états ont été préparés selon la définition des frais d’exploitation apparaissant au présent bail.
Si le Locateur néglige ou refuse de déposer les états financiers ou les pièces justificatives au Locataire dans le délai ci-dessus mentionné, le Locateur sera considéré en défaut et le Locataire pourra diminuer de 25 % le loyer des frais d’exploitation apparaissant au paragraphe 4.2 du bail jusqu’à la production des documents par le Locateur.
Le Locateur accorde le droit au Locataire de vérifier si les dépenses encourues reflètent celles admises à titre de frais d’exploitation selon la définition de ce terme et les exclusions prévues au présent bail, notamment en consultant l'original de toutes pièces. De plus, le Locateur doit fournir, sur demande, des photocopies de toutes pièces justificatives au Locataire ou son représentant.

12.2 Éléments exclus des frais d’exploitation
Pour les fins de cet ajustement périodique, les frais d’exploitation excluent toutes les dépenses suivantes :
1. Toutes dépenses non reliées directement à l’exploitation de l’immeuble.
2. Toutes dépenses pour lesquelles le Locateur a été directement ou indirectement dédommagé ou remboursé en vertu de garanties légales ou contractuelles ou a reçu une indemnité d’assurance.
3. Toutes dépenses remboursées par les locataires.
4. Les mauvaises créances et les frais engagés pour les récupérer ainsi que toutes dépenses ou taxes payées pour le seul bénéfice d’un tiers locataire.
5. Les litiges qui ne sont d’aucun bénéfice aux locataires et le coût de tous services ne bénéficiant pas à l’ensemble des locataires de l’immeuble.
6. Les pénalités résultant du défaut du Locateur de respecter ses obligations relativement à l’immeuble.
7. Les frais juridiques et les honoraires de professionnels (avocats, notaires, évaluateurs, arpenteurs et autres) non reliés au présent bail.
8. Les frais de vérification et les dépenses autres que celles relatives à la préparation de l’état des frais d’exploitation et celles qui sont pour le bénéfice des locataires de l’immeuble.
9. Les salaires et les bénéfices marginaux du personnel de direction du Locateur ayant un rang hiérarchique supérieur au directeur de l’immeuble ou ne travaillant pas directement et exclusivement à la gestion de l’immeuble.
10. Toutes dépenses de nature capitale établies selon les principes comptables généralement reconnus.
11. Tous les intérêts sur les sommes empruntées par le Locateur ainsi que les frais connexes.
12. Toutes dépenses engagées pour la modification et l’agrandissement de l’immeuble.
13. Toutes réparations ou tous remplacements rendus nécessaires en raison d’un vice ou d’une mauvaise conception dans la construction initiale de l’immeuble.
14. L’amortissement du coût en capital ou la dépréciation du coût en capital initial de l’immeuble ainsi que l’amortissement de tout agrandissement de l’immeuble.
15. Toutes dépenses engagées pour des travaux, des améliorations ou des services pour le bénéfice de locataires spécifiques et qui ne sont pas normalement fournis à l’ensemble des locataires.
16. Toutes dépenses relatives à des antennes, des câbles, de la machinerie, de l’équipement, des installations ou à toute autre forme d’équipement de communication ne faisant pas partie de l’exploitation de l’immeuble ou installé à la demande de toute personne ou entreprise autre que le Locataire et pour l’utilisation spécifique et limitée de telle personne ou entreprise qu’elle soit locataire de l’immeuble ou non.
17. Tout crédit de loyer ou mesures incitatives à la location accordées aux locataires actuels ou futurs.
18. Toute réserve pour fins de remplacement.
19. Les taxes sur le capital ou l’équivalent, les taxes sur le gain en capital et sur les grandes corporations, les droits de mutations, l’impôt sur le revenu et autres taxes personnelles au Locateur ainsi que les taxes de vente (TPS et TVQ) si elles donnent droit à un crédit sur intrants.
20. Toutes dépenses liées aux activités de location telles que publicité, étude de marché, commission de courtage, mise en marché, etc.
21. Toute redevance ou loyer payable par le Locateur en vertu d’un bail emphytéotique, d’un bail de droit de superficie ou toute autre convention similaire présentement ou ultérieurement en vigueur.
22. Les contributions à des œuvres de charité ou autres causes semblables.
23. Les réparations majeures.
24. Les réparations structurales majeures, les remplacements et les dépenses de nature capitale selon les principes comptables généralement reconnus et toutes améliorations, modifications ou rénovations à l’immeuble (autre que l’amortissement en ligne droite sur plus de dix ans sur les réparations et les remplacements aux systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation de l’édifice conformément aux principes comptables généralement reconnus).
25. Les taxes sauf les taxes d’affaires et d’eau attribuables aux locaux administratifs du Locateur dans l’immeuble.
Nonobstant ce qui précède, le Locataire se réserve le droit de questionner ou de contester la pertinence de toutes autres dépenses pouvant faire partie des frais d’exploitation, le cas échéant.

12.3 Obligations additionnelles du Locateur
Si le présent bail prévoit, au paragraphe 3.1, une durée initiale de 10 ans et plus, le Locateur doit respecter les obligations suivantes en plus de celles prévues à l’article 5 des présentes :
12.3.1 Peinture
Le Locateur doit repeindre avec une peinture à faible teneur en « COV » (contenu organique volatile) et revernir avec des enduits les surfaces des lieux loués, y compris celles des transformations apportées après la signature du bail, tous les cinq (5) ans d’occupation des lieux, selon un calendrier et un horaire acceptés par les deux parties. Pour les lieux loués dont l’occupation n’est pas permanente, le travail doit être exécuté en dehors des heures normales d’occupation.
12.3.2 Tapis
Le Locateur doit changer tous les tapis se trouvant dans les lieux loués à tous les dix (10) ans d’occupation des lieux selon un calendrier et un horaire acceptés par les deux parties. Pour les lieux loués dont l’occupation n’est pas permanente, le travail doit être exécuté en dehors des heures normales d’occupation.
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